浅析新形势下不动产测绘管理

陈宇

摘 要｜不动产登记条例即将出台，不动产测绘是不动产权属登记前期性、基础性工作， 在此新形势下 ， 针对如何做好不动产测绘管理进行了探讨，力求测绘市场健康有序发展，更好地服务于不动产登记。

关键词｜不动产；权属；测绘管理；不动产登记

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2007  年我国在《物权法》中首先在法律上确立不动产统一登记制度，2013年 11 月国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。不动产测绘是不动产登记的基础，其测绘成果质量直接影响不动产登记的公信 力，本文就不动产测绘市场化、测绘市场管理等方面进行了研究。

1不动产测绘市场化

1.1不动产测绘市场化是必然趋势

不动产测绘技术含量高、专业性强，不动产测绘机构应依法取得不动产测绘资质。不动产测绘成果作为不动产登记要件，若独家经营，则制约了行业的发展和技术的进步，只有竞争才能促使测绘机构提高测绘技术，不断提升不动产测绘成果的质量和服务水平。

1.2不动产测绘市场化体现了公平公正的原则

具有不动产测绘资质的机构都可以按照市场规则进入市场运作，不动产登记部门实行监督管理。测绘机构受开发商委托进行测量，其测量结果在网站、媒体上公示，不仅受到管理部门的监督检查，同时又要接受社会监督。购房者若对测绘成果质量有异议的，可申请具有监理资质的测绘机构进行复测，以此评判原测绘成果质量。

1.3提高测绘效率，促进资源合理配置

不动产测绘实行市场化，会促进房地产测绘市场管理体系的发展实行市场 化，引入市场竞争机制，必定需要政府建立并完善房地产测绘行业管理体系。 只有建立合理和高效的管理体系，全面实施规范管理，实行优胜劣汰，才能促 使整个行业健康有序发展。测绘机构若还是划片区搞独家经营，没有竞争对手， 没有竞争压力，没有改进动力，职工的积极性就难以调动起来。测绘市场化后， 测绘机构在竞争中谋发展、重合同、守质量、拼服务，也相应提高了不动产登 记的效率。同时通过不动产测绘成果汇交制度，避免了多次重复测绘，减少环节、减少纠纷、缩短时效。测绘市场的规范化有力地促进了不动产权属登记工作。

2不动产测绘管理要义

2.1统一不动产测绘技术规程

制定《不动产测绘管理规定》，统一《不动产测绘实施细则》《不动产测绘流程》，统一测绘报告格式（如房产分户建筑面积明细表）、图式图样等。

《不动产测绘管理规定》一般包含不动产测绘市场准入条件、测绘业务管理、收费标准、测绘成果备案、质量保证金制度等方面。

《不动产测绘流程》作为指导性文件，规范不动产测绘流程：业务登记、任务安排、外业测绘、内业整理、质量检查、测绘成果批准、领图收费、档案管理等各环节注意事项。

不动产测绘报告的内容一般包括房屋坐落、测绘项目、委托方、测绘类别、测绘依据、测绘说明、宗地面积、建筑结构、地上层数、地下层数、各功能区面积汇总、分户面积明细表、共有面积分摊计算表以及附属物面积汇总表、计算附图等。

不动产测绘图一般包含丘图（含宗地图内容）、大证图、分层分户图。

2.2建立不动产测绘市场

可委托国有测绘单位或测绘协会进行业务管理，设立测绘服务大厅，并将具有房产专业、地籍专业测绘资质并经市不动产登记机构备案的测绘单位名单在测绘服务大厅公示。公示的测绘单位均可接受委托承担商品房的预测和实测。测绘单位应当按照许可的资质等级范围从事测绘活动，并对其完成的测绘成果质量负责。测绘单位不得将承担的测绘项目转包。

2.3商品房测绘推行挂牌招标制度

测绘项目可以在测绘服务大厅登记，通过挂牌招标方式选择公示的测绘单位；委托方也可以自行选择公示的测绘单位。

2.4签订书面测绘合同

商品房测绘项目的委托人和受托人应当就测绘项目签订书面合同。合同应当包括项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。合同签订后，受托人应在 3 日内报国有测绘单位备案。

2.5測绘项目成果实行汇交备案制度，建立测绘成果管理信息系统

测绘单位受托的测绘项目在完成测绘后，其测绘成果经委托方签字后，即由受托方向国有测绘单位或不动产登记机构测绘成果审核科备案，加盖“测绘成果备案专用章”的测绘成果可在权属登记时使用。

