商业银行个人住房贷款的风险防范

冯雅茹

（宁夏银行股份有限公司，宁夏 银川 750001）

人类生存的基本需求是“衣、食、住、行”，其中“住”占据着重要位置，发展个人住房贷款业务不仅对商业银行有战略意义，更对社会稳定发展有着积极意义。但近些年，为了稳地价、稳房价、稳预期，化解金融风险，政府出台了诸多的调控政策，如限购令、三条红线等政策。从长远来看，限制政策的出台，有利于金融产业、地产行业的持续发展。但国内房地产企普遍负债率高，限制政策在一定程度上提高了房地产企业和个人住房贷款客户违约的可能性，创造了诱发信用危机的外部条件，商业银行要面临不良贷款率积聚上升的局面。银行要想健康发展，减少不良贷款的产生，就要加强个人住房贷款风险的管理。

一、商业银行个人住房贷款的种类与特点

1.商业银行个人住房贷款的种类

（1）按贷款用途划分

从国内商业银行个人住房贷款业务发展的情况来看，不同用途的个人住房贷款，额度不同。个人住房抵押贷款额度最高可达到住房实际价值的70%，需要以个人房产作抵押[1]。个人商业用房贷款，是用于购置新建商业用房和办公用房的贷款，额度不能超过所购房屋总价的50%。个人再交易住房贷款，主要用于购置已办理产权证明，在市场流通交易的房产，俗称二手房贷款，最高额度为所购住房价值的80%[2]。个人新建房贷款，用于购买自用新建住房，俗称“个人住房按揭贷款”，额度一般不得高于所购房屋实际费用总额的80%。

（2）按利率调整划分

根据适用利率的不同，可分为固定利率和浮动利率两种[3]。具体来讲，固定利率个人住房贷款，其借款成本固定、利息支出固定，借款人需承担的利率风险小，不论利率如何调整，只需按合同约定的固定利率支付利息。并不会因利率调整，改变所需还款的数额。而浮动利率模式下，利息支出一直处于不确定的状态，在利率下滑时，可减少所需还款金额。但银行利率不断上升，借款人就要承担更大的还款负担，需要承担更大的利率风险。

（3）按还款方式划分

还款方式不同，利息支出、还款期限有明显差异，具体可分为分期还款和提前还款两类。提前还款是指，将贷款全部一次性还清或部分还清。全部一次性还清，不用还利息，已付利息不退，可帮助借款人节约利息支出，但在还款时需要承受较大的财务压力。部分还清，可缩短还款期限，节省利息。但不同银行，对提前还款的规定不同，一部分银行提前还款，需要支付违约金。而分期还款则是按月还款，分为等额本息和等额本金两种[4]。等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，还款需要以最新贷款基准利率为准。而等额本金则是指，在还款期内，把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种还款模式下，随着时间的推移，需要支出的利息会越来越少。

2.商业银行个人住房贷款的特点

（1）长期性

国内住房刚需大，房企长期处于市场优势地位，各地的房价都在持续上涨。《中国房价行情》发布的2021年11月全国房价数据显示，一线城市平均房价均超过4万元，二线城市超过15000元。一线城市：深圳平均房价68077元/平方米；北京平均房价67859元/平方米；上海平均房价67676元/平方米；广州平均房价46774元/平方米。二线城市：无锡平均房价19414元/平方米；海口平均房价18941元/平方米；西安平均房价17376元/平方米；大连平均房价17095元/平方米。而且房价呈现上涨趋势，是合理比值的几十倍，购房对于一个普通家庭来说十分困难。因此，个人住房贷款期限最长可达30年，具有长期性特点。

（2）政策性

个人住房贷款是重要的金融产品，影响着国内金融秩序、金融市场，与宏观经济的大背景有着密切关系[5]。若国内经济环境发生改变，金融政策需要做出调整，势必要对个人住房贷款政策进行调整，使其符合当前经济形势，从而保证房地产行业的可持续发展。例如，经济增长乏力，为刺激消费、拉动内需，就会出台相关优惠政策，降低利率，鼓励民众通过个人住房贷款来购房。若经济出现过热迹象，经济泡沫加剧，不利于经济的健康发展，就要实施限制性政策，提高利率。而商业银行为规避政策风险，通常要及时跟进政策，以政策为导向，对个人住房贷款做出适时的调整。因此，个人住房贷款具有政策性特点。

二、商业银行个人住房贷款风险类型的分析

个人住房贷款与企业贷款有一定差异，具有长期性、政策性特点，需承受多个方面的风险。例如：政策风险、开发商风险、借款人风险、内部管理风险等。为对风险的防范提出合理建议，有必要预先了解常见的风险类型。因此，本文将通过以下几点分析风险类型。

