浅析房地产企业资金管理中存在的问题及应对举措

文／陈敏 广西中旭房地产开发集团有限公司 广西南宁 530000

引言：

在我国国民经济发展的过程当中，房地产一直以来都是支柱性的产业，对于国民经济的飞速发展有着非常重要的影响。但在现阶段，房地产行业在日常发展的过程当中也不可避免的会受到销售下滑、供应量趋紧等带来的影响，使得企业在运作当中面临着较大的资金压力。在现阶段，应该对资金管理工作不断的进行加强，提高管理的效率，对风险进行防范，达到理想当中最佳的企业发展效果。

1、房地产资金管理的概述

房地产企业是一种比较典型的对资金使用程度较为密集的企业[1]。在资金运用的过程当中主要包含着投资风险较大、占用时间较长、资金占用量较多的特点。在不同阶段下，房地产企业在资金管理方面也呈现出不同的需要。如，在开发阶段，在获取土地使用权以及拆迁补偿，会对承包立项工作进行开展，在这一阶段依赖企业实现自行资金筹措。在项目进入到实质开发这样的阶段，证件补办齐全，资金投入达到特定比例，资金来源逐渐朝着贷款或外来资金进行倾向，也对资金管理这项工作提出了更高层次的要求。在取得预售证之后，通过房款销售，资金会逐渐实现回流，资金管理需要从原本的投入逐渐的转化为回收阶段。在不同的阶段下，资金管理这项工作都会展现出不同的特点。所以，在资金管理这项工作当中一定要结合房地产企业实际情况、不同阶段来实现对各个阶段资金的有效管理和控制。从而达到理想当中最佳的企业发展效果，让资金价值能够得到最大化的发挥。

2、房地产资金管理的重要性

2.1 提高管理水平

在房地产企业日常运行和发展的过程当中，资金管理一直以来都是非常重要的一项工作[2]。但在传统工作当中管理水平相对偏低，导致企业在日常项目推动过程当中容易陷入到资金运作风险当中。对于企业的长久和健全发展产生十分不利的影响。对资金进行有效的管理，会在不同阶段来对资金进行控制、预测和管控。这样就能够在无形当中让资金管理的质量和水平得到不断的提高，在方法和技术的支持下让资金管理能够逐渐的朝着专业化、现代化的方向不断前进，达到理想当中最佳的管理目标和效果。

2.2 防范资金风险

对资金管理这项工作有效的进行加强，能够让企业在运作过程当中资金使用时不断的降低风险[3]。在房地产企业日常运作的过程当中，会出现风险与债务无法按期偿还或者资金运作时预算和实际情况之间不符，导致企业在资金运用的过程中面临着诸多的风险。通过在不同阶段下资金管理工作的有效开展，能够更好的迎合企业实际情况，对收支计划进行编制，对资金可能出现的一些风险和支付危机进行提前发现，在此基础上及时应对。这样就能够使企业内部资金运转过程当中的风险得到最大化的降低，达到理想当中最佳的运营效果。

2.3 推动企业发展

房地产企业要想获取到更加持续、健康的发展，就一定不能脱离资金方面的支持，只有在资金方面做到有效运作，才能够让房地产相关企业获取到持续和长远的发展。所以，在现阶段，在资金管理过程当中，就能够更好的对资金进行约束和规范，保障资金在关键之处进行运用，让资金在运作质量和运用效率方面都得到大幅度的提高，让企业获取到更多经济效益。这样就能够辅助企业日常发展战略计划的实现，推动企业获取到健康持续的发展，让企业在竞争激烈的市场环境下展现资金实力。

3、房地产企业资金管理中存在的问题

3.1 意识淡薄

从目前的实际情况上看，之所以在资金管理方面比较薄弱，存在形式主义，与房地产企业管理者在资金管理方面意识比较淡薄有着非常大的关联性[4]。房地产企业在日常运作的过程当中虽然能够懂得资金的重要性，并能够通过多元化的渠道来对资金进行聚集和筹措，但是在项目投入之后却严重缺乏管理意识，在资金管理和使用的过程当中存在着不够到位的情况。这样就会降低资金利用率，无法对资金的价值进行展现。假如只是将聚焦点放置在工程进度、营销以及销售业绩方面，就会使得资金管理这项工作处在形式主义上，很难达到理想当中最佳的管理效果。

