物业公司财务管理存在的问题及对策研究

马丽娜 西安惠家物业管理有限责任公司

我国城镇化建设发展加快，为房地产辅助产业之一的物业管理部门提供了广阔的发展空间。物业公司追求经济效益，促进管理水平提升，就要以实现经济效益为中心，合理优化各种资源配置，针对管理现状及存在问题，加强内控机制建设，突出物业公司服务型企业特点，夯实各项管理基础，为在激烈的市场竞争中占有一席之地筑牢根基。

一、物业公司财务管理内容及目标任务

（一）物业公司财务管理综述

物业公司需要随着市场经济环境的发展变化，不断总结经验成果、呈现出良好的发展态势逐渐走向成熟。物业公司相比于其他行业服务性的特点更加突出，业务范围涉及社会、企业、居民、业主等广泛领域。因此，物业财务管理既有经营管理的内核，又要兼顾企业与社会业主及各方面的利益分配、更加注重资金的管理。其作用集中表现在：合理分配运营资金比例，实施费用的有效监管，使资金运作、物业收费、使用状况及连带效益，达到经济效益目标规划要求。

（二）物业公司财务管理目标任务

物业公司财务管理作为一种经营行为，集管理资金、费用管理、资金回笼于一体，是维持企业正常运营的关键管理因素[1]。物业公司财务管理的目标任务，一是根据企业的发展规划，确定资金的使用，降低在经营管理期间的成本投入，尤其是正确地应对经营中存在的不同风险，确保财务管理能够落到实处，实现公司的健康发展。二是突出以经济核算为核心，促进经济核算能力不断提升，对设备设施维修、绿化维护等运行资金有效管控，优化内部流程，降低成本和投资消耗，为实施精细化管理奠定基础。三是加强财务过程监督管理，密切规划设计与社会、业主的经济合作关系。强调遵守法律法规，开展制度建设，加强资金管理，合理控制投资，对劳动物化消耗的准确评估，确保企业财产安全，实现效益长期稳定，使企业经营管理始终处于可控状态。四是物业公司财务管理要将业务范围涵盖资金投入、财务预算、计划执行全过程，要求内部决策层、各组织机构之间，通过价值方式呈现运营成果，调动各方落实经营目标分解责任的积极性。加大财务管理及运营过程管控力度，精准预判内外部市场风险，提高预算管理的透明度，为制定风险防范措施，最大限度挖掘蕴含在企业员工中的潜力，形成最大的获利能力。

二、物业公司财务管理现状及存在的问题

（一）物业公司财务管理市场定位不清晰

物业公司财务管理功能作用发挥不到位的根源在于，一是财务管理定位与战略目标结合不紧密，决策层、管理层、执行层，没有将严格的财务管理理念渗透到经营管理活动过程中。二是虽然我国物业公司已走过近四十年发展历程，但财务科学智能化管理仍处于较低水平，没有形成自己的特色品牌，发挥不出资源优化配置的优势。缺乏与时俱进的创新理念和求实精神，资本控制计划不切合实际，预算执行计划不到位。

（二）物业公司财务管理内控制度不健全

物业公司管理受传统观念影响，员工整体素质不高，管理能力缺乏，制度建设没有配套。针对物业公司服务业财务管理现状进行调查研究，在当前物业公司内部财务管理中，一是存在管理制度落实不到位的问题，一些制度制定的时间较长，不适用公司当前的发展情况，需要进行及时地更新。二是库存物资处理和材料供应处于被动，采购、管理、验收、价格等关键环节各自为政。在水、电、暖、热的销售及费用过程中，超预算、超审核、程序不规范等行为极其普遍，既是制约财务公利工作效率的主要障碍，也成为制度缺陷引发造成徇私舞弊、利益寻租等贪污腐败的重大根源[2]。

（三）物业公司财务管理意识薄弱

物业公司不能及时结合物业公司业绩考核实际开展调查研究，一是不能针对工作实际认真查找分析财务管理中的不足，造成制度体系不健全、工作定位不清晰、措施执行落实不到位，尤其在资金管理、服务质量方面存在差距。二是财务管理人员不能深刻认识物业财务管理对实现经营目标、助力企业可持续发展的重要性，不能合理运用财务管理手段筹措资金，过度依赖物业收费，难以发挥服务业自身品牌力量，难以形成自我创新能力，无法满足社会发展的需求。三是在制定服务标准和长远投资规划方面，物业公司缺乏对维修保养的预算控制等基础性工作，落实为民服务措施，开展公益活动投资把关不严、投资利用处置方向不明、资金被挪用占用的情况十分普遍。投资资金无法控制、计划的精准性缺失，导致物业公司过程管理费用、中间管理费成本居高不下。

