房地产企业全面预算管理的实施探讨

文／李慎之 北京奥中兴业房地产开发有限公司 北京 100020

引言：

在经济发展新形势背景下，以市场及消费者需求为基本导向的市场作用变得越来越明显，而这些改变都在很大程度上要求企业要彻底改变过去粗放式的管理理念和经营手段，推动企业朝着集约化、精细化以及可持续化方向持续发展，所以房地产企业也应该充分地意识到这些变化，并从宏观调控政策、市场供需变化以及自身当前发展现状的基础上，以质量效益为重点，不断对加强预算管理工作，为后续的生存与发展提供充足的数据支撑。

1、房地产企业全面预算管理概述

1.1 全面预算管理的概念

企业预算工作是以企业展开目标为核心，以预测与决策为基础的一项管理工作，旨在对一定时期内的企业获取与投放、收入与支出、经营成果与分配等方面的资金运作情况做出科学且详细的安排。而全面预算管理则是基于预算的基础上对企业各部门的财务或非财务资源进行重新分配、考核与控制，从而更加合理、有效地组织和协调企业生产经营，推动既定目标的顺利实现。

全面预算的内容主要有：财务预算、经营预算和专门预算三大类[1]。其中财务预算是企业在预算期内与现金收支、财务状况以及经营成果息息相关的各种预算，例如现金预算、预计资产负债表以及预计损益表等；经营预算则是对企业日常生产经营中各项经济活动的预算，例如生产预算、销售预算、直接人工预算、直接材料预算、制造费用预算、管理费用预算以及产品存货预算等；专门预算是针对企业非正常经营活动的预算，一般是以长期投资为主，换而言之就是不会经常发生的一次性预算，例如技术更新改造预算、对外投资预算以及固定资产购置预算等。

1.2 房地产企业全面预算管理的特点

（1）全过程性。全面预算管理的预算范围涉及到企业方方面面，更是与企业发展战略相契合，所以是对房地产企业各项经营活动的事前、事中及事后的全方位管理手段。

（2）全员性。全面预算管理的实施需要由公司领导、各部门负责人以及基层员工等全员参与其中。

（3）全方位性。房地产企业的预算管理内容涵盖了财务预算、投资预算以及经营预算等多个方面，并且还涉及到生产经营等领域，企业的产供销以及人财物全部归属于预算范围之内。

（4）以现金流预算为基础。对于房地产企业来说，其所具备的特点就是高利润、高负债以及高风险，所以健康且顺畅的现金流就显得格外重要。所以房地产企业在编制现金流预算时的重视程度应该高于以权责发生制为基础的利润表预算编制。

1.3 房地产企业实施全面预算管理的必要性

近几年，为了实现国家的平稳发展，政府对房地产行业的发展提出了新的要求，并逐步推行“房产税”“限购”等政策，以遏制房地产公司的盲目扩张[2]。加上国内银根紧缩，金融市场杠杆率降低，致使房地产行业已经从过去的暴利时期转向了沉闷的发展时期。从当前房地产公司所处的商业环境来看，管理变革势在必行。同时，资本的高效和对发展的高要求，已经成为目前房地产公司经营发展中最突出的问题，也是最大的风险。而全面预算管理则是建立在企业的整个运作流程之上，根据企业制定的战略规划，对企业的具体工作进行分解与细化，并对其进行统筹、跟踪、监督，把企业的财务预算与经营计划、绩效考核等联系在一起，促使商业招标以及市场运行等工作的有机结合[3]。通过优化企业的各种资源配置，提高资本使用效率，使公司的经营管理和风险控制能力得到进一步提高。因此，在面对市场变化和自身发展需求的同时，强化全面预算管理是极为重要的。

2、房地产企业实施全面预算管理中的缺陷

2.1 企业对全面预算管理认识不够

全面预算管理不仅是企业的一种财务管理行为，同时也是企业内部管理手段，是针对各个部门、所有员工所展开的全过程预算。而目前大部分房地产企业对于全面预算管理的认识存在偏差，导致其在实施预算管理时错误地认为全面预算管理是由财务部门牵头完成的。所以就应该是财务部门的工作，致使其他部门在此方面并未给予积极的配合，导致企业管理效率实质未得到有效地提升。例如，在编制全面预算管理时，企业中的营运部门、市场部门以及设计部门等都自行其是，按照过去的历史数据或企业计划来确定相关指标，并未考虑到与其他部门之间的衔接以及在企业中的合理性。加上各部门对于定期召开的预算分析会议参与不积极，甚至认为预算管理是款项支付中的阻碍因素。由此可知，房地产企业对此方面的认识尚未得到合理或者全员参与的要求。

2.2 企业缺乏科学的管理体系与管理制度

目前，在房地产行业中先少有企业能够意识到并构建起完善的全面预算管理制度，即使已经构建全面预算管理制度的房企在应用该体系时也缺乏一定的科学性。与其他企业相比，房地产企业更具复杂性，及时开发项目单一也会存在区别与其他项目的复杂性，严重的加大了房企在制定管理体系及制度方面的难度。加上，房地产企业在市场运营期间往往会涉及到较多的复杂因素，并且这些因素难以分割，严重地影响了全面预算管理制度的合理制定及应用。同时，由于我国房地产企业的发展阶段不尽相同，所以仍然有很大一部分企业面临着缺少科学管理体系与完善管理制度的难题。