3.2 来源单一

和其他企业不同，房地产这类型的企业对于资金方面的需求往往更大[5]。无论是在人员工资、材料购买、还是在保险金的缴纳或者土地的征用上都需要充足的资金，流动性比较大，但变现周期较长，有可能会出现两三年的情况。所以，在资金筹集方面一定不能由企业自身承担，而是应该向外不断的实现资金筹集。但是从当前的实际情况上看，很多企业在资金筹集能力方面比较薄弱，只是一味的向银行来贷款，资金渠道比较单一，容易在日常项目推动和运营过程当中出现资金断裂的情况。使得房地产逐渐的走向深渊，使得企业在资金管理过程当中面临着巨大的资金风险。

3.3 忽略风险

房地产企业由于对资金方面的需求是比较大的，在资金运作的过程当中也不可避免的会存在着资金风险[6]。假如企业并未针对于风险来对管控手段进行运用，有可能就会导致企业逐渐的走入到深渊。在现阶段，大多数的企业在资金获取的过程当中都以银行贷款为主，假如缺乏风险方面的管控意识，在资金发放和使用的过程当中缺乏管理和预算。这样就会导致投入及收入不成正比，无法达到良好的未来效益，导致资金方面无法回流，对于企业发展产生较为严重的制约作用。如企业资金筹措存在问题、使用计划不科学、管控体系和制度规范不健全等使得企业资金存在诸多的隐患和风险。

3.4 监督不足

在企业日常运行和发展的过程中，资金往往是企业命脉，一定要对资金进行计划的制定、流向的监督、回流的控制，才能够避免企业运行或项目推动中资金流量和链条出现断裂的情况。但从目前的实际情况上看，很多企业在运作时在对资金流方面都严重的缺乏细致和谨慎的监督流程，很难对资金的流向和动态准确的进行把控，其中的问题和漏洞较多，导致资金在运转的过程中面临着一定的风险，严重时可能会对企业的发展造成不可挽回的损害。

4、房地产企业资金管理对策研究

4.1 深化管理意识，理论指导行为

对资金进行良好的管理，往往是新时期下房地产企业不断的提高自身市场竞争力非常重要的一项内容和前提。要想在新时期的市场环境下占据一席之地，作为房地产产业，就一定要对资金方面的管理工作有效的进行落实。这样就能够更好的展现出自己的优势和实力，让资金风险得到降低。

例如，首先，领导层面应该对业务知识不断的进行学习，应该深刻的懂得在企业日常运作和发展过程当中资金管理所具备的重要性和价值。可以对一些管理相关制度比较完善的企业进行经验的借鉴学习，参观学习。其次，应该面向资金管理，积极建立完善性的制度，特别是对于一些底层资金，一定要明确管理方式，从细微之处作为入手点来使得资金管理完善性的体系得到逐步建立，包含资金来源、流向调查、贷款利率等等，更好的对资金当前的运行和周转状况了如指掌。通过对管理制度的积极建立，各类行为起到一个规范和约束的作用。最后，企业管理者应该针对于资金定期开展汇报、总结、处理、统计等工作，对资金流向以及后期收获进行掌握，对企业本身的持续发展起到良好的保障。

4.2 创新融资渠道，扩展资金来源

房地产在项目推动过程当中，对于资金方面的需求量是比较大的。所以，在新时期的背景下，一定要不断的追求融资方式的创新，也让资金来源得到扩展，从而达到理想当中最佳的资金管理的效果。

