既有建筑改造项目的全过程造价管理研究

文/陈定利

一、引言

当前，我国城镇发展已由增量建设转为存量与增量并重的城市更新时代，大量既有建筑亟待通过改造进行功能重塑与价值激活，以满足当前城镇与社会发展的新要求。由于既有建筑改造项目不同于新建项目，受建筑实体、项目现场、属地标准规范、周边环境与历史条件、国土空间规划等多个方面的制约与限制，故此类项目具有一定的特殊性、复杂性与不确定性。因此，传统单一的、分散的、被动的事中与事后的造价咨询模式难以满足项目科学高效管理的需要，应将造价管理向项目前、后端延伸，采取系统的、集成的、主动的全过程造价管理模式，以确保既有建筑改造项目造价管理目标的有效实现。

二、全过程造价管理目标

为有效实现既有建筑改造项目的造价管理目标，最大化降低既有建筑改造项目固有特性给造价管理目标实现带来的工作难度，项目造价管理需要突破传统造价咨询模式，积极采取更为科学的全过程造价管理模式。具体来说，全过程造价管理模式是通过采取系统的、集成的、主动的管控措施，对项目决策阶段、设计阶段、施工招标阶段、施工与竣工阶段进行全过程控制与监督的所有活动的集合。其目的不仅仅是要把项目总造价控制在批准限额范围内，更重要的是要通过事前控制、主动控制、指标控制、限额设计、技术经济协同、目标管理、动态管理、预警管理、系统管理等一系列手段对项目总造价进行合理规划与管控，进而确保项目功能、质量、进度、安全、价值等多维度目标的有效达成，实现项目综合效益最大化。

三、全过程造价管理优势分析

（一）被动分离控制转变为主动连续管理

相对于传统造价咨询模式，采取全过程造价管理模式可对造价目标失控问题进行事前控制、主动控制和连续递进监控，具体原因主要体现在两个方面：一是项目全过程均由同一家造价咨询单位发挥其造价专业特长，对投资估算、方案设计估算、初步设计概算、招标控制价、中标合同价、施工过程结算、竣工结算与决算进行全过程把控，造价目标统一、职责清晰明确、造价管理工作更加系统有效；二是项目前一阶段造价工作成果作为后一阶段造价工作的基准控制线，对既有建筑改造项目的不确定性与变化性能够及时进行预警、分析与处置，进而充分进行事前主动控制与连续递进控制，保证项目造价管理目标能够全程可控。

（二）事后单一算账转变为事前协同优化

相对于传统造价咨询模式，采取全过程造价管理模式能够有效解决技术与经济分离、事后消极介入等问题，推动全过程的技术经济协同与事前统筹造价管理，具体形式主要体现在两个方面：一是在决策阶段能够结合可行性研究报告的项目定位与建设方案等内容来确定相应的投资估算，在设计阶段能够结合设计技术成果，合理计算方案设计估算与初步设计概算，确保技术与经济论证工作能够协同开展，技术与经济文件一一对应、合理全面；二是以决策阶段投资估算的造价目标为导向，实施全过程控制，重点对设计阶段的方案设计、初步设计及施工图设计工作采取限额设计、方案比选及价值工程分析等方式进行技术经济性评价与优化，进而实现事前主动控制造价的目的。

（三）片面性计量计价转变为系统性统筹规划

相对于传统造价咨询模式，全过程造价管理对项目可行性研究报告、设计方案、初步设计、施工图等前期工作能够全程参与、充分掌握与深度控制，制定合理的造价目标，对既有建筑改造项目的后续变化与风险能够根据其产生原因、变化程度、变化内容进行充分预判，进而采取有针对性的造价管控办法与措施，并在可行性研究报告编制、设计开展、招标控制价编制、施工招标文件编制及施工合同签订等工作中进行有效地统筹规划，以满足项目造价目标系统性控制的要求。

四、全过程造价管理措施研究

基于既有建筑改造项目的固有特性及其造价管理工作的难度、复杂度与重要程度，结合以上对全过程造价管理模式的优势分析，下文将围绕全过程造价管理目标，从建设单位角度，以既有建筑改造项目为研究对象，分别对项目的决策阶段、设计阶段、施工招标阶段、施工与竣工阶段的造价管控方法与措施进行详细分析与系统研究。

（一）决策阶段造价管理

投资估算作为决策阶段造价管理的核心工作，是全过程造价管理的重点，也是项目造价目标及对后续造价进行有效控制的前提，直接关系着项目效果呈现、投资规模及投资质效。

1.工程费用估算管理。不同于一般新建项目，既有建筑改造项目必须在决策阶段提前对既有建筑实体的建筑、结构、室内、机电、消防、室外市政等方面进行全面的现场尽调、检测鉴定与评估，以获取准确的建筑实体尽调结论，进而再依据尽调结论与改造需求分别制定各专项改造方案。各专项改造方案应初步明确设计做法，现场测量既有建筑的拆除、保留与改造的范围，估算工程量、单价及实体费用，其中相对复杂且较为重要的专项方案主要是结构加固方案与机电改造方案。