1.政策风险

通过对个人住房贷款特点的了解可知道，个人住房贷款业务会受到宏观经济环境的影响，具有政策性、长期性的特点。由于还款期限较长，若在合同履行期间，利率政策、房产行业政策作出重大调整，势必引起风险。从利率政策方面来讲，若利率上调，超出借款人偿债能力，借款人还款困难，就可能会产生不良贷款。若利率下调，银行利息收入减少，就会造成银行经营的亏损，盈利的减少。而从房地产政策方面来讲，若房地产市场火爆，房价被严重高估，存在明显溢价现象，出台限制性政策后，导致房价下降，借款人所购房产价值缩水，部分借款人就会考虑停止还款。这势必给银行造成损失，带来一定的风险。

2.开发商风险

房地产项目开发的资金需求量大，通常完成一个项目的开发，投资动辄上亿元，且随着项目进度的推进，还需持续投入资金。部分房地产开发商，开发资金不足时，为了获取资金，维持正常经营，在与商业银行合作开展个人住房贷款时，就可能故意编造、伪造交易，以虚假销售的方式向银行申请贷款，骗取银行资金。这种情况下，一旦楼盘销售不佳，款项难以顺利回收，商业银行就要承担风险。此外，开发商经营不善，资金链断裂，无力持续投入资金进行开发项目，最终造成项目烂尾，借款人无法取得所购房产，就会不愿还款。

3.借款人风险

借款人风险的发生，主要受借款人还款能力、道德影响。实际上，还款期限最长可达30年之久，而这30年的期限内，借款人的生活状况、经济状况都可能发生变化，甚至遭遇突发事件，导致借款人丧失偿债能力，无法偿还贷款。例如，借款人家庭遭遇重大变故、灾难，无力还本付息，就会诱发被迫违约风险。此外，借款人出于自身利益考量，主观上放弃还款，就会诱发理性违约风险。例如，所购房产严重贬值，借款人不愿还款，就属于理性违约。另外，借款人缺乏法律意识和信用观念，违背道德，恶意违约，拒绝还款或骗取贷款，就会诱发恶性违约风险。而现阶段国内个人征信管理仍不完善，缺乏个人资产评估的基础数据，个人客户信用评估结果与真实情况可能存在一定偏差，就会埋下风险隐患。

4.内部风险

银行内部风险，主要是由于内部管理不善或业务人员操作不规范所造成，是个人住房贷款风险最为常见的类型。例如，一些业务员的责任心不强、业务能力不足，或出于利益原因，知法犯法，有章不循，明知借款人提供虚假或伪造资料的情况下，而不提出，主观上故意骗取银行贷款。另如，由于业务人员超负荷工作，在信息录入、系统操作的过程中，出现操作失误情况，导致贷款的错误投放，因客观因素给银行造成实质性的经济损失。除此之外，还有一部分商业银行内部控制存在缺失，一味简化贷款手续，申请审查不严，未严格核实借款人信用资料，为不符合要求的贷款人或项目提供贷款，最终诱发风险。

三、商业银行个人住房贷款风险防范策略

风险诱发因素来自多个方面，既有政策因素、开发商因素，也有借款人因素、银行因素。而发生贷款风险事件会给商业银行造成经济损失，影响银行的营业利润。为降低风险损失，提高个人住房贷款业务利润，商业银行要做好风险管理工作，提前预警风险的发生，强化自身风险驾驭能力。因此，本文将通过以下几点分析风险防范的具体措施。

1.正确解读政策，防范政策风险

经济环境处于动态发展的状态，政策会根据经济环境作出调整，宏观政策调整不可避免。因此，为了规避政策风险，商业银行要准确把握房地产市场发展脉络，关注政策调整动向，正确解读政策调整的意图，以宏观政策为导向，合理调整业务结构，更新个人住房贷款相关政策和制度。具体来讲，为了解市场行情，预判政策调整方向，商业银行要做好市场调研，深入调查房地产市场供求关系，提高对业务的研判能力，强化业务市场定位的准确性，提前对个人住房贷款业务作出调整。另一方面，要加强对房地产行业政策、金融政策的研究，根据政策的要求，强化风险感知能力，在防范个人住房贷款风险的基础上，严格执行相关政策，细化业务内容，从而确保个人住房贷款业务的健康发展。除此之外，还要根据宏观经济指标、区域经济指标、现有政策、经济走势、基准利率，建立个人住房贷款风险预警机制，及时警示风险，化解潜在风险，强化商业银行风险抵御能力。

