『整』出新样貌

2023-01-05施怡雯

东方剑·消防救援 2022年12期

施怡雯/文

在上海，超过百米的超高层建筑已经数不胜数，经济的迅速发展，一次次刷新着上海这座城市天际线的高度，越来越多高层建筑拔地而起，但其背后的安全问题也亟需一同思考。在静安区高档住宅林立的镇宁路，就有一座高达125 米、34 层的超高层建筑——爱俪轩大厦。这座高楼曾经因为火灾隐患严重，不仅成了居民们日日提心吊胆的隐忧，也是长期困扰着各级政府部门的整治难题。秉持着“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，上海市静安区消防救援支队牵头居委、业委会、物业等相关单位，开展了细致入微的协调工作，终于让这座消防设施瘫痪了8年之久的超高层建筑焕发出了安全新样貌。其中的曲曲折折、弯弯绕绕，值得层层探究、一一细诉。

多年顽疾无人治

1998年，爱俪轩大厦刚建成时为商用性质酒店，后逐步改为居民居住性质。和传统住宅小区不同的是，这个小区只有这一栋楼，居民全部都在这座摩天大楼内生活着。走进大厦，只见一楼大厅内的微型消防站应急器材配备齐全，消防控制室内值班人员实时查看监控，前台的接待人员耐心接听着电话……大厦内的消防设备可谓一应俱全，可谁能想到，两年前，这座大厦还是消防设施瘫痪多年、且连维修资金都没有的“危险分子”？

2018年的圣诞节，爱俪轩大厦内曾有住户在烧饭时离开，这一粗心大意的行为引起了一场小型火灾，所幸物业工作人员及时将该楼层以上的居民安全撤离大厦，未造成人员伤亡。这场小火灾，倒是让住户们对消防安全有了一些重视，但由于没有造成重大损失，一段时间后，大家也就淡忘此事。他们并不知道，大厦的消防设施早已瘫痪多年，这次没有造成重大事故只是运气好罢了。

2020年，随着进博会保卫攻坚战打响，爱俪轩大厦存在的严重消防安全隐患问题重新浮出水面。静安区消防救援支队在检查时，发现大厦内的火灾自动报警系统、应急广播系统、消防排烟系统及水系统均处于瘫痪状态，消控室荒废多年，设备不见踪影。不仅如此，锈蚀严重的瘫痪水泵导致管网无水，楼道内的固定灭火装置残缺不全，地下室防火卷帘完全废弃。消防设施的瘫痪严重威胁到业主的居住安全，整改刻不容缓。

初步估算，整改费用约在170 万元左右，一个现实问题摆在眼前：整改资金哪里来？

一般来说，小区的维修项目可以从维修资金中支出，维修资金一般在建设之初筹集，由开发商出一部分、业主出一部分。

据大厦物业的朱经理介绍，该大厦建成于1998年，竣工时属商用性质酒店，并无维修基金，后逐步改为居民居住性质，原投资开发商也逐步退出爱俪轩大厦。因缺少维修基金，多年来一直无法对损坏的消防设施及时进行维保、更换。

2001年上海出台相关文件，强制要求住宅小区必须募集维修资金。但爱俪轩大厦建造早于2001年，开发商与业主并没有筹集过维修资金。

没有维修资金的问题一直困扰着业委会。刚住进大厦时，业主们并不知道大厦没有维修资金，直到东西坏了需要维修，才发现了这块资金漏洞，二十多年来，大厦一直依靠着公共收益支付费用，但公共收益每年才十多万元，遇到不得不修的大项目，只能想办法“赊账”。

2018年，大厦的4 台超龄电梯需要更新，在享受政府补贴后，资金缺口仍高达数十万元。大厦当时与加装电梯企业商定，通过分期付款的方式偿还。可旧账还没有还清，新账又来了。170 万维修款去哪里筹？

其实，在上海，有很多建造于2001年前的商品房都存在没有维修资金的尴尬。早年房屋还算新，维修费用不高，业委会还能勉强支撑费用，随着使用年限的增长，房屋需要维修的项目与金额越来越多，导致“入不敷出”。因此很多当年没有设立维修资金的商品房，正面临着想修不敢修、不能修的局面。

这么多年来，爱俪轩大厦业委会尝试过通过“众筹”来补足维修资金。按照上海市相关规定，对于2001年前没有设立维修资金的商品房小区，政府补贴开发商应缴纳的40%维修资金，业主只要自筹剩下的60%。小区也曾召开业主大会，业主们通过了补足维修资金的议题与分摊办法，但最终仅有20%的业主缴纳了维修资金。

众筹大厦“养老金”

物业朱经理坦言，在他们公司接手时，大厦消防设施已瘫痪多年。想整改，可是没有维修资金，哪怕有维修资金，部分业主也不同意用这么多钱用于消防设施。

为此静安消防支队和街道制定定期会商制度，共同商定以网格党建提升居民自治能级，向市、区两级房管局申请拨款对大厦予以支援的工作方案，通过每周联合检查、全体会议，充分发挥社区党员先锋模范作用，发动10余名热心居民和党员作为代表，积极号召居民重新筹集维修资金。

