住房反向抵押贷款法律问题分析

2023-04-20丁天佩

中国集体经济 2023年12期

丁天佩

摘要：随着社会发展速度的加快，我国面临着人口老龄化问题，这是社会当前阶段亟须解决的重大难题。面对数量庞大的老年人群体，如何有效应对社会养老需要，确保每个老年人都能安享晚年，成为社会各界广泛关注的话题。我国在实行住房反向抵押贷款后，主要目的是解放老年人居住房屋投入的资产，为养老资金提供有力补充。但是分析住房反向抵押贷款实施现状后发现还存在很多问题，主要原因体现在人们传统思维影响较大，且制度与立法不完善，需要采取有效措施解决法律带来的风险与问题。文章通过阐述住房反向抵押贷款相关概念，探讨其具体实践情况与相关法律问题，并提出具体解决措施。

关键词：住房反向抵押贷款；法律；养老保障

养老是当前人类社会普遍关注的话题，也是现实社会必须应对的巨大挑战。我国人口数量庞大，近年来老龄化问题日趋严峻。据预测，2030年我国超过60岁的老龄人口将增加到3亿人，在总人口数中占据的比例将超过20%，2060年老龄人口甚至会达到4亿，比例在30%以上。当前我国面临着人口老龄化危机，家庭空巢化也越来越严重。为了应对这些挑战，我国开始实行住房反向抵押贷款，这是一种新型养老模式，能够充分体现老人自有住房价值，促使固定房产资源的流动性增强，有利于进一步完善我国养老保障机制。基于此，我国在住房反向抵押贷款实施中要结合存在的各种法律問题，研究并制定解决这些法律问题的有效措施，为养老保障方式提供有力补充，也促使我国法律理论的发展更加完善。

一、住房反向抵押贷款概述

（一）住房反向抵押贷款的定义

住房反向抵押贷款是指老年人向贷款机构抵押房屋产权，并享有房屋的终身使用权。贷款机构在评估房屋价值后，将现金支付给借款人，在借款人去世或达到合同约定限期后，贷款机构可以获得被抵押房屋所有权，用于补偿现金支出。国外超过62周岁且拥有自主房产的老人为住房反向抵押贷款适用对象，由于晚年收入不高，而房屋维护修理、物业管理以及契税等花费很高，而老年人退休金和社会保障金远远无法抵消日常开销，住房反向抵押贷款在此背景下开始兴起。房屋价值高低主要由专业房产机构分析与评估，主要衡量指标包括房屋面积大小、使用年限、地理位置、当地价格和利率水平等，扣除需要支付的费用后并按照一定比例分期支付贷款。住房反向抵押贷款是全新的金融保险模式，与当前国家倡导的“以房养老”理念相契合，有利于推动养老模式的多元化发展。

（二）住房反向抵押贷款的法律特征

住房反向抵押贷款存在以下法律关系：第一，借贷法律关系。具有债权性质，借贷人提出贷款申请，贷款人承担给付义务。第二，抵押担保法律关系。具有物权性质，在借贷关系下老人通过抵押自有房屋，能够在贷款机构获得资金。第三，委托代理法律关系。具体操作时委托中介机构完成评估、法律服务等事项。第四，监督法律关系。有着行政管理性质。政府部门负责对整个贷款流程进行监管，若是住房反向抵押贷款业务涉及强制保险内容，借款人与保险公司将产生保险法律关系。老年房主是借款方，由于处于弱势地位，在住房反向抵押贷款制度中应该为其提供权益保护，这是让老人安享晚年的基础。

为了避免借款人合法权益受到侵犯，应重点关注以下内容：第一，老人正常享有居住房屋的权利。将房屋抵押给贷款机构后，老人仍然能够在房屋中居住，直到去世为止，在法律上享有终生使用抵押房屋的权利。这样能够防止借款人因无法偿还贷款本息出现流落街头的现象，对借款人权益提供有力保护。第二，借款人可以行使回赎权。当住房反向抵押贷款合同具有法律效力后，老人及子女可以在任何时候通过提前偿还剩余贷款额的方法，赎回抵押给贷款机构的房屋。这样既能消除子女继承问题，也考虑到贷款方利益，让住房反向抵押贷款在实施中更加灵活。

