新形势下房地产企业财务风险问题思路探究

陈鹏

摘 要：从当前的发展趋势来看，大部分房地产企业并没有对财务风险管理引起必要的重视，也缺少科学合理的规章制度，这样就很容易发生违规等一系列情况，从而对企业发展产生较大的阻碍。基于这种背景之下，文章立足于实际，首先探讨了房地产企业财务风险概述及其重要性，然后对房地产企业财务风险的成因进行重点分析，并在此基础上提出行之有效的控制措施，供相关人士参考与借鉴。

关键词：财务风险；房地产；存在问题；控制措施

房地产行业的发展是十分迅速的，基于这种背景促使很多人纷纷参与其中，使得房地产市场发生空前的繁荣，然而要想在这个行业中占有一席之地是非常困难的。从房地产行业的角度来看，其最终目标是谋取到可观的经济效益，该行业存在较为理想的回报率以及发展空间，但同时也伴随着较高的风险。所以，房地产企业对财务风险进行科学控制是大势所趋，这对促进其发展是有益而无害的。

一、房地产企业财务风险概述及其重要性

（一）房地产企业财务风险概述

所谓财务风险，实际上指的是财务风险结构因为缺乏规范性以及无法正常地进行融资，因此在偿债能力方面并不是很突出，致使企业投资效益无法实现理想目标，导致企业在财务方面碰到了一定的困难，严重的情况下还会让企业倒闭。在出现财务风险期间，财务管理决策的不准确性则属于根本原因。

（二）重要性

1．保证财务活动的正常进行

针对偶然性而言，其属于财务风险主要特点之一。所以针对财务风险，我国各大企业一定要做到未雨绸缪，提前制定好相应的防范措施，这样才可以确保财务活动得以顺利实施，及其确保资金周转的有效性，降低资金周转耗时长。

2．营造稳定的经营环境

房地产企业在实际经营期间如果存在比较明显的财务风险，那么此时就会对经营活动产生较大的阻碍，從而导致企业经营水平以及收益水平差强人意。但对财务风险实施管控工作之后，房地产企业在具体经营的时候就不会受到因资金紧缺所产生的影响，在这种良好的经营环境之下可以切实确保企业经营的可靠性，从而加快房地产企业发展的脚步。

3．维护经济效益

对财务风险加大控制力度，除了能够让企业综合效益得到稳步提升之外，还可以科学规避其不受到损失。从客观的角度来讲，控制风险的水平能够衡量一个领导者是否具备较高的经营管理水平，而经营管理的结果通常与其效益是存在密切联系的。鉴于此，要想实现企业经济效益的最大化，就要对财务风险做好严格的把关。

二、房地产企业财务风险的成因

（一）财务风险管理方式过于单一化

从当前的发展趋势来看，很多企业针对财务风险管理的手段过于单一化，基本上还处在人工管理层面，不能在第一时间为企业提供相应的风险评估报告，在面对风险期间也不能结合实际情况提出科学合理的处理方式。虽然一些企业在财务风险管理期间对信息化管理进行了充分运用，然而因为信息化水平不高，没有安全可靠的管理平台，所以不能实现对风险的科学规避。

（二）内部信息沟通不对称

房地产企业存在着诸多特点，如耗时长、分布范围广泛等，因此这也在一定程度上致使部门与部门之间处于互相独立的状态，沟通频率并不是很高，对财务风险管理的处理方式也有所区别，不能实现信息共享的目的，工作水平差强人意，从而阻碍项目实施的进度。除此之外，管理层和员工之间也没有进行充分的沟通，致使双方的信息获取不对称，相关工作者无法以最快的速度上报相关工作状况，无法在第一时间发现潜在的安全隐患，当企业在面对紧急风险的过程中不能马上提出有效措施。

