城市综合体商管公司审计工作关注点探析

赵福刚 砂之船商业管理集团有限公司

城市综合体往往处于城市的经济中心，必然是一块地标性的名片，它往往会表现出一种具有自身产业链的崭新的文化思想。城市综合体以其强大的功能，为城市创造了巨大的市场价值和社会经济效益。一座成功的城市建筑综合体验将极大地影响到一个城市的经济发展，并为其创造了巨大的社会价值。商管公司全称为商业管理公司，其管理的对象往往是城市综合体下的购物中心、商业街等经济性建筑。由于商业管理公司的特殊性，其经营管理工作十分复杂。因此，在进行企业内部审计时，需要转变审计理念，积极采取不同的审计方法，完善审计制度与体系。而在审计的执行过程中，需要注意的焦点也各不相同，本文将对上述问题进行探析，望对城市综合体商管公司的发展提供有效建议。

一、城市综合体概述

(一)概念

所谓的“城市综合体”，就是以建筑为基础，将居住、娱乐、办公等多种功能结合在一起。城市综合体就像一座小城市，是具有高度的经济发展程度的城市标志性建筑。工业革命的到来，导致了现代城市的发展，随着社会分工改变，城市的职能发生了一定的转变，功能分区逐渐成了城市发展的主流，并向更大的方向发展。随着科技、经济的发展，我国的城市在某种程度上发生了实质性的改变。将会更注重整体，追求更多的空间，从而产生更多的综合性服务，这就是所说的“城市综合体”[1]。这也是一种新的生活方式，更多的是在一个建筑群中进行各种各样的活动。城市综合体的建设成为了一个城市的地标，它与城市之间的联系变得立体和多样化，成为未来空间发展的必然趋势[2]。

(二)商业价值

城市的建筑空间结构是由人类的生活行为所决定的。在现今的社会中，一些城市综合体却是以商业运作为主，因此，在规划城市综合体的时候，也要以此作为侧重点。从历史上讲，“集市”是城市最早的一种商业形态，因此，商业和城市的发展密不可分。城市综合体将城市的空间融合在一起，成为城市发展的一个非常重要的载体。因此，在进行审计工作时，必须考虑到城市对商业的影响[3]。在英国率先进入工业化时期，其城市功能划分更加明确，关系更为合理。而在工业化时代，随着全球化和信息化的发展，各种文化的融合，使得城市与商业紧密地连接在一起，城市的空间格局也发生了巨大的变化。因此，要让城市综合体在城市发展中扮演重要角色，应将商业作为沟通和交流的桥梁，它不但可以使分散的城市要素互相联系，还可以使其相互演化、转化[4]。现代建筑是在建筑发展过程中产生的。城市综合体在某种程度上也有所变化，其组成既有商业性质，也有办公、酒店、购物、餐饮、娱乐等多种形式，规模十分庞大[5]。此外，由于人口众多，城市综合体也常常是交通枢纽。随着我国城市综合体日益综合化、复杂化，在空间功能上要采取大混合、小分区的原则，并解决复杂的矛盾。以香港朗豪坊为例，其集购物、餐饮、酒店、办公、居住等多种功能于一体。这是一个以商业为中心的城市综合体，通过平面的立体分割，使整个商业空间成为一个整体。

二、城市综合体商管公司审计工作难点探析

(一)缺乏完善的审计体系，阻碍审计效率提升

城市综合体商管公司的审计工作难以开展的一个重要问题就在于：目前尚未形成一套完善的、可执行的审计制度及体系，包括审计对象的主客体、审计指标和审计标准、审计方法和形式等，这将极大地影响到审计的执行和实施。一是由于商管公司的会计主体是商管公司的经营活动的主要内容，因此，“谁来审计”就成了一道难题。而且由于企业经营活动的多样性，“对谁进行审计”也成为企业管理工作中面临的又一大难点，如果不明确，将极大地影响到商管公司的绩效[6]。二是在编制审核指标、审核标准方面存在不足，不同的城市综合体商管公司在经营业务和资金使用等方面仍然存在差异，要审查各类基金的合法性、合理性和有效性是很困难的，这就要求商管公司建立健全一套精细的等级指标以及一套严谨的审计标准系统，但这正是目前商业管理公司所欠缺的方面。三是审计方法和形式过于简单，现行的审计方式多采用事后审计、内部审计等方式，无法客观、全面地反映城市综合体商管公司现行的财务状况。

(二)缺乏先进的审计方式，限制审计工作发展

企业审计分为事前审计、事中审计和事后审计三大环节，而目前城市综合体商管公司的审计工作普遍以事后审计为主，因此造成了审计工作迟缓、滞后的局面，难以及时反馈并改正商业管理公司出现的问题。首先，事前审计没有充分发挥其预防作用。导致商管公司财务审计问题的主要原因是经费预算的不合理，尤其是对城市综合体商管公司而言，从投资建设的那一刻起，就面临着很大的市场竞争压力及财务经济风险，这就给商管公司的财务预算带来了很大的压力与挑战，比如万达集团，要想在“万达广场”上进行合理且高效的投资和运营，就必须要有科学的财务预算，以保证投资的风险控制在可以控制的范围内；其次，由于未充分发挥事中审计的监督功能，对企业的经费预算执行、经济合同的执行都需要一个较长的时间，而现行的审计工作并未与其执行相结合，因此无法及时地对执行中的问题和偏差进行及时的修正；最后，由于对企业内部控制的影响，导致企业内部控制的绩效不能得到有效的体现，目前的企业内部审计大都仅限于对企业进行简单的财务核算，缺乏对企业经营活动的决策和策略的借鉴与规划[7]。

