临沂市人口结构与住房需求研究

刘忠秀，刘恩田，戚慧颖

(1.临沂大学 土木工程与建筑学院，山东 临沂 276003；2.临沂市统计局，山东 临沂 276007)

人口结构是影响住房市场需求的主要因素之一，包括人口总量、年龄结构、性别结构、家庭结构、区域结构等，影响着住房需求的总量、价格、户型等。七普数据显示临沂市人口总量增长快，老龄化、家庭小型化趋势明显。关注人口结构可以了解购房者的购房需求、引导开发商准确决策、为政府决策提供支持，促进房地产业健康发展。

1 临沂市人口结构的变动分析

1.1 人口的自然结构

1.1.1 人口规模

随着社会经济的飞速发展和城镇化进程，临沂市的人口规模呈上升趋势。六普时总人口10039440人，七普时总人口11018365万人，10年增长了978925人，人口总数稳居省内第一，增速居省内第3位。

1.1.2 人口自然增长率

2010—2019年以来临沂市人口自然增长率，有两个波峰一个波谷，波谷是2012年的3‰，两个波峰是2014的22.40‰和2017年的18.56‰，主要是单独二孩和全面二孩政策的放开。2017年后呈连年下降的趋势，2019年仅为9.41‰。

1.1.3 人口的性别结构

受传统生育观念影响，临沂的人口性别比一直偏高，存在一定的失衡。2020年性别比省内居第二位。从2010年到2020年一直在105.8～107.8，2016年达到顶峰，后随着全面二孩政策的放开，性别比有所下降，但仍高于107。

1.1.4 人口年龄结构

对比六普、七普临沂市人口年龄结构，0～14岁人口占比由18.13%提高到23.46%，65岁以上占比由9.86%提高到14.12%，15～64岁的人口占比由72.01%降低到62.43%。人口老龄化明显。从抚养比角度看，2020年较2010年抚养比由38.88%上涨到60.19%，且上涨幅度较大，15～64岁的劳动力人口养育养老压力增大。

1.2 人口的社会结构

1.2.1 家庭户数的变动

根据六普、七普的家庭户数据，十年的家庭户数年均增长率为1.97%，家庭户人数的年均增长率为0.94%。

1.2.2 家庭规模的变动

从家庭规模看，六普数据已跌破3人，七普比六普又跌了0.18人，家庭户平均人数呈持续下降的态势。从临沂市统计年鉴数据来看，户籍人口也呈家庭规模小型化。

七普与六普比，临沂市家庭户规模有了很大变化，由三人户为主变为两人户为主，一人户、三人户和四人户相当。其中一人户家庭占比从11.82%提高到19.39%，提高比例最多。三人户家庭比重下降最快。从家庭类型结构看，两代户和三代户的占比都在减少，而一代户的占比增加了12%,增加的比重最大。核心家庭由三人户为主变为四人户为主，因为全面二孩政策的放开。

1.2.3 人口的收入结构

2010—2020年，临沂市城镇人均可支配收入整体上属于上升趋势。2010年和2020年分别为21038元、39466元，10年增长了87.6%。收入水平提高，支付能力增强，住房需求也会增加。

1.3 人口的地域结构

2010—2020年，临沂市的常住人口的城镇化率总体呈上升趋势，城镇化率增加22.22%，2020年达到55.06%。新型城镇化和城乡融合发展战略形成了巨大的住房需求。

2 临沂市住房需求变动分析

住房需求一般用住宅销售量来衡量。2010—2020年临沂市人口年均增长率为0.97%。住宅销售面积年均增长率为11.7%，是人口的12倍多。其中2014—2015年和2019年的销售预冷与全国楼市降温的基调一致。2010年城镇人均住宅使用面积27平方米，2020年人均住宅建筑面积38.86平方米。城镇居民的居住水平大大改善和提高。

3 实证验证分析

运用多元线性回归分析、主成分分析模型，对临沂市人口结构与住房需求的关系进行研究。

3.1 研究变量的选择

通过参考文献梳理、数据收集，选取的被解释变量为临沂市的住房需求，由每年的住宅销售面积表示。解释变量共6个因素，其中年末户籍人口、人口自然增长率、性别比代表人口的自然结构，城镇人均可支配收入和平均家庭户规模代表人口的社会结构，常住人口城镇化率代表人口的地域结构。还选取了三个控制变量，人均GDP、住宅销售单价和住宅竣工面积(见表1)。

表1 模型变量统计

3.2 回归模型构建与数据描述性说明

研究选取2010—2020年的相关数据，多元线性回归模型设定为：

Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+

β5X5+β6X6+μ

式中，Y表示住宅销售面积，X1～X6分别表示年末户籍人口、人口自然增长率、性别比、城镇人均可支配收入、平均家庭户规模、常住人口城镇化率。α表示常数项，β1～β6分别表示解释变量回归系数，μ表示误差项。

