关于促进高校周转住房流转的探讨

吴思弦

（南京工业大学国有资产管理处，南京 211899）

自1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发出以来，我国住房制度发生重大变革，从过去的福利性住房实物分配，过渡到住房分配货币化，逐步建立起符合市场经济机制的住房体制。然而在相当长的时间内，我国都较为重视住房发展的经济功能，忽视政府保障的作用，其结果是市场商品房出售和租赁价格不断攀升。为妥善解决民众基础住房保障问题，国家早在2005 年和2007 年就明确要建立和完善周转住房、保障性住房制度，解决社会中低收入家庭住房困难的问题。国家“十四五”规划纲要中也提出要完善住房市场体系和住房保障体系，加强高校周转住房管理研究顺应了当前国家保障性住房政策趋势的要求[1]。

一、加强高校周转住房管理的意义

随着我国高等教育事业的飞速发展，高校的招生规模不断扩大，随之而来的就是每年大批量的新进青年教职工与引进的高层次人才，单位间的专业学术交流也愈加频繁。这些变化都绕不开住房配置的问题。然而，不断增长的商品房价格与大部分新进教职工的收入水平相差较大，引进人才在流动到新城市后立即就能找到合适商品房也不太现实，能否及时提供稳定的周转住房保障成为广大教职工在择校工作时最为关心的问题之一，高校因无法妥善解决教职工住房问题而错过优秀人才的问题屡有发生。因此，为保障广大教职工的基本生活需求，解决阻碍学校发展的突出民生矛盾，提高学校的竞争力，高校周转住房作为过渡性住房解决方案应运而生，成为留住人才、稳定队伍、提升新进教职工等群体的归属感和获得感、实现人才强校战略的重要保障。

二、高校周转住房管理工作现状和分析

（一）房源日益紧缺，缺少必要的调配空间

一方面，可供教职工临时居住的校内住房房源有限，且因资金、土地等资源的限制，新增住房较为困难；另一方面，随着国家高校扩招政策的实行，各大高校的办学规模不断扩大，带来教职工人数的激增，且新进教职工多为刚毕业的青年，缺少购房财力又逢适婚年龄，急需解决住房问题[2]。因此，高校周转住房的供需压力持续增大，基本处于超负荷运转状态，管理部门也缺少后续调整优化的空间，住房紧张问题势必影响教师队伍的稳定及学校今后的整体发展。

（二）租金脱离市场，加剧“周而不转”现象

因为高校周转住房带有一定的教职工福利属性，大部分高校的租金只是按照运营成本收费，远远低于周围市场，且租金一旦设定就很少会再次进行调整。高校周转住房多数设立在校园内部或周边，在地理位置、管理服务等方面比市场化住房具有一定的优势，再加之低廉的价格，致使部分教职工在租赁契约到期后仍不退房，造成有限的住房不能周转，阻碍了新进教职工周转过度，降低了使用效益[3]。同时，低廉的租金也给转租者较大的利润空间，部分取得周转住房的教职工在没有居住需求后选择转租他人从中获利，也造成了国有资产的流失。这些现象都导致周转住房无法实现良性运转，堵塞现象加剧。

（三）管理手段落后，无法精准掌握情况

周转住房管理很大一部分工作是在对房源信息、租住信息等数据进行更新与校准，并以此为基础对住房的现场使用情况进行核对检查。当前仍有部分高校尚未建立或有效用好房产网络信息系统平台，对数据的管理靠人工操作excel 等传统文档工具，管理人员需要花费大量的时间与精力，严重影响周转住房的监管水平和流转效率，各职能部门之间的信息也无法及时共享。同时，周转住房的日常管理工作一般都缺乏先进的技术和手段支持，依赖于管理人员上门巡查，工作量大、周期长，效率和频率都无法适应工作需求，也不能有效判别转租、转借现象[4]。

