浙江省长租公寓经济犯罪风险及防控对策

陈亿圣 夏菁菁

[摘要]近年来，浙江省各地长租公寓“爆雷”“跑路”事件频发，其中不乏有涉及刑事犯罪的案件发生，对社会稳定及行业环境造成了恶劣影响。本文立足公安视角，参考美国学者史蒂文·拉布提出的犯罪三级预防理论，提出长租公寓犯罪的三级防控体系，以为加强浙江省长租公寓犯罪防控提供借鉴意义。

[关键词]长租公寓；合同诈骗；犯罪防范

引言

浙江省是我国流动人口大省，第七次全国人口普查数据显示，2020年浙江流动人口为2791.97万人，常住人口中流动人口比重为39.58%。庞大的流动人口给浙江带来了庞大的租赁市场，房屋租赁已经成为常态，也成为长租公寓发展的重点省份。然而近年来，浙江省的长租公寓行业发展乱象丛生，2020年8月，长租公寓品牌“友客”“巢客”爆雷，大批租客和房东聚集维权。[1]此外，“趣居”长租公寓也出现拖欠房东房租的现象。浙江省长租公寓行业持续的“倒闭潮”“爆雷潮”损害了大批房东及租客的利益、引发群体性事件，影响到了行业秩序以及社会稳定。本文针对浙江省长租公寓行业存在的犯罪风险提出防控对策，以期为浙江省长租公寓行业发展及社会稳定提供参考价值。

一、长租公寓概念界定

长租公寓是指由具有专业品牌的运营企业从市场上寻找合适的商业楼宇或者零散的个人房源，通过签约长期合同获得房屋的长期使用权，并在自身标准的范围内对房屋进行统一装修、统一配备家用电器、统一运营管理，此后以高于市场的租赁价格向市场提供租赁服务的商业型公寓运营模式。

二、长租公寓的运营模式下潜藏的犯罪风险

在长租公寓行业兴起初期，主要经营模式为运营企业与房屋所有权人签订租赁合同获得房屋的长期使用权，对房屋进行统一装修，后以高于市场的价格向市场提供租赁服务，其中的租金差为运营企业主要盈利收入。随着行业发展，大量资本蜂拥进入长租公寓行业，众多长租公寓品牌先后兴起。由于行业运营主体的快速增加，市场中合适的房源数量有限，导致市场供需关系发生改变，运营企业不得不改变原有的运营模式，以抢占长租公寓市场份额。

（一）“高收低出”模式

激烈的市场竞争导致运营企业多采用较为激进的发展战略，第一，运营企业往往只关注市场份额占比的升高与企业运营规模的扩大，导致运营企业通常以高于市场的价格来吸收市场中的房源，增加了采购成本；第二，运营企业与房屋所有权人签订的租房合同的租期往往长于运营企业与租客间签订的合同租期，房屋存在租客换租时间的空窗期；第三，长租公寓品牌的增多给租客带来更多的选择，运营企业多会采取降低租金、提高公寓质量等手段吸引租客，导致运营成本的上升；第四，租赁市场的价格存在波动，一旦长租公寓所在区域因为区域发展、租客流失等原因导致区域整体租金下降，会造成房屋空置或企业被迫降低租金出租的现象。企业运营成本的提高与利润空间的被挤压，导致企业运营中出现有悖于商业运营规律的“高收低出”模式，对企业的资金流动性要求极高、并给资金链带来极大风险。

（二）“周期错配”模式

“周期错配”模式是指运营企业同房屋产权人约定的租金给付期限较短，往往是按月支付；而与租客约定的租客给付期限较长，往往是按年支付。短租金周期与长租金周期间实现“周期错配”，不但可以缓解“高收低出”模式造成的资金链压力，同时还可以利用“周期错配”形成资金杠杆，快速扩大经营规模，造成欣欣向荣的发展假象。“周期错配”模式本质上是利用租客的资金积攒出一个不受监管的资金池，资金的使用由运营企业支配，存在极大的风险。

（三）“租金贷”模式

“租金贷”是指租客向第三方金融机构申请信用贷款，第三方金融机构将资金放款给运营企业。第三方金融机构及“租金贷”的加入，将“运营企业、租客双方主体”之间的“租赁关系”转变为“运营企业、租客、金融机构三方主体”之间的“租赁+借贷关系”，形成一个多元、复杂的法律关系。运营企业利用“租金贷”模式进一步扩大企业资金池，将租客租金的预收款以及未来需要支付给房屋产权人的租金用于扩大市场份额、挪作他用甚至挥霍一空，留下租客与房屋产权人之间的租赁矛盾，进而引发社会矛盾。一旦长租公寓运营企业爆雷，租客将同时面临无房可住和按时偿还“租金贷”的困境。

