房地产开发企业财务风险及其有效控制分析

2023-02-23顾春燕常熟市保障房开发建设有限公司

环球市场 2023年2期

顾春燕常熟市保障房开发建设有限公司

一、前言

由于其产品的特殊性，房地产开发企业的资产负债率高、资金需求量大、资产和存货的周转时间较长。在房地产行业快速发展的背景下，房地产开发商的高负债现象日益突出，截至2020年，我国房地产企业的资产负债率已达80.7%。为此，国家出台了“房住不炒”和“因城施策”的政策，出台了土地、信贷、金融等一系列房地产调控措施，以遏制楼市的泡沫和稳定。2020年8月出台的“三条红线”，进一步加大了房地产开发商的债务负担。宏观调控环境的改变使房地产开发商面临着更大的金融风险。因此，对于企业财务风险类型更好地衡量以及评判，并对于风险进行有效的控制成了房地产开发企业不得不面对的难题。

二、企业财务风险以及衡量标准

狭义上的公司财务风险是指在融资活动中所产生的融资风险，也就是在融资过程中所产生的不能按时偿付本金和利息的风险。广义上来说，企业财务风险是指在日常筹资、投资活动和运营活动中，由于各种不可控制的因素，致使公司的财务状况发生变化，进而造成公司的财务亏损。财务风险是一个客观存在的问题，是企业在经营活动中所面临的一个重大课题，它关系到企业的生存与发展，因此，要想摆脱财务风险，就必须采取多种方法和措施。

偿债能力是指公司能够按时、全额地偿付到期债务的本金和利息的能力。根据负债的种类，可以分为短期和长期两种。长期偿债能力是指公司偿还长期债务，如应付债券、长期借款等。短期偿债能力是指公司在一年以内偿还非流动负债、短期借款等短期负债的能力。企业偿债压力小，资金充足，企业财务状况良好；企业偿债压力大，资金短缺，企业财务状况不佳。企业发生财务危机乃至破产清算，其最主要的表现就是公司没有足够的资金来偿付其所欠的债务和利息，所以，对于企业财务风险最直观的度量就是偿债能力。

运营能力是指各种经济资源在一定条件下通过各种资源的配置和相互影响，形成一种能够促进公司正常运转的能力。经营能力是指企业各要素在经营过程中的运作功能。狭义的经营能力是指公司的资产运作效率，而非对人力资源的合理利用与运用。在实际中，公司的经营能力研究多集中在对资产的经营效率的研究上，也就是各种资产的流动速率，资本流动的速度越快，公司的资本流动就会越快，公司的利润和负债也就会越高。在某种意义上，运营能力是衡量公司财务风险的一个重要指标。

企业开展生产和运营的首要目的是获得利润。赢利能力是指企业在某一段时间内获得利润的能力，也就是公司的资本或资本的价值。公司获利愈高，所面对的金融风险愈低。利润是投资者获得投资收益、债权人收取利息的主要渠道，是经营者经营绩效和经营效率的集中体现，是员工集体利益提升的重要保证。因此，公司的利润水平是衡量公司财务风险的一个重要指标。

发展能力是指企业在生存的前提下，扩大规模、增强实力的潜力，是企业在持续的生产和运营过程中，不断地扩大和积累所产生的发展潜力。发展能力是公司投资者所关心的一个重要指标。企业的健康发展依赖于诸多因素，其中包括外部的运营环境、内部的素质和资源状况。

现金流量是指企业在某一特定的经济活动中，包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性活动所引起的现金流入、流出的总量。现金流对公司的整体资金流动起着举足轻重的作用，而现金流的短缺则会给公司带来流动性风险。

总体而言，企业的经营状况、偿债能力、盈利能力、发展能力、现金流的水平等指标都是企业的主要指标。

三、房地产开发企业财务风险的影响因素

（一）外部因素

房地产开发商对资本的需求巨大，其巨大的商品价值，决定了其发展的条件与宏观经济环境息息相关。在宏观经济增速加快的情况下，房地产市场总体情况也会更好。在这个时候，无论是消费者和投资者，都对楼市的发展充满了期望，从而提高了市场的购买欲望，加大了对上市公司的投资，使得上市的房地产公司的资金周转速度更快、偿债能力更强、财务风险也更低。宏观经济增速放缓，对房地产的发展也将产生一定的影响。无论是对消费者还是对投资者来说，都是一种“持币观望”的态度，房地产上市公司的资金和库存周转速度会降低，负债压力增大，存在着一定的财务风险。

从改革开放到1998年的快速发展，再到现在的平稳发展，房地产在国民经济中占有举足轻重的地位，这一切都离不开政府的支持和引导。所以，与其它产业相比，房地产开发受到的政策环境的影响更大。与房地产开发商有关的政策包括信贷政策、土地政策、金融政策和税收政策。在一定时期内，房地产上市公司的负债和资金流动压力会降低，从而降低财务风险。在一定时期内，房地产上市公司会面临更大的负债和资金周转压力，从而增加财务风险。

