房地产企业资金风险分析及防范措施

刘美玲 无锡拈花湾文化投资发展有限公司

资金是保证企业稳定经营和健康发展的重要因素，只有保证资金链的完整性，才能促进企业各项经济活动的有序落实。在房地产企业经营发展中，财务人员不仅要负责财务核算管理工作，还要注重资金控制，保证企业资金流的合理性。房地产企业在资金方面比较密集，资金需求量多，房地产企业在激烈的市场竞争中，要想实现长久的发展，就必须高度重视资金风险管理，切实做好资金风险防范与管理工作，保证资金运行的稳定性和安全性。促使企业稳健发展。

一、房地产企业资金风险基本概述

资金风险所涵盖的内容比较多，主要指的是企业现有的资金在管理和使用上出现的风险，引起资金风险的因素比较多，如环境因素、政策因素、管理因素、市场因素、企业自身因素等，任何一个因素管控不当，都会引起资金风险。对房地产企业而言，由于资金规模大、流动性强，在实际管理中发生资金风险的概率高，资金风险种类多样。在微观层面上，房地产企业在开展各项经济活动中，需要投放大量资金，企业通过资金统筹方式获取资金。在融资方面，由于融资渠道比较狭窄，融资风险多，再加上资金管理不到位，资金使用效率下降，给资金风险出现提供可能。在宏观层面上，由于国家政策调整，金融市场环境的改变，都会引发资金风险[1]。房地产企业在运行中，如果缺少完善的资金管理体系，资金支持管理不严，容易引发财务危机，在发生财务问题时，如果没有第一时间处理，将会对企业各项业务活动的顺利开展造成诸多不便，如果情况严重，甚至会受到法律的制裁，影响房地产企业的市场信誉度和竞争力，因此，必须采取一系列有效的防范措施来保证资金的安全性。

二、常见资金风险

（一）投资风险

对于一些中小型的房地产企业，在投资上规模小，同时房地产企业在选择开发项目过程中，通常会根据投资规模来确定。在新项目开发时，房地产企业在可行性分析报告方面缺少完整性，准确性不足，如果是优质项目选择，竞争实力相对薄弱，无法和大型房地产企业比较，这是因为大型房地产企业资金量足，导致一些综合实力比较差的房地产企业缺乏竞争优势，错过发展的机会。

（二）资金统筹风险

通常情况下，引发资金统筹风险问题发生的原因有两个：

第一，投资统筹比较困难。在房地产企业运行过程中，要想实现更好发展，需要投放大量资金，而如果是中小型房地产企业，资金规模小，资金数量不足，在企业经营过程中可能会面临负债问题。我国房地产企业未来能够获得充足资金支持，将会向银行贷款，但是银行在贷款之前，会对企业经营成果、财务状况、信誉度等进行调查，了解企业整体收益。银行在贷款审核方面相对较为严格，时间周期长，导致中小型房地产企业在资金统筹方面难度大[2]。

第二，资金统筹的数量比较大，且回笼时间长。房地产企业只有将房子建好，并卖出去后，才能回笼资金。这一过程需要大量的资金支持，而且受到市场政策的影响，资金回笼比较慢。这就要求房地产企业要有非常完整的资金链，一旦资金链断裂，就会造成无法估量的损失。而且房地产开发周期普遍比较长，一般超过24个月，甚至更长。如果开发周期长，房地产企业需要加大资金统筹力度，从而确保资金充足，维持企业正常经营。

（三）资金运营风险

资金运营风险也是房地产企业在经营发展中常见的资金风险之一，主要原因是受到市场政策，或者自身经营不善，导致企业的资金链断裂，没有足够资金来保证房地产项目顺利完成竣工。此时，房地产企业都会选择向银行贷款来度过资金链断裂的危机，但银行贷款的利息比较高，而且放款时间比较长，如果没有及时放款，会影响房地产企业的日常经营，如果情况严重还会出现投资失败，甚至是破产。因此房地产企业资金运营风险的主要原因，除了资金链断裂之外，自身缺乏科学合理的预算管理体系也是主要原因之一。预算管理体系缺失，容易引发资金运营风险。要想实现房地产企业更好发展，需要得到国家财政部门的扶持，预算是房地产项目开发的基础，如果预算足够合理、足够准确，可促使提升资金统筹的速度，缩短资金回笼时间，保证资金运营的安全性。但目前很多房地产企业，迫于市场竞争的压力，普遍存在对预算不重视的问题，经常发生预算和实际情况不相符的问题，即便进行资金统筹，也无法让企业快速融资，从而发生资金风险。

