房地产企业财务成本管理问题及对策分析

陈 瑛

（嘉善鸿翔天辰置业有限公司，浙江 嘉兴 314000）

一、引言

国家经济建设带动了房地产行业的发展，随着国家对“炒房”现象的严厉打击，房屋最终还是回归到了居住的属性，很多人都已经逐渐放弃了在房地产上进行投资，导致国民的住房需求逐渐下降，房地产行业的竞争越来越激烈。房地产行业在快速发展的过程中，由于缺乏对财务成本管理的重视，所以很多问题也在房地产行业进入冷静期之后全部爆发，这样就会对房地产行业的稳定性造成很大的影响。基于此，本文对房地产企业财务成本管理工作的概述和重要性进行了分析，同时也提出了房地产企业财务成本管理问题的现状及应对措施，希望能够为相关的工作者提供一些参考依据。

二、我国房地产企业财务成本管理工作的内容和特征

1.我国房地产企业财务成本管理工作的主要内容

房地产企业在运行的过程中，财务成本管理工作的主要内容是为了将企业的成本和费用统一进行管理，这样不仅能为企业节省更多的成本支出，同时也能提高企业的经济效益。另外，企业财务成本管理工作开展的过程中，相关的工作人员必须要根据企业的运营模式将财务成本管理工作进行科学地划分，这样才能确保各个部分能够相互制约，从而实现共同管理。另外，相关的工作人员还要对财务成本管理的内容进行合理的规划，构建完善的管理体系，这样才能为后期工作的开展提供保障[1]。

2.我国房地产企业财务成本管理工作的主要特征

房地产行业最主要的特征就是投资金额巨大，并且还要经历很长时间才能回款，所以房地产企业必须要有强大的资金量当做背景，才能为企业的正常运行提供保障，如果房地产企业在经营的过程中，出现资金不足，就会影响到整个项目的运行。所以如果房地产企业的管理权力一直处于集中状态，任何一项业务都能影响到企业资金的安全性，再加上建筑工程项目在施工过程中会花费大量的时间和成本，所以企业的资金风险也会逐渐增加，其中最为明显的就是建筑工程项目的施工风险、旧项目的拆迁风险、施工合同风险以及资金风险等，所以房地产企业在运行的过程中回报大、风险高也是非常突出的特征。另外，由于房地产是关系到民计民生的行业，所以很容易受到国家政策的影响。

三、房地产企业财务成本管理工作的重要性

在市场经济发展的过程中，我国房地产行业的产业结构也发生了一定的变化，随着管理机制的完善，房地产行业在市场环境中面临的竞争越来越激烈，所以在这样的环境下，房地产行业要想实现长效发展，就必须要从各个方面提高自身的核心竞争力，才能在市场竞争中获得一席之地。房地产企业的管理水平直接影响到企业是否能在激烈的竞争中实现长效发展，而财务成本管理作为企业管理工作的重要组成部分，不仅能增强房地产企业抵抗风险的能力，同时也能帮助企业在市场竞争中站稳脚跟。房地产企业在经营的过程中可以在财务成本管理工作的协助下将企业的成本降到最低，同时还能将企业的利润实现最大化，这样才能为企业争取更多的经济利益，企业的经济效益好，基层员工在工作中才能更加积极，既能将企业的员工凝聚在一起，也能提高企业在市场环境中的核心竞争力。房地产企业的财务成本管理工作涉及到内容主要有：对各个项目进行预算和结算管理，施工材料的成本进行管理，所有工程项目的财务管理以及项目的开发成本进行管理，等等。现如今，信息技术已经在各个行业领域中得到了广泛的应用，所有房地产企业的财务成本管理工作在开展的过程中也可以尝试与信息技术结合在一起，加强对企业财务的预算管理和成本控制，并且还要信息技术的辅助下将数据进行对比和核查，这样才能将财务成本管理工作落实到具体环节[2]。