（二）内部因素

1.企业发展战略

公司的总体战略是企业在宏观经济、政策环境下，根据自身的规模和能力，选择符合公司发展需要的总体经营发展策略。从发展的速率上，公司总体战略可以划分为：扩张型、稳定型和收缩型。企业若能根据自己的发展情况，制定出一套完整的战略，就能使公司在竞争中脱颖而出，并在一定程度上提高公司的运营水平。如果企业在总体上采取的策略不符合宏观经济和自身的能力，那么就会增加公司的财务风险。扩张式的总体战略固然可以为房地产上市公司创造更高的利润，但也存在着一定的金融风险。稳定决策的总体战略在一定程度上会降低房地产上市公司的财务风险，但同时也会制约其发展。收缩式整体策略是房地产企业在面对重大金融风险和恶劣的市场环境时采取的一种策略，可以降低公司的财务风险，但同时也会降低公司的盈利能力。

2.企业的投资决策

投资决策是指企业在投资的方向、规模、结构、成本和效益等方面作出的判断与决策，是公司进行投资的指导方针。一般而言，企业进行资本投入会消耗大量的资金，对公司的现金流产生很大的影响，同时也存在着投资失败、投资回报不高等问题。因此，投资决策水平对公司的财务风险有很大的影响。对于房地产开发商而言，其投资行为既是对其本身的项目进行投资，也是对其下属子公司及多种经营进行投资。如果企业在进行投资决策时，其投资的可信度往往不高，会造成公司的发展和多样化的经营活动的失败，进而造成公司的财务风险。

3.企业的风险管理

企业的风险管理是指通过对各种不确定因素的影响，使其达到可接受的程度，从而保证并提高公司的总体效益。风险管理包括风险识别、风险评估、风险处理和风险处理等一系列的流程。企业的风险管理水平直接关系到其各类风险的预防与处置。在房地产开发企业的视角下，财务风险是最大的风险，所以，要正确识别、评估和解决这些风险，是房地产企业能否持续、稳定发展的关键。

四、房地产开发企业财务风险有效控制措施

（一）关注宏观经济以及政策动向

总体上，房地产开发企业的外部宏观调控与政策对其财务风险的影响逐步增大，而公司之间的财务风险也在逐步降低。从对房地产公司的分析和观察来看，公司的经营状况和债务偿还压力都与宏观经济、政策环境有关，如果在经济增速慢、行业政策趋紧的情况下，加大了融资投资的力度，就会增加公司的财务风险。所以，房地产公司必须时刻注意宏观调控和政策的变化。

房地产开发公司可以成立一个专门的经济与政策分析团队，对宏观经济、政策做出合理的评价和判断，从而保证企业经营活动所带来的财务风险能够得到有效的控制。在取得土地前，该团队要对全国和地区的经济发展状况进行全面的分析和预测，从而判断出住房需求和房价的承受力，并对政府和各城市的金融、信贷、土地、税收等进行深入的研究，从而了解政策的走向，合理地避免投资项目失败情况的发生。

（二）合理制定企业发展战略

目前，由于房地产公司存在净负债率高、现金短债比低等问题，给公司带来了很大的债务负担，这主要是由于公司的过度扩张策略，使得公司迅速、大规模的获得土地，从而提高了公司的债务负担。因此，在房地产上市公司的总体发展策略中，应根据自身的实力、资金状况、宏观经济政策等因素，掌握土地的速度和成本，从而降低企业的经营风险。

对于规模较大、实力较强的国有上市房地产公司，可以根据宏观经济、政策环境的分析，制订一个总体的规模扩张策略，合理运用当前“三条红线”的规定，不包括并购、贷款等限制，以获得更多的土地资源。对于规模较小、实力较弱的区域性上市房地产开发公司，应从外部环境和自身的偿债能力出发，采取稳定的发展策略，通过控制或减少取得用地的次数和次数，确保风险可控。

因此，要根据企业的风险承受能力，制定和执行上市公司的总体发展策略、取得土地的数量、频率和成本，必须考虑到公司的风险承受能力，在保证公司的持续发展的同时，也要避免公司的负债和财务风险。

（三）提高投资决策水平

房地产企业还存在着营运能力差、现金流量水平较低等问题，这是由于房地产项目产品定位较高，投资项目投资回报较低。因此，要加强对企业的投资决策，以防止其在经营过程中出现的重大金融风险。上市房地产公司的投资方式包括：对自己的房地产项目进行投资以及对多种类型的项目进行投资。改善房地产企业的房地产项目投资决策，可以在一定程度上对房地产企业进行投资决策。

企业要对项目的土地地理位置及经济政策状况进行可行性分析，并确定区域内有较大的购房需求。对产品进行定位，并对物料、人工等成本和费用进行精确的预算，以避免因产品的定位、成本、成本等方面的问题，使企业面临着巨大的投资风险。在进行企业多元化项目投资时，要确保房地产上市公司的多元化是对于企业的主要业务的延伸，也是与其紧密联系的。比如万科物业管理、长租公寓等，租赁公寓和社区商务中心是其住宅业务的延伸，而万科物流则是以其物流物业为基础的发展的同时，它的餐饮、旅游、教育等领域的发展也只是围绕着它的“城市”。房地产开发商应更审慎的进行多元化的投资，并尽可能地避免与其主要的经营活动进行投资。业务不相关的或不熟悉的业务。