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涉问题楼盘诉讼案件裁判的实践创新及其逻辑展开

2023-05-15

南海法学 2023年5期
关键词:交房购房人购房者

陈 辉 张 童

(河南工业大学 法学院,河南 郑州 450001;开封城乡一体化示范区人民法院,河南 开封 475004)

一、问题的提出

受疫情及经济形势变化等因素的影响,以恒大地产为代表的问题楼盘也越来越多,严重影响千家万户的切身利益。工地停工将引发一系列问题,这些问题具体可分为三种类型:一是因开发商未按照合同约定履行交房义务,导致约定或法定的合同解除期限届满,购房人依法提起解除合同的诉讼请求;二是因开发楼盘长期停工烂尾,购房人因感觉交房无望而停止支付按揭贷款月供,导致银行等金融机构起诉购房人,其诉求一般是解除分期按揭贷款合同,要求购房人一次性支付未偿还的按揭贷款,并要求开发商承担连带还款责任;①通常情况下,金融机构在发放贷款时,往往要求开发商承担连带还款责任。三是因开发商延期交房后,购房人主张按照合同约定支付逾期交房的违约金。通常而言,开发商之所以逾期交房,房地产行情下跌、经营不善等导致资金短缺是最主要的因素。此外,疫情防控和环保政策等导致停工窝工也是一个重要的因素。基于这种逾期交房的普遍性现象,一旦购房人主张支付违约金的诉讼请求得到司法裁判支持后,可能引发群体性的诉讼案件,违约金积少成多形成庞大的赔偿数额,也将成为压倒开发商的最后一根稻草。

与其他纠纷相比,问题楼盘涉及的人群数量众多,一个楼盘少则涉及几百人,多则涉及几万人。如果对问题楼盘的诉讼案件进行机械的就案判案,非但不能解决问题楼盘,还会将尚存一丝气息的问题楼盘搞僵搞死,同时也将购房人所仅有的一丝希望化为泡影。因为一旦开发商破产,因负债高于资产,能有效执行的案件毕竟是少数,大多数人将沦为破产企业的牺牲品,其辛苦一生积攒的财富将在经济泡沫和司法处理的双重压力下清零。为此,面对井喷式的烂尾楼纠纷案件,法院将遵循什么样的裁判逻辑才能妥善化解这种涉民生的矛盾纠纷,是当前考验法官的法律素养和司法治理能力的问题。

二、问题楼盘诉讼案件司法裁判的实践创新

经对开封市城乡一体化示范区受理的涉及问题楼盘案件进行梳理,①开封市城乡一体化示范区法院所辖区域处于新区,涉及的问题楼盘较多,其中包括恒大地产在内的诸多楼盘,因问题楼盘所产生的争议案件也较多。如自2023年1至6月,该区法院涉及问题楼盘纠纷共立案598件,其中接受外地法院移送恒大地产的案件480 件,审结421 件,其中判决203 件占48.22%、调解94 件占22.33%、撤诉64 件占15.20%。可以发现,涉及的问题楼盘主要包括如下四种。第一种是“躺平式”楼盘,即业主交付了首付,且一直在按期还贷,但因楼盘长期处于停工烂尾状态,交付期限无法确定。第二种是“积极复工”楼盘,即开发商积极筹措资金,在政府纾困资金的救助下,努力复工,争取将楼盘建设至达到交付条件,但因其诉讼案件缠身,土地或在建建筑物处于查封状态,导致其复工受阻。第三种是“已建成”楼盘,即房屋已经达到交房条件,但因房屋存在延期交付而引发业主主张迟延交付违约金的情况。第四种是“破产式”楼盘,即房地产开发公司已经进入破产程序,其所涉及的债权债务需要在破产重整中一并处理。上述不同类型的问题楼盘,其所涉及的诉讼案件也存在一定的差异,该区法院围绕“保交楼、促民生”的目标,针对不同类型的问题楼盘及其所引发的不同类型的诉讼案件,创新裁判理念,逐步形成如下裁判思路。

