电梯物权权能分离问题探析

白 阳 李 兵 秦 文

（中国特种设备检测研究院 北京 100029）

电梯广泛安装于建筑物和构筑物之中，据市场监管总局统计，截至2021年底，我国电梯数量已达879.98万台，是百姓生活接触最多的特种设备，是现代城市中重要的垂直交通工具。电梯在其寿命周期中牵涉主体较多，包括产权人、使用人、乘用人、出租人、承租人、资金管理人、保险人以及电梯制造、安装、修理、改造、维护保养、物联网服务等供应商在内的各方。各主体权益虽然受到《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国特种设备安全法》《中华人民共和国产品质量法》《中华人民共和国保险法》等法律的调整和保护，但是因各主体之间利益存在交联，在电梯使用过程中，主体间的纠纷十分常见。从民事责任发生根据上看，特种设备领域违约责任纠纷案件数量多于侵权责任纠纷案件，据统计，2016年1月1日至2020年12月31日期间，特种设备领域民事责任纠纷诉讼案件共2 707件，其中违约责任纠纷案件2 059件，侵权责任纠纷案件648件，涉电梯案件795件[1]。上述纠纷案件主要发生于合同纠纷、提供劳务者致害或受害纠纷和产品责任纠纷等，通过诉讼渠道解决争议。除民事诉讼案件以外，政府特种设备安全监管部门、物业服务企业行政管理部门和街道、乡、镇接办的涉电梯投诉件数量更多，其中电梯相关物权纠纷十分突出，以电梯产权和使用权纠纷尤为明显，主诉要点多见电梯存在安全隐患、电梯故障无人修理和老旧电梯无人更换等内容。这些投诉件要通过行政调解或行政执法方式处理，从处理结果上看，大多数需通过落实电梯工程资金的投诉问题并不能完全解决，既占用行政管理资源，又不能让百姓满意。这类问题之所以突出，笔者认为其纠纷核心源于电梯相关物权权能分离，权利保障制度不完善。本文以一起行政诉讼案为例，尝试探析电梯相关物权权能分离产生矛盾纠纷的机理。

1 一起电梯相关物权纠纷案例

1.1 案情简介

原告系北京某教育咨询公司，因不服被告原北京市某质量技术监督局作出的撤销电梯使用登记决定，向北京市朝阳区人民法院提起行政诉讼，法院依法公开开庭审理此案①。2018年2月，原告从王某处购置一套位于北京市的商用房（以下简称涉案房屋）。王某在出卖涉案房屋时，该房屋原有设计的一处墙外楼梯已经拆除，房屋楼体外侧安装有一部电梯，即涉案电梯。后经查实，涉案电梯系原告购买涉案房屋之前，承租涉案房屋的北京某健身中心购买并安装，该健身中心向被告单位申请并办理了电梯使用登记，电梯使用登记证明中载明电梯的产权单位和使用单位均为该健身中心。2018年3月，原告向被告单位申请办理电梯使用登记变更，将涉案电梯的产权单位和使用单位变更为原告，被告单位认为原告符合许可条件，决定准予许可。在被告单位作出准予行政许可的决定后，涉案电梯原使用单位北京某健身中心提出该电梯并非原房屋产权人王某购买和安装，而是该健身中心购买和安装，电梯产权归属该健身中心，并提交了有关证据材料。被告对涉案电梯进行了现场监督检查，发现电梯添附安装在楼体外，认为没有充足证据表明涉案电梯归原告所有，故作出撤销电梯变更使用登记的决定。王某与原告签订的房屋买卖合同中已经写明涉案房屋的所有附属设施设备、装饰装修等一切归买受人所有，但王某表示出售房屋时不包括涉案电梯，其不享有电梯产权，不清楚电梯归属。经法院认定，涉案电梯产权确归该健身中心所有。经审理，法院判决撤销被告于2018年7月作出的上述《撤销行政许可决定书》。

1.2 裁判要旨

在本案中，法院持下述观点。

1）关于特种设备使用登记性质的意见。行政许可具有抑制公益上危险的功能，电梯作为特种设备对人身财产的危险性较高，故而特种设备监管领域将电梯使用登记作为行政许可事项。行政机关不能擅自改变已经生效的行政许可，这是信赖保护原则在行政许可领域的体现，同时有错必纠也是一项重要的法律原则，法院认为该原则主要适用于课以义务的违法行政行为，而对于行政许可这类授益性行政行为而言，信赖保护原则在一定程度上应优于有错必纠原则，尤其在被许可人不承担行政许可行为违法原因的情况下，除非不撤销行政许可行为将会给国家、社会公共利益造成重大损失。电梯使用登记并非是对产权的确认，而是基于人身安全的需要设置的准予电梯使用人使用特种设备的许可，同时明确电梯使用人在取得行政许可后应承担的相应安全管理责任，因此电梯使用登记不产生电梯产权人的法律效果，电梯使用单位变更也不必然产生电梯产权转移的法律后果。

