我国房地产税法改革的障碍和对策

文／郭英昊 首都经济贸易大学 北京 100071

引言：

我国税法的推行改革起步于2012年，经过十年的发展现在已经颇具有成效，但是在改革的过程中还存在许多的问题以及障碍。我国房地产的税法经历了从无到有的变化，已经有了数十年的历史，我国有关房地产的税法是开始于上个世纪五十年代，在建国之后的1950年，我国政务院制定了《全国税政实施要则》，其中规定，房产税为开征税的十四个税种之一。当前房地产税随着国家的推进经过了十年的运行，房地产税的改革势在必行，但是我国在进行房地产税制的改革方面还有漫漫长路要走，房地产税法改革作为一项非常复杂的工程，在进行推进改革工作的过程中不可避免地会遇到许许多多的障碍以及困难，当前我国房地产税法体制尚不完善，我国税法的设计要素以及配套的改革措施依然没有形成完善的体系，这种状况严重阻碍了社会的公平和效率，不利于我国的建设，同时在我国居民财产分配方面也具有很大的影响[1]。

1、房地产税法改革的背景

税法改革是依法治国必须重视的问题，依法治国必须坚持立法先行，因此我国相关的立法机构首要对于房地产的税法进行深入的研究，对于其税法的法理基础充分的理解，理解其财税的理论出发点，并且相关部门在进行税法完善的是否应当对于在什么样的情况下的房产具有征收条件，以及我国城乡制度二元制如何有效的兼容，我国自2011年就是开始在上海、重庆等地进行房地产税法的改革，但是我国房地产税的不完善的弊端充分暴露，其涉税范围比较窄、税率低、计税依据不合理等问题造成了其税收效果没有得到体现，没有起到调节居民收入以及政府收入的作用，但是通过这些不能否定税收的作用，我国在进行房地产税收改革时应当结合海外先进经验以及中国特色合理制定税法，建立相关的配套制度，促进社会公平效率以及合理的财产的分配。

1.1 房地产税法改革的社会背景

这些年随着我国经济的快速发展，城市化的进程不断加快，我国房地产行业开始了飞速的发展，由于人们生活水平的不断提高，越来越多的人从农村涌入城市，并且城市人口的增长趋势呈现出了每年递增的趋势，这种社会因素无疑刺激着我国房地产行业的发展。随着我国居民不断向着城市聚集，房价快速增长，我国房地产的税法逐渐暴露了弊端，其房地产税制征收范围窄、免征面积多、税率低、计税反思不合理等问题逐渐地浮出水面。自“十二五”以来，我国的房地产行业已经成为国民经济的支柱，房价的不断膨胀已经成为了目前社会上关注的主要问题。一方面来说，居民向着城市迁移就伴随着不动产的买卖，房地产税收和居民的生活密切相关，一套房子动辄数十万甚至经济稍微好点的城市的房子已经达到了几百万，而房地产的税收是我国经济的主要来源，具有强制执行的特点，是我国法律规定以及保护的国家财政收入。一方面房地产税收设计很多的方面，比如契税、耕地占用税、土地增值税等，相关税率也都比较高。另一方面房地产行业是一种非常暴利的行业，很多企业以及金融大咖都在涉足房地产企图从中分一分利，而房地产行业具有很大的利益升值空间，因此一定要通过税收来调整差价，避免我国贫富差距的不断加大[2]。

1.2 房地产税法改革的经济背景

虽然我国经济发展迅速，但是发展的趋势不容乐观，我国人口基数大，为我国带来了大量的廉价劳动了，也造就了巨大的消费市场，我国经济的快速发展得益于此。但是随着我国经济发展速度逐渐放缓，我国经济发展的弊端也逐渐的展现，首先就是我国劳动力数量巨大，这就要求我国提供更多的就业岗位，造成了就业问题以及贫富差距问题等。在房地产行业，由于在二十世纪以来“购房热”的到来，房地产行业掌握着大量的资源，土地资源以及经济资源被闲置，全国有将近7000万套房子正处于闲置状态，但是房价的不断提升，使得我国贫富差距逐渐体现了出来，我国居民买得起房子的人不到全国总人口的30%，名下有两套或者多套房子的人只有10%。这一切的原因就是我国的房价过高，房价不断膨胀，根据统计，自经济快速发展以来，我国居民收入的上升远远赶不上房价上升的速度，还有一个原因就是我国居民收入分配的不合理的社会问题。这些问题迫切需要解决。在2015年我国开始实行降低央行储备金的利率来刺激我国的消费，通过这种手段来解决我国产能过剩以及过高的问题，根据统计我国自2015年以来已经降低了五次央行储备金。同时针对房价过高的问题，我国同时也提高了住房公积金的比例，提高购买多套房产的税率等措施来解决我国房价膨胀额度问题，打破房地产泡沫[3]。

