不动产登记数据问题及整合流程研究

摘要：至国家实施统一的不动产登记前，不动产相关登记数据的信息化工作由若干个不同部门分别管理，由于分散登记所导致的信息分散、信息化水平不平衡、登记标准不统一、登记手段多样等各种复杂问题都须臾解决。该文将对不动产统一登记的核心——房地数据一体化进行详细分析，并探讨房产登记和国土登记中存在的问题，提出不动产登记数据整理的相关流程，并结合工作实践提出了整合建议，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：不动产登记  数据整合 问题 流程

中图分类号：F299.23   文献标识码：A

Abstract： Until the implementation of unified real estate registration by the state， the informatization of registration data relating to real estate is managed by several different departments， and various complex problems caused by decentralized registration， such as information dispersion， unbalanced informatization level， inconsistent registration standards and diverse registration means， have to be solved in a moment. This paper will make a detailed analysis of the core of unified real estate registration—the integration of real estate data， discusses the problems existing in real estate registration and land registration， puts forward the relevant process of real estate registration date collation， and puts forward integration suggestions combined with working practice， which is believed to be beneficial to peers engaged in relevant work.

Key Words： Real estate registration; Data integration; Problem; Process

有关不动产登记的数据在不动产实施统一登记制度前，由多个部门分别管辖，比如：土地、房屋、林业、草原和海洋等部门的数据源标准数据库、存储方法和数据更新，以及历史问题此前调节相应等级数据有所不同，导致不同部门获得的原始数据此外，需要大量的人力和物力资源，以确保房地产数据庫的全面整合[1]。

各省、市、县不动产登记实施中面对的最大难点是如何将这些分散的存量数据进行整合，以不动产单元为基本单位进行登记，建立支撑信息平台运行及信息互通共享的不动产登记数据库，而重中之重便是土地登记数据和房产登记数据的整合工作。推行不动产统一登记制度不可缺少的基础工作便是对不动产登记数据进行整合建库[2]。

1 房地统一登记数据分析

不动产登记数据包括不动产权利信息、权利人信息、不动产单元信息、登记业务信息等。不动产统一登记的主要内容包括其空间位置信息、逻辑建筑、楼层数和户数。建筑物之间是相互关联的，关联是以宗地代码为基础建立的。建立关联，最终实现地块、自然建筑、逻辑建筑、楼层和住宅之间的有效联系。房地产权数据分为地役权、抵押权、建设用地使用权和房地产权这四类。这些不动产权利所涉及的权利类型和记录各不相同。工作流程生成的登记业务数据，包括申请受理、登记回执、登记费、登记审查、登记证明、登记证签发、登记、出示等，是不动产统一登记册中生成的最重要的登记数据[3]。

根据数据的内容和性质，房地产登记数据的内容分为不动产单元数据、权属登记数据和档案数据这三类数据。不动产登记的对象和不动产单元的管理，以不动产单元的编码为载体，登记不动产单元自产生之日起在其生命周期过程中产生的所有权利登记信息到它的灭失。因此，不动产单元数据整合是数据整合的基础和核心，不动产单元数据质量关系到数据整合、管理和数据应用的成败。

2  数据整合工作内容

通过分析源、目标数据库的数据字典将房屋、土地登记数据库与不动产登记数据库中同名异质、异质同名的情况进行消除是统一数据语义的具体方法（图1）。而将房屋、土地登记数据内容与《不动产登记数据库标准》中相互对应的数据内容逐项进行对比分析，并进行字段对照表编制，形成完整的转换规则，最终将房屋、土地登记数据转换映射到不动产数据库对应内容中，并重建逻辑关系的操作则被称之为数据模型转换[4]。建立房屋与土地空间位置和属性上的关联形成不动产单元，同时将相应的土地、房屋权利登记信息与不动产单元进行关联的工作被称为数据关联。而对某些可能无法从源数据系统取得的数据属性进行补录是统一数据的主要工作。

3 房产和国土登记问题

我国特色的住房电子登记系统在房地产中的应用，与其他国家相比，我们的电子登记系统起步较晚且较为落后，理论水平和实际经验相对较弱，同时我国各地区之间经济发展水平差异较大，房地产抵押、交易、租赁等市场活跃水平也相差极大，因而各地区为适应当地的情况所选择的房产管理的方式与方法也各不相同[5]。房产登记问题如图2所示。

与房产数据相似，我国国土数据的坐标系统及地理信息数字化进程较之国外较为落后。发达地区亦已率先引入计算机技术、GIS 技术相关平台进行管理，自然资源部曾对各省市县国土部门提出建设国土“一张图”系统的提议，发达地区国土局也已完成该系统的布设与数据整合工作，并推进全国土地登记动态查询监管系统建设，此系统中所记录的土地登记数据成为不动产登记数据库建设中较为重要和质量较高的元数据的一部分。经济发达地区土地价值较高，对于宗地的信息管理更为细致，通常会以最精确最先进的管理模式对该地区的宗地进行严格的管理。其问题如图3所示。

