“十四五”时期国有房地产企业新发展之道

文/阮璐怡 （武汉中央商务区城建开发有限公司）

我国房地产经济在经过一个发展高峰之后逐渐显露出其发展态势，如国家监管政策越来越严格、市场环境变化越来越错综复杂、消费者的消费理念不断更新及行业盈利空间不断缩水等问题都进一步限制了房地产企业的经营发展。那么在“十四五”时期，国有房地产企业如何科学规划战略目标，实现战略转型升级，走健康可持续发展之道，值得其立足自身实际不断深思和践行。

一、“十四五”时期的新特征

（一）国家新政策

新时期推进产业基础高级化、产业链现代化，提升经济质量效益和核心竞争力是我国经济发展的重点。因此，对于房地产经济来说，推进以人为核心的新型城镇化和城市更新行动、坚持“房子只住不炒”、不断实现数字化转型与绿色建筑建设等将是房地产行业未来发展的重要方向。

（二）国企新任务

在新的发展阶段，国企要立足新起点，肩负新使命，聚焦科技创新自立自强，提升产业链、供应链治理能力，做强做优做大国有资本及处理好国内国际循环关系为未来重要任务[1]。因此，国有房地产企业要以坚持绿色发展、提升群众住房消费率、推进房地产业数字化和保持房地产市场健康平稳发展为重要发展任务。

（三）行业新挑战

随着行业市场不断成熟，房地产行业已经进入发展瓶颈期，在未来很长一段时间，房地产企业将要面临严格的国家监督政策、转型升级周期长、投融资渠道不畅通及资金链安全性不高等挑战。

二、“十四五”时期国有房地产企业发展的现状及问题

（一）城市建设规划不够科学

房地产经济发展离不开科学合理的建设规划，但就目前来说，还存在较多的问题，如“城中村”现象、商品房供给过剩、过度开发导致交通堵塞等，都暴露出较多的房地产企业缺少科学合理的规划建设的问题，具体来说，包括以下几点原因：

一是政府管控不严格。部分地区对房地产开发工作没有给予充分的重视，对出台的相关政策贯彻落实不够严格，导致一些房地产开发商忽视地方政府的相关法律法规，以获得较高的经济效益为出发点投入大量资金，在城市周边售价较低的地区进行开发建设，而城市中售价较高的土地却被大量闲置，从而导致城市发展失衡。

二是房地产经济盲目投资开发。部分地区的三线城市和县城里一些房地产企业看中高铁开通、旅游度假及养老等片面经济增长点，受短期经济效益驱使，过度开发房地产业资源，但是这些地区缺少产业支撑，经济基础薄弱，进而造成大量成品房供给过剩，房价不断下跌。有些地方甚至不考虑城市交通干线的分布因素，过于重视地方资源的开发，导致交通堵塞，城市面貌相对比较混乱。

三是宏观调控手段不够完善。城市规划涉及人口规模、经济实力、用地指标及交通位置等多个方面，但是由于当前许多地方对房地产经济发展的宏观调控手段仅依靠政策性法规限制，监督管制效果不佳。

（二）经营管理理念不够创新

近年来，随着国家出台房住不炒等相关政策，对房地产市场监督机制越来严格，很多国有房地产企业还没有彻底转变经营发展理念，经营管理工作不注重创新，不利于国有房地产企业转型升级。

一是市场化思维不够高。部分地方的国有企业对当今国内外经济变化的重视度和关注度不够高，对国家出台的法律法规和政策精神贯彻不深入、落实不到位，在经营发展中缺少主动性，“等靠要”的思想观念还没有彻底消除，从而导致自身经济效益不好，经营管理的能力和水平还需进一步提升。

二是协同合作意识不够强。房地产经济的发展离不开社会各行各业的协同支持，目前来说，部分国有房地产企业在经营发展中没有充分与地方政府进行有效合作，与相关的大型国企和优质民企没有实现产业协同发展，因此，对地方资源开发利用的能力还不够高。

三是改革创新理念不够新，国有房地产企业是非常具有代表性的传统型产业，随着市场经济快速发展，在实际工作中一些项目管理不够科学、运营办法和手段落后及项目服务水平低等问题越来越明显，而国有房地产企业作为国家房地产经济发展的主力，必须要不断改革创新，走在时代前列，才能为国家房地产经济发展树立“风向标”[2]。