3.3 相关性分析和共线性检验

用SPSS软件进行相关性分析，除性别比和平均家庭户规模外，其他指标与住宅销售面积的相关系数都在0.5以上，通过了显著性检验，表示相关性显著。其中年末户籍人口和人口自然增长率与住宅销售面积的相关系数超过了0.99，相关性极大。城镇人均可支配收入与常住人口城镇化率相关系数为0.613和0.731，相关性比较显著。性别比和平均家庭户规模与住宅销售面积呈现出基本不相关，没有通过显著性检验，这可能是因为性别比、平均家庭户规模近年来基数较小，变化不明显。

对数据进行共线性检验后发现，除了X2人口自然增长率、X5平均家庭规模外，其他变量的容差都小于0.1，VIF值大部分都大于10，说明变量间存在严重的共线性问题。

3.4 主成分分析和多元线性回归

考虑到解释变量之间的多重共线性，先对标准化后的解释变量进行主成分分析，然后运用主成分与标准化后的住宅销售量建立多元线性回归方程。

3.4.1 主成分分析

由于各个变量的量纲和数量级不同，首先原始数据进行Z-Score标准化处理，标准化后的变量为ZX1、ZX2、ZX3、ZX4、ZX5、ZX6，然后再对标准化后的解释变量进行主成分分析。KMO和Bartlett球度检验结果，表明各解释变量适用主成分分析。

SPSS进行主成分提取，采用初始特征值大于1，累计贡献率达92.368%的主成分F1和F2，即该公因子可以代表原始指标进行主成分分析。由成分矩阵可知，F1中常住人口城镇化率、城镇人口可支配收入、年末户籍人口、人口性别比的载荷均在0.88以上。F2中人口自然增长率的载荷最大，达0.788。

F1、F2的得分公式：

F1=0.201ZX1+0.123ZX2+0.199ZX3+0.207ZX4-0.202ZX5+0.214ZX6

F2=-0.294ZX1+0.720ZX2+0.333ZX3-0.311ZX4+0.292ZX5+0.127ZX6

3.4.2 主成分的回归模型建立

通过测算历年主成分F1、F2的得分，与标准化后的住宅销售面积进行回归分析。根据上述变量，将研究模型设定为以下回归模型：

ZY=β0+β1F1+β2F2+ε

其中，ZY表示标准化后的住宅销售面积，F1、F2表示两个主成分得分。

用SPSS对主成分F1、F2与标准化后的住宅销售面积进行线性回归，调整后的R方为0.894，F值为43.045，通过了显著性解释，模型有意义，得到如下回归方程：

ZY=0.869F1-0.401F2

最后，根据主成分分析的成分矩阵，可以将F1、F2还原为原有变量，整理得到一般线性回归方程:

ZY=0.292523×ZX1-0.181833×ZX2+0.039398×ZX3+0.304549×ZX4-0.29263×ZX5+0.135039×ZX6

4 结论与政策建议

4.1 研究结论

4.1.1 收入、人口、平均家庭规模是影响住宅需求的最重要的因素

根据回归方程，临沂市城镇居民人均可支配收入和户籍人口与住宅销售量呈正相关。说明人口规模增加、收入增加，居民买房置业需求增加，对房地产业是利好，这与房地产业“长期看人口”一致。

临沂市家庭规模对住宅需求反向影响非常显著，与收入、人口的影响相当。家庭规模的缩小会同时增加住宅的刚性需求和改善型需求。临沂市一人户家庭增加正在催生新的住房需求。

4.1.2 城镇化率对住宅需求正向影响显著

城镇化率与住宅销售面积的回归系数为0.135039，表明临沂市常住人口城镇化率对住宅需求有显著正向影响。2014年以来的新型城镇化强调城乡协调发展和人的城镇化。研究选取的常住人口城镇化率适合，城镇常住人口对城镇依赖度和认可度深，有稳定的职业和收入，购房需求更易拉动。

4.1.3 人口自然增长率对住房需求有较显著的反向影响

人口自然增长率与住宅销售面积的回归系数为-0.181833，有较显著的反向影响。与主流观念不同，两者关系比较复杂，有一定的时间滞后性。家庭新增的出生人口和减少的死亡人口不会很快体现在住房需求上。

4.2 政策建议

4.2.1 不断增加人口和收入，推进新型城镇化，提高临沂市住房需求

根据结论，人口总量在很大程度上决定着住房需求总量，收入尤其是家庭收入决定住房支付能力。从六普到七普，临沂市常住人口年均增加9.8万人，这是临沂市的商贸物流主导产业不断进行产业升级、新旧动能转换的结果。

2020年全国常住人口城镇化率63.89%，山东省提出到2035年达到75%，所以未来临沂市人口总量增加，机遇与挑战并存。

4.2.2 构建符合人口发展规律的住房市场

根据临沂市人口结构发展趋势，住宅需求呈现多元化。核心家庭需要适合家庭生命周期的可变户型。重视单亲家庭的住房需求。随着人口红利的逐渐消失，购房人群会相对减少，加上投资需求逐渐减弱，自住初改需求将成为支撑楼市的主要动力。