(一)对未交房断供类纠纷的裁判思路

未交房断供的前提是开发商逾期未交房,购房者在作出交房遥遥无期的预判后,出于对自身损失扩大的补救,通常会停止偿还房屋按揭贷款。而购房者一旦断供,银行等金融机构可能会基于按揭贷款合同起诉购房人,其诉求主要是解除抵押贷款合同,要求一次性还款付息,当然也包括仅起诉要求购房人偿还其所欠付部分的按揭贷款。针对此类纠纷,法院通常的做法是严格按照双方的合同约定进行裁判,即对双方的贷款合同及其有关解除贷款、支付违约金或一次性还款付息等约定一律认可,并认为该约定符合法律规定,从而作出支持银行全部诉讼请求的裁判结果。从法律层面看,这种裁判逻辑不能算是错误的,但其裁判结果对购房人而言则是不公平的。因为购房人在按揭贷款购买房屋时是基于其所购买的房屋能如期交付这一目标。也就是说,开发商在出售期房时,必须承诺具体的交付期限,购房人基于对该承诺交付期限的认同才与银行等金融机构达成了按揭贷款的合意。当开发商因停工烂尾导致交房期限处于不确定状态时,应当允许购房人通过停止还贷的方式来减少损失,抵御不可预期的商业风险。因此,传统的裁判思路并不符合双方缔结购房合同的真实意思表示,也不符合《中华人民共和国民法典》(简称《民法典》)第六条“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务”的基本要求。

对此,较为可行的方案是:法院应首先查明购房人停止偿还按揭贷款的原因,对因合同标的物之房产长期处于停工烂尾而导致断供的,不能简单地依据合同约定视为购房人违约,完全将所有的市场风险都转移给了购房人。其次,经审理认为属于未交房断供的诉讼案件,应引导贷款人金融机构与作为借款人的购房人达成调解协议,即暂定还贷,等待交房期限能够确定或房屋交付之日再继续按期支付剩余贷款。在停止还贷的期间内,借款人(购房人)的断供行为因排除在主观违约的范畴之外,故银行等金融机构亦不能向其主张利息或违约金损失。再次,如果银行等金融机构拒不与购房人达成调解,则法院可依据《民法典》的公平原则和自愿原则,认定购房人的断供行为属于自救型维权,而不属于恶意违约,且因其所购房屋处于停工烂尾状态等导致主合同目的暂时无法实现等理由,驳回金融机构的诉讼请求。

此外,最高人民法院在(2019)最高法民再245 号判决书中认定,案涉借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了购房者的责任,该格式条款无效,对购房者不具有拘束力。该裁判思路也为各级人民法院裁判未交房断供类纠纷诉讼案件提供了示范效果。据此,可将偿还银行贷款的条件限定为购房者取得所购房屋,在因烂尾等不可归责于购房者等客观原因导致其无法取得房屋时,购房者有权拒绝归还贷款。法院可将该约定条款认定为对购房者一方不利的格式条款,进而否定其效力。

(二)因烂尾导致解除购房合同的银行按揭贷款的承担问题

因楼房烂尾导致交房遥遥无期时,购房人可依据购房合同约定的解除合同事由或法定的解除合同事由(合同目的无法实现等)提起解除房屋买卖合同之诉。通常情况下,在解除房屋买卖合同时,还将面临解除不动产抵押贷款合同的问题。在合同解除后,双方互相负有双向的返还义务,购房人配合解除房屋买卖合同的网签协议,购房人将收到的购房款返还给购房人。在涉及房屋按揭贷款的时候,还将涉及银行发放的贷款由谁偿还的问题。银行按照购房人的指示交付将按揭贷款支付给开发商,但贷款的用款主体实际上是购房人,故在解除抵押贷款合同后,购房人作为借款人,要负责向银行等贷款一方的金融机构负责偿还贷款,同时其可向开发商主张返还购房款。然而,要是因为开发商的资金严重不足才导致楼盘烂尾的,即使是法院判决由其向购房人返还购房款,但该判决义务也通常会陷入“执行不能”的困境。购房人在面临房产到手无望的同时,还要背负欠银行的巨额债务。如果严格按照法律规定和合同约定,作出前述分析的裁判结果,显然对购房人极其不利。针对该问题,最高人民法院在(2019)最高法民再245号判决书中给出了较为妥当的解决方案,其裁判思路为:烂尾楼风险不应当全由购房者承担,因为出现烂尾楼问题导致房屋无法交付,致使预售合同、借款合同、抵押合同解约的应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返回担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返回义务。该裁判方案较好地平衡了购房者、开发商和银行之间的风险承担问题,避免出现购房者“既得不到房子,又背负了房债”之不公正现象的发生。

