房地产行业营运资金管理探析

李成

（苏源集团江苏房地产开发有限公司，江苏 南京 210000）

现代经济背景下，我国关于房地产行业的政策不断变化，企业面临的挑战也不断发生变化。企业要提高自身的调控能力，降低融资难度，需要在市场监管部门的引导下控制好企业资金使用，避免出现资金周转问题，缓解经营中出现的资金压力。本文就房地产行业的资金管理工作展开深入研究，希望通过采取有效手段提高管理水平，为房地产行业发展提供资金保障。

一、房地产行业营运资金的特点

房地产行业的资金流动性强，营运资金也具有较强的流动性，为满足市场经济发展需求，房地产企业需要加大力度整改资金，其营运资金管理具有以下特点：来源单一，主要源于银行贷款和金融机构贷款，用以资金周转。从整体上来讲，房地产企业一般采用回笼资金方式销售，尽管可以增加流动负载比重但是周转率没有提高，没有有效强化资金周转工作，为企业提供充足资金。因此，房地产企业要加大力度管理营运资金［1］。

二、我国房地产企业营运资金管理现状

（一）负债过度、杠杆较高

现阶段，我国房地产行业发展已经进入衰退期，企业资金需求量下降，但是对周转率要求更高，尤其是资金存量需求更大，而大多数房地产企业长期保持负债经营状态，导致整个行业负债率较高。调查发现，近年来我国房地产上市企业的资产负债率相当高，不低于70%。同时，分析负债结构可以发现，上市房地产企业的借款在总资产中占比已超过35%，流动负债占比基本超过50%［2］。

这一现象出现的主要原因是，大部分房地产企业在开发的项目获得预售资格后，为迅速回笼资金，正式进行房产预售活动，并将其收入归属在预收账款科目中，但是其属于银行为购房者提供的住房贷款，无法真正意义上回笼资金。房地产企业需要使用流动资产偿还高额的流动负债，若项目建设发生问题而无法按时完工，企业则难以偿还流动负债，会出现新的违约负债，负债比重大幅增加。

（二）流动资金占用率过高

我国为抑制房价过快上涨开始实行紧缩银根、宏观调控等一系列政策，尽管房价仍然不断上涨，但是涨幅有所下降，出现了有价无市的现象。另外，在疫情、股市、市场等的影响下，购房者对房价、收入预期也有所变化，其开始对市场长时间观望，房地产销量下降。

对我国大型房地产企业进行调查发现，近两年，万科、中海、恒大这几家房地产企业销售面积同比均下降，大多数房地产企业无法达到预期销售指标，房屋积压现象严重。而房地产项目建设周期长，单价高，存货占用资金量大，项目存货多且流动资金多，项目的盈利能力和营运资金绩效也比较高，但是当前房地产流动资金占比大，资金流动性差，影响资金安全性，一旦资金链发生问题会影响企业的偿债能力，进而威胁企业正常经营［3］。

（三）营运资金周转期长

受金融危机冲击、营运资金预算管理以及风控工作不到位等不良因素的干扰，企业不断延长自身的资金周转时间，由原本的363天变为488天、533天甚至更长。同时，采购渠道、营销渠道、经营和理财活动等的资金周转时间也不断延长。由于企业营运资金的周转时间不断延长，整个行业的盈利能力下降。

三、提升房地产企业营运资金管理绩效的对策

（一）积极拓宽融资渠道

首先，要合理应用行业政策。房地产企业在开发项目时，需要按照正规程序操作，从不同层面仔细调查并分析房地产市场及房地产项目，并结合行业政策、宏观环境、城市规划、项目开发环境和消费群体定位等情况合理安排项目，使其满足市场需求，进而满足预期利润目标。要合理应用行业政策与金融机构建立合作关系，提高自身信用度，优化信用体系，进而为拓宽融资渠道奠定基础。