三、房地产企业资金风险的防范措施

（一）重视对企业资金的统筹管理

一方面，房地产企业需要结合现代化金融行业发展的要求和趋势，尽快调整融资方式，拓宽融资渠道，防止对银行产生较大依赖性，让企业融资更具多样化。房地产企业从实际角度出发，确定一种或者几种资金统筹管理模式，帮助企业快速统筹所需资金，通常来说，房地产企业在融资方式的选择上，最安全的融资方式有两种，一种是合作开发，利益共享，风险共担；另一种是信托融资，提升面临资金风险的应对能力。另一方面，房地产企业要结合自身发展战略目标和方针，认真制定预算管理计划。要想发挥自身发展优势，房地产企业在经营发展中需要根据国家发展战略来调整决策，所以企业在制定资金预算方案过程中应从国家政策角度入手，判断政策调整对企业资金与发展的影响，在综合分析下，采取相关应对措施，降低政策变化对自身带来的影响[3]。此外，房地产企业应结合项目确定投资方式和投资时间，保证投资的合理性，为企业创造更多效益。

（二）强化企业资金使用管理

在房地产企业经营发展中，结合发展战略和目标，确定自有资金数量，减少银行贷款。如果房地产企业内部留存收益成本比较少，结合房地产项目开发建设要求，减少银行贷款使用额度，增加企业内部留存收益数额。与此同时，采用负债额度分析方式，科学设定财务指标，控制银行贷款比例，提高企业偿债能力。房地产企业应对运营成本科学管理，特别是在土地购置与项目开发方面，投放成本比较多，因为土地购置成本产生时间早，所以在实际管理中，应重点关注项目开发成本管理。此外，加快资金回笼，做好资金管理工作。房地产企业需要加强对所处市场环境调查分析，做好资金回流效果评估工作。在社会经济发展水平不断提高的环境下，市场环境发生明显变化，企业之间竞争比较激烈。为了加快资金流动，防止资金库存积压，应对市场环境追踪调查，科学管理，制定可行性的资金回收管理计划。房地产企业应调整传统房产销售模式，实现资金科学回流。在制定营销对策时，除了要从人力、物力等方面管理外，还要做好市场调查工作，从实际出发，确定合理的营销方案，抓住市场发展机会，为房地产企业更好发展保驾护航。

（三）建设多元化的融资渠道

随着市场竞争越来越激烈，为了减少资金风险问题出现，应调整资金结构，创新融资渠道，帮助企业处理融资问题。首先，在房地产企业运营发展中，产业链更加完善，在企业融资方面，房地产企业应建立供应链融资管理模式，扩充投资渠道，真正做到融资多元化发展。在实际中，房地产企业需要营造良好的发展环境，与合作方友好交流，建立良好合作关系，在合作方资金支持下，给房地产项目建设与发展统筹所需资金。其次，在房地产企业融资过程中，广泛采用的是银行贷款方式，也就是在银行等金融机构的合作下，给企业统筹所需的资金，维持企业正常经营与生产。在银行融资管理过程中，房地产企业需要和银行营造良好的合作关系，尽可能获得更多的放贷资源。在银行贷款过程中，房地产企业除了要对贷款合作内容进行规划之外，还要增强自身综合实力[4]。并且，房地产企业应该对现有经营管理模式改革创新，减轻企业负债压力，帮助企业扩充经营规模。最后，房地产企业在对项目融资过程中，需要保证项目投资可行性，从中获得理想的投资收益，这也是打通企业融资的关键，满足房地产企业战略发展要求。近几年，国家对房地产企业管控力度不断升高，为了减少房地产企业融资风险问题发生，企业应根据国家发布的相关政策、自身发展状况、发展趋势等科学预测，在房地产市场环境中进行融资，将融资风险控制在合理范畴内，实现房地产企业的健康发展。