刚开始很多人都不接受，这也是维修资金启动最难的地方。当时大厦前台经常接到投诉电话，大家都认为维修资金是在造房子的时候就有的，之前没有人缴纳，现在为什么又要缴了？万事开头难，街道、业委会、楼组长多方合力，一起下发征询表，结果大部分业主都不肯缴，有一部分业主本来就准备把房子卖了，更是不肯缴了，还有一些业主即使征询表勾选了同意缴纳维修资金，实际也没有缴。统计下来，只有30%的业主缴纳了维修资金。

“很多业主其实内心想缴，但担心自己缴了，别人不缴，自己就亏了。”业主俞女士说道。俞女士搬进大厦已经十多年，她和业委会是“一条心”的。十多年前，她目睹了“胶州路火灾”，深知消防安全是大事，特别是像这样的高层建筑。俞女士不仅主动缴纳了维修金，还帮业委会一同宣传政策，挨家挨户敲开邻居家的门，耐心劝说，讲道理的同时更讲人情。俞女士在沟通时，还聊起了2018年的那场小火灾：“当年没有造成大的损失只是碰巧，面对火灾我们怎么能心存侥幸呢？消防和生命息息相关，整改很有必要。”最后，通过一轮轮的说服，很多业主也都理解了，意识到消防安全不可忽视，大厦整改不能再拖，都主动缴纳了维修资金。小区内租客比较多，还有不少业主身居海外，业委会就通过微信与不在小区居住的业主进行联系，多次提醒他们尽快缴纳。截至2022年上半年，爱俪轩大厦已有90%以上的人缴纳了维修资金，市、区两级房管局拨款也及时到位，小区共募集到维修资金262 万元。

整改于2021年7月正式开始，大厦启动对火灾自动报警系统及水系统、应急广播系统、机械排烟系统、地下室防火卷帘等消防设施的全面改造。项目施工过程中，静安消防支队、街道和派出所多次到现场检查，督促隐患整改进展，并指导物业完善火灾事故应急预案。同时，小区畅通消防通道，确保标志标线清晰。

大厦是按照酒店的标准建设的，所以每户人家家里都安装有喷淋头。在公共空间改造的同时，相关单位发现居民室内的消防喷淋头老化，出现多处渗漏，甚至爆开的情况，业委会拟进一步扩大改造范围，特重新召开会议，在消防、房办、街道的指导下增加更换喷淋工程。有了之前的经历，这一次，大家都呈支持态度。换一个喷淋头大概15 分钟，大家最担心会不会把家里弄得乱七八糟，但是工作人员专业又靠谱，自带垫子，不会把家里弄脏，大家也都放心了。

大厦有了“安全感”

困扰了爱俪轩大厦的多年顽疾终于得以解决，业主们看到大厦的消防设施全面改造、设施设备焕然一新，有了前所未有的安全感。

据物业朱经理介绍，目前大厦内部配置了200个灭火器处于各个楼层及设备间、监控室24 小时有人值班、保安保洁每天巡楼……原有大厦监控不能做到全公共区域无死角，物业管理处向业主大会提出增加监控设备，确保大厦无监控盲区能第一时间发现特殊情况。现大厦共有134个监控摄像头，录像机8台，分布在大厦各层电梯厅、电梯轿厢、地下车库、大厦外围，以确保全部在保安监控范围，并保存录像30 天，基本做到监控无死角，大大增加了安全性。

朱经理每日也会巡楼检查，及时排查安全隐患。大厦一层楼共有9 家住户，由于楼道内没有窗户，有些住户为了通风会把防火门打开，但大厦的这道防火门是常闭式防火门，常闭式防火门日常须呈关闭的状态，经常打开就容易损坏结构，从而达不到防火的目的。朱经理但凡看到都会随手关门，并提醒住户不要随意打开这扇门。还有一些住户会在楼道内放些杂物，占用公共空间影响美观更影响出行，稍遇明火极易引起火灾，朱经理看到后也会及时提醒。

这次整改也让住户们对大厦有了更充分的了解，大部分住户住了这么多年都不知道原来大厦的第二十层是避难层。像爱俪轩大厦这样的超高层建筑，一旦发生火灾，要使人员迅速疏散到地面十分困难，所以必须设置避难层，用于人员暂时躲避火灾及其烟气危害。在这次消防整改之前，有部分业主将自己的物业以酒店公寓的形式出租，宽敞的避难层就成了他们晾晒被套、堆放杂物的地方。这样的行为十分不可取，避难层是人们疏散避难的场所，万一发生火灾，人们无处逃生。如今，避难层的被套、杂物已被清空，朱经理巡楼时，也会多看一眼，作为物业经理，他对这座超高层大厦的安全问题时刻牢记在心。

“等这次消防整改全部完善后，大厦准备全部翻新装修，到时候你们再来看看，我们的楼道更整洁了、装修更漂亮了！”朱经理热情地介绍道。

大厦的整改接近尾声，为了日后的安全工作常态化，物业公司计划对大厦工作人员进行相关培训，提高在岗人员的专业水平，同时加强消防知识的宣传，定期开展消防培训讲座，全面提升居民的安全感和满意度。

如今，爱俪轩大厦的成功整改成为了周围超高层建筑的模范代表，街道正力争将爱俪轩成功募集维修资金的经验运用到其他社区，帮助更多缺少维修资金的小区管好“养老金”。