贷贷相传？

孙阳　陈镜安

“又想办法来割我爷爷的韭菜了”、“买一套房坑三代人”、“真是绝贷风华、贷贷相传”……2月16日，南宁“百岁贷”营销海报事件网络传播，引起了网友们的广泛讨论。 据南都湾财社记者了解，该事件为南宁某房企公司营销海报，海报提及“重磅利好，贷款年龄最长达100岁”，下面通过一行小字标注“子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”，同时该海报还注明具体贷款政策以各大银行公告为准。

2月16日，南都·湾财社记者拨通了海报上所留的销售电话，南宁建发养云项目顾问告诉南都湾财社记者，“海报不是我们做的，我们没有收到通知，这边还不支持这个（政策）。”同时，建发房产方面很快对此有所回避，建发南宁客户关系部的客服告知媒体“此为乌龙事件”，正在撤回这个宣传。

易居研究院研究总监严跃进认为，“子女利用老年人购房资格购房，然后为老年人偿还贷款，所谓百岁贷，其实就是一种接力贷。总体上是一种打擦边球的做法，炒作太多不排除后续会有管控或规范的操作。”

“这个项目提出百岁贷，其实就是通过这种剑走偏锋的、出奇的、吸睛的手法，开展竞争和营销，吸引购房者买房，而且是贷款买房。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这样的方式目的是推动房子销售。

值得一提的是，在“百岁贷”出圈的前不久，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息冲上热搜，该消息同样源自部分楼盘的宣传。

只是相比于“百岁贷”，可贷款至80岁的政策真实性更高，南宁部分银行在接受有关媒体采访时也承认确有此事。南都湾财社记者曾致电中信银行南宁青秀区某分行个贷经理，该经理接受采访时指出该政策已经在执行，“例如您父亲51岁了，他就可以申请29年的房贷，目前政策还需进一步明确。”

按照此政策，需要主贷人年龄与借款期限之和不超过80年即可。

那么贷款到100岁又是怎么回事儿呢？

根据多家媒体报道，建发销售人员的解释是：“100岁是指借款人70岁，加上子女做共同借款人，贷款年限最长就到100岁了。”

“房贷年龄期限延长”本质是增加部分购房者的贷款时长，进而释放中年及中老年购房群体的部分购房需求，但单看某一政策，效果不会很大，也无法让楼市迅速回升。必须多种政策叠加，才能纾困需求端。接力贷总体上是一种打擦边球的做法，若是炒作太多，不排除后续会有信贷政策管控或规范的操作。

据该项目顾问向南都湾财社记者介绍，“目前的贷款人最高年龄要看银行，有的银行为65岁，有的为69岁。”但贷款年龄限制依旧为70年，可以接、合力贷到70岁，“即以老人的名字买房，子女做担保，最长可以到70岁，目前银行给我们的培训是这样”。

该顾问表示，目前的合作银行包括工行、建行、农行、交通银行等，年龄限制都是一样的70年。

南都湾财社记者注意到，早在2018年年底，杭州就有银行执行了类似子女作为共同借贷人的政策。据悉，当年杭州该银行的这一政策，是为了防止银行风险，推出的一款“接力贷”产品，最高贷款年限仍为30年。实则相比原先规定最长可贷到70周岁，延长了10年。

所谓接力贷，即以父母的购房资格买房，当父母的贷款年限或偿还贷款能力有限时，子女在作为共同借款人的同时为父母提供担保，双方共同承担还贷责任。

这即是说，假设目前南宁银行最高贷款年龄到70岁政策已在执行，那么子女来做“接力贷”，用子女的年纪可以再贷30年，70岁加30年正好是100岁。

“房贷年龄期限延长”本质是增加部分购房者的贷款时长，进而释放中年及中老年购房群体的部分购房需求。李宇嘉认为，该政策对年龄较大的购房者，有一定的促进作用。当下，各地都在积极扶持楼市，政策正在形成叠加，对需求端增加支撑力度。但是单看某一政策，效果不会很大。即便是限购取消、利率下降，也无法让楼市迅速回升。必须多种政策叠加，才能纾困需求端。

而对于南宁“百岁贷”事件，李宇嘉指出，房贷是内地城市最优质的贷款。但现在，居民提前还贷，不愿意承贷买房，这对银行、开发商、地方政府都是共输的解决。所以，各方都在想方设法推动市场回升，特别是今年经济增长目标压力较大的情况下，对商品房销售有了任务。

“买房子贷款可以贷掉孩子的未来。”在该事件网络广泛流传的同时，有专家认为可以促进楼市回暖，但也有网友则质疑这样的政策是否合乎常理和规范。

李宇嘉对此提到，需要关注，百岁贷是否有下一代接力，否则很难推进下去。另外，就目前来看，披露的信息显示，只是某一家银行合作某一个项目，可能只是为了营销，其能起到的作用比较小。具体是否合规，还有待金融监管部门的发声。

易居研究院研究总监严跃进同样提到了合规的问题。“此类事件最早实际上和接力贷的关系似乎不大，但现在此类海报似乎都指向了接力贷，即都是属于‘子女利用老年人购房资格购房，然后为老年人偿还贷款’。”他进一步提到，接力贷总体上是一种打擦边球的做法，若是炒作太多，不排除后续会有信贷政策管控或规范的操作。