因此，本文对房地产企业财务成本管理工作的重要性进行了初步的总结：首先，房地产企业可以在财务成本管理工作的协助下做好各个部门之间的协调工作，这样就能减少企业各项业务的运用周期，使企业各个环节的衔接更加紧密，从而提高了企业在市场竞争中的优势。其次，房地产企业在经营的过程中，要通过成本的投入和最后的产出才能盘点企业是否盈利，所以如果企业的产出已经固定，就要尝试从成本投入来进行合理控制，这样才能使企业的经济效益获得提升。因此，房地产企业要充分认识到企业财务成本管理工作的重要性，并且还要在开展财务成本管理工作的过程中充分考虑到所有的影响因素，这样才能实现减少房地产企业的成本支出、提高企业的核心竞争力，从而为房地产企业的长效发展奠定良好的基础。然而在实际工作中，很多房地产企业并未认识到财务成本管理工作的重要性，并且也没有根据企业的发展需求构建完善的管理制度，对企业的成本预算也没有进行严格控制，这些都会影响到财务成本管理工作的效率，所以本文对房地产企业财务成本管理工作中的常见问题进行了深入讨论。

四、房地产企业财务成本管理工作中的常见问题

1.缺乏对财务成本管理工作的重视

正是因为企业的管理层都没有认识到财务成本管理工作的重要性，导致相关的工作人员并没有建立财务成本管理意识，在实际工作中也不能更好地将企业的资金支持和收入进行合理控制，导致企业的资金管理存在很大的问题。近些年我国房地产行业经济发生了巨大的变化，有些大型的房地产企业自身已经具备了良好的发展资源，再加上充足的资金成本，所以能够在激烈的市场竞争中获取更多的利润。但是并不是所有的房地产企业都有这样的资源，一些中小型的房地产公司由于缺乏对财务成本管理工作的正确认识，导致财务成本管理很难落实到实处，甚至有些房地产企业连基本的财务成本管理体系都没有构建，这样就无法对经营过程中所需要的资金进行全面控制，不仅对企业的经济效益造成影响，还会影响到整个工程项目的施工进度，最终影响到企业运行的稳定性。

2.缺乏完善的管理机制

虽然房地产企业在经营的过程中可能会遭受很大的风险，但是同样也会获得高额的利润，所以近些年房地产企业的数量在逐渐上升，中小型的企业也在扩大经营规模，为了能为房地产企业的长效运行提供保障，必须要构建完善的财务成本管理机制，这样才能对企业的资金和运营成本进行全面监督和管理。然而房地产财务成本管理机制的构建速度与企业的发展速度不能保持一致，很多企业长期处在这种失衡的状态中，有些房地产企业虽然开展了财务成本管理工作，但是管理模式却过于形式化，并没有根据项目的实际情况作出准确的预算，导致企业长期处于入不敷出的现状。另外，有些房地产企业的财务成本管理机制不够完善，企业对财务成本管理也不够重视，资金在调用的过程中也不能严格按照规范执行，这样就会对财务成本管理制度的落实造成很大的阻碍[3]。

3.企业缺乏对准备工作的重视

随着财务成本管理工作的完善，很多房地产企业已经开始利用财务成本管理方法对企业的资金进行监督和控制。然而仍然还有一些房地产企业在控制成本的过程中会出现很多问题，造成这种情况的主要原因是企业的工程业务在开展之前，相关的管理人员并没有做好准备工作。大多数的房地产在控制成本时都会将重点放在建筑工项目的施工过程中，但是却忽略了对项目前期成本预算的重视，所以很容易对房地产企业财务管理工作造成影响。例如：有些房地产企业缺乏对建筑工程项目前期准备工作的重视，制定预算成本时也没有根据工程项目的实际情况做出调整，整个项目的预算费用明显低于正常成本，导致房地产企业的管理人员没有产生资金危机，但是一旦工程项目进入施工阶段之后，就会因为受到预算的影响而引发成本的膨胀，这样很容易使房地产企业的资金链断裂。所以，房地产企业在开展财务成本管理工作的过程中，必须要提高对准备工作的重视，在控制企业成本过程中还要充分结合企业的实际情况和工程项目的需求，这样才能提高企业抵抗资金风险的能力。