例如，假如企业日常资金来源渠道比较单一，处在停滞状态下就会导致企业无法快速获取到新的资金，资金链一旦断裂，有可能会导致企业遭受不可挽回的伤害和损失。所以，在新时期的背景下，一定要不断的对融资方式进行创新。如，除了向多家银行进行贷款之外，应该和其他先进企业之间共同建造、共同合作。通过利润共同分享的方式来对风险进行共同分担，让资金来源能够得到进一步的扩宽。在这样的模式下，一旦在项目推动和日常运行的过程当中出现资金断裂的风险，就可以快速的、多渠道的对资金进行筹集，来对问题和矛盾进行解决。通过这样的方式能够让企业在日常运行的过程当中始终处在一个比较平稳和安全的状态，从而达到理想当中最佳的管理效果，让管理的目的得到达成。

4.3 注重风险管控，保障资金安全

在面对资金管理这项工作当中，一定要对风险管控工作良好的进行开展。这样能够及时的对一些风险进行有效的管控，达到理想当中最佳的风险降低的效果。

例如，房地产这一企业对于资金方面的需求量比较大，资金风险是不可规避的。一般情况下，在贷款时，银行往往会结合企业当前的资料来对风险评估工作进行开展，在达到合格标准之后才能够对资金进行发放。所以，对于企业本身而言，一定要不断的在资金管理方面加强风险管控方面的意识，做到防患未然，从而为企业的发展提供良好的保障。比如，企业应该在日常运作当中立足资金流入这一阶段就对良好的管控健全机制进行建立，对于资金风险时刻排除。如，在项目投资时，一定要对项目情况进行预先调查，对销售情况进行预测，加大对项目可行性方面的分析。在工程建设过程当中，应该加大资金管控力度和管理力度，避免出现一些低质量材料、贪污腐败等情况，让工程质量得到保障。通过这样的方式能够将风险管控意识穿插在每一个阶段和环节当中，实现对资金方面严格的跟踪、管理和预算。

4.4 重视促销管理，实现快速回流

在新时期的背景下，去库存相关政策正在持续的发展和推动的过程中。所以迎合时代发展，房地产企业在日常运行的过程中为了快速的实现资金的回流，避免资金流的断流现象，也应该将更多的关注度放置在促销管理上。对于长时间为销售的楼盘对促销活动进行开展，实现资金快速回流。

例如，为了避免未销售楼房积压情况的出现，保障资金可以快速回流，应该开展相关的促销优惠活动，对销售额的增长起到一个有效的刺激的作用。可以迎合新时期下的发展趋势，尝试运用广告新媒体、网络营销等手段进行宣传，对未销售的楼盘在保障权益的前提下进行售卖，使得客户维度得到持续的增强。此外，也可以面向市场环境，尝试着聘请专业素质比较高的营销专业队伍，可以对电子商务相关平台进行运用使得销售的广度和宽度得到持续的扩大，保障楼房库存比例能够得到持续的降低，快速的实现资金方面的回笼，保障资金流得到有效和合理的运作，使得企业在资金效率和质量方面得到持续的增强和提升，保障资金链更加稳定，使得资金管理成效得到持续的增强。

4.5 做好监督激励，营造良好环境

在资金管理这项工作开展的过程当中，一定要对激励和监督工作良好的进行开展。这样能够为日常资金管理这项工作创造一个良好的外部空间环境，从而达到理想当中最佳的管理效果。

例如，应该针对于资金构建良好的激励和监督制度。在制度构建和落实的过程当中对不同的细节和环节进行细化，对资金方面的有效管理和监督工作进行落实。比如，项目部在日常当中应该针对于资金的实际使用情况进行总结，可以每天开展总结工作；每周对资金使用情况进行总结报告。这样能够便于管理者更好的对资金整体动态进行全面的观察分析，来对资金运营过程当中可能存在的一些问题和波动点进行观察。在此过程当中，对于一些做的比较好的员工，可以采取奖励措施。从而保障数据分析更加全面和精准，使决策更具备可行性。这样就能够在无形当中对资金回流的方式进行选择，有助于整体资金运作效率的进一步加强。

4.6 加强项目研究，开展资金筹划

在房地产企业当中，之所以对资金方面的需求量比较大，与投资项目之间有着非常密切的联系。通常情况下，资金大多数都会投放在项目当中。所以，一定要对项目本身的可行性进行准确的研究和分析。假如在项目投资的过程当中出现决策失误的情况，就会为企业带来经济损失。

