金融服务对房地产经济发展的影响研讨

2023-03-06郑昱宇

大众投资指南 2023年1期

郑昱宇

（招商局集团发展研究中心，广东深圳 518000）

房地产行业的发展与人们的生活息息相关。一方面，房地产产业可以为广大人民群众提供住房服务，具有实体性特征。另一方面，房地产产业链具有一定的金融属性，存在虚拟性特征。简而言之，房地产经济具备实体经济与虚拟经济的二重性。房地产的开发与销售必须具备充盈的信贷资金，这一点往往需要依赖于金融机构的金融服务。同时金融机构也能帮助房地产企业按照一定的规范来合理规避风险，让房地产企业具有一定的资产流动性，始终做好资产负债管理工作。金融机构为房地产所提供的服务包括风险管理咨询服务和资产证券化服务，均能够推动房地产企业的进一步发展。然而，若是房地产企业无法规范科学地应用金融工具，必然会导致房地产企业产生系统性风险、房地产泡沫风险、债务危机等。总之金融服务对房地产经济发展的影响包括积极影响与潜在风险，房地产企业应以审慎管理的基本原则来使用金融服务。

我国房地产产业增加值在国内生产总值中所占的比重持续提升，整体开发投资总额增速明显。很显然，当前阶段，我国房地产整体开发投资水平与产业规模都较高、较大，使得房地产市场热度难以下降。房地产市场必然呈现出些许泡沫特征，需要国家采用宏观政策进行有机调控，规避系统性金融风险。金融机构开展的金融服务可以稳定房地产产业链的发展，让房地产企业始终具备相对稳固的经济基础。目前，我国房地产企业开发融资多依赖于银行贷款与信托贷款，与银行体系的关系极为密切。而社会公众无论是投资房地产还是消费也多依靠于商业银行的抵押贷款服务。可见我国房地产市场有着较大的贷款余额体量，对金融机构的资金融通服务具有高度依赖性。在房地产产业发展的过程中，金融服务是不可缺的重要部分，无论是信贷资金的获取还是资产证券化的金融需求都是房地产无法离开金融机构的直接表现。同时，房地产价格不是一成不变的，存在阶段性波动特征，这无疑增加了房地产的风险。若是房地产企业无法恰当应用金融服务，必然会使得自身面临系统性风险、泡沫风险、债务风险等。本文首先分析金融服务对于房地产经济发展的积极作用，其次分析其潜在风险，并由此提出有效的建议。

一、金融服务对于房地产经济发展的积极作用

第一，金融机构所开展的金融服务可以为房地产企业提供信贷资金。当前阶段，房地产企业存在多个融资渠道，而最主要的渠道则是商业银行的信贷业务。从一定意义上来讲，房地产企业的最大债权人应当是商业银行。毕竟房地产开发项目消耗资金极大，动辄上亿之多，其自有资金必然难以完全支撑，需要依赖于商业银行的信贷资金支持。无论是土地竞标、项目开发，还是房产销售，都离不开强有力的资金支撑。据调查，我国绝大部分房地产企业都存在较高的资产负债率，整体资产负债水平相对较高，而房地产企业的主要融资手段就是债务融资。众所周知，房地产企业项目开发往往周期较长，有着巨大的资金需求量，负债率高已经成为行业普遍现象。通常情况下，资产负债率低于85%的企业往往具有较小的兑付风险。这表明房地产企业在开发项目的整个过程中都无法离开商业银行，商业银行所提供的信贷融资服务能够让房地产企业始终具备牢固的经济基础。

第二，金融机构所开展的金融服务可以为房地产企业提供资产证券化支持。房地产企业在开发项目的过程中需要进一步增值资产与转移风险，让自己的资产具有一定的流动性，而这些都依赖于金融机构所提供的资产证券化服务。依据我国银保监会与证监会所出台的企业资产证券化管理办法与业务指南，若是有不动产权存在空置现象并无法提供稳定现金流，或是不动产有待开发、不动产在建占比超过10%、不动产可以产生稳定现金流，房地产企业都可以对这些不动产办理资产证券化业务。而金融机构恰好能够提供资产证券化服务，提高房地产企业的资产流动性。最重要的是，房地产企业还可以借助这类资产进行融资，促进自身项目的发展。按照国家监管要求，相关企业能够借助证券化资产得到一定的融资额，通常为房产估值的分值30%～50%。