（四）财务管理人员综合素质有待提升

在我国现行物业公司财务管理队伍中，一是由于人才素质培训、能力建设、梯队结构，高素质人才招聘始终没有纳入重要议事日程，既影响了财务工作的顺利开展，又导致员工整体素质无法适应岗位职责需求。二是物业公司财务管理缺少专业人员，普通会计人员在解读政策法规、运用财务会计专业知识能力存在缺口，不能作出准确财务预算，无法对投资成本进行精准控制，导致工作行为不规范、流程设计不科学，缺乏严谨性完整性。三是会计人员没有相应的内控机制支撑、不具备后续费用审核能力，难以达到资金管理的安全性、可持续性要求。特别是在发生较大经济计划调整、投资环境发生突发变化情况下，监控管理的实效性针对性大打折扣。会计人员不仅需要掌握专业的财务知识，更需要具备新时期信息化操作的技术。四是内部财务管理运行监控机制不健全，对外经营活动中业主交费事项、资金流动情况没有公开透明，导致政府、社会、物业、业主之间互不买账，物业费用管理呈现出无政府状态，内部监管环节缺失，流程不明确，制度建设空泛形同虚设。

三、强化物业公司财务管理的具体措施

（一）建立科学完整的内部控制体系

物业公司实现财务管理水平本质提高，必须以建立严格的内控制度为基础。一是要以依托会计核算真实性、保证企业财产安全为主线加强制度建设，以消除财务管理缺陷、堵塞制度建设漏洞，使收入控制、库存材料、费用支出收支两条线完全置于内控体系之中。二是在控制主营业务收入方面，物业公司要梳理收费程序、核实收费标准，将物业公司综合取费纳入流程管理，确保各环节清晰规范端正经营行为。库存材料的管理控制要以明确各部门、各岗位职责为前提，对采购数量精准进行控制，制定合理采购计划，减少采购环节的资源浪费[3]。大批量物资采购时，要由决策层牵头会同使用部门、财务部门及供应商建立起集体参与决定的采购机构，确保公开化、透明化。三是采购成本与价格控制，要坚持企业标准与市场价格相协调的原则，合理运用国家财经政策、财政规章，在合理的区间内减少税务支出。四是加强物业管理代收费用支出与运营成本的控制，将包括服务管理人员的工资福利、公共设施日常维修保养费用以及公共绿地管理费、环境清洁费，按照事前、事中、事后阶段控制，抓到经常、抓到本质。对不可预见因素影响造成的损失赔偿费用，必须坚持严格的投资审批制度，杜绝因徇私舞弊、弄虚作假、制度漏洞，导致腐败问题的发生。

（二）建立账务管理经营考核体系

物业公司要针对财务管理人员素质能力不高的现状，采取内部培训与外部交流相结合的方式，积极引进高科技人才，培养基础能力、基本素质、道德修养、敬业精神。一是建立奖惩分明的考核机制，科学设置业绩考核体系，对爱岗敬业、业绩贡献突出者给予重奖，对学习态度不端正，工作不积极，绩效差的给予经济处罚，直至采取行政措施予以辞退。二是多措并举改变财务人力资源不足的现状，推进财务管理向科技化规范化的方向不断迈进，加强思想政治教育，倡导爱岗精神，提倡道德观念，将个人生长目标与企业长远发展目标相结合，形成个人与企业的利益共同体，凝聚促进物业公司财务工作上水平的强大合力。三是开展财务管理人员专业培训要以持证上岗为最低要求，在年初财政计划中明确划拨学习费用、考试费用、培训费用，为财务管理培训工作提供坚强的资金支撑基。四是提升财务管理人员学习针对性，要将财务会计培训作为重要内容，根据核算、预算、审计、内控的管理岗位和职责不同，分门别类划分科目，设置内容，保证效果，将考核效果作为奖惩提拔晋级的重要标尺，在员工中营造自我加压的浓郁氛围，形成主动参与竞争的良好局面[4]。

