房地产企业成本核算问题及对策探析

2023-04-06刘坤

经营者 2023年1期

刘坤

（烟台晟城置业有限公司，山东烟台 265500）

随着房地产业宏观调控措施的逐渐完善，我国房地产业市场竞争越来越激烈。房地产企业只有通过完善的财务管理和精细的成本管理，才能实现长期稳定发展。为实现房地产企业的持续稳健发展，本文研究了房地产企业成本核算中出现的问题与对策。

一、房地产企业实施成本核算的重要性

房地产企业是指从事房地产开发、运营、管理和咨询服务活动的社会经营团体，其以盈利为主要目的进行独立管理和核算。房地产企业的成本费用主要由以下六个方面构成。一是开发间接费用，包含工程资金成本和现场施工管理资金成本等，是房地产企业直接组织或者管理项目产生的费用，但是这种收费并没有划归为一般费用。二是基础设施建设费用，指城市在发展过程中建设基础设施形成的费用。三是公共设施建设费用，指属于业主，但不能盈利，相对独立，无偿给予当地政府和单位的公共设施建设费用。四是土地征收费用和拆迁补偿费用，主要是在地产项目落实过程中土地使用的损耗［1］。五是企业在项目前期准备的费用，主要涉及地基平整、水文地质调查研究、测量、工程设计、可行性研究和准备。六是建安成本，即在项目落实过程中总的建筑安装成本。由于房地产企业通常资金投入较多，且会计环节比较多，投资风险高，开发周期长，其构成比其他行业更加复杂，所以成本核算是财务管理的重中之重。

二、房地产企业成本核算存在的问题

（一）成本核算的对象不统一

1.房地产开发项目成本核算对象不一致

在正常情况下，我国房地产开发应首先取得土地使用权，其次进行项目的规划、改造和设计，开展项目建设，销售房屋，审查和验收建设项目的竣工情况，最后配合物业管理。房地产企业应以渐进式的形式开发房地产，做好前期销售工作，使各种资源能得到“循环”利用。不仅如此，开发房地产企业时的原材料类型也是多样的，包括公共配套设施、商业建筑、公寓、住宅等。由于逐步滚动开发和产品形式的多样性，客观地假设房地产企业成本核算的对象不能统一［2］。

2.没有约束和规范口径

在成本会计工作中，调查措施不统一或不标准是常见现象。

第一，由于项目成本支出的专业性很强，一些财务人员不具备建筑工程知识，基础设施成本、建筑安装支出与前期项目成本费用的划分不清楚。另外，实际管理中，因为项目成本费用开支必须分期完成，且间隔较长，管理者对项目成本费用的定义不清楚，所以在不同阶段、不同范围归档一致的成本费用开支。由于会计问题的一致性，一些财务人员在成本记录前后的工作变动会出现不同的情况，一旦位置发生改变，一致性就会随之改变。因此，房地产企业成本核算的准确性不足，这主要是成本费用归集口径标准参差不齐导致的。

第二，由于房地产开发商的开发进度和阶段不同，所以无法记录所发生的成本和间接费用。如果成本对象经过了合理规划并录入了会计，则间接费用就无法直接统计到日常核算中。因此，开发后期的许多间接成本没有分类。由此出现的多种可能的间接成本提高了财务人员的工作难度，扩大了分摊范围。分摊作业的范围和方法具有多样性和复杂性的特点，这在一定程度上增加了成本核算的难度。而且，成本费用拥有可调节的空间，这削弱了成本核算的准确性与真实性。成本会计的丢失不仅会影响企业的正常经营和发展，还会影响土地增值税的清算［3］。

（二）资金支出和资本化利息支出不一致

房地产调控和财政政策作用较大。我国房地产企业获得资金的渠道较少。此外，开发成本较高。因此，一些房地产企业无法获得统一的贷款。随着银联和财政政策的不断完善，房地产企业援助融资的重要性逐渐显现，规模不断扩大。虽然援助融资的成本高于银行贷款，但是仍有一些公司铤而走险，为了生存以及资金链不断裂，进行融资。这些情况已经严重超出了企业对实际资金支付的需要。然而，融资利息与实际资本支出不同，其无法资本化。许多企业不能将资本化费用和资本化利率对应起来，导致资本化利率的准确性缺失。这不仅会影响公司成本核算的正确性，还会影响土地增值税的清算，给公司带来税务风险。

