探索房地产投资管理及优化措施

2023-01-11高红梅利津县行政审批服务局山东利津257400

中国房地产业 2022年16期

文／高红梅利津县行政审批服务局山东利津 257400

引言：

随着时代的发展和进步，房地产在社会发展中的作用日渐突出，并改善百姓生活质量方面发挥重要作用。自房地产进入市场经济体系之后，其与其他行业市场一样，在不断变化的市场环境中发展，并成为投资管理之重点。曾有房地产策划人说道：“房地产市场可以说每三个月都会经历很大变化。”这都说明房地产投资市场的波动频繁，也引发人们思考，如何更好就房地产投资管理予以推进，以保证房地产投资利润空间的扩展。房地产投资管理看似为房地产行业范畴，实际与诸多行业相关，并成为影响社会经济发展的制约因素。也正是因为房地产投资管理的重要性，探索房地产投资管理的更好措施也就显得极为重要。

1、房地产投资的特征

房地产投资与一般商品投资有所不同，因为其行业特殊性，都让其投资有着自身特点。其中周期较长、资金来源广泛、风险较高是其较为突出的投资特征，就这些特征进行分析，能够让我们窥探到房地产投资行业之内涵，为更好进行房地产投资风险规避奠定基础。本节就房地产投资特征进行分析，并探索房地产投资特征之内涵。

1.1 周期较长

房地产投资与其他的投资方式不同，它的周期性更长，短则几年，长则达到十年以上，究其原因主要是因为房地产投资的整个项目建设需要花费大量的时间，包括之前的准备工作在内，只有把项目建设做得更为完备，房地产投资才能正常开展，可以说房地产开发的准备、施工、验收等各个环节，都需要进行严格把控，每个步骤都予以标准化要求，才能保证房地产投资的利润空间，这在无形中也使得房地产投资的周期延长。除此之外，房地产的投资还会受到开发市场和土地投资市场等多种因素的制约，投资者进行投资开展时，需要资金在多个市场中周转，一旦其中某一环节出现纰漏，房地产的投资进程都会受到影响。同时，由于房地产投资对专业性要求较高，大部分投资者会选择聘请专业人员来为自己出谋划策，专业人员在投资工作开始前会进行更为充分的准备，并进行实地考察等，这也在一定程度上增加了投资的时间。

1.2 资金来源广泛

房地产投资工作开展中，其资金来源较为广泛。首先是投资者自行拥有的资金，由于一部分投资者家底殷实，因此，他们有足够的资金来进行房地产的投资工作，不需要借助其他的外力；其次最为广泛的资金来源为银行贷款，据调查显示，有超过一半的房地产投资者选择了银行贷款的方式，这主要是因为银行贷款相比较而言更为安全和方便，容易被投资者所接受；除此之外，还包括吸引外资和政府扶持等方式，如果有的投资项目是受到政府鼓励与支持的，那么政府在房地产的投资工作中就会采取相应的措施来为投资者提供保障，促使投资者更加积极的进行房地产行业投资，取得经济效益。总的来说，房地产投资开展中资金来源较为广泛，并能够因为其行业特性而吸引到不同渠道资金，这是其中非常显著特点。

1.3 风险较高

结合房地产投资的自身特征可以看出，房地产投资的风险系数较高。首先，房地产市场价格会受到供求关系等多种因素的影响，其价格既有可能上涨也有可能下降，一旦房地产的价格大幅度下降，房地产投资者就会遭受很大的经济损失；其次，市场利率的变化也会影响到房地产的价格，当房地产投资者运用到银行贷款时，其影响就会比较明显的展现出来。除此之外，由于房地产资金的流动性较差，当投资者急用资金而需要售出房地产时，往往无法在较短时间内售出，那么投资者就需要把房地产的价格下调，这样才能保证自身收取到相应的资金，这也都让房地产投资的资金风险相比较其他行业来说更高，且资金变现的周期较长。由此可见，房地产的投资是需要承担一定风险的，投资者在投资开始前就需要做好充分的准备，既需要就资金的来源予以系统了解，又需要做好资金使用周期较长的准备，并就资金风险予以预测和研究，防止因不理解规则而给自己带来比较大的麻烦。

2、房地产投资管理所面临的新形势

新形势环境下房地产投资管理已经发生变化，并在悄然影响着房地产投资管理措施的更新和应用，房地产投资管理相比较之前来说已经发生极大变化，深入了解房地产投资管理面临的新形势已经成为房地产投资管理之重要内容。分析房地产投资管理所面临的新形势，能够为房地产投资管理的更好开展奠定基础，能够保证房地产投资管理优化措施的更好应用，从宏观、微观视角分析房地产投资管理所面临的新形势是房地产投资管理开展不容忽视的重要基础。