二、金融服务为房地产经济发展带来的潜在风险

通常情况下，房地产金融风险包含两大类，即系统性风险与非系统性风险。系统性风险与宏观变量息息相关。一般指的是因国内外政治或经济影响而导致系统失衡、房地产市场低迷，最终使得与房地产业务相关的金融机构遭受一系列损失，甚至引发金融领域的持续崩溃。很显然，系统性风险难以借助保护措施消除。而非系统风险一般指的是与房地产业务相关的某个金融机构在业务操作时产生的风险，如市场风险、流动性风险、信用风险等。反过来，若是金融机构所提供的金融服务出现问题，必然也会为房地产经济发展带来潜在风险。

第一，债务违约风险。上文已经提过，房地产企业在开发项目的过程中往往依赖于商业银行所提供的信贷资金。当前阶段，我国房地产项目开发较多，部分市场已经呈现出饱和的发展趋势。又因为我国房地产市场存在较大的域价格波动性特征，使得部分房地产企业产生资产减值损失，提高了房地产企业的债务风险水平。依据往年的房地产企业负债总额与所占GDP的比重，都可以显示出我国房地产产业的债务风险。依据近几年来我国大型房地产企业的销售情况，只有个别房地产企业的销售目标完成率总体大于3/4。显然房地产企业的销售情况并不好，又因为房地产企业普遍存在资产负债水平较高的情况，导致房地产企业的债务违约风险不断提升。

第二，系统性风险。众所周知，金融机构为房地产企业所提供的资产证券化服务，可以提升房地产企业的资产流动性，让房地产企业能够拥有合适的融资。所以，在房地产企业进行资产管理的过程中，资产证券化往往是其中的关键部分。我国很多房地产企业都借助金融机构所提供的资产证券化服务回笼自身的开发资金，让自身资产始终具有流动性特征。当前阶段，我国房地产企业可以应用各式各样的资产证券化模式，包括商业房地产抵押贷款支持证券、房地产信托模式、购房尾款证券化、物业费证券化、运营收益权证券化等。各式各样的证券化模式可以帮助房地产企业在较短的时间内获得回笼资金，并能够在一定程度上分摊风险。但从长远的角度来讲，过度的资产证券化必然会提升房地产企业的风险，而这样的风险往往会伴随着市场波动而凸显，从而导致金融市场与房地产行业都产生较大的系统性风险。

三、房地产企业合理运用金融服务的策略

（一）降低财务杠杆

房地产企业出现债务违约风险的根本原因一般是由于速动比率较高与资产负债率较高。我国房地产企业的融资总额绝大部分情况都依赖于信托贷款，多数房地产企业都存在80%以上的资产负债率，极易使得房地产企业内部存在较高的财务杠杆，极大地增加了债务违约风险。所以，对于房地产企业而言，应清楚地了解我国当前阶段房地产市场的整体状况，并依据自身的战略规划选择合适的财务杠杆，目的是获得较大的债务融资。与此同时，房地产企业应具备专门的资产负债管理部门，一体化管理自身的资产负债情况。要注意的是，房地产企业应全面评估开发项目的融资需求，并严格地管理项目开发过程中的每一项资金使用情况，做好预算工作，实现项目收支的平衡，最大限度地提升资源使用效率。时至今日，我国大部分房地产企业都没有合理规划长期债务和短期债务的偿还顺序与金额，使得因债务偿还问题而产生的经济纠纷与法律问题普遍存在。所以，房地产企业应依据长期债务与短期债务进行详细的计划，做到有序偿还，尽可能减少经济纠纷或债务违约情况的产生频率。

（二）建立全面风险管理体系

当前阶段，我国大部分房地产企业都未在管理资产负债的过程中建立客观全面的风险识别指标，使得自身不具备较高的风险识别能力，导致企业本身的综合风险水平不断增加。例如，在2019年，我国房地产龙头企业泰禾集团就因债务问题产生了一系列发展危机。到2019年末，泰和集团未还款总金额已达48.62亿元，这都是因为债务风险管理不善而导致已到期借款无法偿还，从而出现资金链断裂的状况。除此之外，我国大部分房地产企业都不具备健全的事后风险处理机制，一旦出现不可避免的风险事项，必然无法及时进行管理，也难以找到有效的时候处理手段。2020年我国就有几百家房地产企业因该项问题而破产。所以，作为房地产企业本身，应建立与自身发展规划相符合的资产负债指标，并以此为基础做好财务管理工作，有效识别可能存在的风险问题。同时，房地产企业还应在整个风险管理过程中把控自身的资产负债水平，若是存在偏离资产负债指标的状况，必须立刻深入分析，及时进行处理。最重要的是，房地产企业也应创建符合自身实际情况的风险事件处理流程，一旦出现风险，能够及时进行有效的管理。