二、住房反向抵押贷款实践情况

（一）不同模式差异显著

当前住房反向抵押贷款主要包括南京的“以房换养”、上海的“以房自助养老”、北京的“养老房屋银行”和幸福人寿的“房来宝”，结合养老本质可知，不同模式存在较大差异。对南京、上海和北京实行的住房反向抵押贷款模式分析可知，重点强调“以房养老”，这属于住房反向抵押贷款的另一种形式。而幸福人寿的“房来宝”主要具备住房反向抵押贷款具体特点，有较强的代表性。不同模式在房屋使用权、所有权上也不同。在“房来宝”中，老年人享有住房使用权与处分权，而在“以房换养”与“养老房屋银行”中，老年人享有房屋所有权，但需要入住养老院，则无法享有使用权。分析上海“以房自助养老”模式可知，老人与公积金管理中心签订合同后，将失去房屋的使用权，但可以通过返租方式满足自身居住要求。

（二）贷款机构类型众多

对南京、上海和北京等地实行的住房反向抵押贷款制度中，涉及的贷款机构也不同，其中既有以营利性为主的贷款机构，也有公益性贷款机构，这是分类的主要依据。如“以房换养”“养老房屋银行”“房来宝”等模式的贷款机构分别是留园老年公寓、养老服务中心和幸福人寿保险公司，追求经济效益。而“以房自助养老”属于公益性政策，贷款方为公积金管理中心，不以营利为主要目标。以上模式不仅有金融机构、养老服务机构，也包括一些事业单位。可见如何解决养老难题已经备受人们重视，但是在“以房养老”理念的理解上不同。住房反向抵押贷款属于金融范畴，也是追求自身的营利性，且具备一定社会保障功能，与政府实行的政策相符。

（三）执行无法达到预期，效果较差

不同住房抵押贷款模式在进行试点的过程中，逐步受到社会各界广泛关注，媒体宣传力度也很大。然而分析实际运行效果可知，随着制度的实施市场热度逐步降低，产品销售不够理想。主要原因如下：第一，住房反向抵押贷款是新兴事物，有潜在市场风险，借贷双方面临的风险难以控制，同时政府部门也未参与其中，相关法律法规不完善。以南京的留园养老公寓为例，因为资金实力不够雄厚，对老人服务周期很长，涉及多个方面的费用投入，缺乏专业担保机构提供服务，日常经营过于依赖出租老人房屋，极易发生资金链断裂问题，各自利益容易受到损失。第二，国内实行住房反向抵押贷款制度过程中，在法律、制度及政策上面临阻碍。

三、住房反向抵押贷款相关法律问题

（一）物权立法不完善

第一，不动产物权立法问题。根据《物权法》第47条内容可知，城市土地所有权属于国家，市场中可以流转的商品所有者只享有使用权，不享有土地所有权。且两项权利变动会同时进行，导致土地使用权生效过程中出现很多问题，且受到建筑所有权影响。当使用权达到规定期限的情况下，会面临房屋所有权改变的问题。在《物权法》第149条内容中，当住在建设用地使用权达到规定期限后，通常会自动进行续期。但是续期具体方法目前还没有专门的法规条款予以说明，特别是未能明确土地出让金和收取方法。针对续期过程中需要缴纳过高出让金的情况，通常所有权人会拒绝缴纳相关费用，这样容易出现房屋所有权归属不明的情况。在反向抵押贷款实施中，若是不解决上述问题，将无法保证交易顺利完成。房屋所有权是反向房屋抵押合同中的客体，关系着抵押权人对抵押权是否正常实现，但是当前在“自动续期”上还缺少完善的立法规定。

