违章建筑起火

买房送了阁楼，业主把阁楼装修后租了出去，没想到租户给多台手机充电起火，消防水流到楼下的自己家，损失好几万元。业主把租户起诉到法院索赔，没想到租户反手把业主给告了，称阁楼是违章建筑，没有经过消防验收，造成他的财产损失，要业主给他赔偿。

案例回顾

湖南长沙的李先生买房子时开发商附带赠送了阁楼，李先生自家住在603室，他就把阁楼称为“703室”。2019年，李先生把这两套房都进行了装修，自己住603 室，703 室则出租给了小王，租期一年，租费为每个月1500 元。于是，小王和同事小张住在了703 室。

2020年4月的一天凌晨，703 室突然发生火灾，小张赶紧爬起来灭火，事后他称，因为没有找到灭火器材，于是接水灭火，但是水压不足，只能等待消防队赶来灭火。虽然火很快被扑灭，但603 室被水淹毁损严重，连带着楼下503 室也同样受损。消防部门认定，房屋过火面积约为10 平方米，造成涉案房屋烧毁，客厅玄关、厨房及卫生间有明显的烟熏痕迹，不排除电气线路故障引发火灾。小张接受调查时称，他有多台手机，当天他把这些手机都带回家充电，充电线整夜都插着手机没拔掉，凌晨醒来发现充电的地方起火了。

火灾发生后，503 室的业主向李先生索赔，李先生赔偿了1.7 万元。但李先生向小王和小张索赔时却遭到拒绝，于是李先生起诉到了法院。作为被告之一的小张提起反诉，称李先生的阁楼是违章建筑，私自搭设改造成住宅来出租，未经消防验收，未依规配置消防器材，对火灾损失的发生及扩大具有过错，向李先生索赔他损失的四成，即6000多元。

法院审理认为，本案火灾系因小张未将充电插头拔掉引发电路故障导致，因此认定小张使用电器不当是造成起火的直接原因，小张对此存在过错，承担全部的赔偿责任。小张的诉求依据是根据《建设工程消防监督管理条例》，该规定不适用住宅室内装修、村民自建住宅、救灾和其他非人员密集场所的临时性建筑的建设活动。李先生对603室及阁楼的装修改造不适用于该条例的规定，因此小张提出的涉案房屋装修改造应办理消防验收没有法律依据，法院不予支持。

审理中，法院请鉴定机构对房屋损失进行了评估，评估本次火灾造成的财产损失达6 万多元。李先生赔偿给503 室业主的1.7 万元赔偿金额在合理范围，因此纳入本案赔偿。703 室虽不在李先生的产权登记范围，但相关房屋租赁的司法解释没有禁止违章建筑因房屋租赁仍有收取房屋占用费的权利，因此，李先生要求将703 室的收益损失列入本案赔偿，法院予以支持。据此，法院判决小张赔偿李先生损失8 万多元，驳回他们的其他诉讼请求。

案例点评

点评人：陈洁（上海光大律师事务所执业律师）

本案是一起承租人在承租的违章建筑内充电不当引发火灾导致相关财产损失的财产损害责任纠纷，系属于侵权损害赔偿的范围。出租方向承租方索赔，在此情况下，法院审理时会综合考量火灾发生原因确定侵权各方责任承担比例，进而确定财产损失，也就是解决谁需要赔偿及赔偿范围的问题。

查明起火原因是确定侵权行为、过错方及侵权责任承担比例的前提。根据《民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。小张作为承租人和实际居住人有安全使用房屋的义务，法院查明的起火原因是小张手机充满电后未及时拔掉插头，超负荷使用导致电路故障，承租人未遵守消防安全规定、未能妥善安全充电是火灾及财产损害发生的直接原因，对于火灾的引起存在重大过错，过错行为与救火消防水渗入楼下住户导致财产损失间存在因果关系，因此承租人小张应当承担侵权责任。

出租方是否存在过错，系能否减轻侵权人责任的关键。根据 《民法典》第一千一百七十三条，被侵权人对同一损害的发生或扩大也有过错的，可以减轻侵权人的责任。承租人主张承租房屋未经消防验收、配置消防器材致使延误灭火最佳时机，对火灾损失扩大亦存在过错。结合涉案房屋系小区住宅性质，小区物业对此存在过错的也需承担责任，而出租人对出租的房屋同样具有安全保障义务，应定期排查维修电路，且相对而言，违章建筑因存在未有消防规划、安全验收等情况存在一定的危险性和安全隐患，对此出租人需要对事故发生和扩大造成的利益损失承担责任。法院可以综合考虑租赁合同的条款约定及履行、装修等情况对侵权各方酌定过错责任比例。

关于损失赔偿范围认定。本案的财产损失包括三个方面：（1）直接合法财产损失经由双方同意选定具有资质的鉴定机构和鉴定人出具鉴定结论确定，实践中需对其中财产重置价格、损失财产的折旧率与烧损率进行折算。（2）楼下503 室业主作为相邻关系人因火灾遭受的实际损失，可以向出租人及承租人主张承担，出租人已经承担的部分，可以向承租人追偿。出租方李先生赔偿503 室业主的1.7万元损失应属于本案赔偿范围。（3）出租方主张的租金收益损失也需要赔偿。出租的阁楼因不具有合法批建手续和产权证系违章建筑，虽不具有法律意义上的物权，但存在事实上占用、使用、收益的权能，仍享有法律保护的占有利益，涉案房屋出租后承租方进行占用和居住，对火灾发生导致出租人预期租金损失，理应属于赔偿损失范围。

承租的违章建筑起火，无论承租的房屋是否属于违章建筑，承租人在承租使用期间均应妥善安全使用，因过错造成财产毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任；出租方有保证出租房屋符合安全使用标准的义务，对缺少安全监督管理导致损害扩大的按其过错程度承担责任，若因物业原因致消防设施缺少维护或防范服务对事故损失存在一定过错的，出租方也可以向物业主张相应损害赔偿。

律师简介

陈洁，原东方广播电台《东方大律师》节目主持人，主持节目20 余年，播名洁蕙。中央电视台 CCTV12《法律讲堂》主讲人、法治天地《大律师面对面》节目特邀嘉宾、《中国妇女》杂志开篇人物、《新民晚报》专访人物、电视连续剧《东方大律师》女主角原型，上海市法治研究会副秘书长、上海东方法治文化研究中心副主任、上海市法学会民法研究会理事、上海市作家协会会员、上海市人民检察院二分院处理信访律师、连续多年获聘“上海市新收犯监狱人民督导员”、著名电影演员牛犇先生法律顾问、美国纽交所上市公司“四季教育”法律顾问。2013年，陈洁个人出资10 万元成立上海市慈善基金会“洁蕙法律援助项目”，旨在帮助不符合国家法律援助条件但需要法律帮助的困难人群维护合法权益，至今已援助3000 多人次的困难民众。