(三)房价大跌背景下解除购房合同的房款返还问题

现实中还存在另外一种情况,即因房价大跌,且开发商存在逾期交付进而满足约定解除房屋买卖合同条件的情形,在此情况下,购房者利用解除合同条件成就的时机,通过解除合同的方式将房价跌落的风险转移给开发商。根据《民法典》第五百六十六条的规定,在合同解除后,对已经履行的,应根据履行情况和合同性质,恢复原状或者采取其他补救措施。司法裁判中,一般判决开发商将购房者所付房款返还给购房者,同时购房者还可一并要求开发商承担占用购房款期间的资金损失。这种裁判思路虽然在形式上符合法律规定,但也存在不妥之处。首先,该裁判支持解除合同所引发的示范效应不利于房屋买卖市场交易秩序的稳定。在楼市跌价的情况下,因所购房产贬值严重,如果允许按照合同约定的购房价判决开发商返还房款,势必会导致其他购房者提起同类诉讼,从而引发楼市的混乱。其次,该裁判将引发新的不公平问题,因为作为以其资产承担全部责任的开发商,其资产存量是很有限的,尤其是在其因资金不足导致停工窝工等情况引发逾期交房时,判决其按照购房时交付的价款返还,将导致其不得不从有限的资源中变现更多的房产予以兑付。例如,张三支付100 万元从开发商处购买房产一套,在解除合同并判决开发商向其返回100 万元及占用资金期间的费用时,由于房价大跌,开发商因无资金退还,可能会出现用两套相同面积的房产折抵100 万元给张三的方式履行法院判决的给付义务。这种基于法律逻辑所得出的裁判结果,容易引发人们的投机主义心理,同时也将所有的市场风险均转嫁给了开发商。

针对此类诉讼案件,法院应充分利用法律所赋予的法律适用权和裁量权,精准适用法律,全面贯彻落实法律的原则和精神,作出公平公正的裁判结果。首先,从维护房地产市场交易稳定的原则出发,要对购房者提出解除合同的事实及理由进行严格审查,将逾期交房的主客观因素查清查实,对能够实现合同目的的购房合同,尽可能地不解除合同。其次,对符合合同解除事由且购房者坚决要求解除购房合同的,可在判前向购房者释明合同解除后的购房款返还金额,应按照所购买房屋的市场价值计算,并引导购房者撤回起诉或变更诉讼请求。再次,解除合同后购房款的返还金额,不按照购房者已付的金额,而是按照所购房屋的现有价值计算,一方面能较好地均衡因房价大跌的市场风险,另一方面也能有效防范大量同类诉讼案件的集中爆发。根据《民法典》的规定,在解除合同后所谓的“恢复原状”,并不能简单地理解为开发商将购房款如数返回给购房人,还包括购房者将其通过买卖而锁定的未来房产返回给开发商,当然,在未实际交付的情况下,所谓的返回房产主要体现为解除对特定房产(标的物)的锁定。但在房价大跌的行情下,这种单纯的“解锁”对开发商而言,也不可能实现其“恢复原状”基本要求,因为开发商即便是再次将其出售,也无法获得原购房合同成立时的价格金额。据此分析,只有按照解除合同时目标房产的市场价返还,才能真正符合“恢复原状”的真实意涵。

(四)对购房人主张逾期交房违约金纠纷的裁判思路

逾期交房是烂尾楼盘所导致的必然结果。根据合同约定和法律规定,开发商违反合同约定的交房期限,将面临承担逾期交房违约金或赔偿损失的法律责任。

基于这种逾期交房具有普遍性,对当事人提起的此类诉讼案件,如果判决支持了当事人的诉讼请求,其他购房者知晓后也会采取同样的方式维权,进而导致同类案件的“井喷”。另一方面,如果法院支持了购房者的诉讼请求,对开发商而言可能是雪上加霜,其因无力支付违约金,将面临更多的执行案件和来自法院强制执行权的压力,最终彻底“躺平”。此外,如果按照就案办案的思维方式,通过裁判的方式支持了当事人的诉讼请求,看似实现了案件的法律效果,但如果开发商因无经济能力履行判决义务,导致案件长期得不到有效执行,这种无结果的“法律效果”至少对当事人而言,是没有实质性意义的。

