房地产企业全面预算管理实施的困境与对策研究

闫明 贵阳首钢房地产开发有限公司

一、房地产企业全面预算管理阐述

（一）全面预算管理的概念

全面预算管理，是一个以战略为导向的预算方法，在事前对未来经营管理环境的分析下进行预测，在此基础上确定本预算周期内的经营管理目标，然后根据各职能部门逐层分配下达各个目标，并结合到企业的生产经营安排和财务活动中，并在经营全过程进行监控监督，对结果进行分析评价，然后反馈到各经济单位，指导经营活动的改善和调整，使得企业在全面预算的合理区间内逐步上升。相对于先前传统预算管理以企业财务部门单独参与，完成各个部门的经济预算不同，全面预算管理是一个立体化、全方位的企业经营战略筹划，包括经营、投资、财务等一切经济活动以及企业的人、财、物各方面与供、产、销各环节，都须纳入预算管理，形成由经营预算、资金预算、资本预算、财务预算等一系列预算组成的相互连结的综合预算体系。

（二）房地产企业全面预算的必要性

房地产企业实施全面预算管理的必要性，是由其自身的特点决定的。首先，房地产项目周期长，为了较好的控制好3至5 年内的开发建设，这就需要房地产企业实施全面预算管理来对项目进行监督与控制。在实施过程中，全面预算管理不仅能带来财务数据的分析和预警，更能发挥出全面预算管理工具作用，控制项目前中后期的发展。这样一来，房地产企业可以在项目开发前根据企业制定的战略来编制项目预算目标，并在实施过程中能通过预算管理进行监督预防，最后还可以通过预算管理对本项目进行评价分析评估，反馈总结问题。

其次，资金密集就意味着需要加强资金管理。这就需要全面预算管理来提高资金利用率，降低财务风险，防止资金流断裂。在实施全面预算管理过程中，注重对成本的管控以及各项资金的流出流入和占用情况，为房地产的开发全面的统筹安排。

最后，国家政策对房地产企业发展影响性大，会面临较大的不确定性，风险随时会发生，所以更需要全面预算管理这个工具来防范风险。房地产企业通过全面预算管理，可以综合企业内外环境的变化，更早的预警到风险的来临，并制定适合企业的应对方案。对于房地产企业来说，一些政策性风险更多的是无法避免的，但是实施全面预算管理可以降低风险带来的损失，帮助企业较平稳的度过危机。

二、房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）组织机构体系制度不健全

很多房地产企业有着全面预算管理委员会，但其更多的只是总经理一人领导，日常预算管理还是交由财务部直接负责。这样的管理委员会集权于一人有利于权威的树立，可随之带来的问题是总经理同一时期管理着多个项目，精力有限也使全面预算管理在财务部带领下返回了传统的预算管理。其弊端主要有以下几点：（1）在财务部日常管理下，无论是执行的监控，还是问题的协调，财务部都没有“特殊权利”。财务部在机构设置中与各部门是平级关系，都是直接向总经理汇报工作，所以如果在全面预算管理中遇到问题，财务部的沟通协调不一定能快速见效，而需要再次向总经理汇报再传达到问题部门，整个环节下来全面预算管理编制或调整的时间将不自觉地拉长。（2）财务部负责预算管理，容易使得集团内各部门员工全面预算意识不明确，会认为预算只是财务部的事情，与他们无关。当员工接收到所谓的“预算任务”之后，他们只会机械地去完成任务，甚至想着如何去应付这个下达的数字，认为全面预算管理的全员性是全员完成任务，片面的认识预算与集团发展并无多大关系。财务部的日常工作就是数量多且复杂，这不仅加重了财务部的工作负担，还会使得全面预算被曲解误解，最后只存在于企业的财务部中，并不能给集团的战略层面带来改变。

（二）预算管理控制调整措施不严谨

全面预算管理过程中的控制与调整对于一个企业来说，是既严肃又非常重大的事情，如果不能及时发现风险并做出调整，将会给全面预算管理的实施带来很大的困扰。全面预算是一个巨大的汇总体，在经营活动大环境变化莫测下，其整体就会随着各具体数量的微小变化而开始变化，如果全面管理预算只停留在预算而没有在实际过程中去监控去调控，最终预算会与实际差异较大，并使得企业没有在规划的路线上向前发展，使预算落在实际之后。完善严谨的预算调整制度应该明确调整的原则、调整的条件等，使其在制定下发挥作用，而不是当前规定的简单调整程序。个别房地产企业在全面预算管理调整上缺乏指导原则，对具体调整条件也未明确，这将使得企业在遇到重大情况下无法及时做出反应。适时适当地对全面预算进行调整，才能让预算在原有具备约束力的同时，又增加了应对风险的灵活性，使其达到“刚柔相济”的效果。

（三）预算管理的考核激励机制不完善

完善全面的考核奖励机制，将可以有效地引导和带动全体员工的工作行为。房地产企业的预算考核只针对项目的整体与领导岗位的员工，普通员工并没有在其考核范围之列。对于普通员工，考评的方式是由自评和互评方式相结合，这就导致多为主观判断，考核标准并没有和部门的预算执行情况相挂钩。考核评分是后续员工激励的基础，未将普通员工纳入考核使得他们对部门预算执行是否达到目标漠不关心，这会导致全面预算实施力度大大降低，积极性大大削减。对于中高层员工，他们除物质需求之外，还需要受到别人尊重和实现自我的需求，所以单一的激励方式达不到全体员工的需求满足。而如果达不到针对不同员工需求差异采取不同的激励方式的话，那全面预算就很难达到最优效果。