（四）构建完善的风险预警体系

在房地产市场中隐藏着各类风险，一旦发生风险，就势必会对房地产企业的经济效益造成一定负面影响。现阶段，大部分企业通过建立风险预警体系，实现对资金风险的防范与控制，这也是企业战略管理中的重要内容之一。基于此，房地产企业应加强风险预警体系建设，在计算机等现代化技术作用下，实现企业资金的科学管控。企业通过建立风险预警机制，科学设定风险预警指标，对资金流动过程实施动态化管理，加强风险预警，对企业财务、运营等情况有所了解，根据获得的数据信息，加强市场与经济发展状况分析，对项目投资、开发、销售等环节可能存在的风险问题及时预警，降低风险对企业造成的不良影响。

（五）提高企业项目营运能力

房地产企业应加强项目运营管理，提高自身运营能力。在项目开发建设之前，将全面预算管理理念融入其中，通过科学编制预算管理方案，在项目执行过程中对实际收支和预算收支情况比较分析，找到两者之间差异，分析潜在风险问题，为企业更好发展提前做好规划与安排。在项目前期准备环节中，加强项目规划设计，确定项目内容，保证项目质量。在项目管理过程中，企业可以成立专业的项目工作小组，让项目管理更具专业性和标准性，注重项目各个部门之间合作，保证项目工作有序落实。通过采用先进的管理方式和对策，完善项目管理体系，加强对项目运行过程追踪考核，提高项目整体收益。在项目管理的同时，还要科学设定成本管理目标，在确保项目质量的情况下，减少成本支出，提高项目优势。房地产企业内部应注重财务分析与监管，促进企业项目运营水平提升[5]。

（六）建立市场监督机制

完善的市场约束体系可以促进企业更好发展。在市场监督与约束体系不完善的环境下，可能会在资金运行中出现风险问题，将资本运营中的风险转移到其他方面，从而导致行业内各个利益方利益失衡，不利于房地产企业更好的发展。通过市场监督管理，防控资金风险，权衡好各个利益方关系，保证项目建设工作有序进行。在实际中，政府部门应和房地产企业一同努力，加强房地产行业法律体系建设，减少外部风险问题发生，给房地产项目开发建设提供资金支持，并完善信用体系，减少信贷中违规风险发生，给房地产企业和银行提供法律保护，通过加大信贷违约行为处罚，对信用等级科学评定，通过市场监督管理，保证企业资金流动安全。

（七）进一步规范企业内部管理工作

对房地产企业而言，引起资金风险的主要原因就是项目投资不合理，要想减少投资风险问题发生，房地产企业应对投资决策进行评估，加强决策风险防范与控制，完善投资决策管理体系，在项目投资前，组织专业人员对项目进行追踪考察，优化投资管理结构，形成一套契合企业发展战略和实际要求的投资管理体系，以提升各种决策的合理性和科学性，降低资金风险发生的概率，在项目决策管理过程中，房地产企业应科学构建项目决策管理制度，提高各级人员风险防控意识，在项目投资活动实施之前，对市场发展情况深入调查，分析项目可行性。如果是中小型房地产企业，在面临投资失败风险的情况下，可能会让企业陷入财务危机中，不利于企业整体发展。基于此，企业要积极借鉴同类企业成功的经验，总结失败教训，综合考虑房地产行业的行情和发展趋势，制定出科学的投资决策管理体系，获得比较准确和具体的投资决策计划[6]。在实际中，房地产企业应从内外角度出发，做好各项信息采集工作，加强风险预警和分析，确定资金流动比例，通过前期调查，找到项目中可能存在的风险问题，提前制定风险防控计划，防止影响房地产企业整体发展。

四、结束语

总而言之，房地产企业在推动我国社会经济发展中起到了重要作用。随着市场环境不断变化，房地产企业数量增加，面临的竞争压力越来越大，要想促进房地产企业更好发展，应加强企业内部控制管理，做好资金风险防控工作。在实际中，受到各种因素影响，房地产企业将会面临一系列风险问题，一旦发生资金风险，则会影响房地产企业整体发展。基于此，房地产企业应强化风险防控意识，提高风险防控能力，结合实际情况，制定详细的管理计划，完善资金管理体系，为房地产企业健康发展保驾护航。