主张逾期违约金的诉讼案件在开封市示范区法院也较为普遍,该区法院针对一系列类案进行分析研判后,对传统的裁判思路进行了革新,主要包括如下几个方面:一是重点审查逾期交房的原因,对因疫情防控、污染治理、扬尘管控等政府行为以及恶劣天气等不可抗力因素所造成的停工期限,在开发商提供相关证据的情况下,从逾期天数中予以扣除。如在原告张某诉被告开封某置业公司商品房预售合同纠纷一案中,法院认为,大气污染管控、疫情防控及恶劣天气影响均属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力因素,应当予以扣除。被告提交的证据能够证明,上述因素在约定的交房期限即2022年1月31日前影响被告施工进度的天数为246天,扣除后尚余27天。因此,被告应当承担逾期交房违约责任的天数为27 天。据此,判决被告向原告承担2000 余元的违约金。二是注重调解,通过物业费、车辆管理费优惠折抵、购买停车位使用权、储藏室抵扣等方式,妥善解决此类纠纷。同时,通过在购房者和开发商之间的利益比例中寻求平衡点达成调解方案,为类似案件的非诉讼化解决提供了参照示例。三是在案件执行层面,鉴于此类案件裁判涉及的金额较小,而开发商本身又面临资金流的匮乏,如果贸然采取查封楼盘或冻结开发商银行账户,将开发商法定代表人列入失信被执行人名单,这种简单粗暴式的强力执行模式虽然能解决个别案件的执行问题,但迫于“巧妇难为无米之炊”的现实困境,大多数案件将最终陷入“执行终本”的结局。

三、问题楼盘诉讼案件司法裁判创新的基本逻辑

(一)助推“楼盘重启”保民生

通常情况下,对大多数人群而言,购买房地产属于其一生中最大的投资,更是其安身立命的工程。由于房价普遍高于居民收入水平,群众在购买房产时,除了倾其所有外,还可能要四处举债,通过银行办理按揭贷款等支付购房款。由于开发商决策不当、资金链断裂、政府监管不力及不可抗力等因素,开发商在建楼盘长期停工烂尾的现象也越来越普遍。因楼盘烂尾引发的诉讼案件、群众信访事件时有发生,在此情况下,人民法院在处理此类纠纷时,应当秉持盘活楼盘、保障民生工程发展的理念。只有问题楼盘得到重整复建,待建工程顺利完工,顺利保质保量交房,才能最大限度地满足广大购房者的利益需求,进而从根本上解决问题。为此,各级法院均将问题楼盘的化解问题作为当前法院的工作重点。如2020 年河南省高级人民法院院长胡道才在向人大作的工作报告中指出:“积极参与问题楼盘攻坚化解,依法妥善审理相关诉讼案件20048 件,衡平各方利益,配合有关部门把项目盘活,把群众损失降到最低。”①段伟朵:《盘活!河南法院去年审理“问题楼盘”相关诉讼案件20048件》,载河南人大网:https://www.henanrd.gov.cn/2020/01-12/12483.html,访问日期:2023年8月10日。

(二)矫正“失衡关系”保弱者

商品房预售制度作为一种具有风险性的市场交易行为,其形成的过程本身就处于不对等状态。这种不对等体现为两个方面:一方面是购房人在未获得房屋这一对价的前提下,提前支付了全部的购房款,而开发商在未投入全部甚至只投入一小部分成本的情况下,却提前收取了包括成本和利润在内的全部对价。另一方面,购房合同、抵押贷款合同等均是由开发商、银行等单方制定和设计的格式合同,这些合同虽然最终经过双方的签字确认,但基于格式合同内容条款较多,且难以更改,导致有些合同条款并非当事人的真实意思表示。同时,房地产属于不动产交易,特定区域的房产对当事人而言能够满足其特殊性需求,购房者无法像一般商品的消费者那样进行自主选择。这种特殊化的商品房在供需之间形成了实质性的不平等关系。整体而言,在商品房买卖合同(一手)关系中,开发商、银行、购房者之间的关系处于失衡状态。人民法院在履行裁判职能时,应当发挥其对社会关系的二次调整和修复功能,通过精准适用法律,矫正形式平等合同关系中的实质不平等的法律关系,从而充分保障弱者的合法权益。