三、浙江省长租公寓犯罪侦办难点

在经侦部门案件侦查实务中，长租公寓经济犯罪一般表现为长租公寓运营企业将企业资金池中资金挪作他用、或者非法占有资金，导致企业资金链断裂，发生爆雷现象，该行为可能构成合同诈骗犯罪。

（一）立案难

长租公寓犯罪通常与民事经济纠纷相互交织。部分长租公寓运营企业借助经营长租公寓掩饰犯罪行为，通过与不同民事主体间签订合法有效的民事合同，将犯罪行为包装成民事经济纠纷行为，以此逃避刑事规制。在实务中，基层公安部门在受理该类案件时，难以甄别案件是否涉及刑事犯罪，若过早进行案件调查，又有可能导致公安部门介入民事纠纷，引发警民矛盾，致使大量案件流失。

（二）认定难

长租公寓类合同诈骗案件主要存在的认定难点是犯罪嫌疑人实施非法占有财物行为的主观故意性。在实务中，主要是根据犯罪行为发生后的客观结果倒推犯罪嫌疑人是否存在占有租客财物的故意性，一般从其是否具备偿还能力、是否存在逃匿、隐匿资金、挪用资金用于挥霍等客观结果倒推其主观故意性；同时，犯罪嫌疑人往往会通过资产置换、成立空壳公司虚假交易、地下钱庄等秘密手段转移资金占有，导致案件认定难度加大。

（三）取证难

长租公寓经济犯罪嫌疑人往往具有较高的金融、财会领域的专业知识，利用自身的专业知识实施犯罪，用看似正常的资金往来记录掩盖犯罪证据，对侦查人员的业务能力提出了较高的要求。此外，犯罪分子为规避侦查，利用大量的境外服务器，一旦发现被公安机关追查的苗头，则会直接删除犯罪数据，导致关键证据灭失，受制于国际刑事司法协助提请难、耗时长、无法满足办案需求等，犯罪分子通过控制境外资金账户、注册离岸群岛空壳公司等方式，得以规避侦查、秘密转移资金并非法占有。[2]

（四）追赃挽损难

长租公寓经济犯罪案件大多是在运营企业资金流断裂、企业高层跑路等情况案发。案发时，企业的账面资金亏空状况已然非常恶劣；而犯罪嫌疑人在转移资金池中资金的过程中，往往采用多种隐秘手段，通过投资股权、虚假经营等方式将资金转移到个人账户或境外账户当中，经侦部门难以在短时间内追查到资金去向，给追赃挽损工作带来极大阻碍。

四、长租公寓犯罪风险防控路径和治理对策

美国学者史蒂文·拉布提出，“犯罪预防类似于公共卫生机构的疾病预防模式，可以分为三个层次，第一层次是为了避免疾病或者问题的最早出现所采取的行动，第二层次的关注点集中于已经表现出疾病的早期征兆的人和环境，第三层次旨在消除已经出现的直接问题并采取步骤防止问题再次出现。”[3]

建立长租公寓犯罪三级预防理论的关键是将犯罪的风险防控划分为三个阶段：犯罪前、犯罪中和犯罪后阶段。

（一）初级预防：营造良好的行业环境

在长租公寓犯罪的初级预防阶段，主要目的是通过营造良好的行业环境遏制犯罪的出现，改变容易导致犯罪的相关环境因素。

1.政府及行业主管部门应当设立行业准入门槛，制定长租公寓行业相关标准规范，从源头上规范长租公寓运营企业的经营行为。结合上文对长租公寓运营模式的分析，长租公寓运营企业在项目前期需要投入大量资金用于获取、改造房源。以爆雷的蛋壳公寓为例，截止2019年底，其保有房源数量约为44万套，2019年营业成本约64亿元，其中租金与装修成本占比75%。[4]长租公寓高昂的运营成本需要实力雄厚的企业为其长期运营作背书，才能减少运营企业频频爆雷的现象与犯罪行为的发生。

