房地产开发企业税务风险管理问题及解决策略

摘要：房地产是国民经济支柱产业，能够推动经济增长，带动相关行业发展。房地产行业调整政策不断加码，营改增税收改革考验着房地产开发企业的税务筹划能力、税务风险管制能力。房地产企业是税务机关税收专项检查的重点领域，涉及的税种有十多个，每个环节都有涉税风险，必须采取有效措施加强房地产开发企业税务风险管理。本文分析了房地产开发企业税务风险特征、税务风险构成、税务风险管理问题，提出了税务风险管理的有效策略。

关键词：房地产开发企业；税务风险管理；问题；策略

中图分类号：F276

引言

经济的快速发展、人们生活水平的不断提高，为房地产开发企业提供广阔的市场前景。房地产行业税收为财政收入的重要来源，繁琐的税收品种及复杂的税收计算使各房企已经开始越来越高度关注房地产开发过程中的税务风险管理。

一、房地产开发企业税务风险特征分析

房地产开发企业与其他行业的企业在税务风险特征上有共同点，但是由于房企开发经营的是房产，经营模式不同于一般企业，其税务风险特征又具有特殊性。

（一）常规税务风险特征

税务风险在大多数行业是客观存在的，房企也不例外，企业只能通过合理有效的手段降低税务风险的影像，但是风险无法彻底消除。房企开发会经历多个环节，包括土拍、投融资、设计、报建、开发、销售、结息等，每个环节都会涉及税务，因此税务风险伴随着房企经营的各个环节，每个环节的税务处理相互关联，前期合理进行稅务规划有利于后期的税务处理[1]。税务风险的影响结果不确定，可能带来收益也可能造成损失，因此更需要加强税务风险管理。房企涉税事项复杂，如果企业不主动进行税务筹划，一些隐形的税务风险很难被企业关注，直到税务检查时才暴露出风险。

（二）房企税务风险特殊性

房企税务风险的特殊性体现在具有累积性、触发性。如果房企平时没有关注税务风险管理，会造成一旦税务部门进行税务审核核查，长期累积的税务违规行为被集中查处，纳税惩处造成企业损失；部分欠税由于时间较久被处以滞纳金增加企业税负。房企税务风险的触发性体现在由于税种之间的关联性，一种税收危机会触发其他税种危机，给房企带来声誉风险，影响房企的营销业绩。

二、房地产开发企业税务风险构成

（一）根据房企涉税税种分析税务风险构成

房企开发经营过程中主要涉及的税种包括增值税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，每个税种均存在风险点。例如，增值税方面，开发商品完工前取得的预售收入未全部计入预收账款进行申报纳税，而是计入其他往来科目，导到长期挂账，而且完工后也不进行收入结转；违规将售房屋款冲减成本、费用或直接转入关联单位或进个人储蓄账户；分支机构的未完工开发商品的销售收入未合并计入；私改规划，未将增加销售面积的收入合规入账；未将收取的定金、违约金、诚意金等按规定列入收入；以银行按揭方式收售产品，收到首付款、银行按揭贷款后未按规定计税，部分房企将银行按揭贷款计入“短期借款”账户，不做收入申报纳税。又比如，企业所得税方面，未完工开发商品的销售收入未按规定预计毛利额，产品完工后未及时计算实际毛利额与预计毛利额的差额合并缴纳企业所得税；取得政府的经济补偿或奖励收入未进行企业所得税及土地增值税申报；未按规定将客户房企的定金、违约保证金、罚款收入、租金等按收入进行申报纳税，而是直接冲减成本；取得不符合规定的发票入账，多列成本费用；混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本等[2]。