（三）相关业务能力不够精细

首先，业务能力是一个企业经营发展中非常关键的一方面，目前来说，国有房地产企业在业务能力上还不够精细化，主要存在以下几点不足之处。

一是在业务运营方面。许多房地产企业还没有充分利用当代信息科技整合数据资源，各种业务平台搭建不够完善，对数据资源的潜力价值开发能力还不够强，从而不利于国有房地产经济企业业务向规模化、专业化和集约化方向发展。

二是服务水平方面。随着我国全面进入小康社会，人们的生活观念和消费理念不断提升，而住房消费作为人民群众最基本也是最重要的一项消费，其服务质量和水平备受关注。现阶段，部分房地产企业的服务水平还有待进一步提升，如销售过程中过度宣传，基础物业服务水平不高及智能化服务手段不够丰富等。

三是资金风险方面。防范资金风险是关乎房地产企业能否安全持续健康经营的重要内容，但是，还存在部分国有房地产企业重视经济效益而轻视风险防范，对项目可行性分析不够，风险控制手段不强，过度盲目投资开发引起泡沫经济，容易发生资金链断裂的风险，造成较大的社会负面影响。

（四）人才队伍建设不够完善

企业发展离不开人才支持，随着社会经济发展，许多企业都在不断优化自身人力资源建设工作，就目前来说，国有房地产企业人才队伍建设还存在以下几点问题：

一是管理制度机制不健全。较多的国有房地产企业在内部人力资源管理上缺少规范化、定量化的绩效考核评价体系，考核结果与绩效激励联系不够紧密。另外，一些奖惩激励手段也不够新颖，奖励形式化严重，惩罚机制不痛不痒，无法充分提升员工工作的积极性和主动性[3]。

二是专业能力不够科学。国有房地产企业的工作人员总体上学历层次集中在大专学历，本科比例占少许部分，硕士以上的学历人员比较稀缺，并且有职称的人员也不够多，因此，在实际工作中缺少高精尖的骨干人才支持。

三是培训培养力度不够强。许多国有房地产企业不重视对各级工作干部和广大员工的培训培养工作，没有建立起完善的培训培养机制，导致员工成长缓慢，工作能力得不到进一步提升，尤其是对一些新进员工而言，缺乏系统化的培训，不能帮助其及时树立起明确的工作目标，进而就容易产生懒散、懈怠和“混年头”的思想。

三、“十四五”时期国有房地产企业发展的建议与对策

（一）坚持党建引领，科学规划城市建设

国有房地产企业要始终坚持贯彻落实党和政府关于房地产经济建设的相关政策精神和法律法规，要不断加强党的领导，将党建工作与企业治理相统一，不断促进国有房地产企业规范化、科学化经营发展。

一是强化政策落实。国有房地产企业要将党建工作与经济发展并重，在发展经济效益的同时充分考虑社会责任，通过创新组织领导职能架构，选配好专职党建负责人，规范相关经济项目的议事决策职权，保证权力的监管不松懈、不打折扣，促进国有房地产投资决策更加科学性、民主性。

二是坚持科学规划。城市规划是房地产开发的关键内容，要坚持以公众利益为先和资源适度利用的原则，充分考虑到人口、交通、环保等多个城市发展重要因素，坚决避免盲目过度开发行为，从而才能实现房地产经济发展与城市建设和谐共生。

三是强化监督管制。诸多地区就是由于对房地产开发的监督管制不够严格，导致城市建设出现较多乱象，因此，要将政策执行、法规限制和经济调控等手段严格落实，杜绝各类房地产开发商“阳奉阴违”的行为，才能保障城市建设规划科学合理、健康有序。

（二）创新管理理念，激活企业发展潜力

思维决定想法，想法影响决策，国有房地产企业要不断探索和创新管理理念，改变传统的陈旧经营模式和管理办法，从而激活企业发展潜力，助力企业开创新发展格局[4]。

一是注重市场化思维决策。现代社会进入信息时代，市场商机变化稍纵即逝，只有不断关注和重视市场，才能够充分了解市场的发展变化，实现知己知彼的决策部署。因此，房地产企业要设置市场信息专研部门，密切关注和研究国内外行业内的市场因素变化，并深入分析其中带来的影响及风险，从而助力决策层能够更加科学、合理决策。

二是强化协同合作理念。房地产企业要积极联系政府和社会各界主体，广泛开展商业洽谈活动，敢于尝试收并收购、产业链协同及城市更新联动等形式，从而不断丰富项目来源、增强经营发展的利润空间。