2.针对长租公寓运营企业“高收低出”“周期错配”的运营模式采用政策限制，行业主管部门对不具备持续经营能力、扩张规模过快的企业实施约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等举措。“高收低出”“周期错配”的运营模式对运营企业的资金链是巨大的考验，导致的企业资金入不敷出往往是企业爆雷的前兆，行业部门及时介入，对出现运营风险的企业及时约谈并采取相应措施，能够最大程度降低企业运营不良导致的社会风险。

3.规范长租公寓运营企业经营过程中对“租金贷”的使用，限制合约中租客住房租金贷款金额占比，避免运营企业借助租金贷形成资金杠杆。长租公寓运营企业通过“周期错配”与“租金贷”快速回笼资金，将自身投资运营的风险转嫁到租客身上，存在较大的风险性。对“租金贷”使用的严格限制，有利于将从运营企业的金融杠杆恢复成帮助租客缓解资金压力的“良性”金融工具。

（二）次级预防：金融监管部门完善市场监管体系

次级预防阶段考虑的主要是犯罪发生时的情境因素，是针对潜在的犯罪人和被害人，将预防重点转向关注犯罪行为发生的情境，具有较为明确的针对性，即要通过减少、消除犯罪机会和条件来对犯罪进行相关预防。[5]

金融监管部门应加强对运营企业“资金池”的监管，通过建立金融机构的资金专用账户托管制度，将运营企业使用“资金池”的情况纳入到监督体系之中。对“资金池”进行适当的监管，既有利于长租公寓运营企业健康的发展，同时也能降低运营企业对消费贷款资金的不当使用。建立资金账户监管制度，对长租公寓运营企业进行企业运营风险评级，设置存放于监管账户资金比例，加强政府与社会对资金的数额与流向的实时监管，避免长租公寓运营企业将租客资金挪用于过度扩张的行为发生。

（三）三级预防：司法机关加强犯罪打击力度

1.根据典型个案总结形成长租公寓犯罪案件侦办技巧战法。长租公寓经济犯罪属于新型经济犯罪，经侦部门办理该类案件时往往缺少前案指引和成熟的侦办经验。涉案资金往往是突破经济案件的切入口，办案机关应以资金流查控为主线，针对长租公寓运营企业财物、审计、账户往来记录等关键证据进行提取、分析，扎紧证据链条，以客观证据为基础、言词证据相辅佐，形成完整、密集的证据链，对犯罪团伙进行打击。

2.增强公安机关与检察机关间的联动联通。在办理案件时，可以采取检察机关提前介入的方式，定期与公安机关进行会商，对案件取证、侦办思路提出检察建议，对全案证据提前审查，确保证据合法、有效，形成完整证据链；同时，加快公安与检察院之间的信息流通，减少文书在途时间，提高办案效率，节约办案资源，在保证查明案件事实的基础上，做到快侦快破，回应社会呼声。[6]

五、结语

面对长租公寓行业潜藏的的犯罪风险，公安机关应予以重视，依托现有的经济犯罪预防体系，从犯罪前、犯罪中、犯罪后三个阶段，通过营造良好的行业环境、完善市场监管体系，加强司法打击力度等手段，维护风清气正的市场环境，保护好人民群众的“钱袋子”。

参考文献：

[1]陈一良.杭州长租公寓连续爆雷[J].中国经济周刊，2020（17）：34-37.

[2]广东省广州市天河区人民检察院课题组 ，林燕南.私募基金类非法集资犯罪办案难点及应对[J].中国检察官，2022（11）：35-38.

[3]史蒂文·拉布. 美国犯罪预防的理论实践与评价[M].张国昭，邬名安，吴宗宪，译.北京：中国人民公安大学出版社，1993：12.

[4]刘雪梅.长租公寓资金链管理研究[D].重庆工商大学，2022.DOI：10.27713/d.cnki.gcqgs.2022.000702.

[5]王枫梧.侵犯商业秘密犯罪实证分析及预防策略——以三级犯罪预防理论为视角[J].河南警察学院学报，2022，31（02）：32-41.DOI：10.16231/j.cnki.jhpc.2022.02.006.

[6]李莫非. P2P网贷平台犯罪及其综合治理研究——以杭州市为例[D].浙江工业大学.

基金项目：《2021年浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划》资助项目，项目名称：浙江省长租公寓经济犯罪风险及防控对策研究（项目编号：2021R422013）

作者简介：

陈亿圣（2001.8-），男，汉族，浙江台州人，本科，研究方向：经济犯罪案件侦查；

夏菁菁（2000.4-），女，汉族，浙江舟山人，本科，研究方向：刑事犯罪案件侦查。