浅议异议登记的实务问题

2023-01-20杨明霞

活力 2022年22期

杨明霞

（东平县自然资源和规划局，泰安 271500）

异议登记本质上是一种暂时的保全登记，是指利害关系人认为不动产登记簿所记载的权利事项存在错误，但不动产登记簿的权利人不同意更改错误事项，导致被害关系人只能向不动产登记机构提出申请，继而将存在的异议记载于登记簿的一种登记行为。细究异议登记可以发现，之所以重视异议登记的设立，根本目的是为利害关系人提供有效的法律救济途径，将所存在的异议事项记载于不动产登记簿上，可以有效达到维护和救济自身权利的目的。从当前异议登记的实际应用来看，异议登记的作用并未得到充分的发挥，主要原因是在操作层面尚未完全理解异议登记，无法准确执行，比如在异议登记的注销、异议登记申请的主体范围存在认知不足的情况，导致异议登记的实务存在困惑和挑战。本文分析探讨了异议登记的实务问题，现做如下论述。

一、异议登记的出现背景

在不动产物权保护中，不动产登记是非常重要的公示手段，也正因如此，要求不动产登记机关认真、严格地做好不动产登记。在不动产登记过程中，登记人员必须将每一类不动产物权事项清晰、准确地记载在登记簿上，但在实际工作中会受到较多因素的影响，导致相关信息无法被准确记载。当不动产物权事项与登记簿的记载信息不相符时，即可以认定为不正确登记，按照《不动产登记暂行条例》的阐述，当登记簿的记载信息出现失误，且第三人愿意受让时，可以切实得到法律公信力的保护。

基于此，登记簿不正确的登记行为会对利害关系人的权利造成很大损害，要想有力消除存在的权利损害风险，必须由利害关系人重新申请，并更正登记信息。但往往这一系列的操作程序较为复杂，且比较耗时，更为重要的是，权利人之间的争议无法一时间化解。考虑到登记簿登记工作的特殊性，为了应对一些突发性事件，同时始终保护真正权利人的合理权益，非常有必要建立异议登记这一制度。

基于异议登记的出现背景，可以明确异议登记的本质，即是一种暂时性的保全登记，属于更正登记的前置辅助手段，并不会记录物权变动状态。异议登记并不会对登记的公示效果有所削弱，反而可以让登记公示工作更加完善和有效，法律效力也更强，可以更好地保证真正权利人和第三方的权益，不至于出现利害关系人权利受损的情况。

二、异议登记的功能与法律效力

（一）异议登记的功能

就异议登记的功能来说，可集中体现在三个方面：一是可以有力保护事实权利人；二是可以对第三人起到警示的作用；三是可以有效发挥不动产的效用。

从事实权利人的保护这一方面来说，完成异议登记后，登记人可以在法律范围内对自己所持有的不动产加以处分，而当异议登记被赋予法律效力时，此时在法律规定范围内，异议登记的申请人的各项权益均可以得到保护。从第三人警示这一方面来说，若不动产登记簿上有异议登记信息，则在转让不动产和抵押交易时，第三人可以早期知晓异议登记的相关信息，继而选择终止交易，确保利益不受损失。再从不动产的效用发挥这一方面来说，在完成异议登记后，不动产的使用权益依然存在，登记名义人甚至可以处分不动产，但因为第三人接收到警示信息，所以交易行为会存在风险，若是强行交易则要自愿承担风险。

（二）异议登记的法律效力

在法律约束范围内，异议登记的法律效力是全面且有效的，登记期限内可以有效阻断不动产登记簿的公信力，直接影响第三人的相关权益。近年来，随着不动产登记相关法律文件的健全，异议登记的法律效力进一步明确，也发生了一些变化。

具体来说，早在2008年颁布的《房屋登记办法》便已经明确解释了异议登记，规定在异议登记期限内，若房屋登记簿上的权利人需要对登记房屋进行申请和处理，则要停止此类业务的办理。而若是申请登记事项还未记载至房屋登记簿时，则由第三人所提出的申请异议登记应暂停办理，房屋登记机构要履行好自身职能，将业务受理进度和情况及时通报给申请人，按照要求必须采取书面形式。由此可以明确一点，异议登记完成后，房屋登记机构要及时处理相关业务，按照要求暂停办理权利人处分房屋的登记申请，此时处于受理状态的相关业务也应该及时停止，直至异议登记完成失效与注销。除此之外，在《土地登记办法》中，明确规定了异议登记时间期限内权利人处分土地的相关权益，进一步明确和强化了异议登记权利人的法律地位。

从2016年颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》中可以看出，有关于异议登记的部分内容和法律效力有所变动。以其中的一条规定为例，即“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。这一条规定实施后，强化了申请人的主体意识，可以由申请人决定是否要继续办理不动产处分登记。但在实务中，真正意义上的实施落实会有难度，其中一点便是如何全面向利害关系人阐释异议登记的法律效力，往往利害关系人无法精准把握法律文件的内涵，在中止交易和继续交易中会陷入两难。

从法律执行力和异议登记的实务角度来说，异议登记制度的出台势必会对正常的交易秩序造成影响，继续交易的选择权落在了当事人的手中，发现异议登记存在不当或失误的情况时，权利人可以在法律范围内向申请人发出赔偿诉求。此时，当事人在特定情况下会起诉登记机构，比如认定所出现的失误由登记机构异议登记错误所致。因此可以说，在办理异议登记这一业务时，必须审慎处理，切实保护好利害关系人的权益。

