房地产企业财务风险控制

李文芳

财务风险控制对房地产企业管理具有积极作用，房地产企业在管理过程当中应当对此加强重视，根据新时代背景下房产企业财务风险控制方向，制定并优化财务管理措施，提高内部财务管理质量，减少资金损失，实现内部经营效益的不断提升。在市场竞争形势更加复杂情况下，财务风险发生概率也在增长，通过加大财务风险控制力度，房地产企业的经济损失能够得到有效抑制，保证房地产行业的总体稳定发展。

一、加强房地产企业财务风险控制的必要性分析

房地产企业适应新时代背景下的发展变化，提高内部经营管理水平，减少管理问题，适应市场深化改革需求，转变传统粗放型的管理模式，提高自身核心发展水平，能够减少市场波动带来的风险因素，降低企业财务风险，实现企业市场竞争力的提升。

從宏观角度来看，我国房地产企业加强财务风险控制，能够适应当前疫情影响，减少企业经营损失，提高企业的市场活力，在国家政策导向下提高房产企业的资金使用效益，避免由于资金不足而产生的资金链断裂风险，保证资金链稳定。

另外，利用专门的财务控制措施，降低财务风险发生频率，能够帮助房地产企业规避管理当中的财务资源浪费情况，提高财务控制力度，增强内部的管理活力，减少财务风险的发生对企业管理带来的不利影响，提高财务管理的科学性，在此基础上，财务管理转型工作也能够顺利推进，提高财务管理工作的战略水平。

二、房地产企业财务风险特点

（一）不确定性

财务风险的产生并不固定在某一环节，这主要是由于房产企业经营内容较为复杂，在一系列工作流程当中，各个环节都有可能出现财务风险，但从总体来看，房地产企业的财务风险发生环节主要集中于投资决策以及项目运行等环节，这些工作环节具有一定的可控性，财务人员可以在这些特殊的工作环节加强财务分析，有针对性采取防控措施，积极应对财务管理问题，保证财务管理的合理性，提高房地产企业的财务管理稳定性，减少财务风险产生问题。

（二）行业性

财务风险在不同的行业具有不同的特点，房地产企业的财务问题，也具有行业性的特点。房产企业投资项目周期长，收益回收较为缓慢，在此过程中，房地产企业还需要在特定时间点偿还相应的贷款，资金偿还压力相对较大，尤其是在房地产行业政策转变过快的情况下，资金安全问题难以得到保证，这些因素的存在，使得房地产企业的财务风险不同于一般的企业，财务风险一旦发生，就有可能产生连锁反应，导致大规模的资金损失，影响房地产企业的经营稳定。另外应收账款占额较大等问题，也是房地产企业财务管理工作当中经常遇到问题，一旦应收账款难以及时回收，房地产企业的资金周转也会面临一定的风险。

（三）客观性

财务风险始终是伴随着企业生产经营而不断产生的，房地产企业不可避免会面临财务风险，这就要求房地产企业要适当加强财务风险控制，强化内部财务监督等工作，及时发现财务风险的存在，保证企业的持续运行。在新时代背景下房地产企业的财务风险形式与以往相比，也有了一定的变化，如线上财务系统遭到网络攻击风险增加，也有可能导致房地产的财务管理风险，给企业的经济效益造成较大影响。

三、房地产企业财务风险控制有效策略

（一）采取多元化的融资渠道

房地产企业资金管控是企业经营当中的重要一环，房地产企业的正常运转高度依赖于资金链稳定，可以看作是资金密集型企业。在现阶段下，大部分的房地产企业主要依靠银行贷款，随着房地产行业的变动，房地产企业融资受到了一定影响，融资工作难度提升。为减少企业融资问题，保证企业内部资金管理过程当中的整体稳定，房地产企业在融资过程当中可以就融资渠道方面进行专门的拓展，增强融资工作灵活性，以保证企业的正常运转。