其次，要拓宽融资渠道。房地产金融市场的多元化发展可以实现直接融资。房地产行业属于资金密集型行业，项目开展需要投入大量资金，回收周期长，因此需要注重资金融通问题。房地产扩张速度快，若缺乏多元化的融资渠道会导致企业面临资金链断裂危机，引发财务危机，影响企业正常运营。

当前，房地产企业开发资金包括自有资金、企业垫资、银行贷款、预收款，其中预收款主要源于银行的个人住房贷款，但是从2011年开始，政府对住房贷款提出了多种限制政策，导致房地产开发企业需要依靠自筹和商业银行贷款获取资金，对银行有较高的依赖度［4］。若信贷政策发生变化且股市产生波动，单一的融资渠道会导致企业发展受到限制。

因此，房地产企业必须不断开辟新的融资路径，创新融资方式，根据企业规模采用相应的融资方式。例如，大型企业规模较大，因此其可以将上市、发行债券、基金、REITS 等作为主要融资方式；小型企业规模较小，因此其可以将夹层融资、信托和联合开发等作为主要融资方式。除此之外，房地产企业可以利用自身优势争取外单位对其的投资，同时与外界建立合作关系，开辟融资新路径。

最后，要优化渠道关系。项目建设期间尽量选择分次付款方式，由建筑商垫付，双方达成协议，合理安排项目施工进度，并与建筑商建立合作关系，优化渠道关系管理，进而减少生产渠道资金占用量，共享资源信息，达到总体优化的目标。

（二）引入零负营运资金管理思想

传统的营运资金管理需要确保营运资金不低于0，这种管理方式即正营运管理，但是这种管理方式并未考虑到企业经济活动是动态变化的，视资产、负债为静态管理，并认为只能调和企业的偿债能力及盈利能力，没有办法解决这一问题。但是在零负营运资金理念下，企业的营运资金是零或负数，也就是在资金利用效率方面，即在满足企业流动资产基本需求的情况下尽量减少企业的流动资产投资份额，并大量利用短期负债进行流动资产的融资，提高企业整体盈利水平，但是企业风险也会随之 增加。

因此，企业需要改善自己的供应链，并将项目设计的决策、设计、采购、施工和宣传等工作有机整合起来，有效利用有限资源管理核心流程，将无法完成的非必要业务外包给其他企业，加大力度管理营运资金风险。与此同时，房地产企业需要通过科学的方法预测营运资金需求量，并合理配置流动资产及其负债，加快资金周转，增强企业的抗风险能力。

（三）加强对流动资产的管理

房地产企业的营运资金结构与预期绩效统计成正比关系，即流动资产占比提高，其绩效也会随之提高。其中，流动资产主要指存货、应收账款，这类资产的数额大，管理不到位会导致其无法及时变现，对资金管理绩效产生一定影响。

一方面，应加大力度管理存货。企业的存活能力决定了其盈利能力。对房地产企业而言，未完工项目占比大就表示其无法及时收回应收账款，如果交房也不及时，就会出现违约方费用，负债进一步增加，盈利能力也会不断降低。因此，企业需要保持存货中的完工项目占比，同时加速销售完工项目，确保资金运行顺畅，提高资金周转率，进而提高企业营运资金的管理绩效［5］。

另一方面，应加大力度管理应收账款。应收账款是赊销开发项目涉及的各种款项，如果预期产生的呆账或坏账过多，也就是支付首期或定期之后的客户后续无法一次性支付或采用分期付款的情况过多，企业营运资金的周转时间就会延长，进而使企业资金管理绩效下降。因此，企业需要提供优惠，缩短应收账款的周转时间，并加大力度审核销售对象及合作者的资信，降低企业出现坏账的概率，增强流动资金的使用安全性。

（四）构建新型营运资金绩效管理体系

房地产企业创新营运资金绩效管理体系，可以提高营运资金管理质量。房地产企业可以从供应链管理、渠道控制及客户关系管理等方面优化营运资金管理工作，并将其总体管理绩效分解成经营活动、理财活动两部分，根据周转期指标评价保证资金管理质量。