第二，在现行《物权法》中，对住房反向抵押贷款制度缺少具体条文，按照物权法定原则，当具有相关规定时方可实行相应法律行为，并形成物权。而住房反向抵押贷款合同缺少能够借鉴的法律条文，明确各自承担的责任和权利等。虽然司法实践中可以参考抵押权相关规定，但是与反向抵押相比完全不同，这是因为通常抵押物具有固定的价值，而在反向抵押中主要对象为房屋，其價值随着时间的流逝前后可能产生较大差异，从而增加了潜在风险，在房屋价值发生变化后，将为合同执行带来不利影响，因此不能都依据抵押权规定。

第三，老年房主是住房反向抵押贷款参与主体，在年龄设置上不够明确。在老年房主年龄上限制标准，对贷款时间、金额等都有决定性影响。为避免老人合法权益被侵犯，还要制定有针对性的保护政策，避免金融机构作为强势一方随意改变合同内容，导致年龄设置不科学，不利于社会的和谐。此外，金融机构需要承担较大风险，合理设置年龄，有利于规避相关法律风险。可见国家需要制定相关法律，明确申请相关贷款的老人应满足的各项要求。

（二）让与担保合法化问题

住房反向抵押贷款最早在国外流行，我国引入这种贷款模式后，相关合同涉及多项法律关系，主要反映在抵押、合同等方面。我国现有法律法规主要包括《合同法》《担保法》和《物权法》等。住房反向抵押贷款制度能否在现有法律框架体系内进行调整，这是当前面临的关键问题。为了保证住房反向抵押贷款在我国顺利实行，应该重点关注让与担保制度是否达到合法要求，对其法律属性方面，很多国家都禁止了流押条款，主要是保护享有抵押物权一方利益不出现损失，也防止受到流押条款影响。往往借款方短期内需要大量资金，匆忙抵押自己的房屋，这让抵押权人更掌握优势与主动权，给予借款方的价格也远远低于市场平均水平。住房反向抵押贷款在担保物上则没有限制，借款人享有房屋的所有权，虽然抵押前会有在先权利，而才采取合同签订的方式，可以解决权利上的问题，这样抵押人在得到资金后先对新债进行偿还。通过这种方式，能够防止对其他抵押权人权益造成影响，且设置住房反向贷款能够消除这类问题。对让与担保而言，也涉及期转移所有权事项，同时相比于流押条款有很大差异，其并非转移所有权，而是先对抵押物进行估值，当抵押权人今后有债权后能够获得抵押物多出部分的价值，这样流押条款中不会产生不合理交易现象。可见为了让与担保真正达到合法要求，对担保物权法进行优化与调整，才能让这项贷款制度在执行中具备可靠法律规定作为保障。

（三）保险法不完善

我国在实行住房反向抵押贷款后，能够为老年人提供所需的金融服务，而保险领域专业评估水平的高低，直接关系其定价是否科学合理。国内很多保险机构都具有丰富经验，在提供住房反向抵押贷款时也必须发动各大保险机构积极性。在现行《保险法》中，要求保险公司资金只能在银行存款、买卖政府债权、金融债券及规定资金运用方式，不需要设置证券经营机构，也禁止用到具有保险业以外的企业。在“分业经营”后，保险机构在参与住房反向抵押贷款过程中也面临很多难题。住房反向抵押贷款缺乏固定的周期，贷款额度也较大，各类风险无法预测。保险机构参与后可以将风险分散，有力维护了老年人合法权益，推动金融业健康发展。此外，解决顶层的保险机构业务经营问题，需要对保险法内容进行完善。