4.缺乏新颖的管理方法

目前我国大部分房地产企业在开展财务成本管理工作时，仍然采用传统的管理方法，并没有将财务成本管理工作的内容根据企业的发展进行调整，只是按照程序化的模式对各个工程项目的成本进行管理，最常见的方式就是管理人员提前制定好财务成本管理工作的报告，然后再根据报告上的数据进行核算，并没有对企业的资金价值进行动态核算，也没有提前对企业的成本管理工作进行预测和事后总结，导致整个成本管理严重缺乏针对性和准确性，从而失去了财务成本管理工作的价值[4]。

5.财务成本管理人员综合能力较差

根据我国房地产企业财务管理现状而言，大多数房地产企业财务管理人员的综合能力和管理水平较差，对大型的房地产企业来说，财务管理工作一般都从外界聘用一些专业财务人员负责，但是一些小型的房地产企业的财务管理明显不能满足企业现代化的发展需求。所谓的财务成本管理工作，最核心的内容就是对房地产企业的内部资产进行全面控制，但是有些中小型的房地产企业为了保障资金的安全性，就会将财务部门的这种关键性的工作交给自己信任的朋友或者亲戚，虽然他们的确能够保障企业的资金安全，但是由于他们缺乏对财务成本管理知识的了解，再加上也没有财务工作的经验，所以很多专业的财务管理方法都不能运用到实际工作中，这样不仅会影响到企业财务成本管理工作的质量，甚至还会让企业面临更大的资金风险。

6.缺乏对预算管理的落实

房地产企业要想在市场竞争中实现长效发展，就必须要加强对财务成本管理工作的重视，这样才能为企业实现现代化发展提供必要的保障。成本预算作为财务成本管理工作的重要组成部分，是房地产企业开展财务成本管理工作的基础条件，但实际上很多企业都没有认识到成本预算的重要性，也没有根据企业的发展现状制定成本预算计划，财务成本管理工作在开展的过程中也只是一味的缩减企业的成本支出，这只是让企业的成本得到了控制，并不是真正意义上的财务管理。另外，这种形式的财务成本管理方法涉及到的内容非常少，很多影响企业成本的因素都没有考虑在内，导致企业财务成本管理控制可以调整的范围较小，严重影响了房地产企业财务成本管理工作的时效性。因此，房地产企业要想充分体现财务成本管理的价值，就必须要充分做好预算管理，并且还要在落实的过程中严格按照要求执行，这样才能将工程项目的成本进行全面控制，从而避免在运行的过程中造成成本超支的情况。房地产企业只有严格按照相关的规范将财务成本管理工作落实到各个环节，才能为企业的长效发展奠定良好的基础。

7.缺乏全员参与的积极性

房地产企业在开展财务成本管理工作的过程中，必须要调动全面参与的积极性，促使财务成本管理工作能够覆盖企业的各个项目，这样才能在确保财务成本管理有效落实的同时，对企业的成本资金进行严格控制。实际上上述文章中已经表示过，有些中小型的房地产企业管理层缺乏对财务成本管理工作的重视，所以企业的成本管理工作在开展的过程中流于形式，很难使全员都能积极参与。