(三)调整“交易风险”促平衡

问题楼盘主要集中在期房交易市场领域,在商品房预售制度的调整下,我国有关期房的交易总量远远高于现房。有些开发商为了尽早收回资金和提前获得利润,在商品房建造的初期就开始预售房屋,并将购房收入用于圈地或其他项目投资。商业化思维和利益最大化的驱动,再加上专款专用的资金监管制度不健全,导致期房交易的风险进一步增加。就交易风险的承担问题,从签订期房买卖合同并交付首付款之日起,购房者便承担了全部的风险,其一方面要承担房屋烂尾无法交付的风险,另一方面还要继续支付银行按揭贷款。在房地产开发企业因未按照约定期限交付房屋的情况下,虽然购房者可行使约定或法定的合同解除权,解除其与开发商签订的商品房预售合同,但在按揭贷款买房的情况下,与银行签署的借款合同、抵押合同如何处理,引发了诸多争议。按照借款合同和抵押合同的通常约定,即便是购房者基于无法交房提出解除合同,根据合同的约定,其通常也需要继续向银行承担还款责任。实践中,有些法院严格按照合同约定,判令购房者在解除房屋买卖合同后继续承担向金融机构还款付息的义务,①详见青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决。这种裁判效果显然不符合民众的朴素认知。在再审申请人王忠某等三人因与被申请人建行青海分行、一审第三人越州公司金融借款合同纠纷一案件中,最高人民法院经提审认为,王忠某等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款,若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠某等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。最高人民法院基于合理分担风险的理念,判决认定:因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使涉案商品房预售合同解除,借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。②详见最高人民法院(2019)最高法民再245号民事判决。

四、问题楼盘诉讼案件司法裁判的配套机制

(一)坚持党的领导构建诉源治理新格局

因问题楼盘引发的诉讼案件是作为一种结果体现出来的,而形成这种结果的成因却是多方面的。整体上看,问题楼盘的成因主要是建设施工、预售销售、交付使用各个阶段涉及的人数多、牵扯的利益大、产生的社会影响大等。化解问题楼盘面临着资金问题、政府监管问题、法律不完善问题、政策问题等多重困境。③李育泽、高重迎:《“问题楼盘”重启问题及其法律化解机制初探》,《焦作大学学报》2022年第4期,第1页。问题楼盘成因的多元化和复杂化意味着司法手段在处理此类纠纷上面临许多局限。此外,基于问题楼盘涉及的人群数量庞大,如果因其引发的所有纠纷均通过司法解决,既不具有现实可行性,也增加了解决成本。同时,也不符合人民法院作为矛盾纠纷化解中最后一道防线的基本定位。习近平总书记的“坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面”重要指示所蕴含的一个价值取向是尽量通过最低的成本和最便捷有效的方式解决纠纷,而不是将所有的矛盾纠纷一股脑儿地推给法院。这亦是以人民为中心的具体要求。由此,需要坚持党的领导,充分发挥政府治理功能,构建诉源治理新格局。