同时他还建议到，此类事件对于房企营销部门是有警示的。可能出发点是为了吸引一些特殊购房群体购房，即落实宽松的房贷办理条件。但是在目前网络社会，一些辣眼睛的海报很容易传播，这也要求房企策划部门稍微注意营销口径，防范一张小海报引发舆论事件。

2月22日，第一财经报道，农业银行针对雄安购房者的商业贷款推出了一款新產品——“连心贷”，即将未婚男女朋友作为共同还款人，增强购房者的贷款额度、减少贷款方面的违约风险。一财报道此事的焦点在于，若是夫妻或家庭成员作为共同还款人可以理解，但是未婚男女朋友作为共同还款人，容易引起顾虑和质疑。

楼市“松绑”，政策力挺房地产回暖的背后，不容忽视的是过去一段时间南宁楼市量价齐跌的事实。国家统计局数据显示，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月；成交方面，中指数据库监测的数据显示，2022年南宁主城区商品住宅成交395.3万平方米，同比下降33.6%，商品住宅市场承压，连续三年成交缩减。

值得一提的是，克而瑞统计的数据显示，截至2022年9月末，南宁市的新建商品住宅的库存为805万平方米，消化周期为25.6个月。

不过从今年春节开始，南宁楼市已出现了回暖迹象。据诸葛找房数据研究中心检测数据显示，2023年春节假期期间，南宁作为广西的省会城市，受到回乡置业的带动，成交显著高于去年同期，较2022年春节大增39倍。

1月28日，南宁住建局发布数据显示，今年春节假期（1月21日至27日），南宁市商品房共成交124套，成交总面积为11606.01平方米。南宁全市商品房网签成交套数同比增幅为415.79%，成交面积同比增长638.13%。

楼市情绪向好的同时，南宁还紧跟房贷利率调整，为刚需置业提供利好。1月31日，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。

该利率为全国最低利率水平。据南宁本地媒体报道，在南宁降息后的第一个周末，部分售楼处迎来客流高峰，有购房者冒着大雨看房，有楼盘停车场爆满无处可停。

南宁“百岁贷”直接凑整至国人非常看重的百岁门槛，一下子触动了人们的神经。

但从现行相关金融法规与条款去看，无论借款人要贷到80岁、90岁还是100岁，当前贷款仍需遵守借款人年龄不超过70岁的规定。也就是说，80岁、90岁还是100岁的还贷延长期，必定有“技术流”加持。说穿了也并不陌生，这一技术便是老早就有的“接力贷”，通常需借款人子女作为共同借款人。假设叠加子女的最长贷款年限30年，加上老人原先的最高贷款年龄70岁，理论上自然可贷至100岁。

这与部分人不明就里地跟风以为“30岁的人贷款，可以一直还到100岁”，显然不是一回事，这也是相关金融知识匮乏、缺乏贷款实操经验所致。还不如“一房还三代，人走债还在”，“愚公移山”还房贷的玩笑来得更合理。

不過玩笑归玩笑，同一套房，自然只有一次接力贷的机会，何来还贷“子子孙孙，无穷尽也”一说？而且银行给了大家“接力贷”的条件，购房者可以用，也可以不用，对购房者来说，是一种友善的备选项。特别是对于有购房需求的老年人来说，延长还款期限的措施提供了政策支持，降低了老年人的购房门槛，有助于该群体住房需求的释放，保障老年群体的住房尤其是住房改善需求。

要知道，不仅中青年人有改善需求，很多操劳一辈子、受苦一辈子的老人何尝没有动过这个念头，但老年本身收入受限，又没有金融手段支持，谈何容易。因为60岁以上的老人买房，只能全款，或者只能申请5年或10年的贷款，这按揭压力一般老人都受不了。而对风控最为关注的银行而言，老年人群购房，儿女作为共同借款人或担保，当然会极大降低贷款出现风险的概率。

相信还有很多媒体关注不到的城市悄然延长了供楼年龄。与此同时，我们注意到北京、上海、广州、深圳、苏州、成都、宁波等一众热点城市的新房与二手房的成交量都在复苏，这当然有接力贷等措施的促进影响。关心国内房市的朋友都清楚，接力贷不一定时时都有，房市弱到一定程度才会出台。在楼市火爆、房价上涨压力大的时候，自然会被雪藏。去年上半年某些地市就曾启动了“接力贷”，但很快就被紧急叫停，变成一日游。

也就是说，房贷的相关措施，自然会和房市景气度密切相关。那么，这就会带来另外一个问题，即信贷手段“度”的把握，既要支持购房者的合理需求，支持房地产市场的合理发展，保证房地产在经济发展当中支柱的地位，又不会给市场情绪带来违背“房住不炒”的负面影响。

对于某些潜在购房者来说，“老人票”——老人的购房资格原本被认为鸡肋，因为不能贷款。而接力贷的确给部分已有两套房贷在还的家庭提供了一种绕开限贷的购房便利。用父母的购房指标，再贷款买一套，自己接力还贷，房子并不是老人实际所需，而只是博一把所在地市房价涨幅，对于这种现象显然要做好充分的监管准备。