（二）房企开发不同阶段的税务风险构成

房企开发环节包括项目拿地前期、项目建设开发阶段及项目交付及清算阶段。房企项目投资中很大比例是土拍款，构成了项目的主要成本。这个阶段的税务审核会重点检查发票是否合理、土拍款支付是否合理。在二级市场拿地模式中，增值税专用发票的真实、有效、全额非常重要，关系到企业所得税税前扣除、土地增值税清算成本、营改增之后的进项抵扣等，如果税务部门不认可抵扣项目，房企将被迫增加纳税成本。二级市场拿地市场溢价高，如果按实际成交价开票，转让方税费极高；因此土地二级市场会采用资产分立、投资入股、在建工程转让等方式交易，土地溢价收入不能取得正规增值税发票，存在不合规的法律风险。项目开发阶段涉及十多个税种，税务风险较多，也是税务部门重点核查的对象。房企的销售商品是房屋，很多企业会将房屋作为员工奖励，或者“以房低债”“以物易物”，而这些行为等同于房屋销售，需按规定申报纳税，而部分企业忽略了这项税务风险，导致税务部门核查时认定为偷税漏税；而房企采用赠送礼品、老带新提高房屋去化率的方法也会增加企业代扣代缴个人所得税的税务风险。随着营改增改革实施，房地产行业上下游均处于“以票管税”的链条上，房企在上下游企业中的管理、议价能力、对供应商的甄别均会影响房企的税务成本与税务风险，如果供应商由于开票不规范或开具虚假发票，经金税三期信息货物系统进行数据比对、风险识别后，认定为不实开票，则发票不能进行所得税税前扣除，增加了房企的税务成本。房屋完工交付涉及的税种主要有土地增值税清算、所得税口径实际毛利清算、开具交房项目发票及确认收入等，这个阶段的税务风险管理直接影响项目的盈利水平，而这个阶段的税务风险与前期的涉税事项合同条款、取得的各类票据、财税处理是否合规息息相关，这个阶段需要进行结账、清收、成本分摊、收入确认、申报纳税，税务人员需对项目整体税负进行测算，做到心中有数，这个时候如果成本取票进度与收入确认进度不匹配，先申报销项导到后期进项无法正常抵扣，影响企业所得税及增值税的申报[3]。

三、房地产开发企业税务风险管理问题

房地产开发企业涉税种类繁多，与之相关的税务制度多达两千多项；房企普遍面临着较高的税负率，项目管理难度大，增加了税务风险管理的难度。

（一）税务风险管理多而复杂

房企项目均需经过较长的建设周期，而企业所得税按年申报，收入及配比结转成本难以准确确定。房企项目涉及多个专业、多个区域，财务人员与审计人员在税务确认上往往存在不一致；房屋销售采用预售制，土地增值税与企业所得税需采用预缴制，后续清算繁琐。随着“金税三期”的落实，税务机关、工商、住建部门、房管局、银行等通过“互联网+”信息技术实现了互联互通，在给房企带来纳税便利的同时，也带来了新的稅务风险。

（二）税务风险管理未实现全覆盖

房企设置若干部门，工程项目也由专门的项目总经理负责，业务上未相互交叉，但是纳税却是一体关联的。而部分房企仅将税务风险管理寄托于财务部门，而财务部门与业务部门信息无法共享，导致很多散落在各个项目中的税务问题没有及时发现，长期积累形成税务风险。房企高层管理人员未重视企业税务风险管理，在税收政策的理解及运用上存在滞后，缺乏税务筹划意识。在税务信息系统填报时应确保信息准确无误，因为税务申报前后关联，且“金税三期”与银行、工商、房管局等关联，如果申报信息措施会产生联动风险。纳税申报可以通过计算机进行线上申报，方便了纳税人，但是网络安全风险安全问题也随之产生，信息安全风险成为新的税务风险点。

（三）税务风险管理制度与机制不完善

房地产开发企业应在税务事前筹划、税务监督管理、税务事后跟踪各个环节建立完善的管理制度与机制，部分房企重视了前两项，而忽略了税务事后跟踪管理机制，导致房企内部控制制度不完善。而税务风险存在房企运营整个流程内，而房企高管却没有引起对税务风险的足够重视，税务管理常常处于被动纠正或弥补的状态。由于缺乏完善的制度与机制，无法提前对税务风险进行预测，也无法根据宏观环境选择适合的税收政策，税款缴纳模糊不清，损害房企利益。

四、房地产开发企业税务风险管理策略

（一）完善税务风险管理制度

房地产企业结合自身经营现状制定税务风险预警制度、合同管理制度、发票管理制度。梳理房地产经营各个环节存在的税务风险点，制定税务风险清单及风险防控重点手册，财务部门与业务部门的人员均应人手一本，并掌握税务管理的重要内容，由税务关键环节的税务人员负责整理收集相关信息，编制税务风险预警报告，比如税务清算的工作人员需收集来自企业内部、其他房企、税务机关的信息，税收执行口径政策信息，结合项目清算进程编制税务风险预警报告，该报告能够为企业税务筹划提供数据支撑，有效降低房企税务风险。合同管理对于房企来说至关重要，合同管理漏洞、主要条款约定不明导致税款申报时间与金额错误，建立合同管理制度，实施标准化的合同管理，有助于合同风险的事前控制，降低由于合同纠纷引发的税务风险。