在实现路径上,首先要把诉源治理和矛盾纠纷源头预防化解工作纳入本地平安建设总体工作,将其上升到地方党委政府的重要目标任务抓好抓实。其次,要是优化顶层设计,构建“府院联动”新格局。如2023 年3 月14 日,陕西省高级人民法院与陕西省住建厅联合下发《关于建立健全房地产和工程建设领域矛盾纠纷多元化解工作联动机制的意见》,对建立健全专业性行业组织、培养人才队伍、建立全省法院特邀调解员库及专家咨询库提出明确要求。延安市政府与延安市中级人民法院会签《关于建立常态化府院联动机制的意见》,共同发力破解“烂尾楼”整治等市域社会治理难题。①张悦:《最高人民法院第六巡回法庭巡回区房地产及建设工程领域诉源治理典型案例》,《人民法院报》2023年5月24日,第3版。这些联合制定发布的规范性文件虽然不属于法律规范,但其作为政策文件对本区域问题楼盘的治理具有重要的规范和指导作用。再次,要健全非诉机制,凝聚多元解纷新力量,发挥法院在诉源治理中的业务主导功能。“多元化纠纷解决机制的构建,要将多元体现出来,也就是说要将社会各方面的解纷力量汇集整合起来,只有依靠党委政府才能做到。”②滕鹏楚:《人民法院在多元解纷机制中的角色定位》,《人民司法》2020年第16期。但现实存在的问题是,党委政府整合非诉解纷力量后,需要依托一个专门性的国家机关指导非诉机制的建立健全,从而进行矛盾纠纷的化解工作。当前,法治手段已经成为解决矛盾纠纷的基本方式,这体现为人民群众在发生纠纷时往往更倾向于选择法治化程度较高的法院解决,并推定和相信法院所提供的解决方案更为公平合理。从反向思维看,这也是为何非诉解纷机制普遍存在“案源”不足的一个重要原因。众所周知,司法解纷成本高、周期长,且作为裁判依据的法律规范本身也存在一定的局限性,这也意味着司法解纷渠道并非人民群众的理想选择。但是,人民群众也迫切需要司法智慧能前置于非诉机制之中,为其选择或接受解纷方案提供更为理性的参考。为了迎合多元化的司法需求,法院有必要前置力量于非诉机制,在党委领导和政府支持下,通过在业务上对分散及多元化的解纷机构提供专业化的培训和指导,弥补其在解纷过程中的法律知识缺口,也能让当事人在不付出司法成本的情况下体验到一定的司法服务。

(二)建立府院联动协同的综合治理机制

目前,因问题楼盘引发的纠纷,在政府政策不明朗的情况下,当事人还是偏向于通过诉讼的方式解决。然而,在现行体制机制下,依靠法院解决具有普遍性和涉及民生的问题楼盘纠纷,并非易事,也难以彻底化解矛盾。首先,法院的裁判和执行手段非常有限,其受制于法律规范的严格限定,自由裁量的空间相对较小。在现行情况下,法院虽然可以对法律条款进行理解和适用意义上的解释,但其不能代替立法进行虚造法律。在相关法律未作出修改之前,法院和法官的裁判不能僭越法律的规定。其次,法院裁判具有个案性和程序性,其只能通过对诉讼进行个案化解决,通过审判流程形成一个书面化的结果。由于基层法院处于最底层,其案件裁判的示范效力也主要局限于本辖区内,这导致其裁判示范效应较弱。再次,随着员额制改革的深入推进,员额法官基于法律理解和业务能力上的差异,其裁判结果具有鲜明的个性化色彩,可能会导致同类案件不同裁判的结果。在此情况下,如何在法院内部统一裁判理念和思路,解决同案的不同问题,也至关重要。然而,如果完全依靠政府协调解决,也面临诉讼层面的风险。在立案登记制实施背景下,个别购房人可能会在政府协调处理问题楼盘的过程中,选择通过诉讼的方式维权。如果当事人在诉讼中申请财产保全或案件进入执行阶段,涉案房地产也将面临司法查封的问题。这种司法查封或执行效力将与政府介入治理机制产生内在的冲突。例如,问题楼盘的盘活往往需要大量的资金注入,政府需要协调银行贷款或引导其他民营资金注入,如果在此期间问题楼盘的在建房屋、土地使用权等被司法查封的话,无论是金融机构还是民营资金,都可能会选择望而却步,这势必会引发新的困难。

若要想从根本上解决问题,需要政府和法院共同发力,充分发挥行政和司法在问题楼盘治理中的功能作用。“府院联动”作为目前司法实践中创造出的解决企业破产相关衍生社会问题的有效机制,有助于较为高效地解决实际问题,应当予以提倡。府院联动机制的构建有利于充分发挥政府在解决问题楼盘案件中的主导功能。问题楼盘案件的审理和执行属于法院的职责,而问题楼盘处理中涉及或衍生的社会问题的解决,则是政府的职责领域。政府既不能够缺位,也不能够越位,更不能够被法院让位。从某种意义上讲,目前实践中的府院联动综合治理机制在许多方面还是更接近于人治而非法治的非制度化的个案解决方式,属于过渡性措施,依赖于人与人之间以及以人为代表的机构之间的协调,能否协调解决问题则取决于人的态度而非制度。府院联动的建立与运行主要依靠“一把手”的重视程度,可能出现人一走茶就凉、换人就换政策的现象,具有较大的不确定性风险。为此,有必要在充分总结实践经验的基础上进一步完善府院联动机制,并使之法律化、制度化。①王欣新:《府院联动机制与破产案件审理》,《人民法院报》2018年2月7日,第7版。