2）关于行政许可撤销情形的判定。本案争议焦点在于涉案电梯产权人、电梯使用单位发生变更的认定是否正确，被告在此事项上的审查是否尽到了审慎审查职责。行政机关在行使行政许可撤销权时，应从保护被许可人利益出发，考虑行政许可违法的原因，准确认定被许可人是否具有主观过错对于裁量行政许可应否撤销、相应的法律适用以及一旦撤销应采取的处理手段均有着非常重要的意义。引起电梯使用单位发生变化的情形可以是电梯产权的转让，也可以是电梯管理权利、义务人的变更，对电梯所有人和负有管理义务人的认定，是特种设备安全监督管理部门在对电梯进行使用登记和使用单位变更登记时必不可少的审查要素。本案中，房屋所有权与作为附属物的电梯产权相分离，被告应保持高度注意义务，尽到审慎审查职责。原告提出电梯使用登记变更时提交了与王某订立的房屋买卖合同，并声明因王某将涉案房屋转让给原告，原租户某健身中心不在此地经营，所装一部电梯被原告收回产权和使用权。由于电梯使用单位变更登记是在使用登记基础上，与使用登记的事项不能完全割裂且具有延续性，被告在接受申请材料时注意到涉案电梯产权可能存在与房屋所有权相分离的特殊情况，而被告仅依据房屋买卖合同和房屋所有权人发生转移的实事，即认定电梯使用人发生了变更，属于未按规定实施行政许可且构成疏于审查。如前所述，电梯使用登记并非是对电梯权属的确认，而是对承担电梯安全管理责任主体的明确，被告在作出撤销行政许可决定前，并未核实某健身中心是否已经不再承租涉案电梯安装地点的房屋，对电梯承担安全管理责任是否已不具备现实条件。电梯产权争议可通过其他途径救济，被告仅依据某健身中心作为电梯产权人提出的异议即撤销作出的行政许可决定的做法欠妥。

2 案件引发的思考

2.1 行政许可事项中对电梯产权的确认

有些特种设备安全监管部门从业人士认为，在办理电梯使用登记行政许可事项时，被许可主体是电梯使用单位而不是电梯产权人，且电梯产权并不因使用登记而确认，理由是虽然市场监管总局颁布的特种设备安全技术规范《特种设备使用管理规则》以及各级市场监管部门制定的特种设备使用登记工作标准是办理电梯使用登记依据的规范性文件，从其中规定的材料要件来看，申请电梯使用登记通常不需提供电梯产权证明文件，仅在申请电梯使用单位变更时，需提供产权单位提供的变更证明或者原使用单位与新使用单位双方签署意见的变更证明文件，产权单位提供的变更证明也不是必要材料，因此行政机关一般不需审查电梯产权的实际归属。从上述案例来看，这种观点存在片面性。前述案件是由于房屋所有权与电梯产权相分离时产生纠纷引起的行政诉讼，类似地当电梯产权人与使用单位相分离时，亦存在产生纠纷的可能，因此特种设备安全监管部门在作出准予电梯使用登记或使用单位变更登记时不可避免涉及对电梯产权人的认定。可见，当电梯产权与房屋产权相分离时，以及电梯产权人委托他人作为使用管理人时，电梯相关物权分离、权能分离，易产生纠纷。电梯到底归谁所有和归谁管理，有必要进一步开展分析。

2.2 电梯相关物权问题辨析

●2.2.1 电梯的归属权

电梯产权，即电梯归属权是电梯自物权的一种形式。电梯产权属于财产权[2]，其标的物固然是电梯，但电梯也是房屋的附属设施一部分，其产权往往不可剥离于房屋产权，在电梯产权产生时不一定经过法定程序确定特定的权利人，亦当权利人发生更迭时，也未必明确电梯产权变动后的交付。在自建房、自有产权商业办公楼以及如过街天桥等构筑物中的电梯，一般来说建筑物或构筑物的产权人即为电梯产权人。住宅电梯产权归属情况相对复杂，首先是商品住宅，电梯的物权可能是自物权与他物权的统一，也可能是两者相分离，即存在电梯产权人委托他人作为使用管理人的情况。房地产开发商在地上建筑竣工验收之前即完成了电梯的采购和安装，也随之取得了电梯的产权。在后续的售房过程中，电梯作为公共区域附属设备，连同房屋一起被销售给买受人，电梯的产权随即发生了变动，电梯产权人最终转变为共有人，即全体业主。其次是已售公有住宅，其房屋建设资金通常是由一家或几家单位担负，随着国家政策的调整，其中全部或部分房屋售卖给个人，电梯产权也随之转变为混合产权人共有的情况，此类情况最为复杂。再次是保障性租赁住房，其电梯产权也根据合作建房模式的不同而为单一产权人或多个产权人混合所有的形式。最后是近几年出现的既有多层住宅增设电梯，这类电梯建设运营模式多样，其产权也分为单一房屋产权人所有、房屋产权人共有和建设运营单位所有等模式。笔者认为，在电梯共有产权模式下，有些电梯产权人不能依自己的意志支配物权，有些电梯使用单位受共有产权人影响不能履行安全管理职能，这些是引发纠纷的主要因素。