（四）反向抵押贷款诚信风险

第一，对消除住房反向抵押贷款经济行为来说，老年人是贷款需求方，金融机构是贷款发放方，两者信息上无法保持对称。制定反向抵押决策时，各主体均关注自身的利益，对方则完全理想。双方会从对方缺点出发，以此谋求最大的利益，并将可能影响利益的信息隐瞒。老年人享有房屋所有权，为了获得更多的贷款额度，通常会对房屋价值进行过高判定。而提供贷款的机构对房屋价值则会按照最低价值进行估算，目的是让自身承受的风险降到最低，确保利益实现提升。这样的经济行为模式存在信息不对称问题，与国家法律规定的诚信原则不符。第二，很多继承人缺乏诚信并引发风险。现在房屋的价值非常高，合同签订中房屋继承人会放弃法定继承权，但若是房屋出现涨价情况，则不愿意配合金融机构实现权利。第三，在传统养老思维与遗产继承影响下，老年人一般不愿意通过抵押房屋满足自身养老需求，且这项制度实行中让老人能够获得相应养老服务，后期也可能变卦，与子女签订了医嘱。这样金融机构往往处于被动局面，合同效力也难以得到保障。

（五）政府监管不到位

近年来，国家出台了很多政策措施推动新型养老模式的发展，而住房反向抵押贷款具备社会保障功能，不能过于以市场为主导，政府要提供政策性引导与鼓励。但分析现状可知，政府部门未能真正履行好自身的监管职责，而国外政府承担着重要职责，能够支持并引导住房反向抵押贷款发挥较大作用，这关系着这种养老模式运行是否顺利。对新加坡来说，该模式就坚持市场为主导，这样部分老年人害怕贷款机构破产，造成不能长期获得贷款。贷款机构也担心金融环境变化过快、老年人寿命延长等，造成贷款金额超出房产实际价值。考虑到以上内容，在以市场为主导的国家中，住房反向抵押贷款在实施中还有很多问题，而以政府为主导则发展非常顺利，可以让老年人养老问题得到解决。近年来政府部门也在很多地方实行了相应的试点，然而在监管方面未能有效落实，政府角色出现了缺位的问题。缺少政府支持与帮扶，无法对其中的风险隐患进行担保，且很多金融机构也不愿意参与，在制度、机制等环节不能得到便利，导致该模式的实施遇到了很多难题。

四、住房反向抵押贷款法律问题解决措施

（一）重视不动产物权立法

在住房方向抵押贷款中房屋是主要考虑的对象，重点是让老人对房屋的使用权不受影响。针对房屋七十年产权续期问题，国家确定了能够正常交易，不需要专门进行申请与续期，但在具体操作方法上，目前还缺少相关法律指导。对此，政府要制定实施与住宅建设用地使用权自动续期内容，将自动续期运作流程确定下来。对房屋使用权而言，也能变为永久性，这样可以在房产上的资金投入得以降低，并避免所有权存在的法律风险。根据《物权法》实行情况来看，还要规定在公共利益方面，土地所有权应当被国家收回，这在“公共利益”定义规定上就特别关键，关系着国家是否可以将公民土地使用权收走。在物权法中规定需要以“公共利益”为基础，然而具体操作中往往难以界定，对此法律实施中应赋予公民听证权。通过这种方式，可以避免借用公共利益的由头造成公民土地使用权被侵犯。

（二）认定让与担保的合法性

第一，解决让与担保不合法现象。在我国住房反向抵押贷款是让与担保，但是现有立法体系中其并不具备效力。在物权法定理念下，要维护物权的绝对性和直接支配性，这样才能让物的经济作用发挥出来，在交易过程做到安全和方便。当前物权法定与实际需要有较大出入，必须设置特例规定。只有让与担保具备合法化法律基础，才能体现物权法特质。在我国实务中拥有让与担保客观条件，可以在担保法中独立增加让与担保相关内容，在物权法中也体现让与担保的效力。这样才能发挥让与担保的作用，我国住房反向抵押贷款制度的法律条例得到完善的补充。

（三）制定专门的保险法

保险机构在参与住房反向抵押贷款实施过程中，还要出台实施《住房反向抵押贷款保险法》。从保险规则来看，与我国实施的《保险法》相关内容不一样，第一，在住房反向抵押贷款中，需要估算老年房主寿命，但贷款周期很长，且人的寿命估算有较大难度，风险也很大，这要求在强制保险中纳入住房反向抵押贷款保险等。第二，贷款方可以享有保险金直接请求权。这项制度的实施直接关系着借贷双方的利益，抵押物出险前贷方将部分贷款提供给借方，若是借款方提出请求后，保险机构才对老年房主进行赔付，并向贷方转付，将导致贷方利益受损的现象，且受偿也不能保证足额。第三，由于很难预计老年房主寿命，保险公司赔付年金要超出老人预期寿命，这样有利于分散风险，且吸引大量金融主体将目光放到住房反向抵押贷款制度中。