目前,在建构府院联动协同机制方面,可遵循如下思路。一是要明确政府和法院之间有关问题楼盘处理的职权分工,对涉及资金注入、协调办证、税费减免、政策帮扶等救助性措施和行政决策的制定与实施问题,应由政府进行主导推进。对涉及法律问题的处置方案,政府法制部门在进行审核的基础上,可邀请人民法院提出司法意见,从而在府院之间形成共识性的处置机制。二是要建立府院问题楼盘处置信息共享机制,政府在对问题楼盘进行处置时,应与相关法院健全信息沟通反馈机制,在政府主导介入问题楼盘处置期间,法院应引导购房者、工程债权人等当事人向政府部门以报备的方式提出请求,由政府对购房者、工程债权人等基本信息及主张予以登记备案。对坚持起诉至法院解决的当事人,政府也可以向法院提出先行处理的建议。三是强化领导责任,明确府院联动对接的具体部门。问题楼盘处置涉及多方面的问题,需要在政府主导下协调各方资源予以推动,因此,在党委政府层面,应成立问题楼盘处置化解工作领导小组,并由党政主要负责人担任组长,可将领导小组下设在政府住建部门。目前,有些地方高度重视问题楼盘处置工作,如南阳市成立了问题楼盘处置化解工作指挥部办公室,由副市长、市化解办主任履行落实“第一责任人”责任,亲自参与、全程过问、统筹协调安排。②《我市上半年报送的问题楼盘处置化解工作信息位居全省第一》,载南阳住房和城乡建设局官网:http://zjw.nanyang.gov.cn/zwdt/jsdt/524306.htm,访问时间为2023年8月10日。在法院层面,应由院长、副院长、相关业务庭庭长、审判委员会委员等组成问题楼盘纠纷化解小组。同时,要强化府院问题楼盘纠纷化解小组之间的沟通机制,可通过定期召开座谈会、制定会议纪要、联合出台规范性文件等方式强化协助,共同推进问题楼盘的综合治理工程。四是打出府院联动的“组合拳”,推动司法权和行政权衔接配合,慎重处理问题楼盘破产案件。房地产企业的破产,关乎法律与经济、公益与私益、社会与民生,一旦进入破产程序,尤其是涉及未完工楼盘数量庞大、资不抵债及牵涉面广的房地产企业,会产生一系列复杂的法律问题及社会衍生问题。如江西浙达房地产开发有限公司和南昌松锋房地产开发有限公司因无法按期交付房屋,大部分业主多次向市委、省委巡视组信访,甚至上街拉横幅游行,给当地的社会稳定带来极大的隐患。③吴杰、王丹彤、甘兆扬:《江西贵溪:破产案件审理府院联动机制的探索与实践》,载中国法院网:https://www.chinacourt.org/article/detail/2022/03/id/6599469.shtml,访问日期为2023年8月10日。在对此类案件进行处理时,一方面要发挥政府在问题楼盘处理中的定方向、出措施、统协调的作用,通过调配整合资源、优化营商环境、开设绿色通道、集中审批机制等解决卡脖子的瓶颈问题;另一方面要发挥法院的司法服务功能,为政府主导问题楼盘的盘活重启工作建言献策,确保行政决策方案和各项盘活举措经得起法律的检验,摒弃机械办案、就案办案的传统理念,实现法律效果和社会效果的有机统一。对因涉及司法查封等问题导致相关证件难以办理、贷款资金难以拨付,以及因企业法定代表人列入失信名单等导致经营发展极其困难等问题时,在保民生促稳定目标导向下,可通过“当场解除查封”“附条件解除失信措施”“完善担保保全机制”等措施创新,为问题楼盘的复活重启提供续航服务。

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二手房漏水拒付尾款,法院判购房者违约?
中外房地产预售市场风险担保机制比较研究