(三)业务的多重繁杂性质，审计工作难度加大

城市综合体是一个具有多功能的有机整体，其所属商管公司的经营管理模式也是多种多样的，业务比较复杂。就拿万达公司来说，它的核心业务就是开发和运营城市综合体，其中包括商业中心、高档酒店、房地产以及商业的运营和开发四方面的项目，万达公司的精髓就在于对四大板块的整合运营和管理，它能将四大业务板块高效地联系在一起，并使其互相支撑[8]。如此“庞然大物”，很难进行有效的公司审计，也正因为如此，使得城市综合体的职能角色多元化，使其经营活动相对于其他企业而言更加复杂、多样，例如广告招商、场地租赁、物业管理等都属于城市综合体商管公司的业务范围。这直接导致了审计工作的困难加大。同时，由于一个城市综合体中的商管公司可以有不同，因此，目前商管公司面临的审计难题就是怎样运用一套行之有效的审计手段来反映企业的总体运营情况，以及如何与其他商管公司进行合作等问题。

三、城市综合体商管公司审计工作重点探析

(一)建立健全审计体系，提升审计工作的实操性

要使城市综合体商管公司审计工作真正起到应有的效果，最重要的是要建立完善的、切实可行的、能够反映城市综合体商业管理公司特征的审计工作系统。主要可以从以下几方面进行：一是要确定审计对象的主体和客体，保证审计项目的专业性和科学性，无论是内部审计机构还是外部审计机构，都要坚持严格的保密原则，要充分发挥自己的审计专业知识，认真分析城市综合体下商管公司及其法人的特殊性，对每个被审计的对象进行细化，具体到部门以及业务，做到精准到每一个人；二是为城市综合体商管公司建立一套评价指标和标准，并制定多层面的审计指标(至少三个级别)将其与特定的经营业务和经济活动联系在一起，并对每一个具体的审计指标进行详细的考核与评估，以及对每一项审计指标进行量化设计，这就需要全面掌握商管公司经营活动和业务活动，避免偏离现实；三是要积极并及时转变审计观念，积极地丰富和充实商管公司的审计方式与形式，既要做到事前审计、事中审计、事后审计等，还需要有效通过内部审计、独立审计等多种审计手段来确保审计的客观性，同时在具体的审计工作中，既要重视数据，又要兼顾质量的双重审核，这样才能更科学合理地进行审计[9]。简而言之，随着审计制度与体系的不断完善，不但能够全面、科学、客观地反映企业经营状况，同时也能够为公司的经营管理工作提供一定的可操作性，提升经济与社会效益[10]。

(二)完善多元监督体系，提升审计工作的效益性

为防止城市综合体商管公司的审计出现滞后现象，商管公司应积极采取事前审计、事中审计和事后审计相结合的审计方法，在实施前进行预防性监督、执行流程监控和最终的会计管理，防止企业出现财务监督漏洞。这主要从以下几个方面进行：第一，在事前审计方面，要强化预算、实施计划、战略决策等内容的审计，尤其是城市综合体商管公司的重要投资项目，为了科学合理的决策与管理，必须重视公司的决策与规划的科学性与经济性评价，确保商管公司在活动初期就能走上正确的轨道，减少由于计划不周、决策失误等而造成的经济损失；第二，在事中审计方面，要加强对商管公司经营活动的跟踪和监控，特别注意项目资金预算是否严格按照预算计划执行，在工程项目中，要严格执行工程合同，重视对大项目的投资，充分利用事中审计的方法，及时发现问题、反馈问题并通过反馈意见进行及时的整改，以保证各项工作能够顺利进行；第三，在进行事后审计时，要注意商管公司的经营活动和经济行为的合法性，并对其进行全面的评价，从而为未来的决策提供依据[11]。

(三)实施精细分层管理，提升审计工作的针对性

针对城市综合体商管公司经营活动的多重性和部门的复杂性，在城市综合体商管公司审计制度与体系指导下，实行分级干预的方式，以增强城市综合体商管公司审计工作的针对性和有效性[12]。这可以从以下两个方面出发：第一，要充分考虑到城市综合体商管公司的特殊性，并针对其特征，对其实施相应的、有针对性的审计，例如，商业中心商管公司的财务审计应该更注重公司在投资和经营中的利益最大化；对高档宾馆的发展和经营要注重服务的管理和效率；针对房地产的开发和销售，重点在于有没有质量保证，以及是否存在有力的市场营销手段；在商业运营和房地产经营中，应注重投资和服务的质量等；第二，对城市综合体商管公司的审计工作要与各级机关、各部门人员的工作密切配合，要让商管公司所有人员都要深刻理解，审计工作不是财务部门的“专属权利”，它要求各个部门紧密合作，特别是城市综合体商管公司，由于涉及的业务比较多，所以必须由财务部带头进行，深入商业管理公司的各个部门，避免只限于数量的稽核，而忽略了对企业的合理性、效益性的综合评估，要知道，任何数据都必须与公司的业务活动以及企业的发展相联系，这样才能提高业务活动的有效性，促进企业的长足发展。这一点在城市综合体商管公司的审计工作中显得尤为重要，因此，应特别予以重视。

四、结语

现代城市与社会经济的发展，造就了一种新型的城市综合体建筑类型，其具有多样化的功能，提供了一种集中、多元化的消费经验。要想充分发挥城市综合体的功能，就需要对商管公司的业财活动进行科学、合理的审计。在审计工作中，要不断完善和健全的审计评估制度、监督制度，以保证审计工作的顺利高效进行。应当注意，审计工作的目标并非局限于企业的发展，而在于通过审计来改善企业的内部控制，从而提高企业的经济效益。■