三、促进高校周转住房流转措施探讨

面对当前周转住房管理工作中存在的问题，学校及管理部门要用好行政和经济两种手段，提高周转住房的使用和管理效率，从而促进周转住房高效、顺畅的流转运行。

（一）合理设置租赁期限

随着高校人员引进程度的加快和深入，对周转住房的需求势必加剧，倘若租期过长，会使周转住房的周转期拉长，使得本就紧缺的周转住房资源进一步缩减，不利于高校持续性发展。为提高周转住房的使用效率，缓解供需矛盾，管理部门必须对租期做出限制，而科学、合理地设置租住期限是其中的关键。但若租期过短，大部分新进青年教职工由于缺少原始资金不具备购房能力，引进高层次人才也需要一定的时间适应新工作环境，难以在短时间内购置到满意的商品房，使得周转住房无法真正完成作为临时过渡保障住房应有的作用，极易影响教职工工作与生活的稳定性。因此，周转住房租期应在本着“宜短不宜长”的原则下，综合考虑教职工岗位适应、财富积累，以及子女上学等现实因素，一般在3 ～6 年较为合适[5]。租赁期限满后，管理部门可依据闲置房源数量、人员引进规划等实际情况为有特殊需求的教职工办理续租，续租租期一般不宜超过2年，有意促使周转住房的使用人尽早退出周转住房，走向市场，加快校内周转住房的流动。

（二）建立动态调整的阶梯式租金体系

首先要明确一个原则，高校周转住房费用的收取，目的不在于收钱，而是利用经济杠杆的调节作用，与市场调节相结合，在保障新进教职工住宿需求的基础上，促使入住人员能够在一定的期限内主动退房，从而达到促进周转流动的目的。

1.建立与市场行情相接轨的定价机制

根据周边市场租金、运营维护成本及房屋设施条件等因素，对周转住房租金进行分析、评估并定价。租金跟随市场变化的动态调整制度，可以有效避免因高校周转住房的租金与周边市场价格脱节。在高额的市场商品房购买和租赁价格面前，较低的校内租金价格会加深教职工对学校周转住房的依赖程度，对周转住房的需求将大大提升，长期违规占房使用的情况也会增加。另外，紧贴市场的租金价格也会大幅度缩减违规转租等行为的获利空间，减少此类现象的产生，有助于周转住房的正常运转。为确保周转住房租金始终保持在合理的范围内，可以2 ～3 年为一个周期，依据市场商品房房价变化情况对租金定期进行调整。

2.建立阶梯式的租金收费模式

区分正常租期内、续租期内及超出租赁期三种情形，逐次增加租金收取的费用，用好经济手段。

在正常租期内，租金的定价既要紧贴市场行情，也要适当让利于教职工，定价过高则会增加教职工负担，定价过低又不利于正常周转。2021 年，在《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》一文中明确提出，保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场化租赁住房评估租金。因此，在充分遵循国家及市政府最新规定要求的基础上，参考社会保障性租赁住房定价标准，同时为教职工提供一定的福利与实惠，高校周转住房租金可定为同地段市场租金的70%～90%。

在租金紧跟市场，又有契约约束的情况下，教职工租赁期满却仍不愿意退出学校周转住房的主要原因大致有两个：一是部分高校身处一线城市，商品房房价远高于教职工的收入水平，需要更多的时间积攒财力；二是舍不得周转住房的相关福利，如居住环境好、离工作地点近等。若租金依旧维持一个低于市场的价格，必然会持续降低这些教职工购买或租赁校外商品房的内在动力。必须运用好经济手段发挥管理作用，通过提升租金的方式，促使周转住房持续良性流转。正常办理续租的，租金在续租期内可与市场价持平；超出租赁期的，应当加大经济杠杆作用，租金对比市场价要明显上浮，且定期加码，如每年增加一倍的租金，直至退房。

（三）行政手段干预

1.建立周转住房管理监督机制

成立由学校主管职能部门、纪检部门及教职工群体代表组成的周转住房管理监督小组，负责对周转住房日常管理工作进行监督。

一是对管理部门工作的监督。加强对周转住房管理各工作环节，特别是在广大教职工都较为关注的敏感问题，如闲置房源公布、申请人员审核、租赁信息公示等事务的监督力度，确保公平、公正、公开，杜绝徇私舞弊等行为发生，保障教职工的合法利益[5]。