2.3 企业缺少预算反馈体系的构建

虽然说房地产行业有着巨大的数据量，但很多房地产公司均未建立起有效的信息采集与管理手段，而且由于所需要预算的数据信息过于分散，导致预算中心很难对所有数据进行及时的汇总，导致了相应的滞后，导致了预算分析呈现出单一、片面等现状。而一些房地产企业在开展预算工作时，只是单纯地编制预算和下达预算指令等，并没有对预算的实施进行严密的监督和控制，加上企业的预算评价制度难以规范化、标准化，无法有效地反映企业的预算绩效，从而影响了企业的全面预算管理。

2.4 缺乏完善的外在软硬件环境

有效的管理活动往往是基于完善、健全的内在软件环境和全面、系统的外在硬件环境下所实现的，所以只有以良好的外在环境为基础，才能够推动企业管理活动的顺利实施。从房地产企业角度来说不同地区所实施政策不同，其中一、二线城市政策健全且操作统一；三、四线城市融入了一定的地方特色思考，所以个性化政策偏多。而目前现有的预算管理系统只能够设置统一的规则，以至于难以兼具各地特性[4]。但如果结合房地产企业本身特点构建一套全面预算管理系统，不仅需要付出昂贵的成本，还无法实现普及。加上我国中小型房地产企业偏多，所以在预算管理外部环境优化部署及内部软件环境制度、流程以及监管等方面均有待完善。

2.5 与企业战略目标联系不足

由于房地产行业在经营发展过程中缺乏规范的预算标准，所以在展开预算时仍然沿用工业企业的传统预算模式，以年度经营计划为指导所编制的年度预算往往为单项预算，所以无法充分地考虑到项目的开发期，以至于呈现出明显的短期行为。最典型的现象就是某些开发商为达成预算目标，会以突击交房的形式或者针对预收账款随意确认收入，并未对收入的实质进行确认，导致看似满足了预算指标，但实际上并没有考虑到如何去完成预算，从而为企业带来了较大的风险。

2.6 企业考核与激励机制不够成熟

当前，很多房地产公司对各个部门进行的预算管理评价，仍然是以财务指标来“说话”。这就给各个部门主管带来了巨大的压力。间接致使各部门主管在编制预算时采取了高预算支出、降低业绩预期等方式。这样一来，考核的难度就会大大降低，也就能得到更好的奖励。同时，在考核过程中，由于存在着主观因素，以及不完善的考核监督体系，使得考核的公平性无法得到保障。

3、房地产企业加强全面预算管理的策略

3.1 加强企业员工对全面预算管理的认识

一方面，要调动起各部门及各个员工的参与意识。对于房地产企业来说，全面预算管理贯穿于全过程并涉及多个部门，所以房地产企业在开展全面预算管理时应该重视部门合作与共同努力这一原则。并在预算管理委员会的牵头下，各部门相关人员共同参与和研究在当前状况下有可能发生的情况，并以分工的形式完成预算编制，具体而言：营销部编制收入预算、营销策划、广告费用等预算；前期研发、供应部以及工程部等编制成本项目预算；人力资源管理部编制人力成本预算与培训费用预算等；财务部门编制税费与其他费用预算。最后将各部门的预算编制进行汇总并展开任务分析。

另一方面，要形成自上而下的管理模式。首先，企业管理层人员应该意识到全面预算管理的重要性，并通过以身作则的方式提高其所具备的约束力。同时以分级管理和责任到人的管理机制，实现预算目标的层层分解，将其落实到每个岗位及人头；其次，在经营期间需要严格执行预算，提高全面预算管理的权威性，还需要构建严格的授权审批制度，秉持“谁签字、谁负责”的原则，将权力与责任进行统一；最后，严格划分业务部门、财务部门以及分管领导的审查权限，例如，成本部对设计部及工程部的变更情况所产生的超预算部分进行严格查证；财务部要对所有付款凭证进行检查，保证既有责任人签字也处于授权额度范围内，即可受理。

3.2 优化预算管理体系，创新管理手段

对于房地产企业而言，建立一套完整的预算管理体系实现对公司的管理层和基层人员的约束是非常必要的，这样不仅能够促使其更加积极主动地参与到全面预算管理当中，还能够推动全面预算管理工作的顺利进行。同时房地产企业还需要结合自身的实际发展现状构建起一套完整的管理体系，并借助预算管理委员会及相关下属办公室激发员工参与全面预算管理的积极性，从而制定出科学合理的预算管理目标，这样不仅能够明确总负责人及各部门负责人的具体职责，还能够为企业的预算管理工作制定科学且全面的预算编制办法、编制步骤、实施措施、审议程序、检查监督制度以及考核制度等，严格按照企业全面预算管理制度有序推进工作，在提高执行力的同时促进全面预算管理的贯彻落实。