1.3 现存房地产税法现状

我国在十二届全国人大常委会把房地产的税法问题列入了立法规划，以此来解决我国房价问题以及居民收入差距问题，目前正在逐步完善房地产税法。但是现阶段我国的房地产税法的改革并不理想，在推行房地产改革的过程中存在这许多的障碍。首先房地产税法作为直接税，房地产税的征收应当向着自然人征收。第二是我国各个部门以及房地产或者其他企业都在关心调整房地产税是否会对本来就已经低迷的楼市造成冲击，造成我国经济的动荡。房产税是我国税收的重要部分，是我国进行调节税收的关键。在未来我国的房地产税将由地方的税务局征收，把收上来的税全部放回给地方，促进地方的发展。

2、我国房地产税法改革遇到的障碍

纳税意味着纳税对象的经济资源的减少，但是有利于国家和社会的发展，税收是我国财政经济的主要来源，纳税是我国每一个中国公民共同遵守的义务。而我国的房地产的税法改革是在2011年“十二五”规划提出后，在2012年开始逐渐实施税法的改革。至今为止我国税法的改革已经有十年多的经验，但是就目前来看我国房地产税收依然存在着很多不足。我国的税收政策在经历了长期的摸索实践之后，已经初步有了进行税收改革的办法，但是在进行实践的过程中仍然存在着非常多的问题，改革的税收政策在重庆上海等试点的效果并不理想，因此并不能在国内进行推行，而改革过程中最大的阻力就是经济利益，下面就我国房地产税法改革中的障碍展开讨论[4]。

2.1 我国当前的房地产税法改革程序存在缺陷

从本质上来说我国税收的制定应该是执政者跟我国国情以及居民的生活水平来制定的，是具有强制性、无偿性以及意志性的，国家的税收受到国家的保护，关系着我国的财政收入。在开展税收的过程中，都通过法律来进行维护税收的，税收制度是要通过法律文件进行确认的税收本来就是法律的一部分，但是就目前的税收改革来看，现在的改革违反了改革的程序以及税收的标准，在实行税法改革的时候是没有法律作为保障的。如果在进行税法改革的过程中，失去了国家意志以及法律的前提，那这种纳税就失去了意义，纳税的行为就不会存在，国家的纳税也就变得不合理。从现阶段相关税收的法律法规以及房地产行业税收的法律法规来看，当前房地产税法的改革极少数是暂行条例，绝大部分是规范性规定的文件，税收改革的过程到目前为止还没有形成完整的法律体系。同时从另一个方面来说，前期在进行房地产税法改革试点工作的过程中也存在着许多的漏洞，在实行试点操作的过程中并没有按照相关文件的基本原则以及注意事项[5]。

2.2 我国现行的房地产行业税法建设中存在的问题

结合我国这几年推行的我国的房地产税法的改革，结合我国国情以及房地产行业的现状，可以得出我国在进行房地产行业税法改革的过程中主要存在着以下的问题。首先就是我国房地产税收的法律地位较低，许多部门对于我国房地产的税法政策不重视，而因为税法法律体系的地位较低，就容易造成在推行税法改革的过程中，许多人对于税法不重视，相关部门的认知不够。在2016年我国营改政策不断推进的过程中，正是由于我国房地产税收法律体系的不重视，造成了房地产税收体系中许多的问题出现了混乱，影响改革的进程。第二，我国在构建房地产税收政策时，税收体系的内容与当前社会的背景、我国的国情、居民的生活水平有着一定的出入，这就造成房地产税法改革的进程遇到了非常多的阻力。针对我国的房地产税法现状以及当前阶段发生的一些问题，得不到有效地解决，简单来说就是税法体系不完善，在税法体系中存在着许多的空白，因此必须加快构建全面的税法体系。第三就是房地产税收流程存在缺陷，我国在进行房地产税收时，通常是在房地产的流通环节进行收取的，在保有环节征税比较少，这就造成了我国在税收政策的缺陷。另一方面在进行房地产税收的环节常常存在着重收的现象，我国总体的税法比较混乱，内部税收和其他项目的收费的混乱，一定程度上影响了我国财政的收入。当前我国房地产税收的范围十分的狭窄，房地产行业是我国居民经济的支柱，但是在我国的地方性财政收入中只占有一小部分。此外我国房地产行业内外的税收标准不同，这种做法有违我国税收的公平的原则。此外两种税收主体是造成税收重复的根本原因，使得房地产行业的税法改革的效果打折扣，影响了税法宏观调控国家经济的能力，其作用发挥不出来[6]。