除了选择传统的商业银行融资之外，房地产企业在当前形势下也可以加强企业之间的合作，实现企业合作融资，通过企业之间的相互合作，进行优势互补。借助这种方式房地产企业不仅能够实现融资渠道的拓展，还能够加强行业内企业之间的合作，实现企业之间信息的畅通，提高企业的运行稳定性。另外债券融资以及证券融资也是房地产企业可以实现融资的主要方向，尤其是证券融资能够保证房地产企业经营的专业化，并且提高内部资源的使用效益，房地产企业可以通过企业间的项目收购以及土地转让的形式优化内部资源配置，从而实现上市融资等。对于具有较强发展优势的房地产企业，在融资过程当中也可以运用信托融资方式来实现融资成本的控制，在此情况下公司内部的资产结构可以得以优化，并且提升融资的稳定性。

在拓展融资渠道过程当中，房地产企业应当注重对财务风险的控制，在融资前期应当做好专门的可行性分析，就房地产项目的融资情况可行性与否做好专业性评估，结合企业的发展态势以及行业政策影响对项目的实际收益以及建设难度等进行全面分析，在此基础上根据投资需求开展融资工作，减少盲目提升融资额度的问题，降低企业后期的资金偿还压力。

（二）强化财务风险规避意识

房地产企业的财务风险具备一定的行业化特点，比如在工程项目建设过程当中，由于自然环境因素等方面的影响，工程项目建设工作有可能会出现进度缓慢或者资金缺口，需要房地产企业不断投入资金，以保证工程项目建设的稳定，而这一情况就有可能引发企业的资金管理风险，因此在房地产企业的财务管理工作当中，工程项目建设工作是其中的重要一环，需要对此加强财务分析，以保障工程项目的稳定。在工程项目建设中，由财务人员实时跟进工程项目建设管理情况，加大对工程项目的控制力度，定期就工程项目建设情况做好数据统计以及分析，以保证企业的工程项目建设稳定，维护企业的资金管理安全，是房地产企业财务风险规避的有效措施。企业可以定期派遣内部财务人员入驻工程项目，对工程项目的施工情况做好基础性数据采集，保证工程项目数据的真实性，从而更加合理开展财务管理工作。

另外在财务管理工作当中，房地产企业对财务部门缺乏重视，也是导致财务风险产生的因素之一，由于房地产企业过于重视工程项目建设，而没有加强对财务部门的职能拓展，财务管理工作主要由财务部门负责，其他部门参与程度较低，这在一定程度上导致了财务管理的片面性，财务人员难以从业财融合的角度出发开展财务管理工作，在企业内部也缺乏对财务风险的了解，因此在房地产企业中应当注重对财务部门职能的拓展，提高财务部门的管理范围，并在企业内部加强财务风险管理的宣传，帮助企业内部员工认识到财务风险对本部门工作带来的不利影响，提升财务风险规避意识，从而在后续工作当中主动配合财务部门开展财务管理工作，通过提高对财务风险的认识程度，减少财务风险。

（三）运用先进风险管控模式

做好财务风险控制工作，房地产企业还应当注重对风险管控模式的优化，当前房地产企业财务风险控制流程较为复杂，财务管理工作涉及财务与业务内容，需要财务人员根据企业经营情况做好风险类别的筛选以及分析，对财务风险的类别以及风险点等做好控制，提前筛选并识别企业可能面临的财务风险，传统的财务风险管理模式难以适应财务风险管理需求，房地产企业需要引入新的财务风险管控模式，提高财务风险控制水平。

房地产企业可以将管理会计等新的工作模式与企业的日常管理工作结合，提升财务管理工作的战略水平，充分发挥财务管理工作职能，实现内部管理工作的进一步优化，妥善处理内部问题，避免以往财务管理内容过于狭隘而带来的财务风险损失。在此基础上，房地产企业也可以引入信息化管理工作方式，将财务管理工作与信息化工作机制相互结合，提高财务处理的信息化水平。尤其是房地产企业工程项目建设周期较长的情况下，从房地产角度出发，为了保证企业内部资金配置的合理性，减少资金跨工程项目管理带来的财务风险，应当将企业的财务管理系统进行拓展，构建一体化的信息平台，将房地产企业的财务信息与工程项目建设等业务信息在一体化信息平台当中进行统一处理，提高财务管理人员对于工程项目进展方面的把握程度，从而更好适应企业资金使用需求，提升资金的配置效率，并减少资金挪用风险。