首先，注重经营活动营运资金管理。为了提高周转效率和盈利能力，根据营运资金与供应链之间的关系或与渠道控制之间的关系，将其划分成营销渠道、生产渠道、采购渠道这三个渠道的营运资金，进而将各营运资金项目纳入其中，并清楚表现营运资金的渠道分布情况，有利于根据影响因素采取有效措施。

对采购渠道而言，其营运资金周转时间=365/（全年材料采购金额/采购渠道营运资金）=365×（原材料平均存货量+预付账款平均数-应付账款平均数-应付票据平均数）/全年材料采购金额。

因此，房地产企业采购时，要重点采购土地和建筑原料，采购管理的重点如下。第一，与供应商建立良好关系，加强渠道关系管理，在考虑成本的基础上考虑供应商，降低供应商成本，达到双赢；第二，遵循公平竞争采购原则，通过招标条例控制采购成本，进而得到商业折扣，这不仅可以保证物资采购质量，而且能够控制其支出［6］；第三，加强信息化管理，通过信息系统管理采购，同步管理采购计划和订单，缩短采购周期，根据网上价格信息平台、ERP 支付平台共享企业采购信息，降低成本；第四，根据商业信用提高资金利用率，企业需要建立完善的信用预警系统，根据系统中的信用条件选择合适的支付方式和时机，同时树立信用企业形象，为融资奠定基础。

对生产渠道而言，其营运资金周转时间对经营活动营运资金周转时间和整个企业营运资金时间影响最大，如果有效管理生产渠道营运资金周转时间可以提高行业营运资金管理绩效。具体管理措施如下：第一，缩短生产时间，在保证质量的同时加速施工；第二，实行分次支付，与建筑商达成协议，由其垫付，并合理安排工程进度，加强渠道关系管理，减少生产渠道对资金的占用，同时共享信息；第三，合理安排项目，加强投资管理，根据操作程序从各个层面仔细分析行业市场和项目情况，并结合行业发展政策、宏观环境、城市发展等内容安排项目，以获得预期利润；第四，采用成本管理方法减少在建项目成本，如通过确定成本预算目标进行整体预算，加强成本核算，奠定资金回收基础，加强预算管理，减少资金浪费，加强成本监督，做好事前和事中控制，确保资金安全完整。

对于营销渠道而言，其营运资金周转时间需要根据客户关系管理情况制定相应的营销策略，通过市场分析，建立以客户为重的营销体系，选择合适的营销策略，提高客户满意度、忠诚度，进而提高销量，加速回笼资金，满足产品流转的资金需求，保证资金周转顺利，减少营运资金。

其次，注重理财活动营运资金管理，其为一种投资活动和筹资活动，目的在于确保企业经营活动正常开展，同时具有充足的资金。

（五）强化营运资金管理信息技术保障

房地产企业要通过大数据、云计算等先进技术，搭建资金管理信息平台，将其与企业管理体系结合起来，建设相应的数据库，存储资金信息，为数据搜索提供保障，同时设置营运资金管理模块，利用大数据和信息共享等技术加速收集、整合、分析营运资金数据信息，保证信息传输、共享顺利，避免信息孤岛，提高企业的营运资金管理水平。

房地产企业在营运资金管理过程中，要利用信息技术建设信息化系统，融合各项业务，进而实现信息化建设管理。企业要从整体出发制定阶段性任务，首要任务是梳理管理制度和业务流程，将二者结合起来，以加强企业营运资金管理，确保管理要求符合实际情况，实现信息化资金管理。同时，利用单独构建的资金信息化管理系统，体现企业营运实际情况，确保数据真实、准确，以便企业内外部管理和数据核对，有效推动企业发展。

四、结语

房地产行业资金需求量普遍较大，而资金回收周期长，加之一些不可控因素导致风险大，因此房地产项目在开发建设期间需要做好筹资、投资和用资等经营管理工作，积极拓宽融资渠道，引入零负营运资金管理思想，加强对流动资金的管理，构建新型的营运资金绩效管理体系，强化营运资金管理信息技术保障，提高房地产企业的竞争力，助力房地产行业发展。