3、房地产税法改革的解决对策

3.1 房地产税法基本要素设计

在进行税收制度的完善的过程中，首先要做的就是明确征收的对象、现阶段我国实行的房地产的税收制度是把土地和房屋进行分开征税。房屋税就是以房屋为征税对象，土地税又是以土地为征收对象，现在进行税收制度改革的时候，可以实行将两者合并，使得房地产税的税制应该以土地以及土地上的建筑同时作为征收对象。土地与建筑是不可分割的，房屋的价值正是土地的价值的体现，房的价值也是通过土地实现的，土地所在的区域的交通、经济等因素给房子增加了附加的价值，然而将两者区分开来收税同时还伴有重复收税的状况，因此在优化房地产税的同时可以将两者合并为一种税[7]。

税收的征收界限要明确，城市、县城、乡村的征税范围应当划定准确的界限，征税范围的划定确定了房地产税基的大小。在划定征收范围时，应当把所有的房地产，包括集体房以及小产权在内的无论是自营还是经营用房，部分住房区的权属性质，都纳入征税的范围。但是扩展纳税的范围应当保持税收的公平性，不能增加低收入群体的负担，因此在进行税收改革时应当实行低税率以及设置优惠政策的方式来减少低收入人群的购房负担，满足我国人民的住房需求。

我国房地产的纳税人应当是具有不动产权或者说土地使用权的单位。但是我国房地产产权比较复杂，因此在进行房地产税法改革时，可以通过两个方面进行处理，以收益的人作为纳税人。首先对于产权属于集体的房地产，纳税人是集体的管理者。第二，房地产的产权的共享的情况下，那么纳税人就是所有者。第三如果遇到情况比较复杂，无法确定产权所有者的，那么纳税人就是托管人。

计算税额的基础是计税的依据，我国在进行房地产税法改革的过程中，其中的一个阻碍就是税收依据不充分。在制定税收依据的时候，按照房产本来的价值计算应该缴纳的金额并不能反映市场价值的变化，因为房产可能在一段时间内发生较大的变化。在这方面我们可以借助外国的先进经验，设置专门的房地产价值评估机构来确定房地产的价值[8]。

税法的核心就是税率的设计。在进行房地产的税收研究时，有关的专家就在进行税收的时候是采用单一的税率还是多种税率方面存在着争议。单一税率易于计算，实施起来比较简单，大大降低了税收时的阻力，但是单一税率在公平方面存在缺陷。多种税率就是根据房屋性质等因素将税收进行分级收税，不同价值的房屋使用不同的税率，可以确保公平性。因此在进行税收研究的过程中，将两者进行有效的结合是一个突破口[10]。

税收优惠政策是我国在进行税法改革中不可缺少的一部分，体现了税收的灵活性，有利于增强税法的公平性。一方面房地产税作为我国地方的主体税种其范围不能太广。另一方面，优惠政策的公平性体现在可以适当减免低收入人群的负担。因此税收优惠是我国开展税法改革中不可缺少的一部分。

3.2 房地产税法的配套措施

房地产税法实施首先要完成征管体系，征管体系的完善是房地产税法实施的基础，如果没有完善的税法征管体系，即使税法政策出台也只是流于形式。那么我国该如何完善相关的税法政策呢？结合发达国家税收政策使用邮递纳税通知书的方法，但是要杜绝其成本高、不环保的缺点。我国可以依托现有的不动产登记制度，我国可以通过互联网技术建立网上缴税平台，完善我国征管体系，提高了税收工作的效率。

其次应该设置评估机构以及合理的评估方法，研究国内外先进的税收政策，评估机构主要是政府内部或者第三方评估机构建立的，但是使用第三方评估机构需要不断的进行资金的投入。因此我国在设立评估机构时可以在税务局内建立相应的评估机构。在评估方法的设置中，可以使用利润法、成本法、租金比较法等，结合计算机进行计算纳税金额。

评估争议解决机制是保证纳税人与税务局和谐的关键，在开展税务缴纳的工作时，双方可能存在着纠纷，因此就需要评估争议解决机制来进行协调，缓解双方的关系，更好地开展税务工作[11]。

结语：

我国的房地产税是我国财政收入的重要来源，但是在进行税收工作时存在许多的问题，自2012年开始我国对于税收的改革经历了十年的实践，但是在推行税收优化的过程中还有许多的阻碍。在面对这些问题时，我国房地产税收制度的完善应当从房地产税务的基本要求以及配套措施进行考虑，结合国外先进的经验，完善房地产税收体系，促进我国经济发展。