●2.2.2 电梯的使用权

电梯的乘客是不特定主体，不能履行电梯安全管理义务，因此电梯乘客并非法定的使用单位。《中华人民共和国特种设备安全法》对特种设备使用单位有特殊的定义，电梯使用单位即为电梯安全管理责任人，自然享有电梯使用权，履行安全使用电梯的义务。《中华人民共和国特种设备安全法》采用登记生效主义原则，电梯经使用登记后即确定使用单位，但在实际中电梯使用单位申请登记时，并不一定具备与电梯产权人的合意，比如某物业服务企业对其管理的电梯申请使用登记，则不需提供全体业主同意的证明文件。再如前述案例中的涉案电梯，其在使用登记时也不需提供电梯买卖合同[3]。在电梯产权与房屋产权分离的前提下，电梯产权人对电梯的处置意愿可能与使用单位的安全管理决策意愿相违，特别是电梯产权共有的情况，虽然《中华人民共和国特种设备安全法》第三十八条内容中规定了特种设备共有人委托实际管理人管理特种设备时受托人应履行的责任、义务，但在实际中由于电梯共有产权人分散，不具备对电梯进行安全管理的现实条件，统一意愿往往又十分困难，因此常见使用管理人或共有产权人不履行义务的情况，存在权利虚有之嫌。还有些物业服务企业作为电梯使用单位持居间态度，认为把电梯委托给第三方服务企业进行维护保养，则安全管理责任也随之委托，自己仅为居间人。此类说法既歪曲了《中华人民共和国特种设备安全法》的立法目的，又违背《中华人民共和国民法典》对物权平等保护的原则。这类情况极易导致电梯故障无人修理等纠纷，电梯产权人在不知晓电梯安全管理相关信息的情况下，对电梯使用单位管理过失举证存在困难，权利救济就会受到制约。基于上述情况，实际中即存在“买电梯的不用电梯、用电梯的不管电梯、坐电梯的管不了电梯”的问题[4]。

3 启示

1）完善以物权为基础的电梯使用登记制度。在电梯使用登记时一并进行电梯产权登记，有利于区分共有产权电梯法律物权与实事物权的性质，例如某处混合产权住宅的电梯，原有产权人为多家国有企业，其本身可能经历混合所有制改革，产权结构已发生变化，原有产权人合资建设的职工宿舍中的一部分房屋已转变为已售共有住房，房屋产权归个人所有，另一部分房屋产权仍为混合产权，此种情况下住宅电梯的产权缺少清晰的权利外观，共有人所占电梯权属比例也近乎无法分割，电梯产权人的权利难以保障。设立电梯产权登记制度就可以将电梯产权转移，将其与混合共有产权人分离，再由电梯新的产权人独立进行安全管理，更好地保障电梯乘客的生命安全。

2）探索利用居住权框架处理电梯使用管理问题。《中华人民共和国民法典》首次设立了居住权，强调了居住权的物权性。居住权比租赁效力更强，一定程度上提高了对房屋的最大化利用，这当中包括对作为房屋附属设施的电梯的利用，也就是说电梯应当属于居住权利用的对象[5]。从利益轻重的角度看，维护电梯安全的公共利益远大于保障电梯所有人私有财产权利，在居住权框架下，一部分住宅电梯的公共安全利益可以得到更好地维护。比如公租房，租户与管理人签订租赁合同后即享有居住权，租户亦可以行使居住权的物权请求权，当电梯存在安全隐患或长期故障停用无人修理时，电梯故障隐患有碍出行，必然不利于居住，此时居住权人就可以通过法律程序进行救济，最大限度地降低电梯安全管理人因存在过错造成居住权侵权的问题。

4 结束语

电梯物权权能分离带来的矛盾纠纷，不仅会引发行政诉讼和民事诉讼，更会因资金和管理缺位酿成安全事故。对电梯物权的解析，有利于探清复杂产权结构下的电梯归属和管理问题，有利于完善电梯产权制度，以解决实际中存在的矛盾。《中华人民共和国民法典》设立的居住权制度框架，可能带来特种设备安全领域以居住权为核心的新的立法依据，真正实现电梯责任链条主体间的良性运转。