（四）加强立法，完善社会征信体系

为了发挥住房反向抵押贷款制度作用，需要提供法律保障，这是一项复杂且系统的内容，需要在长期实践中不断完善法律法规，优化制度实行程序，规范所有合同参与者行为，这样才能在减少成本投入的基础上，保证提高效率。在引入住房反向抵押贷款之前，应该设置立法并加大监管力度，且包含实体法与程序法。在英、美等国家实行抵押贷款过程中，一般依法对相关业务进行规范，这点在我国也同样适用，并结合具体问题进行分析，制定相应的法规。特别是房产价值评估比较复杂，必须有专门的程序，达到合法化与标准化等要求，让房产价值评估更为透明化与公开化。老年人住房保险中各项权益要得到有效保障，必须尽快出台实施《住房反向抵押贷款保险法》，提供所需的各种保险产品，内容涉及老年人的人寿保险、房屋价值保险及合同担保保险。不仅如此，市场经济要在法治诚信前提下，执行住房反向抵押贷款过程中应该也要建立完善的诚信体系，避免出现欺骗老年人保险费、老年人及其子女不配合金融机构实现权利等问题。要通过建立个人信用档案的方式，加大对不诚信行为的处罚力度，形成良好的社会信用报告制度。

（五）构建政府法治化监管体系

第一，合理确定参与主体资格条件，包括老年房主、贷款机构及其他中介机构，结合国内情况，老年房主只有年满62周岁才能申请住房反向抵押贷款。贷款机构需要及时公布经营、资信等信息，而中介机构也必须满足相关资质，并提供证明材料。第二，严格实行准入退出机制，统一录入登记系统。住房反向抵押贷款具备社会保障属性，要发挥出老年人权益的作用，政府必须严格审核相关业务机构，明确准入规则。针对审核通过的机构，还要定期进行抽查，并实行网络化监管，限期整改出现的问题。第三，在签订合同时，政府要对贷款机构履约行为、经营状况、借款人有无违约行为等做好监管，确保贷款能够足额发放。监管部门要实行申诉制度，老年借款人在提起申诉后，相关金融机构必须尽快整改，避免老年人权益受损。第四，在住房反向抵押贷款合同失效后，如老年房主死亡、提前赎回房产以及丧失房屋所有权等，政府需要在上对相关方的责任进行准确认定。对此要形成责任倒逼制度，对合同失效原因进行追溯，将双方权利与义务确定下来。如贷款机构在房产变现过程中，因老年人死亡后导致合同中止的情况，贷款机构能够直接对房产进行处理以达到变现目的。若是变现金额超过贷款金额，应该将这部分资金返还给老人法定继承人。这个过程需要政府相关部门加大监管力度，防止贷款方利用已有优势谋取这部分利益而带来不公平问题。

五、结语

总之，在住房反向抵押贷款实施后，我国很多金融保险机构对这项制度缺乏足够重视，同时反向抵押贷款也缺少相关法律制约，尤其是各自权利义务、监管部门、违约责任和处罚手段上，还没有具体的法规进行界定。受到法律体系不全、思想观念落后、平台运行不畅等影响，也容易引发抵押贷款风险。基于此，虽然我国实行了住房反向抵押贷款制度，但是其养老保障作用难以得到体现。针对这种情况，要从实际立法情况出发，结合国内基本国情，不仅要政府承担监管职能，建立更加法制化的政府监督体系，也要完善住房反向抵押贷款相关法律法规，同时出台多项政策性措施，让住房反向抵押贷款正常开展有良好基础。

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