二是对租赁人违约行为的监督。广泛发动群众力量，对租赁周转住房的教职工进行监督，减少转租、转借等违规行为的发生，有利于建立良好的管理秩序，促进周转住房管理体系有效运转。

2.压实二级单位责任

构建学校管总、单位抓细的精细化分级管理模式，学校管理部门对周转住房的总体使用情况进行调配管控，当发现转租、转借、超期占房等违规行为出现时，应在第一时间与相关租赁人进行积极沟通与协调，并向其所在单位进行通报。二级单位作为租赁人的履约担保方，在租赁人发生违反周转住房管理相关规定的行为且不配合管理部门工作时，有协助学校做好相关工作的义务。当所在单位教职工周转房入住违约行为超过全校平均水平的，其后续教职工周转住房申请暂停，直至相关问题得到妥善处理。采用层级传递手段，充分调动各单位主动管理的意识，提高周转住房精细化管理水平。

（四）加强信息化建设

1.建立周转住房信息化管理平台

运用高效、科学、系统的现代计算机网络管理系统对周转房进行管理，相比于原有人工操作的管理模式，其优势在于可以更加精准地对全校房源使用状况、入住人员档案等信息进行统计梳理，更加精细地对租赁合同、维修情况等历史痕迹进行记录，更加精确地对租赁房源的租期和租金进行定期更新和测算调整，可以大幅度减轻管理人员的基础性工作负担，减少人工操作失误，做到关键数据信息的随需随查，提高办公质量和效率。同时利用网络平台，可以将部分工作流程转移至线上操作，如在入住申请、维修申报等方面，让数据多跑路，让教职工少跑腿，在简化工作流程、便利教职工的同时，也大大提高了信息的可视度。通过信息化管理平台的网络技术，能够实现周转住房信息资源的内部共享，有效减少因可能存在的信息垄断所带来的查询困难，提供及时、高效的监控和反馈，有效推动周转住房管理工作的运作，提高工作效率。

2.在用好信息化管理平台的基础上，配套使用智慧化房屋管理设备，提高周转住房的管理水平

如在周转住房公寓楼栋大门设置门禁系统，通过面部识别、校园卡信息读取等手段，查验通行人员是否为管理部门认可的居住者，可有效缓解转租、转借等现象；将房屋门锁替换为电子门锁，管理人员可通系统设定强制锁定房屋使用期限，可有效避免私自占房、超期不退等现象；利用智能水电表远程读表的功能，上门巡查水电表度数常年远低于平均值的房屋，确定房屋使用效率，在学校周转住房房源紧张的时候可收回空置、闲置、使用率低下的房源给真正有迫切需要的教职工，实现资源的合理配置。充分发挥智能化设备的优势，不但能节省大量的人力和时间成本，且能有效降低违规违约的使用行为，达到事半功倍的效果，同时可以使周转住房居住环境的安全性得到提高[5]。

（五）建立奖惩机制

鼓励教职工购买校外商品房或租赁住房，学校可为购买首套房的教职工提供小额短期无息或微额贷款，为校外租房的教职工提供额外的住房补贴。对租期未满提前退回周转住房的教职工，学校可以返还部分租金的方式予以奖励。

对存在违反学校周转住房使用相关规定及契约内容的行为，学校可在校内进行通报，按照师德等相关管理规定进行处理，也可与租赁人其他方面的权益挂钩，如纳入教职工年底工作考评内容等，从而降低高校自身管理周转住房的成本。

结 语

高校周转住房是稳定教职工队伍、保障高校高质量可持续发展的重要物质基础之一，周转住房管理工作更是一项重要的“民生工程”。解决周转住房管理问题的关键在于建立健全、科学、合理的租赁体系，搭建信息化管理平台，并运用智慧技术手段，以此提高周转住房管理水平。高校要充分发挥周转住房的作用，为教职工提供好住房保障，并要坚持以人为本的原则，不断解决周转住房管理工作中出现的新的问题，与时俱进，不断提高管理水平，促进周转住房的良性流转，从而为教育事业蓬勃发展打好基础，做好保障。