2.工程建设其他费估算管理。工程建设其他费包括建设单位管理费、监理费、勘察费、设计费、造价咨询费等常规费用，另外对于既有建筑改造项目，还可能包括现状图纸测绘费、结构鉴定费、机电检测费、市政报装费等特定费用。在设计费、造价咨询费及监理费等技术服务费用计取时，应充分考虑既有建筑改造项目的技术复杂程度，在标准取费基础上，设定具体的复杂系数，进而合理估算技术服务费。同时，应提前收集项目所在地政府部门颁布的建设相关政策与收费标准等文件，全面梳理费用清单，按照当地政府取费依据、指导价及行业收费标准合理明确单价及费率，进而准确估算各类费用，确保此类费用不漏项。

3.预备费估算管理。由于既有建筑改造项目普遍建设期较短，且短期内物价变动幅度不大，因此在估算预备费时，可不单独计取涨价预备费，至于涨价因素，可在基本预备费计取时统筹考虑，适当提高基本预备费费率即可。对于常规的既有建筑改造项目，基本预备费以工程费及工程建设其他费之和为基数，费率一般控制在5%至8%范围内。如出现项目建设期内市场价格涨幅较大、项目实施复杂程度高或存在其他较大变化等不可预见性的情形时，可适当提高基本预备费费率，原则上不应高于10%。

（二）设计阶段造价管理

设计阶段造价管理是对项目前期决策内容与投资估算进行技术转化与经济深化的过程，也是对项目后续施工招标、施工及竣工阶段进行造价管控的基础。

1.设计单位与设计任务管理。对于既有建筑改造项目来说，高水平设计单位与高质量设计任务是做好设计与造价管理的前提和保证，直接影响着项目造价管理工作。设计单位比选时，应着重对设计单位的资质资格、设计主创与团队、同类设计业绩、设计成果落地效果等方面进行把关，优选行业高水平设计单位；同时还应合理计取设计费用，不一味压低价格，以保证设计单位的积极性与主动性，进而确保设计与造价管理质量。在设计任务制定时，应对决策阶段投资估算进行分解与细化，提前对限额设计标准、设计技术要求、设计质量、设计进度及设计配合服务等具体设计工作任务进行分析研究，制定出清晰、合理、可执行的设计工作任务，并在设计合同中设置设计任务执行情况奖罚合同条款，以保证设计任务的高效执行与落地。

2.设计多方案比选。设计多方案比选是设计阶段造价管理非常有效且重要的管理手段与方法。在设计多方案比选时，应组织设计与造价管理人员对概念方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计、专项设计等设计全过程进行方案比选，尤其要重点把控概念设计方案和设计方案的比选工作。同时，应充分运用价值工程技术方法，对价值、质量、功能与成本进行系统性研究，并在设计全过程持续开展方案对比优化、结构形式选择、机电系统选型、材料部品与做法比选等工作，对质量功能进行分析评价与分类分级，消除过剩质量功能，合理匹配最低造价，最终实现价值最大化。

3.技术经济协同管理。技术与经济是相互矛盾且紧密关联的统一体。具体来说，技术经济协同主要体现在以下两个方面，一方面是建立技术经济标准，通过对同类项目的设计、建造与运营数据进行分析、提炼与总结，按照专业类别分别建立建筑、结构、机电、室内及景观等各专业技术标准，并按照各专业技术标准对品牌价格标准、材料单价标准、综合单价标准等经济标准进行明确；另一方面是在技术经济协同管理时，应将概念设计方案、设计方案、深化设计方案分别与方案估算进行协同，互为控制；在初步设计阶段，应以方案设计估算来指导开展初步设计，并将初步设计与设计概算进行关联，互为约束与指导；在施工图设计阶段，要以初步设计概算作为施工图设计约束条件，在施工图设计过程提前开展工程量清单及招标控制价编制工作，以造价编制促进施工图质量，避免设计与造价管理脱节，导致技术与经济严重分离，进而实现设计与造价管理互为促进、相互协同的目的。

（三）施工招标阶段造价管理

施工招标阶段是设计阶段与施工阶段的中间环节，此阶段的造价管理工作在项目全过程造价管理中发挥着承上启下的关键作用，直接决定了施工合同额度及选择的施工单位质量。

1.发包方式的合理选择。由于既有建筑改造项目具有施工过程不确定性大、多专业交叉、协调难度大等特点，使得项目施工阶段的造价管理任务很重，因此应优先选择施工总承包发包方式，将全部施工任务发包给一家具有资质的施工总承包单位，优先选择固定总价的合同形式，对施工阶段造价及项目总造价进行有效控制，从而有效促进项目的工期、质量与安全管理。对于部分造价占比大且与施工关联性低的主要材料及设备，建设单位可采取自行采购的方式；对于其他材料及设备，可采取建设单位指定品牌档次的方式，放入施工总承包合同，由施工总承包单位采购。