例如，在对项目进行投资之前，一定要对可行性进行论证和调查，对行业当前发展前景进行关注。在对项目进行评审时，一定要做到专业化和科学化，应该重点对项目投资当前的资金来源、方式、规模、目标、收益和风险等等进行客观掌握。在此过程当中，作为企业，一定要将资金管理这项工作不断的融合到其中，从研究开始就对工作进行开展，在工作当中结合项目开发规模以及技术经济相关指标来对资金使用数量和投资成本进行客观确定。在这之后，结合项目开发不同阶段下对于资金方面的需求对统筹规划工作进行开展，保证资金在运营的过程当中具备着一定的预先性，保障资金成本投入更加合理，让项目开发变得更加顺利，从而达到理想当中最佳的活动效果。

4.7 制定使用计划，保证科学合理

在资金使用的过程当中，应该积极的制定相应健全的计划。这样才能够保障资金在使用过程中目的性、目标性更强。而达到理想当中最佳的资金使用效果，让资金价值得到最大化的发挥。

例如，第一，一定要明确好资金需求，审批部门应该在现阶段结合企业当前的预算情况来对预算需要进行明确，来对付款预测工作进行开展，进一步的明确资金需求，有计划的对统筹工作积极的进行开展。第二，应该对层次较多的资金管理管控体系进行构建。比如，可以对这些计划设立专职专员，对合同内容准确的进行掌握，对执行情况加大了解，使得资金计划审核能够变得更加精准和合理。第三，应该对部门以及使用单位的资金往来情况全方位的进行查询。特别是对于应收账款，一定要不断的进行监督，让企业内部在货币方面的供应量得到增加。对于一些超期以及未付的款项，一定要及时的对监督工作进行开展，对资金进行及时的支付，避免企业形象受损，容易导致企业陷入到信用危机和负面影响当中。

4.8 构建管控体系，起到保障作用

在资金运用的过程当中，必不可少的会遇到各种各样的风险。所以，在现阶段，一定要对这些风险积极的构建管控体系。通过这样的方式让风险得到降低，达到理想当中最佳的风险管理效果。

例如，一方面，应该不断的在资金管理工作当中对风险意识进行强化，保障项目投入具备着较强的可控性，实现对资金控制与流向的跟踪管理，对资金风险合理的规避。另一方面，应该对风险管理相关机构进行健全，对管理职责进行明确，对资金风险相关数据信息进行收集，对市场风险、信用风险、流动风险和操作风险加以控制和识别。在指标体系的约束和管理下，迎合市场情况实现风险的管理，做到对于资金收回、使用和筹集情况的检查。

4.9 规范制度建设，优化资金管理

除了以上这几个方面，在资金管理这项工作开展的过程当中，应该对制度建设不断的进行规范和加强，为资金管理过程当中各个行为起到一个良好的指导和约束的作用。

例如，在新时期的背景下，作为房地产相关企业一定要将实际工作内部流程作为出发点，对切实可行相关管理制度进行制定，让人员行为得到规范，让资金得到良好运转。如，应该对预算管理相关制度进行完善的建立，在资金管理的过程当中对预算管理大力实行，在资金使用的过程中对规定权限进行明确，让制度在推动的过程当中执行力更强。这样就能够在无形当中让制度作用得到发挥，更好的对资金管理起到推动作用，让资金有效管理在房地产企业的日常运作发展中得到落实和实现。

结语：

总之，在新时期的背景下，房地产企业在日常运作的过程当中对资金管理这项工作加大重视是非常重要的。能够更好的解决原本资金不足的问题和现象，从而达到理想当中最佳的企业发展的效果。在其中，主要可以通过深化管理意识、创新融资渠道、注重风险管控、加快回流资金、做好监督激励、加强项目研究、制定使用计划、构建管控体系、规范制度建设。从而让资金管理这项工作不断的完善和优化。