五、房地产企业财务成本管理常见问题的应对措施

1.加强企业对财务成本管理工作的重视

为了能将财务成本管理工作落到实处，房地产企业无论是管理层还是基层员工都要树立较强的管理意识，并且还要充分认识到财务成本管理工作的重要性，将传统的财务管理理念进行创新，通过全新的方法落实管理工作。另外，房地产企业还可以通过激励政策加快企业资金的周转效率，提高资金的回款率，这样才能为后期工作的开展奠定良好的基础。所以，房地产企业的管理人员首先要认识到财务成本管理工作的重要性，充分掌握财务成本管理工作的主要内容和价值，积极将财务成本管理工作落实到具体工作中，这样才能为财务管理工作的开展创建良好的发展空间。除此之外，房地产企业的管理人员还要鼓励财务部门的工作人员在工作之余学习与财务成本管理工作相关的专业知识，强化自身专业的工作理念，对房地产企业资金的现状进行全面掌握，对资金的流转和支出都要进行实施监督和控制，确保详细掌握每笔资金的流向，避免房地产企业在经营的过程中资金调配出现问题，为企业资金的有效使用提供保障，从而实现对工程项目施工进度的全面控制[5]。

2.构建完善的财务管理机制

房地产企业在开展财务成本管理工作的过程中，必须要有完善的管理体系作为参考依据，才能将管理工作落实到各个环节，这也就说明只有构建完善的管理体系，才能为房地产财务成本管理的落实提供有效保障。因此，房地产企业在构建财务管理体系的过程中必须要个按照企业的发展现状和实际需求，并且还要将财务部门的管理责任进行划分，加强对财务部门的监督和管理，将财务部门的管理工作落实到具体的责任人，同时还要确保财务部门能够与企业的其他职能部门进行实施沟通，将传统的奖惩制度进行完善，这样不仅能对资金的使用实施监督，同时也能提高企业资金的回款率。另外，房地产企业在构建资金成本管理体系的过程中，还要充分考虑企业未来的发展方向、企业的预算成本以及企业的现有资金，这样才能对企业的资金流向进行全面预测。

3.将传统的管理理念进行创新

由于房地产企业传统的财务成本管理方法存在一定的落后性，所以相关的工作人员必须要将传统的管理理念进行创新，同时还要将财务成本管理模式进行改革，这样才能满足企业财务管理工作的实际需求。因此，房地产企业的财务成本管理人员在实际工作中除了要对企业的运作资金进行全面核算之外，还要积极参与到房地产企业每个工程项目的预算和决算当中，同时也要与管理部门一同参与合同的会审，在这个过程中，财务成本管理人员要充分站在成本角度进行管理，并且还要全面掌握企业资金的回款现状，在支付各类款项的过程中要严格按照成本预算的规划进行支付，从而实现对资金的实施监管。另外，财务成本管理人员还要及时将财务资金的实际情况与预算进行对比，这样才能及时为企业的决策提供更加精准的参考依据。除此之外，房地产企业在开展财务成本管理工作的过程中除了要重视企业的资金收支以外，还要对各个工程项目的成本进行严格控制，财务成本管理人员要全面掌握工程项目在施工阶段、决策阶段以及后期的销售阶段各个环节的成本管理。房地产企业在发展的过程中要想顺应时代的发展，就必须要对现有的财务成本管理理念进行创新，同时还要引入全新的财务成本管理系统，这样才能为企业财务信息的安全提供保障[6]。

4.对财务预算和结算进行严格控制

房地产企业在实行财务成本管理的过程中，预算和结算是保障企业长效发展的重要手段，高质量地预结算管理制度才能提高企业在市场环境中的核心竞争力。所以房地产企业的财务部门必须认识到预结算工作的重要性以及在企业发展中的价值，并且还要根据企业的发展现状以及未来的发展方向制定完善的管理措施，从而实现正确的预测，同时也能根据预结算管理体系的构建对财务成本管理进行补充。因此，企业在对各个工程项目进行预结算管理的过程中，必须要站在宏观的角度对工程项目的成本进行统计和预测，同时还要将各个项目中涉及到的所有资金进行全面统计，然后才能与预算进行对比分析，最终根据对比分析出的数据对工程项目的施工方案和企业施工细节进行调整，对财务成本管理工作的具体内容进行优化，促使各个工程项目中的问题能够得到妥善地解决，从而提高房地产企业抵抗风险的能力。除此之外，房地产企业还要定期组织预算人员参加专业知识的培训，并且还要通过考核和奖惩制度提高他们的实践能力，这样才能为企业构建一支高质量的预决算团队，确保各个工程项目的预结算工作能够有效地落实。