2.1 经济环境变化

房地产项目是根据国家政策和市场经济环境的变化而变化的。首先，大城市的土地资源有限，伴随着国家出台的各项政策使得城市土地资源使用范围缩小，导致房地产在城市的发展具有一定的局限性；其次，地域局限性较大，大部分的房地产企业仅在本土地区开展业务，使本地房地产行业趋于饱和状态，同时受到地方保护主义影响，导致经营各方面都受到局限性影响，外地企业难以在本地发展，同样本地房地产企业在其他地域发展同样受到限制；最后，房地产行业经营周期过长，资金回笼不及时。房地产项目从启动到结束项目周期较长，资金花费庞大，加上市场饱和及二手房产市场的冲击导致新的房地产项目更加不占具优势，房地产行业资金使用风险加大，致使资金回笼过慢或完全收不回成本。经济环境对于房地产投资管理的影响较大。

2.2 信息技术变化

伴随着现在信息技术的发展，房地产项目收到了不同程度的影响。首先，信息途径多样化，前期房地产项目的宣传途径比较的单一，仅有发传单、电视广告等途径，随着信息技术的发展，人们可以从不同平台不同渠道获得不同房产项目的详细信息，并且能够更简洁方便的汇总这些信息，从中挑选最合适的信息；其次，卫星遥感技术的应用越来越普遍。人们可以通过不同的地图软件获得一个城市的详细信息，并可以浏览不同时期的信息记录了解城市的不同时期的发展变化；同时信息技术的发展也使得信息传播范围更加广泛也更加快捷，人们可以从网络等不同途径及时了解当地政府对城市的发展规划及发展方向，且信息更加准确和有效，这都让原本因信息不对称而获得更大利润空间的房地产投资市场发生变化，房地产投资管理已经无法如同之前一般获得无法预期的利润增长值。

2.3 消费理念变化

伴随着时代的发展，人们的消费观念也悄然发生了改变。人们不再盲目跟风购买房产，而是更加客观的从现实角度进行选择。人们会根据自身经济实力选择购买，若是在经济实力不允许的情况下人们会选择申请政府建造的公益性质的公租房或者考虑租房。在自身经济实力允许的情况下人们会根据房产的周边配套设施来选择，比如医疗、购物是否方便、交通是否便利、周边是否有更优质的教育资源等，其次是考虑房产的内部条件如房屋结构是否符合自身需求，小区环境绿化是否符合标准，小区安保是否安全，物业是否尽责等都在考虑范围内的经济适用房。如若经济实力富裕的情况下才会考虑是否购买其他房产作为投资，但投资的同时也会考虑房产所在区域、环境、配套设施及政府未来发展规划，使房产更具有投资优势。这也说明，因为人们消费理念的变化，投资管理的房地产也同样在发生变化，紧跟消费者房地产投资管理理念，才能让房地产投资管理效益提升。

3、房地产投资管理现状

近些年来，房地产投资管理质量相比较之前情况来看，已经获得极大程度提升，并就房地产投资管理现状予以优化。但我们也必须看到，就当前房地产投资管理情况来看，依然存在诸多问题，这些问题的发生极容易造成房地产投资管理质量下降，严重情况下还可能会诱发其他问题发生。深度分析房地产投资管理现状，才能为问题解决措施的研究和应用夯实基础。

3.1 投资观念需要更新

在新形势下，房地产的投资管理也要尽快的融入知识经济时代。这是一个技术快速发展和创新的时代，基于此投资观念也需要创新。应当看到，在新形势下，房地产的投资管理要借助于知识资本来发展壮大，因此投资的重心应当倾斜于加强知识资本的管理，特别是该资本专业性强。但是，当前对于知识资本的管理，仍旧采用管理有形资产的方法，这种方法不适合知识资本的管理。另外，投资人的创新意识还不足，进取精神缺失，因此投资观念需要创新。同时，知识经济时代信息技术的应用，网上交易有效的代替了传统的现场交易，具有很强的时效性，可以在瞬时完成信息传播。过去注重业绩的观念，一直在影响着房地产投资管理，这也是由于受到信息影响，因此信息观念也需要进行创新，全面的掌握各种房地产投资信息，才能够做出决策，否则如果信息掌握不全面，很难捕捉到有用的投资信息，进而做出科学决策。在当前审视企业的经营活动方面，没有充分的重视用现金流量信息来审视，而且当前的企业销售管理还在延续着简单以销售量来衡量，也没有较好的将贷款回收纳入到营销管理中，现金流量管理理念需要创新。

3.2 投资制度需要改善

在新形势下，房地产投资的内容在不断的拓展，投资所占据的地位明显提高。在知识经济时代，还在延续传统的投资制度，不能有效地建立健全更加完善的投资制度，势必会导致房地产投资不适合当下的形式和要求。因此，必须要注重以制度改善为有效抓手，切实提高房地产的投资管理，在这其中，很多企业由于财务分析制度不健全，从而对财务体系不重视，没有充分的将企业的盈利能力、偿债能力等要素纳入其中，导致企业投资者对企业的财务状况无法正确评价，因而也就不能够进行决策。而且企业也没有建立好监控制度，从而缺乏有效的规范监控，企业经营活动的抓手，导致企业的财务监控效果不好。当前的一些激励制度也需要完善。当前，激励制度不健全，没有实行股票期权激励方式，导致管理水平不高，所有者的物质资本、知识资本无法得到有效的保值增值。

