关于全面预算管理在房地产企业财务管理中的应用思考

2023-02-22潘晓燕

中国市场 2023年2期

关键词：资金财务管理过程

潘晓燕

(浙江祥新科技控股集团有限公司，浙江湖州 313000)

现如今国家对于房地产行业的管控力度进一步加强，而房地产企业也在面临着比较严重的资金压力，在其发展的过程中，财务管理活动的开展就显得更加重要，如何帮助房地产企业提高经营管理的水平，实现资金利益的最大化，是需要去思考的关键问题。

文章针对房地产企业财务管理工作的开展情况进行的研究和思考具有重要作用，能够在房地产企业发展过程中提供参考的依据。

1 房地产企业财务管理的含义

房地产企业的财务管理是指针对房地产企业在生产经营活动中所有的资金进行的统筹安排、分配和使用、资金预测、计划、组织分析、监督控制的活动，用于正确处理房地产企业发展过程中的各种财务关系，也是房地产企业发展过程中的重要组成。房地产行业是一种极其特殊的资金密集型行业，和其他的产业相比较时，会发现这个产业的发展需要投入高额的资金，并且在这种高额的资金中，借贷资金占有极大的比重，对于房地产企业进行的资金管理则显得尤为重要。在企业发展过程中的经营特点使其财务管理工作体现出以下两个效果：首先，房地产企业的资金周转时间更长，所需要的资金数量更大，以及资金周转过程中的中间环节更多，这就会影响到房地产企业财务管理工作的复杂性和难度；其次，房地产企业经营过程中存在一些不确定性问题和其他的风险，对于财务管理工作人员也具有更高的要求，需要为相关工作提供更加真实、准确的信息和报告，来防控在企业发展过程中产生的财务风险。另外，房地产企业财务管理部门需要和相关的投资者、债权者以及承包单位等相关管理部门建立良好的合作关系以及适当的财务关系，如果在发展过程中，财务关系处理得不恰当，必然会对房地产企业的经营造成影响，因此使房地产企业的财务管理工作变得更加复杂和困难。

2 房地产企业中税收筹划的价值

房地产企业本身具有项目开发周期比较长以及资金密集的特点，承担着较大的资金压力，因此开展税收筹划对于房地产企业的发展意义重大。首先，通过税收筹划能够更好地帮助提高房地产企业的纳税意识，减少偷税漏税行为的产生，纳税筹划实际上是房地产企业中的财务工作人员在了解有关税收法律法规的基础上采取的一种科学的措施，因此能够帮助促进房地产企业的纳税意识提升，防止一些偷税漏税的行为发生；其次，能够降低房地产企业的税负，缓解房地产企业的资金压力。由于房地产企业在发展的过程中，面临着较大的资金压力，承担着比较大的资金风险，他们使用的资金一般都比较缺乏，通过开展税收筹划，能够更好地帮助房地产企业控制税收成本的支出，减少资金的流出，延缓缴税的时间，发挥资金的时间价值，帮助房地产企业缓解资金短缺的压力。

3 房地产企业财务管理中的主要问题分析

首先，房地产企业财务控制能力有待提高。部分房地产企业在发展的过程中，可能仅关注了工程项目进度的控制以及质量的控制，而忽视了针对企业中的财务部门的控制，财务部门自身的重要作用并没有得到充分的体现和发挥，一些领导人员可能认为成本核算以及管理，仅仅是财务部门需要负责的职责，而忽视了全过程的成本核算和预算管理，因此在实际工作中出现了很大的偏差，影响到了房地产企业的经济效益[1]。

其次，房地产企业的财务管理制度有待完善。在房地产企业的发展过程中，对于其业务发展的长远考虑可能比较缺乏，在选择投资项目时，仅关注一些短期的效益，或者是多元化的经营模式，导致应收账款的回收速度比较慢，使整体的经营战略在应用的过程中，无法满足企业发展对资金方面的实际需求，产生了其他的问题。

再次，房地产企业的财务管理工作人员水平有待提高。有一些房地产企业中的财务管理工作人员掌握的专业知识以及专业技能和群众的需求存在较大的差距，财务管理工作人员的能力较低，财务管理的工作质量较差。此外，在房地产企业中，有一些财务管理工作人员对于会计知识一知半解，他们本身是企业中管理人员的家族成员，导致房地产企业财务管理工作人员的独立性相对较差，由于财务管理的工作人员缺乏专业的会计知识，因此工作中的操作能力相对比较差，这就会导致我国房地产企业的会计核算工作中出现了比较严重的混乱性问题，会计核算的结果也会丧失真实性，阻碍了房地产企业财务管理工作质量的提升[2]。

最后，房地产企业的资本结构尚不完善。房地产企业在发展建设的过程中，需要消耗大量的资金，而如果仅依靠房地产企业自身的资金储备是绝对不足以承担这些高额的费用和支出的，因此导致房地产企业需要从银行等金融性机构获取贷款，但是在其发展的过程中，又没有对贷款的还款期限进行适当的安排，资金在使用的过程中，应用的途径也不是十分明确，因此导致房地产企业的资本结构设置不是十分合理，当出现财务风险时难以应对[3]。