（三）资本结构不规范

一般情况下，房地产企业项目开发资金来源通常划分为以下几点：一是自有资金；二是外部融资，房地产企业在建设房屋之前都会支付相应的土地款，直到满足预售条件后方可进行售卖，这个时候才会回笼资金。然而因为项目没有封顶，所以即便是申请了按揭贷款也不会马上拿到全部的资金，只能拿到一小部分的资金，即首付款金额，支出金额远远要大于收益。在这种背景之下，使得房地产企业面临着较为突出的资金压力，而融资渠道也过于单一化，通常都是以银行贷款为主，导致资产负债率持续增加，倘若项目开发收益无法实现资金平衡，那么必然会增加财务风险发生的概率。并且，因为资产负债率较高，金融机构在审批期间很难通过，从而导致无法继续融资。

（四）宏观经济政策的调整

基于房屋价格日益上升的趋势下，人们在面对过高的房价时通常都会望而却步，我国为了增强广大人民群众的幸福感，对房地产行业进行了相应的调控，并在此基础上强调房屋是用来住人的而非以盈利为目的，因此无论是针对哪个部门来说均对资金非法流入房地产市场这一行为进行了科学把控。无论是针对贷款审批还是按揭款放款来说，金融机构在审核期间都很严格，同时住房和城乡建设部门也会对资金流出情况进行科学把关，即只有达到工程进度节点时房地产企业才可以申请资金使用。如果发生以下几种情况：一是金融机构对企业项目贷款叫停；二是金融机构提升项目贷款利率以及按揭贷款利率，那么必然会让财务成本持续上升，长此以往下去就会让企业面临着较大的财务风险，从而变得举步维艰。

（五）财务风险预警体系不完善

从当前的发展趋势来看，很多企业并未构建相应的财务风险预警体系，这是因为所有企业的情况均有所区别，以下指标要达到多少才算大于预警值离不开诸多数据的深入探究：一是资产负债率；二是净负债率等，同时还要马上更新，无论是针对时间差还是地域差等均会或多或少地影响到预警值的确定。

三、针对房地产企业财务风险问题提出的控制措施

（一）加强内部信息沟通

进一步强化内部信息交流，降低由于交流延迟等相关因素致使企业做出不正确的决策，继而实现对各类风险的科学规避。确保部门与部门之间增加沟通次数，定期或不定期开展各种各样的交流座谈会，从多个角度总结企业的具体经营状况，对衍生出来的问题加以妥善处理。并且，还应当增加管理层和员工之间的沟通次数，在第一时间传达企业发展战略要求，提供可靠性强的信息，确保管理流程的公开透明，以此来减少企业的非系统性风险。

（二）对财务风险管理方法加以丰富

构建并完善财务风险管理信息系统，以此来促进房地产企业信息化质量的全面提升。借助云计算等相关信息技术来对财务风险加以全方位管控，在第一时间得到详尽的数据信息，在财务活动实施期间要对其做好监控工作，从而为房地产企业提供安全可靠的风险评估。并且，还要构建与之相匹配的信息安全防护系统，确保内部财务信息的完整性以及可靠性，确保数据安全。

（三）科学调整资本结构

从客观的角度来讲，房地产企业通过银行贷款这一渠道能够得到相应的资金扶持，但这也会导致其存在着过高的资产负债率，长此以往下去就会面临较大的财务风险。这种做法并不具备较强的可行性，应当结合资金需求加以融资，在了解自有资金的基础上再去外部融资，这样做能够起到节约资金的作用。并且，还可以对权衡权益资本以及债务资本比例予以充分考虑，借助财务杠杆将融资渠道加以拓宽，借助各种各样的合作形式来实现对财务风险的科学规避。顺应时代的脚步，实施转型升级，从原来的开发模式过渡到现在的合作型、代开发型等模式上来，做好完善资本结构。不但要对债务结构予以全面考虑，而且还要充分考量存货情况，倘若存在着过高的存货，那么必然会对企业发展产生较大的阻碍，长此以往下去就会诱发财务风险。要想解决这一现状，就要最大限度地去除库存，要让它为企业谋取到相应的利益，而非让其演变成资产。