5.构建完善的抗风险管理制度

抵抗财务风险的能力也是房地产企业财务成本管理工作的主要目标，所以要想从根本上提高企业抵抗财务风险的能力，就要根据企业的发展构建完善的抗风险管理制度。首先，房地产企业的管理人员必须认识财务风险的重要性，并且还要积极带领企业的员工都投身到财务风险管理工作中，这样才能在企业财务风险管理工作的开展中创建良好的氛围。其次，房地产企业还要构建完善的财务信息共享体系，确保财务管理部门能够与各个职能部门之间保持有效的沟通，这样才能为共建风险管理系统奠定良好的基础。ERP系统是很多企业的财务部门都在使用的信息系统，在ERP系统的协助下，房地产企业的财务部门就可以和工程部门、法务部门、销售部门、采购部门等各个部门之间实现财务信息共享，各个环节的预算工作都能实现全面衔接，在这个过程中企业各个部门之间的数据在传递的过程中能够更加高效，很多以前因为信息不通畅而产生的问题都能得到有效地解决。所以相关的工作人员要在ERP系统的辅助下构建信息化的预算管理系统，这样才能使预算管理工作更加科学，并且还能在信息技术的协助下进行线上预算，这样就能使房地产企业的预算工作更加灵活有效，同时也能使企业的财务成本管理工作更加高效，房地产企业在经营的过程中无论遇到怎样的风险问题都能及时得到解决，企业在市场环境中的核心竞争力自然也能得到提升[7]。

6.对财务人员进行全面培养

房地产企业在开展财务成本管理工作的过程中，必须要将传统的管理理念进行改革，并且还要从社会环境中邀请一些专业的财务人员到企业的财务部门任职，这样就能对企业的财务资金进行全面管理。另外，为了能够使财务部门人员的工作能力得到全面提升，企业还要构建完善的培训计划，定期组织财务人员参加专业财务理论知识的培训，并且还要通过培训提高他们使用计算工具的实践能力，促使财务部门工作人员的财务成本管理能力得到提升，确保财务部门的工作人员能认识到自身工作的重要性，这样才能为企业资金的正常运转提供保障，同时也能确保企业的资金能够在规定的时间内回笼，从而避免对后期资金安排造成影响。

另外，财务部门还要加强与销售部门和工程部门等其他部门的有效沟通，做好企业销售部门的配合工作，加快工程项目的验收，在工程项目施工之前还要配合相关的工作人员制定合同的付款节点和收款节点。

除此之外，房地产企业财务部门的工作人员除了要学习财务成本管理的理论知识以外，还要熟练掌握国家的税收政策，实时关注税收政策的变化，尤其需要关注的是国家为企业的税收制定的一些优惠政策，这样就可以根据工程项目的实际需求，制定税收计划，并且还要从企业其他项目的税收清算中总结经验，做好企业与税务部门之间的协调工作，在确保企业不受风险影响的基础之上将税负降到最低，这样才能在节税的同时，加强对财务成本管理工作的落实。房地产企业只有通过以上这些途径对财务人员进行全面培养，才能构建一支专业的财务成本管理团队，从而在财务成本管理工作的协助下为企业争取更多的经济效益[8]。

六、总结

总而言之，房地产企业如今已经进入了飞速发展的关键时期，并且已经成为社会经济发展的支柱性产业，所以房地产企业的运营成本已经成为大家都非常关注的话题。房地产企业的运营成本直接影响到了房地产项目的价格，这与我们的民计民生问题有直接关系，所以无论是企业的高层还是管理人员，都要认识到财务成本管理工作的重要性，这样才能使财务成本管理工作中出现的问题得到有效的完善，从而为我国房地产行业的发展提供保障。