三是深化改革创新成果。国有房地产企业要不断深化国企改革行动，推动改革成果走向更深更实，要充分利用现代化企业经营理念，敢于摸索和创新，积极利用互联网技术、智能化科技和数据信息技术等转变经营发展的低效模式，不断探索新路子、推出新方法，促使国有房地产企业高质量发展。

（三）加快转型升级，做精做细经营业务

对于国有企业来说，只有不断提升业务能力和水平才能够更好地做好国有资产的保值增值工作，因此，国有房地产企业可以从以下三个方面提升业务能力，促进业务经营精细化管理。

一是积极打造资产运营平台。要充分利用大数据、云计算及人工智能的信息科技优势，打造出各类资产统筹管理的运营平台，进一步整合内部资源，摸清盘活家底情况，才能高效促进资产运营业务规模化、专业化、集约化发展，从而提升业务运营的水平和效率。

二是加强房地产业务品牌建设。当今时代下，国有房地产企业要想进一步提升业务能力，促进业务向精细化方向发展就要注重品牌建设，努力做到“人无我有、人有我优”的竞争格局，从而促进市场竞争力不断提升。在住宅开发、商业地产等传统业务经营的基础上，积极探索文旅、康养及教育的新型业务，打造“地产+产业”的协同发展模式，不断筹建新型化、特色化、标准化的发展之道。

三是强化资金安全防线。资金安全是国有房地产企业经营的一项重要管理内容，要树立起高度的资金风险意识，建立起完善分层分级的风险防控体系，强化资金运营管理的合规化监督手段，在企业内部形成全面有效的监管氛围。还要强化重点领域的日常管控和重要岗位授权等权力制衡，建立起重大的风险预警机制和防范预案，才能保障房地产企业资金安全运营。

（四）强化人才培养，筑牢国企人才高地

国有房地产企业要始终坚持人才强企的战略思想，要切实按照人才优先、市场竞争、创新机制优化环境、服务发展的指导方针，建立一支综合素质高、专业能力强的人才队伍，才能更好地为国有房地产企业提供高质量的人才支持和智力支持。

一是完善绩效考核，激发干事创业激情。国有房地产企业要立足自身实际情况，进一步完善薪酬制度和绩效考核机制，采取定性和定量相结合的评估办法，在内部形成多劳多得的薪酬分配机制，同时，还要完善国企福利制度待遇，提升公积金、养老金、医保等福利保障，更好地凝聚广大干部员工的企业归属感和认同感，进而促使广大干部员工以高度的工作激情和责任心在岗位上艰苦奋斗，实现个人价值和企业发展同步提升[5]。

二是加大人才招聘引进，实现企业队伍“换血”。国有房地产企业要坚持不拘一格选聘人才，同时坚持德才兼备的原则，通过与各大社会培训机构和知名院校合作的方式，引入一批踏实肯干、专业能力强，敢于吃苦、弯得下腰的年轻人才，为企业人才队伍及时注入新鲜血液。对于紧缺型高端人才还可以采用市场定价、协同定价的方式，秉持“千军易得、一将难求”的观念，打破内部薪酬限制和职级职务限制，才能引进高质量人才，保障企业在转型升级中稳中求进，在未来市场竞争中立于不败之地。

三是健全培训培养机制，提升人才队伍素质。国有房地产企业在人才队伍建设中要坚持“外引内培”并重的理念，要注重内部人员的素质和能力的提升，通过建立定期常态化的培训培养机制，并立足不同部门、不同岗位人员设置专业化、特色化的培训任务，坚持“冰冻三尺，非一日之寒”的出发点，要注重培训期前后内容的衔接，切切实实提升各部门各岗位员工的业务能力和整体素质。同时房地产企业主管部门应当有计划、有针对性地选培一批潜力大、后劲足的青年干部和员工到实践中历练，实现学与行相结合，才能为企业后期的发展培养一批后备军和接班人。

四、结束语

当今世界正在面临一个百年未有的大变局、大改革的时代，同时也是一个大发展的时期，国有房地产企业作为房地产经济发展的中坚力量，要始终坚持在党组织的领导下，不断贯彻落实好党和国家的政策指示和文件精神，要敢于探索和创新，善于抓住时代机遇，在大变局中开新局。因此，在“十四五”时期，国有房地产企业应当通过坚持党建引领，科学规划城市建设；创新管理理念，激活企业发展潜力；加快转型升级，做精做细经营业务；强化人才培养，筑牢国企人才高地等措施，不断强化自身，做强做优，为中国特色社会主义市场经济建设贡献力量。