4 数据整合流程

不动产登记数据整合建库收集房地登记数据，包括宗地、房屋测绘数据，房地登记属性数据、档案数据，对资料进行完整性、规范性、一致性等分析，按照现行房屋、土地登记数据库规范进行整理，消除数据语义、数据类型、小数点位数、数量单位不统一，同名异质和同质异名等情况，建立数据之间的关联，形成全面、规范、信息化的原始数据库[6]。对整理后的空间数据和属性数据进行整合关联、冗余数据剔除、信息补录，编制宗地代码、不动产单元号，形成符合不动产登记数据库标准要求的中间数据库。按不动产登记数据库标准的要求入库，形成不动产登记成果数据库。不动产登记图形数据整合流程图如图4所示。

4.1 数据分析

数据分析是按数据管理方式分阶段对土地、房屋登记数据的完整性、规范性、一致性、合法性等进行分析，并找出数据纯在的主要问题，比如缺少房地空间数据、缺少房地空间位置信息、已有土地数据坐标系未进行标准化、登记发证信息与客体不对应、房屋缺少楼盘信息、登记发证信息不完整等情况，分析数据的所有问题，并掌握数据的整体情况[7]。

4.2 规范化整理

规范化整理是在地籍子区范围内以宗地为单位梳理建设用地使用权宗地信息、登记信息、抵押查封信息、权利人信息、档案信息等相关产权产籍信息；以户为单位梳理房屋自然幢信息、楼盘信息、登记信息、抵押查封信息、权利人信息、档案信息；将宗地、自然幢空间信息落实到图上，并通过宗地代码、房屋编码、自然幢号、证书号、业务号等字段对对应的房地信息建立关联关系，补充所缺失的必要信息，形成包括空间权籍图、登记档案信息和登记属性信息等内容在内的规范化的原始数据库，并将原系统中记录的已注销的权利信息统一转入历史库[8]。

4.3 数据整合关联

数据整合关联是对基于分散登记的多源异构房屋、土地登记数据进行抽取、转换、关联、清理、补录处理，形成房地合一，图、属、档一体化管理的新模式。数据整合关联包括不动产单元空间数据、楼盘数据的整合，权属登记数据、档案数据的整合及数据之间的关联[9]。将前期已整理好的宗地、自然幢的空间数据分别进行图层合并、冗余数据剔除、数据补录，形成规范的空间数据集，后经坐标转换、格式转换后建立空间和属性关联关系的工作被称为空间数据整合关联。

5 不动产登记数据整合建议

不动产登记数据整合工作在大部分地区采用集中式工作方式。这种方法可以在短时间内整合区域内的各种登记数据，但整合结果的质量往往不尽如人意，不能完全满足实际统一登记业务系统对业务办理的需要，特别是历史遗留问题，很多问题还需要在日常记录工作中逐步解决。日常数据维护和更新依赖于集中集成的数据库，对涉及日常记录业务的问题数据进行变更和维护。通过日常工作中的每日不断更新，最终改善数据集成数据库中记录的数据质量。根据数据集成中遇到的各种问题，提出如图5所示的建议。

6 结语

该文对不动产统一登记的核心——房地数据一体化进行了详细分析，对于不动产登记中房地统一登记的登记内容、空间关系关联方式和建立空间关联的流程进行了详细的数据分析；对于数据整合的工作内容进行了细致的分解整理，对登记数据的处理流程进行了梳理，总结出一套较为完整便捷的工作方式，避免了不必要的重复工作；对于数据整合中所用到的技术进行了解释说明，将数据整合中的重点技术进行详细的阐释。

參考文献

[1]张博.宁夏西吉县农村房地一体不动产确权登记管理中的问题与对策研究[D].银川：宁夏大学，2021.

[2]廖笑恒.乐山市不动产登记中心流程管理问题及对策研究[D].成都：电子科技大学，2020.

[3]张磊.某市不动产登记信息系统的设计与实现[D].济南：山东大学，2020.

[4]贾文珏，高仁胜，张菲菲，等.全国不动产登记信息分析系统框架设计及关键技术研究[J].国土资源信息化，2021（6）：1-6.

[5]刘思洁，李炜诗，刘阳.不动产登记数据整合成果质量检查与常见问题分析[J].测绘与空间地理信息，2021，44（10）：189-192，195.

[6]张元敏.空地融合技术不动产确权登记解决方案[J].测绘通报，2021（S2）：291-295.

[7]于杰.盐城市不动产统一登记整合困境与对策研究[D].西安：长安大学，2020.

[8]唐郡泽.不动产登记及其空间数据整合研究[D].北京：中国地质大学，2019.

[9]潘进，柯红军，李梅香.南京市不动产登记数据整合方法研究与实践[J].测绘与空间地理信息，2021，44（12）：219-221，224.

作者简介：王继涛（1974-），男，本科，工程师，研究方向为不动产登记。