同时各测绘机构按照要求将测绘成果上传到管理信息系统，通过测绘成果 管理系统平台及时将有关信息在网上向社会发布，增加测绘信息的透明度。各 地方也可以适时将测绘成果在售楼部、物业公示栏、商品房买卖合同等进行公示， 让购房者明明白白消费。

2.6不动产测绘人员实行持证上岗制度

建立不动产测绘人员资格认证制度，从事不动产测绘的人员要经过专业培训，取得上岗证后才能上岗。建议测绘人员必须取得国家测绘地理信息局职业技能鉴定指导中心房产测量员职业资格或当地不动产登记机构组织的上岗培训合格证书，关键岗位（如质检人员、总工程师、技术负责人等）必须由注册测绘师担任。

2.7不动产测绘收费标准按有关规定执行

为确保测绘成果质量，稳定测绘市场秩序，促进良性竞争，各地区参照测绘收费定额根据实际情况制定当地不动产测绘收费标准。建议设不动产测绘收费最高指导价、最低指导价，避免测绘机构之间打价格战。

2.8建立測绘机构、测绘人员信用信息管理系统

建立本地区测绘单位信用信息管理系统，将测绘机构信息、测绘人员信息入库管理。将测绘业务进入管理平台，对测绘成果质量情况进行记录。

3不动产测绘管理展望

3.1进一步强化不动产测绘市场管理

不动产登记机构加强不动产测绘市场的全面管理。一要建立不动产测绘资质管理制度，只有通过当地不动产登记机关备案的测绘队伍才能进入不动产测绘市场。二要建立测绘人员资格认证制度，从事不动产测绘的人员要经过专业培训，取得上岗证后才能上岗，否则其测绘的成果不予认定，通过持证上岗提高整个测绘队伍的基本素质。三要进一步加强不动产测绘市场管理，规范测量市场，健全各项制度，建立公平公正的竞争环境。对有意扰乱市场秩序，采取不正当竞争手段的测绘队伍和测绘人员通报批评，直至取消资质，使不动产测绘公平公正，维护登记成果的权威性。

3.2做好不动产基础测绘地理信息管理系统建设

房产测绘是房产管理的重要前置业务，是房产图形和房产属性信息的重要来源。房产测绘成果管理系统的主要功能是基于房产平面图编制丘、楼盘等房产要素，并将房产项目测绘软件所形成的分层分户图成果转入到房产基础 UIS图形库中，并建立分层分户图与房产平面图中丘、楼盘以及房产属性信息之间的关联。

利用不动产基础测绘地理信息管理系统，将房屋、土地信息在电子地图上“落地”，实现以图查档，以档查图，使不动产档案、图纸、土地、房屋属性有机 结合，实现不动产业务数据的编辑、管理、查询和发布等功能，为政府有关部门、相关企业及社会各界的不同应用需求提供辅助支持。

3.3加强不动产测绘业务监管

《房产测绘管理办法》第十八条规定：用于房屋权属登记等房屋管理的房 产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果 纳入房产档案统一管理。该条规定明确了不动产登记机构审核内容，一是不动 产登记机构可设置测绘成果审核科，其职能一是完善不动产测绘业务管理制度； 二是组织不动产测绘技术规程培训；三是测绘成果质量审核；四是测绘成果入库、发布；五是建立不动产测绘专家库，组织不动产测绘成果进行质量检查，解决 不动产测绘纠纷等。

4结束语

不动产测绘是一项前期性、基础性工作，也是直接服务于不动产登记，责任较大、专业技术性强、关系公共利益的技术工作。随着我国注册测绘师制度的实施， 对从事测绘工作的关键岗位进行准入控制，强化了测绘专业技术人员的法律责任意识，更好地为不动产登记服务，更好地维护国家安全和人民群众的利益。

参考文献

［1］张瑞良．房地产测绘市场化探究［J］．科技风，2013（15）：269．

［2］刘艳霞，樊文有，王勇华．基于数据中心架构的房产测绘成果管理系统的设计与研究［J］．工程地球物理学报，2011，18（4）：498-502．

Analysis of Real Estate Surveying and Mapping Management under the New Situation

Chen Yu

Quanzhou Real Estate Surveying Team Limited Company， Quanzhou

Abstract： Real estate registration regulations are about to be introduced. Real estate surveying and mapping is the preliminary and basic work of real estate ownership registration. In this new situation， this paper discusses how to do a good job in the management of real estate surveying and mapping， and strives for the healthy and orderly development of the surveying and mapping market to better serve the real estate registration.

Key words： Real estate; Ownership; Surveying and mapping management; Real estate registration