2.加强开发商审查，防范开发商风险

若房地产开发商缺乏开发经验，资金不足，一旦资金链断裂，导致项目烂尾，势必影响购房者的还款意愿。同时，开发商虚假贷款，也会给商业银行造成严重经济损失。因此，为了把控风险源头，商业银行必须提高准入条件，加强对开发商资质的审查，通过优选开发商来保障项目顺利建设，防范烂尾楼的出现，从而规避风险。在房地产开发商资质的审查方面，尽可能选择资质高、资金雄厚、重诚信的房地产开发商。而且为了避免楼盘销售不佳，还要对楼盘进行考察，调查拿地成本、销售定价、房产户型，尽可能选择优质楼盘合作。此外，要关注相关资金的具体应用，加强对房地产开发的跟踪管理，要定期查阅财务报表，实地走访楼盘，实时掌握项目开发进度、项目工程形象、项目资金投放情况，做好资金的监管工作，防范资金被挪作他用，导致房地产工程项目的开发因资金不足无法顺利完工。另外，还要建立黑名单制度，将被相关部门认定有重大违法违规行为的开发商、相关股东、企业实际控制人纳入黑名单，防范“假个贷”情况的发生，从根源上防范因开发商诱发风险。与此同时，对于已出现“假个贷风险”的贷款，要采取保全措施，将“假个贷”转为真实个人住房贷款，或将其还原为公司类贷款，尽可能降低风险的负面影响，从而保护银行自身利益。而且为了减小风险损失，要加大催收力度，落实催收责任，积极回收相关款项。对于难以顺利回收的“假个贷”，则要拿起法律武器，启动法律诉讼程序。

3.加强实贷调查，防范借款人风险

在商业银行个人住房贷款业务中，发生借款人违约，诱发风险的情况，大多贷款回收难度大，抵押物变现成本高。因此，为防范因借款人诱发风险，商业银行要做好个人客户管理工作，优选个人客户，加强实贷调查，确保贷款的真实性。具体来讲，商业银行要制定客户管理战略，优选收入稳定，有住房需求的高质量个人客户，且针对客户收入水平、文化程度、所处年龄、从事职业等因素，采取差异化管理策略，建立信用评分制度，准确评估个人客户还款能力，筛选信用记录良好，稳定性高、违约可能性低的客户。对于大额个人住房贷款业务，要适当提高借款人所购房产的首付，降低贷款成数，追加有效担保，防范违约风险的发生。在贷前，要实地调查借款人提供资料的准确性、可靠性、有效性，对借款人收入的真实性、稳定性进行核查，从而准确判断借款人真实经济状况、还款意愿，确保借款人具备一定的偿债能力，最大限度防范虚假贷款的产生。而在贷后，为了及时发现风险，要加强跟踪控制，对借款人资金使用情况、经济状况变化情况、支付能力、还款动态进行跟踪检查，预防风险的发生。特别是逾期贷款，还要对保证人的担保能力、抵押物的变化进行监控，以便于及时采取针对性措施化解风险，帮助银行规避经济损失。

4.加强内部管理，防范内部风险

因内部管理存在问题而诱发风险，通常会对商业银行经营有较大的负面影响。因此，为防范个人住房贷款业务发展中，发生内部管理风险，商业银行要加强制度建设，建立专业团队，做好内部控制工作。若管理制度缺失，存在规则漏洞，就非常容易发生主观违规操作现象。商业银行要结合业务特征、风险点，制定严格规章制度，通过制度来明确个人住房贷款业务办理程序、审核程序、发放程序，对贷款申请资格、抵押物、贷款审批、贷后监控、款项催收都作出规定，从而确保银行信贷资产的安全。另外，为了降低客观错误操作发生的可能性，商业银行要加强对相关人员的培训，加强队伍建设，提高业务人员专业素养。在人才招聘时，要提高准入要求，组织从业资格考试，确保应聘者具备履职能力。同时要对现有人员进行业务技能培训，使其不断熟悉自己所从事的工作岗位、工作内容，提高现有人员与岗位的匹配度。此外，商业银行还要加大内控力度，建立独立的内控机构，将个人住房贷款业务纳入内部控制的范围，监控业务的发生与发展，定期审查个人住房贷款业务办理与审批的具体情况，以便于提早预警风险，及时止损，保护商业银行合法权益。

四、结语

实际上，国内房价溢价严重，远超出普通家庭的收入水平，绝大部分人都需要通过个人住房贷款购房。因此，个人住房贷款业务规模大，对商业银行利润有着较高的贡献，为银行带来了大量客源，是商业银行重要利润来源之一。为了自身的健康发展，商业银行要加强个人住房贷款风险防控，防范不良贷款的产生。在实际工作中，为防范政策风险的发生，商业银行要正确解读政策；为防范开发商风险，则要加强开发商审查；为防范借款人风险，要加强实贷的调查，做好个人客户管理；而为了防范内部风险，则要加强内部管理。