（三）无法反映实际成本

目前，房地产开发建设项目资金的支付时间与工程的完工时间不一致，项目资金的支付慢于进度。主要由设计单位上报工程量，工程或投资单位审批，核对工程量。这需要很长时间，财务部门在获得监管评估之前不会准确规划工程量。不仅如此，设计单位无法提前打印发票，因为如果没有确定会计核算，就必须支付发票税，因此成本通过收付款系统核算。这种现象导致施工计划不能及时完成，发票不能真正反映实际工程成本。

（四）成本预估存在偏差导致利润不实

在按照施工合同支付资金之前，必须预算和估算结转利润。然而，我国房地产企业在一个项目上投入了大量资金，如果没有坚实的基础，成本估算就会产生偏差，影响公司利润。这无论是否对当期盈利产生影响，都会对房地产企业未来的盈利产生极大冲击。由于成本预测的误差，前期和后期项目的实际收益会出现差异，而企业所取得的投入和费用的比例也会出现一定差别，这会给房地产企业未来的可持续发展带来一定负面影响［4］。

（五）没有统一规范成本分摊

项目住宅实用面积不包括车库面积，因此车库的销售形式是按数量销售。车库实际上是住宅的辅助设施。因此，与房屋相比，车库的土地建造成本较低，但由于车库的升级面积较小，所以其创造价值的能力较弱。目前，国家会计准则中对车房的土地成本分摊问题尚未明晰。如果将土地成本分为住宅楼和车库，车库的成本将增加。但是，由于车库的销售市场前景不是很好，地价波动不大，当所有用地成本平均计入车库价格时，车库的售价就会非常低，缺乏公平性。此外，在财产税清算过程中，部分住房成本将计入车库成本，这将使住宅部分增值，从而对税收产生负面影响。

三、优化房地产企业成本核算的策略

（一）做好分析和准备工作

房地产企业首先应明确成本核算的主体。房地产业是一个逐步发展、产品形式丰富多样的产业，而目前国家会计准则中对项目核算对象并没有明确规定。在项目开展以前，首先应该针对物业开展调查研究，对拟开展项目中的物业类别、分期时间、样板房、公共配套设备、内部装修材料等有更详细深入的认识，以确定核算对象。房地产企业的成本核算与其他企业有显著不同，但成本核算对象是相同的，即收取成本、及时支付成本和实时监控成本。如果房地产开发商的数量较少，则会计对象是整个项目。如果开发量大，建设周期长，开发的是与核算对象一起开发的同类别房屋，则以输出功能的房屋作为核算对象。

（二）准确归集和确定成本

1.确保科目归集的准确性，划分科目范围，设立级别

不同房地产企业的实际情况是不同的。因此，有必要建账和分类科目，以确保成本核算的准确性。增强会计核算的统一性，将开发项目的所有成本控制在规定范围内。加强房地产开发项目工程和规划部门之间的及时沟通，做好工程量、账目和发票的工作，就分配和成本类型与相关部门沟通，科学、适当地收集专题。同时，要进一步提高房地产企业会计人员的综合素养。其必须掌握专业知识，以便更详细地掌握房地产开发活动。会计核算的规范语言应具有专业性和针对性。只有经过进一步的学习与钻研，才可以自由使用房地产成本会计。

2.使用现代手段，提高房地产成本核算水平

由于房地产企业开发的项目众多，所以有必要简化信息系统，提升房地产企业的管理水平。把计算机技术运用于房地产成本核算，有助于提升核算的准确率与速度，实现会计信息数据的即时共享。为提升房地产企业会计管理工作的效能，统一核算规范，有必要规范发票、审计和开票流程。