（四）高度重视市场调研

因为房地产企业受以下几种因素的影响较为明显：一是市场环境；二是国家政策，所以在这种背景之下房地产企业可派专业人士开展市场调研工作来收集有关政策，在必要的情况下还可聘请业内著名团队加以指导，收集相关数据信息，制作成月报让相关管理者学习。在实施项目投资的过程中，应当构建相应的专项小组，组员需要涵盖每一个部门，部门与部门之间互相合作，共同进行可行性分析研究。在开展市场调研以及全面预算的基础上实施可行性分析研究，衍生出与之相匹配的报告，能够从源头上实现对财务风险的有效规避。在全面预算以及分析项目情况时，需要对每一种状况予以充分考虑，在充分结合具体状况的基础上制定出切实可行的应对措施，而并非单一情况研究分析，房地产企业应做到灵活的可行性研究分析。

（五）对财务风险预警体系以及内控制度加以优化

从房地产的角度出发，需要交由专业人员对财务风险体系以及内控制度的优化进行全权负责，结合行业数据分析财务风险预警指标，在具体使用期间对指标进行实时追踪，在预算与实际发生数据中详细比较预警指标，在此基础上加以调整，对差异数据进行深层次的研究，从而防止财务风险的发生。结合监测结果对企业运营状况的优劣进行科学甄别，并制定出相应的措施，以此来实现对财务风险的科学规避。对内控制度加以优化，从以下要素着手：一是内部环境；二是控制活动；三是内部监督等，根据企业业务特征等相关内容构建与之相匹配的核心指标体系。借助内控制度来对员工的工作行为加以规范，旨在激发员工的工作热情。

（六）加大财务管理的力度

房地产行业作为我国经济发展浪潮中的重要组成部分，并且该行业税收在我国的财政收入中也占据较大部分的比例，在这种背景之下促使房地产企业演变成现阶段税务机关的重点税源企业。就拿金税三期来说，通过财务报表、纳税申报等实时数据比对，异常数据的企业发现预警提示，继而诱发税务检查，在无形当中给房地产企业带来相应的税收风险。在这种背景之下将财务管理落到实处，除了可以让工作水平得到稳步提升之外，还可以实现对税收风险的科学规避。对于税收风险而言，其往往渗透于每一个环节当中，不同的房地产项目通常会衍生出各种各样的税收风险。从房地产的角度出发，需要结合实际状况做好财务管理工作，在此基础上设置相应的财务管理体系。第一，构建全面预算管理，结合战略目标制定切实可行的计划，然后将其转变成数据，通过各部门提供的预测收入、费用数据等相关信息高效完成预测财务报表、预算各种税收情况，详细计算税负率。对收入数据、成本数据等内容進行深层次的分析，对每一种预测税金均要做好税收筹划工作，及其对税收风险加以识别以及评估，最后应当对税收风险加以管理，制定出行之有效的管理机制。房地产企业涵盖的税种并不是独立存在的，而是处于互相关联的状态，在财务报表、发票系统等相关数据申报的时候，需要对其是否存在关联性予以充分考虑，从而防止税务稽查情况的发生。第二，对发票做好管理工作，这是因为其同样是诱发税收风险的关键因素之一，具体体现在以下几个方面：一是对外开出的销售房屋发票，在没有满足收入条件之前以及满足条件时，需要怎样开具发票，怎样降低税收风险；二是对外取得的发票，尤其是基于营改增有效落实的趋势下，经营规模、合同内容是否涉及混合销售等原因很容易导致发票变成无效发票，从而诱发税务风险。鉴于此，相关财务管理者一定要加大发票管理的力度，不管是针对合同审核环节还是付款审核环节来说均要予以广泛关注，并且还要对发票开具内容、税率等是否满足规定进行详细检查。

结束语

要想让房地产企业得以健康、稳定地发展下去，就要对财务风险予以高度重视，可从加强内部信息沟通、对财务风险管理方法加以丰富、科学调整资本结构、高度重视市场调研、对财务风险预警体系以及内控制度加以优化、加大财务管理的力度等方面入手，这样才能从源头上减少财务风险，确保企业健康发展。

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（作者单位：巴德富集团有限公司）