四、财务风险控制关键点

（一）加强应收账款管理

在加强财务风险控制的过程当中，应收账款管理是其中的重要内容，重视应收账款工作，能够保证企业资金及时回笼，无论是销售房产回款还是工程款项等，房产企业的资金回收速度都相对较长，资金周转期限延长，使得房产企业在财务管理过程当中有可能存在资金压力，甚至存在资金难以回收的问题，应收账款成为坏账、呆账，不利于房地产企业的财务控制。

针对这一问题，房地产企业需要转变以往的应收账款管理方式，确定专业化的管理机制，配置相应的应收账款管理人员，应收账款管理工作不再由财务部门兼任，而是由独立的部门进行负责，提高应收账款管理工作的独立性。应收账款管理部门定期对应收账款的金额以及期限等做好分析，对于存在回收风险的应当加大资金追缴力度，避免出现资金损失，而另一方面房地产应当根据应收账款管理情况，对客户做好专门的信用评估分析，并根据信用评估情况开展后续的业务工作，避免为过度拓展市场份额而盲目赊销的情况。此外，应收账款管理工作应当与房产企业的工程项目进度以及融资等工作相互结合，应收账款管理工作不仅是应收账款管理部门的工作职责，更是企业资金安全的重要保障，应收账款管理部门应当与融资部门以及相应的工程建设部门等加强信息沟通，了解房产企业当前的管理现状，根据企业的资金需求，从战略角度对应收账款管理措施做好优化，从而有效提升房产企业的资金稳定性。

（二）加强项目内部往来款的管理

加强项目内部往来款的管理，是房地产企业防范财务风险控制的关键内容，内部往来款主要包括应收账款、预收账款、应付账款、预付账款、其他应收款等，在核算过程当中难度相对过高，尤其是在房产企业规模较大的情况下，公司总部与下属分支机构之间的往来款项核对工作量较大，经常出现资金额度核对问题。为了规避这一问题，在房地产公司内部应当根据组织结构制定内部往来的明细核算科目以及具体的操作方式，以对内部资金进行准确分类，从而正确反映房地产企业内部往来款情况。

在开发多个工程项目的过程当中，房产企业应设立项目专管财务人员，对资金情况做好基础信息采集，将资金拨付费用以及开发管理费用等进行明确核算，严格区分内部往来款项以及收支款项内容，避免核算失误，防范财务核算处理风险，精确计算企业收入以及内部往来款项数额，减少财务核对问题，为后期的税收筹划等工作提供详实的数据基础，保证企业财务管理的精确性。

（三）重视内部审计监督

强化内部审计监督力度，对财务数据真实性方面等做好保障，保证财务管理工作的有效性与合理性，能够避免出现财务管理问题。房地产企业在内部应当加强对内部审计工作的重视，完善内部审计工作机制，通过定期审计以及不定期审计相互结合方式，灵活开展内部审计工作，充分发挥内部审计的职能，及时发现财务管理工作当中存在的不足，制定专门的风险防范措施，避免由于财务管理工作问题而带来的不利影响。此外，房地产企业也可以将内部審计工作与外部审计工作相互结合，从更加全面的角度开展审计工作，防范财务风险。

（四）培养专业内控人员

提高财务风险控制能力，房地产企业还应当注重培养专业的内控人员，在当前管理形势变动的情况下，房地产企业要根据实际现状，做好内控人员专业水平的提升，保证内控人员能够实现有效的财务风险控制工作，实现内部控制工作专业水平的提升。

在房地产企业内部可以将岗前培训以及专业培训、定期培训等相互结合，根据不同员工的工作范围以及工作职责开展培训工作，提升内控人员的工作水平，将企业战略规划与内控人员培训相互统一，根据企业管理变动不断优化培训内容，实现动态化的培训，确保培训工作内容的先进性，切实通过培训提升人员工作水平，以更好落实内控工作，防范财务风险，并对内控人员进行定期考核，对表现优秀的员工进行职位调整，实现内部岗位与人员的相互契合，保证内部控制工作的全面落实，提高内控工作水平，充分发挥专业人员的管理能力，提升财务管理质量。

结语：

新时代背景下，房产企业需要根据企业面临的形势做好财务风险的多元化控制，提升内部的财务管理意识，运用新型的管理理念指导财务管理工作，实现财务风险控制水平的不断提升，提高企业管理的稳定性，提高企业发展活力，增强企业抵抗风险能力，保证内部资金稳定，更好地实现企业战略目标。