2.招标控制价的合理确定。相比一般新建项目，既有建筑改造项目招标控制价合理确定的关键点主要有准确计算拆除费用、准确评估拆除废旧物资回收费用及据实确定特定措施费等方面。拆除费用计算时，应组织造价编制人员全面踏勘项目现场，充分考虑拆除部位、拆除难度及建筑垃圾运距等条件，根据拆除图纸据实描述项目特征，现场测量并计算工程量，分类编制拆除工程量清单。拆除废旧物资回收费用评估时，应委托专业的评估单位进行价值评估，并将此部分回收费用在招标控制价中以抵减费用的形式进行明确。对于措施费，应充分考虑项目场地、建筑高度及工期要求等因素对施工组织的影响，据实列全措施项目清单，并合理计价，确保措施费合理全面、不漏项。

3.施工招标的有效组织。基于既有建筑改造项目的复杂性及不确定性，施工招标组织过程应重点做好施工招标文件中的评分标准设置、合同文本编制、投标前现场踏勘组织及清标组织等工作。在编制施工招标文件时，评分标准应紧贴既有建筑改造项目施工特性与要求，对投标人的同类项目业绩、项目团队人员资格经验、投标施工组织设计等方面提高相应的分值与权重；在施工合同文本编制时，对施工过程新增清单项的计价方式、工程量变化清单项调价方式、工期变化奖罚机制等方面的合同条款进行详细明确。在施工招标组织过程中，应在招标规定时间内组织投标人进行现场踏勘与答疑，以保证投标人能够对既有建筑现场及其周边条件具有一定程度的了解，充分预估到项目后续施工难度与风险，进而进行合理报价；同时在评标过程中应对投标文件进行商务清标，对拆除报价、措施报价、不一致报价、不平衡报价、负报价、不合理报价等方面进行商务标澄清，并根据澄清结果签订施工合同，以保证施工合同价的准确性。

（四）施工与竣工阶段造价管理

施工与竣工阶段造价管理是全过程造价管理的落地与最终环节，加强工程变更管理与造价动态控制是施工阶段造价管理的主要方面，做好竣工阶段结算审核确认是竣工阶段造价管理的核心内容。

1.工程变更造价管理。一是应尽量扩大既有建筑改造项目的检测鉴定点位数量与范围，选取具有代表性的部位进行拆除，并依此提高项目前期决策、设计及招采阶段的工作质量，造价过程充分贴合既有建筑现状与项目现场实际，确保造价成果准确、全面；二是应加强对工程变更技术经济性的论证与测算，分析对比并优选变更方案，跟踪工程变更实施过程与结果，及时复核工程变更实际完成量，合理采取工程变更定价方法与原则，准确计算工程变更费用，确保当月发生的工程变更应在当月完成上报、复核、确认与结算。

2.施工过程造价动态管控。一是全程跟进施工现场，全面把控现场施工动态，尤其要对拆除施工过程、工程变更实施过程及突发情况进行全程管控并拍摄影像资料，为后续工程变更办理、进度款结算及竣工结算提供依据；二是应建立合同台账、工程变更台账及进度款支付台账，合同台账应涵盖项目工期、合同额、实际完成合同比例、累计支付金额及预计金额变更风险等要素，工程变更台账应列明工程变更事项、变更原因、变更内容、变更增减金额及办理进展等内容，进度款支付台账应明确对应合同、形象进度、已核验工作量、已支付金额及支付时间等信息；三是应根据项目各类台账及合同执行情况，及时对项目全部合同额及已发生额进行统计，对照造价目标实时核算项目造价偏差，分析偏差原因与影响因素，及时预警造价累计发生额，预判后续造价失控风险，制定并采取有效应对措施，确保项目造价目标有效实现。

3.竣工结算审核确认。一是应提前制定项目竣工结算办理流程，明确竣工结算资料清单，对项目竣工结算资料的完整性、齐备性、真实性与有效性进行全面审核，以提高竣工结算审核确认效率；二是应在竣工结算审核前，准确把握审核依据，对施工合同结算条款、计价方式与原则、价差调整办法、工程变更结算方式、补充协议与纪要等审核依据进行全面梳理与分析，确保审核有据可循；三是应按照竣工结算审核依据，重点审核工程量、综合单价及变化费用，复核施工现场完成度，实地测量并核算工程量，据实核增核减工程量，依据合同约定复核综合单价，核对材料质价符合性，严审变化费用计算过程，确保项目竣工结算审核确认工作准确、高效。

五、结束语

通过以上对既有建筑改造项目的全过程造价管理研究，本文提出了项目各阶段的造价管控方法与措施，为同类项目造价管理工作提供了参考。随着我国城镇化的快速发展，既有建筑改造任务不断加重，其造价管理模式亟待进一步更新优化，还需行业各方进一步实践、优化、研究与完善。作为既有建筑改造项目主要参建者的建设单位，应充分发挥项目主导地位与作用，组织各参建单位的技术与经济人员深入项目造价管理实践，积极发现并解决造价问题，优化造价管控措施，改进造价管理方式，总结经验教训，逐步形成一套落地可行、科学先进的全过程造价管理模式，提升既有建筑改造行业的造价管理水平，以适应我国城市更新的高质量发展。