4 加强房地产企业财务管理的策略分析

4.1 改进及完善企业资本结构分析

面对房地产企业在融资过程中渠道单一以及风险抵抗能力较差的问题，需要进一步改进并完善房地产企业的资本结构。在这个过程中，首先，需要建立针对房地产经理人的监督和激励模式，由于我国房地产企业很多都是由国有企业改制而成，其中国有控股的占比相对来说比较大，国有资本代表的政府官员对于企业的资产索取权并不具备，他们只是得到一些固定的工资和福利，因此导致他们在工作的过程中，严重缺乏工作的动机和积极性。对此，需要从外部环境上来建立更加完善、先进的经理人市场，安排房地产企业的经理人去参与市场的竞争。在房地产企业的内部治理结构上，还需要选择并设计更合理的人员招聘体系及人才的激励模式和监督管理的结构，要对经理人提供适当的上岗奖励和薪酬制度的奖励，使经理人在工作的过程中更加积极努力，使其承担自身工作的风险，促进房地产企业经济结构的完善；其次，需要创新房地产企业的融资模式，减少对于银行贷款的依赖，融资方式主要是包括引进海外投资、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、项目融资等多样化的途径。当房地产企业发行债券时，就可以促进并健全房地产债券信用评级体系的构建，促进一些新的房地产债券品种的产生，让房地产企业的债券市场运行得更加稳定，并且提高房地产企业中资金的利用率，保障资本结构的合理化安排[4]。

4.2 密切关注企业财务管理控制活动

针对房地产进行财务管理工作的过程中，需要进一步关注企业的财务管理控制活动，在资金的管理方面主要涉及的内容包括筹融资的管理及资金计划的安排和执行，以及资金的日常管理等。对企业资产进行管理时，就需要结合房地产企业项目开发过程的不同环节来思考相应的模式。在房地产项目开发的最初，要结合项目的开发计划去对使用的资金进行妥善的安排和合理的规划，根据项目的进度，及时向股东申请项目专用的推进和建设资金，同时要对项目进行融资的准备和安排要尽量去拓展一些新的融资渠道，让房地产项目在建设过程中使用的资金更加充足。等到房地产项目有充足的条件开展施工工作时进行后续的处理，让资金得到妥善的调配和处理。等到房地产建设项目真正开盘之后，要和销售部门的工作人员进行适当的配合，同时还需要建立银行以及客户之间的良好连接，让应收账款的回收速度更快。在房地产项目建设到后期，要根据结算的要求，对资金的计划进行适当的安排，准备好各部分需要支付的资金。对于房地产企业来说，在加强财务管理控制活动的过程中，需要密切关注资金计划的合理性安排，此时就需要参考不同业务部门的相关意见和经验，等到数据得到统一的整理和划分之后，要结合房地产企业的实际情况、房地产项目的开发进度和安排的状况、房地产资金的来源等，提出具体的调整意见和方案，同时要和有关部门加以沟通，等到达到收支平衡的状态之后，将相关的问题上报给企业的领导人员加以审批，之后按照审批的资金计划安排进行严格的执行[5]。

4.3 强化企业财务管理者技能及素质

房地产企业财务管理工作的开展，离不开财务管理者的配合，而要保障财务管理工作的效果，就需要努力提高财务管理工作者的综合素质水平和职业能力。首先，需要财务管理工作者能够掌握一些行业内的专业知识要求高素质的财务管理人员，在分析问题以及解决问题的过程中，能够从全局的角度去进行思考和分析，因此需要房地产企业的财务管理人员能够熟悉行业内的最新的法律法规政策以及具体的方案，了解政策的变动对于房地产行业的投资、销售以及融资等多个方面造成的影响，让财务管理工作人员在对房地产企业现金流、成本以及预算的管理过程中做出更加准确良好的预判，并提出针对性的解决措施和方法，为全面预算管理工作的顺利开展奠定良好的基础；同时，还需要建立针对房地产企业财务管理工作者的绩效考评体系，在具体工作中将其进行严格的执行，在考核时可以参考的标准包括绩效指标、工作者的工作能力、沟通管理能力、学习能力等，根据房地产项目开发的不同环节设置的绩效指标也需要体现出差异性，包括费用控制的指标、资金回收率指标、税收筹划指标、内部控制建设执行指标等，通过对财务管理工作者的综合分析，来判断其工作的能力情况，以及在工作中存在的问题，做到公平公正，并结合考评的结果来对财务管理工作者进行适当的处理，让财务管理工作者在工作的过程中及时发现自身的不足，不断提高自己的水平。

4.4 创造系统化和规范化的企业财务管理制度

房地产企业财务管理工作的顺利开展，离不开系统、完善、规范的财务管理制度体系的建立和制定。对此，首先，要求房地产企业中的财务管理部门能够充分了解国家方针，针对财务管理工作制定出的法律法规要求，积极主动地结合企业的经营管理项目以及财务管理工作开展过程中的特点和要求，从不同的财务管理角度去明确针对企业的规定、企业内部涉及财务管理活动不同方面的内容，让企业的财务管理流程得到进一步的规范和梳理，明确企业的发展标准，并建立不同的企业财务管理环节，使各个方面的制度安排更加妥善，让房地产企业的财务管理活动真正意义上实现制度化和规范化的发展，杜绝无序化的管理活动，让企业的风险得到更加全面的控制；其次，要明确在创造系统化、规范化的企业财务管理制度的同时，要关注其他方面管理制度的完善和建立，使之配合财务管理工作的开展，包括人力资源管理制度建立方面，要在对人才的管理过程中制定更加合理的方案，让企业的管理模式成为一个有机的整体，让房地产企业的资源得到最优化的配置；最后，还需要保障房地产企业中财务管理制度体系能够得到有效的落实，使其权威性得到合理的控制。比如说，可以通过对财务管理工作人员工作情况的定期考察和检测，来保障财务管理制度的落实成效良好；同时针对在考核过程中存在的违规乱纪、违反制度的行为，要及时的惩治和严肃的处理，形成一种以财务管理制度为基础的，对企业经济行为进行约束的有效方案。