（三）依据审慎原则管理资产证券化

在房地产企业的发展过程中，因资产证券化过度导致资产分散的问题时有发生，极大地增加了房地产企业的发展风险。所以，房地产企业应始终遵循审慎管理原则，并在此基础上严格处理资产证券化业务，目的是让该项业务能够为自身提供短期风险规避与适当的融资支持。与此同时，房地产企业应在内部创建科学完备的资产证券化管理指标，并基于此快速识别音，资产证券化水平过高所产生的潜在风险。另外，房地产企还应在整个管理过程中把控证券化资产水平，避免因管理不善而产生一系列风险。

（四）建立逆市场周期的房地产信贷资产的风险权重

房地产行业的发展不具备单一性，应与政策和市场相融合。政府的宏观调控与市场的有效调节从一定意义上可以让房地产企业迎来更大的发展机遇与风险。同样的，市场与政策都应具备适应周期。特别是政策方面，要求制定政策的人员一定要能够准确判断市场运行的趋势，其判断水平的高低直接影响着房地产市场的繁荣或低迷。若其水平较低，必然无法制定出具有有效性与合理性以及前瞻性的政策措施。在这个过程中，政策也会影响到金融机构对房地产企业所提供的金融服务。房地产企业要想合理应用金融服务，应积极解读政策，把握市场运行规律，并交由相关部门从宏观角度建立逆市场周期的房地产信贷资产的风险权重，并进行有效的调整与完善，确保房地产企业能够发挥金融服务的优势，保证产业增值，实现价格维稳。一般情况下，若是房地产项目价格较高，其信贷与风险权重也会较高。若是房地产项目价格较低，其信贷与风险权重也会较低。若是项目开发价格相对稳健，其信贷风险权重也会相对正常。

（五）在房地产领域实现利率市场化改革

房地产行业市场化程度相对较高。房地产企业在应用金融服务的过程中应充分考虑到市场情况，并立足于整个行业领域进行利率市场化改革。房地产企业应在本行业内积极探索贷款利率的变化，并利用市场利率机制实现自身的可持续发展。比如，若是开发项目为政策性的安居房，房地产企业也应引导市场化利率机制进行配合，相关部门可以奖励促贷款或是以贴息促贷款，与金融机构共同解决信贷资金与财政资金或是其他渠道的资金问题。同时，在商业金融领域，也绝不能出现商业性目标与政策性目标对立的情况，可以进行两者合作来完成政策性任务。哪一个房地产企业具备较高的市场化条件，就可以通过金融机构获得高质量的金融服务，降低自身的经营风险。在开发项目的过程中，房地产企业一定要遵循市场化原则，努力获得金融机构的配套金融服务，避免因政策性风险而产生行业性风险或市场性风险。

（六）探索房地产产业链金融服务

房地产行业的发展在一定程度上可以带动和牵引其他行业的发展，从而影响整个社会的经济发展。在很多地区，房地产都是其支柱产业，依赖于房地产行业的企业、部门、中介、居民数量极为庞大，该行业也极易出现政策、市场、法律、道德、声誉、流动性操作等风险。若是房地产市场价格出现较大的波动必然会导致社会矛盾的频繁发生。所以，房地产企业在应用金融服务的过程中应探索自身产业链金融服务。毕竟，即使是保障性住房建设或灾后重建类型的金融服务也存在着较多的风险隐患。房地产企业应积极与金融机构进行合作，挖掘属于自身的客户战略，并围绕产业链条配置资源，从而进行配套型、针对性的专业服务，有效调整行业上下游的利益主体。从一定意义上来讲，这样的方式也能够降低房地产企业的经营风险。与此同时，房地产企业在与金融机构合作的过程中，可以以同业协作的方式实施产业链配套分段服务，避免一家企业或一个楼盘涉及多家金融机构，防止因此造成金融机构无序竞争的局面，而应让金融机构对借款人进行监管与制约，避免因借款主体风险产生行业声誉损失。