（三）拓展物业公司经营利润空间

物业公司要将企业运营过程作为向社会、业主、企业提供优质服务，实现经济利润指标，提高资产收益率的重要发展方向。一是针对当前物业费征收难的现状，统筹考虑商品房开发商、土地所有者、物业公司的经营环境及面临问题，树立风险意识、忧患意识。针对物业公司可能面临的各种市场风险，发挥物业公司服务型企业的特长拓展创收途径，积极开展探索经营方式、创新盈利模式，打造新的经济增长点。二是依托房地产行业向业主提供家具装饰、商业店面及家居装修、小区智能化设备、绿化通讯等更多行业延伸，依托物业公司得天独厚的地缘优势提升经济效益。三是利用现代网络信息平台、广告招商会等资源加大企业宣传，不断推进产品质量形成品牌效应。从小区服务公众保洁家政服务代理业务等方面拓展业务范围，提升物业公司在社会及业内的知名度，增强企业发展的硬实力。

（四）加强物业公司财务管理全面成本控制

物业公司要从服务型行业特点出发，一是将实施成本事前、事中、事后以及投资运营回收等阶段内容纳入全面预算范畴，借助管理会计与财务会计的功能融合，从预算编制、规划执行、效果监督、操作程序，全方位重视投资资金构成、掌控费用支出进度。二是预算编制阶段，坚持科学严谨原则，针对小区服务、社区人员数量、绿化规模和业主诉求，实事求是开展实验调研，协同各管理部门制定切实可行的预算计划。三是运营监督评估阶段，财务管理要以整体成本支出为重点，将员工收益与预算管理有效性相结合。一方面，建立科学的成本控制目标，提高全员注重成本管理、参与成本管理意识；另一方面，合理整合人力资源，激活管理潜力，减少冗余环节，降低中间费用，提高财务管理质量效益水平。

（五）构建新型物业公司财务管理模式

物业公司要根据当前市场发展的实际情况，强化资金来源的管理。物业公司的资金多数是向业主收取的管理费用，因此，其资金的使用需要注重经济效益，实现资金的合理应用。物业公司需要将有限的资金应用在必要的管理项目中，使得资金使用的透明度得以提升。尤其是对于众多物业公司而言，其自身属于中小企业，在进行资金使用时需要保障资金应用的可控性，确保资金的监管，并最大限度提升企业的价值。物业公司在发展中只有建立健康的盈利模式才能够创造更多的利润，实现自身的健康发展。因此，物业公司可以通过多种方法实现规模化发展。物业公司可以结合业主的实际需求来开展不同的经营活动，通过与企业的服务项目进行合作，在满足业主日常的绿化、维修、服务等各种不同的需求，从而能够提升自身的优势，实现多途径的创收，建立新型的财务管理模式，并不断地提升经济收益。

（六）加强新形势下账务管理税务政策研究

物业公司要将企业发展建立在与时代进步同频共振的模式下。一是加强财务人员财经政策培训，重点围绕不同税率政策调整改革，加强业务学习具备财务核算能力，提升财务分析水平，与税务筹划方案充分契合。二是物业公司要加强政策文件的学习，提高专业业务素质，为物业公司开源节流提升效益打开新的通道。改变现有财务管理与税务政策、财经政策不相适宜的内容，开展与实际需求相符合的建章立制活动，使税率研究、专用发票研究、合理避税，成为加强合同管理、争取国家税收优惠政策支持财务工具。三是开展业务培训要将国家法律法规，财经政策，税务政策作为必修课，使每一位财务管理人员形成利用财务工具、应用财务数据，发现问题解决问题提出合理化建议的基本能力。四是要崇尚法律、应用法律，确保资金筹集的广泛性、支出的合理性，使财务理论知识、操作技能与解读法律能力相匹配，提升财务人员的税务能力，开展部门间合作，学习行业内外先进管理经验、职业技能，形成保障资金使用的机制能力，让法律为企业创造良好服务环境。

四、结语

总而言之，在现代条件下加强物业公司财务管理，必须要以内控制度建设为基础，以拓展业务范围打造效益增长为重点，建立科学完整的内部控制体系，提升服务能力；建立账务管理经营考核体系，满足业务需求；拓展物业公司经营利润空间，打造企业核心力；加强物业公司财务管理全面成本控制，实现经营效益目标；加强新形势下账务管理税务政策研究，构建新型物业公司财务管理模式，以此助力物业公司更好地履行服务社会各界、满足业主差异化需求的职责，实现物业公司高质量可持续发展。