在完成了内部预算后，全面预算管理进入了实施阶段，需要确定各个部门的控制重点，并进一步根据公司的内部和外部环境的变化，适时地对公司的预算目标进行调整，并通过建立预警机制的方式提高预算分析报告的质量，帮助企业更好地规避相关风险。

3.3 加强房地产企业预算预警管理

在全面预算管理当中预警管理是非常重要的内容之一，并且对于预算工作而言有着极大地促进作用。换而言之，科学合理的预警管理能够为企业未来的预算工作提供正确的指引，并加强企业预算的准确性，突出预算管理的实际价值。在这一优势基础上，房地产企业相关管理人员与技术人员应该不断提升自身对预算管理预警机制的重视。首先，要结合当前实际与企业战略目标设置相应的预警级别与控制指标，实现对预算执行的全面监管，并将相同部门的绩效和薪资相联系，保证预算工作的顺利进行。同时还要根据实际效果缩减预算目标与实际之间的偏差，最大限度地提升企业的管理质量；其次，控制预算调整也是预算管理的一项重要工作。当预算文件审批完成后，预算是不得随意进行调整的，只有这样才能够保证企业的发展战略得以稳定有序地实现。一旦出现突发状况必须要调整预算时需要先通过其他手段进行弥补，如果仍然达不到预期效果，才能够提交预算调整申请，待申请通过后方可调整预算。

3.4 完善外在软硬件部署，夯实环境基础

想要夯实房地产企业的环境基础，企业则需要立足于环境内容为出发点，在细节方面展开有针对性的补充及完善。也就是说，在软件环境中，房地产企业需要重视制度体系的完整与优化，并不断加强管理流程的梳理。因为制度在任何时候都是管理活动的基础，所以科学合理地制度体系是保证实践切实有效的关键，因此“有制可依”显得至关重要。而在梳理和优化管理流程时，也是提升房地产企业预算管理效率与质量的关键因素，因为流程梳理并非管理人员凭空想象的，而是基于丰富的经验基础上，融入其他企业的管理经验逐渐总结形成的[5]。而在硬件环境方面来说，是以构建全面预算管理信息化平台的方式为主，通常科学有效的信息化平台在制度基础上实现的，所以需要与实际操作流程进行有效结合，并对节点、率值等进行逐步细化，在平台中进行详细记录与比较。从而更加真实地反映出预算与实际之间的差异，在剔除所谓的“遮羞”心理后，将真实的预算执行情况反映出来。这就是房地产企业预算管理信息化平台的建立目标及路径。

3.5 重视全面预算指标与企业战略的统一

要想推动企业的有序发展，在开展预算管理时应该注意预算管理与企业发展战略的有效结合，确保全面预算能够成为房地产企业实现发展战略的重要基石。从预算层面而言，预算管理可以通过数字化形式将企业的计划反映出来，所以是企业落实发展战略的一种重要手段。因此，房地产企业需要从财务信息和非财务信息两个角度来体现和发展企业的战略方针，以科学合理的预算编制方法构建一个完善的全面预算管理体系。但需要注意的是在实施预算管理前，需要以市场调查及企业资源分析为前提，只有明确自身企业的长期发展目标后，才能够保证所编制的预算可以将企业各期预算进行有效衔接，从而避免预算工作存在盲目性。

3.6 建立房地产企业预算考核体系

为了使预算管理的有效性得到全面的发挥，房地产公司必须对其绩效进行评估，并根据绩效评估结果给予不同的对待。为了能够确保预算管理的有效实施，房地产需要必须要构建一套健全且符合全面预算管理的激励机制。以此来促进企业员工积极主动地参与到全面预算管理当中，为房地产企业的预算管理效率及水平的提升奠定扎实的基础。另外，对于积极配合和服从全面预算管理的员工和对提升预算管理水平有贡献的员工给予一定的奖励，这样不仅能够激发出员工服从管理的积极性，还能够加强员工对全面预算管理的重视和配合，从而推动全面预算管理在日常工作中的顺利开展。

另外，还需要制定并落实相应的追责制度，并按部门、岗位、人员绩效等反追踪部门及人员的实际工作现状，了解并明确其中所存在的各类问题，追究相关责任人及当事人的责任。所以制定科学的奖惩制度对于房地产企业全面预算管理的实施而言极其关键，例如，可以将预算绩效与部门及个人的绩效工作相挂钩，并在编制下一阶段预算时，适当减少预算指标未完成部门或个人的预算，从而提高部门及员工的工作积极性，能够主动配合全面预算管理工作的落实。

结语：

总而言之，全面预算管理是房地产企业生存与发展过程中尤为重要的一项制度，尤其是在房地产政策紧缩及市场环境日渐复杂的时代背景下，房地产企业想要保持内部核心竞争能力，并充分发挥出其作用变得越来越困难。所以想要提升和优化房地产企业的全面预算管理就必须要从加强企业员工对全面预算管理的认识、优化预算管理体系，创新管理手段、加强房地产企业预算预警管理、完善外在软硬件部署，夯实环境基础以及建立房地产企业预算考核体系等方面入手，通过细化措施的方式促进预算管理的开展与推进，并在实践过程中持续优化与完善，推动房地产企业全面预算管理效率性的提升。