三、异议登记的实务问题论述

（一）异议登记的申请

从当前有关于异议登记的法律文件中可以看出，还未彻底明确利害关系人的范围，存在些许模糊不清的问题。在2012年颁布的《房地产登记技术规程》中，较详细地解释了利害关系人的权益，即“能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人”。通过分析这一条例可以明确所讲的利害关系人与该房地产产权有明确的利害关系，比如在归属方面存在较大争议，再比如质疑权利内容。

除此之外，还有一点需要特别明确，即不能将单纯性的债权债务认定为物权法上的利害关系。《不动产登记资料查询暂行办法》明确规定了利害关系人，分为三类：一是因买卖、互换、赠予、租赁、抵押不动产构成利害关系的；二是因为不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；三是法律法规规定的其他情形。

按照相关法律规定，并结合异议登记实务，在实际确定利害关系人时会有较多的情况。主要有三种情况：第一种是当事人与房屋存在交易关系，比如当事人有房屋买卖合同，或者将房屋用于抵押、租赁；第二种是当事人与登记权利人有着物权纠纷，一旦登记权利人在承担债务的过程中出现恶意转移房产的行为，则按照《合同法》的相关规范要求，债权人可在第一时间依法享有撤销权，此时债权人能够依法申请异议登记；第三种是隐形共有人，主要涉及夫妻关系，夫妻关系处于正常状态时，当所购房产登记在男方或女方的名下时，此时未登记的共有人也认定为权利人，但需要借助婚姻关系证明身份。

另外，在异议登记的实务中，不动产登记簿上所记载的权利人也可以按照相关要求提出异议登记。举例子来说，张某和李某是夫妻关系，张某通过自己的名义购房，开发商在代办权证时，登记张某和李某是这一房屋的所以者。但张某认定这一房产属于自己所有，李某不予认可，在这种情况下，张某作为房产的权利人，可以结合法律文件申请异议登记。

（二）异议登记的失效与注销

现行的《物权法》对异议登记的失效与注销有较明确的规定，申请人未能在规定时间内起诉时，异议登记失效，规定时间是异议登记之日起的15日内。所以，申请人在办理异议登记业务后，必须在15日内依法向法院提出诉讼，有关于物权法的细则由法院依法评定。申请人并未在规定时间内起诉时，则登记簿记载的权利人不能依法办理处分登记，这会诱发多方面的不利问题，比如不动产的交易和流转无法正常进行，登记簿记载权利人的正常利益无法得到保障。

在异议登记实务中会出现这样一种问题，即“在规定时间内，利害关系人依法向法院提出诉讼，且法院正常受理，此时能够产生什么样的法律效力？”对于这一问题，当前的观点较多，比如一种观点认为在法院受理后，利害关系人可以申请法院进行查封登记，原因便在于法院依法持有相关的立案材料，登记机构可以在法律范围内直接注销异议登记。

再比如，有一种观点指出，按照所实施的《物权法》的相关规定，利害关系人没有在15日进行起诉，则异议登记行为失败，同时15日内完成起诉，则继续生效。结合现有的法律法规文件，异议登记的实务处理应考虑多方面因素，应该有这样的一种科学观点，即在完成异议登记后的15日，法院没有受理，或者将利害关系人的诉讼请求驳回，则异议登记在不予受理和诉讼请求驳回的当日便应该失效。不动产登记机构要将法院所出示的书面材料和相关信息记载到登记簿。法院正常受理利害关系人的诉讼后，受理当日便可以出示异议登记失效的文书。此时异议登记之所以可以快速失效，原因是起诉行为产生后，可随即进行查封不动产这一行为，利害关系人的切身权益可以得到法院保护，异议登记的临时性保护作用也会消失。

在异议登记的失效与注销中，要深刻理解和明确失效与注销的本意，两者是不同的概念。异议登记失效的本意是异议登记不再具有法律效力，不能再阻止受让人成为善意第三人，也不会影响登记簿记载的权利人的处分行为。异议登记的注销需要利害关系人将证明材料提交至登记机构，申请完成异议登记注销。由此可以看出，在异议登记的失效中，利害关系人不需要做什么，而在异议登记的注销中，利害关系人必须提出注销登记申请。在目前的异议登记注销的实务中，利害关系人在注销时通过提供申请材料，大大提高了异议登记的注销效率，尤其是登记机构可以做到有法可依，这对异议登记实务的高质量开展大有裨益。

（三）损害赔偿责任

异议登记行为不当时，势必会损害到权利人的利益，可以向申请人提出损害赔偿。在异议登记的实务中，损害赔偿责任的划定和实施会有难度，后续应在这一方面加大落实力度。目前有一些观点认为，为防止申请人滥用法律范围内的申请权，登记机构可以要求申请人提供一定的财产，将这些财产作为担保。若是申请人的异议登记申请存在不当导致权利人利益受损，则可以直接使用申请人所提供的财产，避免出现向登记机构索赔的风险。

但实际上，这样的行为是不当且错误的，原因之一便是违背了“法无授权不可为”这一行政法基本原则。因此，在确定损害赔偿责任时，是否造成损害和损害程度均应该由法院判断，而登记机构要做的是确保异议登记的正确和合法，可以满足法律的规定。当异议登记的程序和实体均满足国家法律的规定时，登记机构不会因为权利人的诉讼行为而承担相关责任。这也提示一点，登记机构在受理异议登记时，要将权利人的利益放在首位，始终保持中立，且不能随意受理异议登记，努力平衡各方利益，确保异议登记的合法性。