出售方与购买方关于《职工家庭购买公有住房协议书》的签订

周洪波

周律师：

您好！

十年前，我们家庭居住的房屋进行动迁，我们兄弟俩人以合并安置方式获得一套承租房。当初兄弟俩人均另有房屋居住，因此我们只是把户口迁入该承租房，但都没有居住，随后将房屋对外出租收取租金。因为我哥哥家庭经济条件不太好，生活压力较大，我就将属于我的那部分租金让度给我哥哥。不久前，我偶然发现我哥哥在五年前私下买下该承租房的产权，并登记在他自己的名下，现在又擅自出售了该房屋。毕竟该房屋属于我们兄弟俩人的动迁补偿安置房，我哥哥擅自买下产权并出售的行为，不但伤了我的心，也严重损害了我的利益，我该如何维护我的合法权益呢？

王先生

王先生，您好！

根據您的情况，我提出以下几点建议：

一、你们兄弟俩人均具备购买该公房住房产权资格的权利人，应当协商一致才能购买

上海市于1994年启动住房制度改革，允许职工家庭将承租的公房买下产权。对此上海市政府有关部门出台《关于出售公有住房的暂行办法》《关于出售公有住房的实施细则》（俗称“94方案”）。94方案规定只能登记一位购房人作为产权人，无法登记共有产权人。随后1995年出台的《一九九五年出售公有住房方案实施细则》（俗称“95方案”），而95方案规定可以登记多位购房人为共有产权人，解决了94方案遗留的共有产权问题。

根据您的陈述，可以确定您哥哥是依据95方案购买该公房住房产权的。

根据95方案第五条规定：“购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。……”

鉴于你们俩兄弟是通过动迁安置补偿获配该公房，你们俩人均享有购买该公房住房产权的资格，应当通过协商来确定购房人。95方案允许登记多位购房人为公房住房产权的权利人，因此，一般认为未被确定为购房人即表示该购房资格人放弃该公房住房的共有产权。你们对购房人的确定无法协商一致的话，是不能办理购房手续的。

二、《职工家庭购买公有住房协议书》是依据95方案购买售后公房产权的必备要件，如果没有该协议书，应认定购房合同无效

95方案第十九条规定：“（二）购买公有住房按下列程序进行：

1. 职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100元（不购房时不予退还）。购房时，应协商一致，确定购房人。

2. 职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

3. 购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。

4. 购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。”

如果您哥哥在购买公有住房前未与您协商一致签署《职工家庭购买公有住房协议书》，或者假冒您的签章提供虚假的《职工家庭购买公有住房协议书》，那么，该购房合同将因为违反相关法律和政策而无效。

三、在主张购房合同无效的同时，您可以要求损害赔偿

假如该购买公房住房的合同被确认无效，一般情况下该公房住房将会恢复原状，即恢复到原来承租房的状态。但是您哥哥已经将该房屋出售。如果该出售行为是正常交易，买入方也是善意相对人，即买入方不知情，交易价格不明显低于市价，并且完成了房产过户手续。那么该公房住房也就无法追回，当然也无法恢复承租房的状态。

这时候您可以向您哥哥主张赔偿损失。因为动迁后，该房屋受配人只有你们兄弟俩，在没有其他约定的情况下，你们兄弟俩应当各占二分之一份额，您可以主张其出售该房屋二分之一钱款作为赔偿。

四、出售公房的物业公司作为公房住房买卖合同的相对方应当具有审核公房买卖手续是否合法合规的义务

从95方案第十九条规定的公有住房购买程序第3、4条可以得知，对于公有住房买卖合同主体资格审核程序的责任人是出售人，即出售该公房住房的物业公司。房产交易中心根据购房人提供的购房合同、购房票据和付款证明即可办理售后公房的产权登记手续。出售公房住房的物业公司负有审核公房买卖手续是否合法合规的义务，因此物业公司应当严格审核售后公房的户内人员情况，确认《职工家庭购买公有住房协议书》是否由全体享有购房资格的人签署，以及是否由购房资格人本人签署，尽职审核以避免因合同无效而给自已带来不必要的风险。

综上，您哥哥在未征得您同意的情况下，私自将共同居住的公房住房买下产权并登记在自己名下，该行为因违反了相关法律和政策而应属无效。您可以到出售公房住房的物业公司调取相关公房买卖的材料，到该公房住房所在地人民法院起诉，请求确认该公房住房的买卖合同无效并请求相应赔偿。

以上建议，供参考。

（作者单位：上海市恒业律师事务所）