3.税务是成本核算的重要因素

房地产企业的税负较高，包括土地使用税、契税、印花税、增值税、土地增值税及所得税等。因此，成本核算对房地产企业而言十分关键。举例来说，不同的成本应归集到不同会计科目，如果不能正确划分和归集不同的对象成本，就会直接影响各种税费的缴纳，特别是土地增值税的清算。

（三）完善成本控制制度，实现成本目标

1.目标成本考核制度

项目施工流程中的管理是确保在不确定因素下为每个人员分配任务，从而实现自我管理，识别问题，解决问题，并给予明确的奖励。房地产企业成本管理非常复杂，因此成本管理应该贯穿整个建设项目的实施过程。房地产企业财务部门要和其他部门沟通，适时改变评估指标，实行量化评估和滚动估价，为保证企业的收益，有必要根据当前的市场价格推算成本。

2.考核指标规范化

为了使员工与公司融为一体，配合公司的发展，有必要评估员工的绩效，以激发员工的工作积极性。在评估指标时，要为不同岗位的员工设置不同的评估指标。房地产企业使用的会计方法以及确定估价所用收入和成本所需的时间，意味着房地产企业在八个常规工作中取得的工作绩效未得到确认。另外，开展多指标综合评价，突出重点。使用一个或两个指标进行简单评估很容易推广，但房地产开发项目投资巨大，银行在贷款期间赚取利息，房地产开发项目的建设时间、销售额和收款情况对公司有很大的影响。因此，开展全面的多指标评估需要详细了解公司的经营状况。

（四）明确成本分配方法，提高成本预估准确度

为确保成本分配的合理性，有必要确定房地产开发项目的结构、类型和创建时间。房地产项目多样化，部分项目已完工，而部分项目仍在建设中。一些成本服务于所有项目，一些成本则仅从单个项目中受益。因此，财务人员应在成本分配过程中细分，简化分配，对类型和金额实行统一的标准处理。另外，公司利润金额的准确性是由项目完工后提前结算保证的。用于项目进度和已签订合同项目的额外资金将包含在估计成本中，项目完工后日期将更改［5］。

（五）开发成本核算由收付实现制改为权责发生制

首先，房地产企业的成本核算应根据每个月在建项目的进度检查订单数量的产值。开发成本应以单位完成的产值确认，而不是以公司实际支付给单位的项目资金确认。其次，要使开发成本得到及时、准确的确定，需要工程部与计划部门协调。如果未提交已付金额的开具发票，财政部将按照已付金额确认研究与开发费；如果项目实施进展滞后，财政部将按照计划部门提交的项目计划和最后结算费用扣除其他费用；对于尚未完工的建设项目，企业财务部、工程部人员需要定期出具建设项目进展报表，企业财务部人员需要适当缴纳其他费用。最后，为保证建设成本会计核算的真实性与可靠性，同时保证已开发建设项目成本的完整性，由于公共支援机构的开发进度滞后于住房与商业基础设施的开发进度，企业可按照所签订的协议总额或计划成本，尽可能精确地核算项目成本。

（六）科学分配成本

首先，企业行政部门的费用不属于开发项目的直接费用，应计入期间费用。其次，房地产企业产生的信贷成本，已用于满足资本化要求的房地产项目，且已进行了对外销售，则应当资本化，并作为项目相关的投资价值。与已开发产品不直接关联的，根据项目发生时产生的费用将信贷支出确定为费用，作为项目当期损益，并作为开发成本。最后，房地产企业必须遵循效益与成本的原理，按照企业实际条件，适当分配直接或间接的投入和费用。费用分担方法一般有总建筑面积法、预算成本法、建筑面积法、直接成本法和层高系数法。间接研究与开发经费、基建成本费用、临时施工成本、公用土地及配套设施成本等的税费都可以根据建筑面积法合理分摊。针对同一地块上的分步发展项目，可以按照各个阶段的总建筑面积分配土地成本，也可以用直接成本法计费。开发与建造过程中形成的一般成本与间接成本可以直接按总建筑面积法分摊。