3.3 投资内容需要创新

在新形势下，房地产的投资管理内容实现了改变。在知识经济的时代，企业投资的主体已经变为筹资、投资、利润分配三个内容。投资的主要对象也已经变成知识资本运动，因此面对投资主体的改变，要对投资内容也要进行创新。单纯筹集资金不能有效的适应当前发展需求，重点是筹集知识资本，获取更多的投资机构的信任，推动企业行为规范。另外，投资的重点已经变为无形资产，特别是人力资本，风险也伴随于无形资产的投资之中。因此要与时俱进，围绕投资内容进行创新，科学预测投资确保投资正确，最终完成投资。但是，当前投资内容仍旧在延续传统的内容，没有有效的将筹资投资利润分配纳入其中，导致投资内容仍旧落后，不能适合当前的投资需求。

4、房地产投资管理改进措施

随着房地产投资管理重要性的日渐凸显，越来越多行业与房地产投资管理有着紧密关系，只有深化房地产投资管理改进措施的探索，才能真正实现房地产投资管理的优化，才能保证房地产投资管理的稳定性与可靠性，保证与房地产投资相关的行业得以可靠发展，实现社会稳定性的提升。

4.1 更新投资理念

更新投资理念是进行房地产投资管理活动的前提条件，只有理念更新了，才能确保房地产投资管理行为更加科学，满足时代需求。相关企业应该从三个方面做好投资理念的更新。一是做好知识投资理念的更新，知识成本是推动企业发展的重要动力。投资要与时俱进，有效的应对当今知识成本的发展需求，将投资有效融入到知识成本的管理中。知识资本专业性强还具有超前性，传统的资产管理方法已不适合对知识资本的管理。投资人要具备相关的投资理论，同时要有进取精神和创新意识，不断更新自身的知识投资理念。这样才能够有效的统筹分配投资资本等各项工作，做到科学决策，提升竞争力，推动企业发展。相关人员要学会用专业的理论知识来武装头脑，由内而外的加强自身能力，促进房地产投资管理水平提升。二是要更新信息理念。时下，科技发展迅速，信息传播的形式更加多样，时效也更加短，房地产投资行情也在不断变化。信息技术取得了快速的发展，很多交易通过网络信息瞬间完成交易，投资决策在瞬间就能完成，科学周密。因此，投资人要掌握更多的信息，对产品成本、盈利状况做到科学预测，通过不断更新信息观念就能对各种投资信息做到全面准确捕捉，通过对比分析，最终做出科学决策。三是更新风险理念。风险无处不在，特别是在知识经济时代所面临的风险会更多更大。科学技术日新月异，导致产品寿命变短、产品研发风险增大、存货风险频发，因此要更新风险理念，科学预测企业的环境，有效采取措施实现在最短的时间获得更多的收益，不断降低风险。在进行房地产投资管理过程中，要能够时刻具备风险理念，提升风险预判能力，沉着冷静的应对各种状况，使房地产投资的各个决定、判断都更加科学，将风险危害降到最低。

4.2 改善投资制度

改善投资制度是房地产投资管理改进的重要途径，可以从大框架上对投资者的投资行为进行约束，通过对制度不断的改善，从整体上提升房地产投资管理水平。一是要改善财务分析制度，要不断健全完善企业的财务分析体系，有效的，以适合当下知识经济发展的需求，有效的应对投资内容，不断的扩展投资地纳入盈利能力、偿债能力、知识资本增长保值率等要素，从而保证企业投资者对企业的财务状况做到正确客观的评价，做出科学决策。二是要改善监控制度，要对企业当前的财务监控制度不断的改善，立足资本为核心，对企业的经营活动不断的规范和监控。比如，可以完善全面预算制度来有效把控企业资本投向。三是要完善激励制度，可以通过对委托代理人实行股票期权的激励制度，激发积极性，确保知识资本不断增值，不断提高企业的效益。

4.3 创新投资内容

创新投资内容是进行房地产投资管理改进的必然趋势，是能够帮其在激烈的市场竞争中抢占先机的必胜法宝。相关企业要具备创新精神，从思想认知到具体决策上都要打破陈旧理念束缚，勇于对投资内容进行创新，提升企业活力。一是要创新筹资管理内容，筹集资金不再是知识经济时代的筹资内容，融入筹集知识资本才是核心内容。因此，要不断拓宽筹资渠道和方式，推动资本获得最佳的组合，确保企业资金的主要来源与吸收风险投资，实现企业经营行为不断规范，获得风险投资机构的信任和青睐。二是要创新投资管理内容，不仅有形资产是投资之范畴，而且无形资产同样日益成为企业投资的重要方向，而无形资产的投资同样存在风险。这就需要注重在创新投资管理过程中建立决策体系，以实现投资管理的加强，有效科学预测投资，不断提升投资的正确性和可靠性，实现全过程控制。对投资资金的使用实行全面监控，发现问题及时解决。三是要创新分配管理。加强创新分配管理的内容就是有效的将人力资本参与企业税后利润分配纳入到其中，确保管理人员、技术人员享有同样的利润分配权。