（二）制定税务检查应对机制

制定合理完善的税务核查应对机制有助于降低税务风险。事前制定税务风险预案，自查税务工作中存在的漏洞，接到税务机关的自查通知后，启动税务应急预案，对财务税务进行全面自查，检查发票的合规性、单据的真实性，自查房地产营销的采购、销售、支付等重点环节，比如在检查应税增值额的合理性与完整性时，自查有无直接坐支售楼收入不入账的情况，房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题、各种房产出租收入是否按规定申报纳税等等；加强与税务机关的沟通协调，及时向税务机关反馈自查结果并做好解释说明。税务检查时，相关材料应充分准备，包括交易合同、原始凭证、备案资料、情况说明书等，可以请税务中介机构对材料进行把关。对于税务检查中被认定不合规的纳税行为，如处罚不当，可利用法律途径或税法向税务机关解释说明，维护自身合法权益。

（三）推动业务与税务融合发展

推动业务与税务融合发展是房企业财务融合的重要内容，传统的财务只反映经营活动，而无法反映供应商、客户链，信息技术发展打破业务与财务边界，企业运营管理向一体化发展，业财融合打通业务与财务之间的关联，将纳税筹划与业务流程紧密结合，降低了因税务与业务脱节而造成的纳税申报不准确，同时通过税务监控强化对业务监管，有效防范经营风险。企业税务工作人员需提高经营业务的参与度，加强对业务链条的了解，建立业务与税务之间的关联路径，为决策者提供准确依据[4]。税务与业务的融合将税务风险管控前移，发挥税务管理人员事前预测、事中管控、事后监督的作用。

（四）加强税务网络安全管理

加强纳税申报信息化管理，提高防火墙级别及风险警报，设置税务管理网络专线，由专人负责纳税申报，以保证企业涉税信息安全保密。建立网络安全应急预案，组织企业全员定期进行网络安全自查，安排信息技术人员对全公司门户网站、办公网络进行安全排查，制定完善网络与信息安全工作计划与工作方案。“互联网+”已在税务管理领域广泛应用，企业应加强与税务主管部门的沟通交流，及时发现税务风险，采取有效措施消除隐患。税收信息系统与诚信档案挂钩，进一步管理人员与企业员工的税务风险管理意识，保证企业的正常运转。

（五）加强税务风险管理人才队伍建设

财税相关人员应熟练掌握纳税申报业务信息系统，加强相关人员的技能培训，组织学习票据真假识别、税收管理技巧等，解读最新的税收政策，掌握最新的税收标准，不断提高财税人员的工作效率及税务风险管理意识。税务管理、审核、监督应由专业、责任心强的人员担任，对房企各个环节的税务进行全面监管，税收政策随着经济发展的变化不断调整变化，税务部门需及时从上到下全面梳理本企业的涉税业务，对于各个存在的问题进行培训指导，针对整个企业税务系统的共性问题进行集中讨论、研究，制定出切实可行的解决措施，并在实际税务风险管理中进行有效性验证。税务工作人员需不断学习新知识、新技术、新税务管理经验，从源头降低税务风险，使企业能够适应新的经济发展环境。

五、结束语

综上所述，随着市场经济竞争越来越激烈，房地产开发必须高度重视税务风险管理问题，著名企业因为税务风险体制不健全而导致“税务门”的案例屡见不鲜。房企的税务风险具有其独特性，涉及的税种种类繁多，而在项目经营的各个环节加强税务风险管理，不断完善税务管理的机制与制度，推动税务与业务融合发展，加强金税三期等信息安全管理，加强人才队伍建设，促进房企健康可持续发展。

参考文献

[1]周慧珍.房地产企业税务风险管理问题的探析[J].科学与财富，2018（9）：253.

[2]王雷.关于房地产开发企业税务筹划问题的几点探讨[J].品牌研究，2022（34）：197-200.

[3]梁慧.房地产企业税务风险分析及管理策略[J].现代经济信息，2022，37（31）：56-58.

[4]李晓明.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].当代会计，2022（6）：115-117.

作者简介：贾怡如，女，1975年04月生，汉族，四川成都人，本科，高级会计师，研究方向：房地产行业业财融合、勘察设计行业业财融合。