三、对于房地产企业全面预算管理的建议

（一）健全完善全面预算管理组织体系

完善、科学的组织体系，可以使全面预算管理防止在过程中流于形式，避免预算涣散无组织性，在员工中树立起全面预算的权威。有些房地产企业在全面预算管理组织体系里已有预算管委会，但多数时间是由财务部一手包办，所以在树立正确观念的同时，建立一个在管理委员会之下的管理委员会办公室，财务部协同其管理日常预算事务。管委会办公室主要职责会更多地在前期分解日常目标、上报预算审批、汇总各部门预算草案，后期负责跟踪各部门各项目执行情况，定期分析报告数据等。这样一方面可以缓解任务繁重的财务部，使财务人员负担减轻；另一方面管委会办公室的设立，也将有效提升全面预算的准确性和工作效率。此外，全面预算管理组织体系的健全完善也离不开对专业人才的吸纳。在做好内部员工的培训之外，引进有财务功底、对数据敏感、有预算经验的骨干，提高企业自身全面预算的水平，也在企业内部营造出重视全面预算的氛围，让原来的员工也积极参与预算培训，巩固了企业全面预算的核心地位。

（二）建立全面预算管理编制标准化

全面预算管理始于编制，在预算编制开始前召开预算动员大会、在执行前签订责任书，这样不仅使预算管理的权威性得到了树立、调动起全体员工参与的积极性，还让各分解目标责任落实到个人，提高各部门对全面预算的责任意识。相对原来的流程，修订的流程明确了各阶段的任务，并在反复的审核修改平衡中，体现出上下结合的全面预算编制原则，这样既充分调动起全体员工积极性，还消除了上下级因为沟通交流次数少造成的信息不对称情况。再者在编制中，企业没必要对编制的方法一直强调统一性，应该是根据企业不同的战略不同的内外部环境来因地制宜地采用编制方法。所以房地产企业可以引入滚动预算法来编制预算。企业可以根据企业实际情况按季度进行滚动预算，这样不会有按月滚动的巨大工作量，而且还克服了原来预算僵化和各部门预算随意笼统的情况。

（三）规范预算调整机制并严格执行

全面预算过程中的预算调整是企业前进的“方向盘”，是完成本年目标的保障，更是最后全面预算能为企业发挥多大作用的强有力工具。全面预算在企业内部开始执行后，一般是定型了，不能随意调整的；但如果企业一味地强制硬约束，而对内外部环境的变化不闻不问，那这样将会导致预算的僵化、松弛，反而不利于全面预算管理过程中提高效率。由于预算管理都是事前编制，有一定的前置性，对于之后不可控的环境变化，将使原有预算目标不适应现有公司发展，所以企业就有必要对其进行修改调整。对于要规范调整机制，就要确定调整原则、条件。

确定预算调整的原则，将是整个调整行为的指导思想，可以考虑遵循以下几个原则：一、战略目标指导原则：调整原有的预算目标必须以企业战略为指导，调整后不偏离企业战略目标；二、谨慎性原则：调整原有预算对企业来说是一件很重要很严肃的事，因为频繁改动会影响企业的稳定性和连续性。所以对于企业不到万不得已的情况下，首先要思考的是补救措施，并不是直接调整。明确调整的条件可以增加预算调整的可操作性。对于符合条件情形的，可以按程序申请调整，如：企业董事、高层调整企业整体发展战略，变动原有经营活动计划；外部市场发生重大变化，各竞争对手打价格战等；国家对房地产的政策变更，影响到原有预算执行。

（四）加强对员工考核并改善激励方式

全面预算在全过程都是强调着全员参与，所以在考核激励上也不应例外。企业需要把全体员工都纳入考核激励体系中，才能调动所有员工都参与其中，提高他们的主动性、积极性。基层员工的薪资主要由两部分组成，岗位工资和绩效工资的比例由各部门不同性质决定的。但是建议企业可以加大绩效工资的比例，降低基本工资，这样的方式更有利于员工在全面预算中激发工作动力。再者，把员工与所在部门最终预算执行情况的捆绑，也可以引导部门内部相互合作并重视预算，这也让普通员工意识到个人与部门是相融合的。

在激励方式上，为满足不同层级的员工的需要，企业应该采取多样化的激励方式，才能达到理想的效果。首先是物质激励与精神激励相结合。具体来说，就是对于员工，要继续采用奖金、福利等物质激励方式；其次，也要考虑员工的精神需求、晋升成长等需求。比如对于考核评优的员工，可在大会上公开表扬、选派优秀员工学习培训、在晋升上优先考虑等。其次，奖惩分明。对于优秀的员工我们予以奖励，反之那些有损企业发展的员工要及时制止和惩罚。企业可以在各部门对考核排名较后的员工，实行一定比例的末位淘汰制；或者在过程中造成企业损失，采取罚款降职等手段。这样一来，多样化的激励可以有效激活企业的工作活力，约束员工的工作行为。

四、结论

全面预算对企业的重要性不言而喻。从国家大政策来看，近几年的房地产企业将会风起潮涌，频繁的市场调整和政策出台，将使得房地产企业把重点转移到企业自身的预算管理工作中。实施全面预算，是增强企业运作效率，降低风险的有效手段。当前大部分房地产企业的预算管理还停留在传统预算中，在经营管理的问题还有完善的空间。房地产企业建立起自己的全面预算体系，及时对问题做出对策及反馈，做好制度建设、信息系统建设、分析反馈建设、人才建设，为企业创造更大的发展奠定基础。