房地产税制结构优化对宏观经济和收入分配的影响

段 梦，娄 峰

（1.中国社会科学院大学数量经济与技术经济系，北京 102488；2.中国社会科学院数量经济与技术经济研究所，北京 100732）

一、引 言

现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年9月颁布实施的，经过30多年的发展，我国经济发展水平得到极大提高，人民生活得到极大改善，但现行的房地产税制在调控房地产市场、组织政府财政收入、优化居民收入分配方面发挥的作用有限，亟需完善和改进。房地产税既包括“房”又包括“地”，是现行房产税、城镇土地使用税、土地增值税等多种税负的重构与优化。［1］因此，要综合考虑房地产开发、交易以及保有环节的总体税负，本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的改革思路，兼顾我国特有的国有土地使用权出让制度，统筹改革我国房地产相关税收，避免出现税负过重和重复征收等问题。［2］

税制结构是指构成税制的各项税种在社会再生产中的分布状况及相互之间的比重关系。一般来说，经济发展阶段和经济结构是税制结构的决定因素，而税制结构也会影响经济结构和经济发展。因此，一套设计良好的税制结构是不断调整的，也是适应和促进经济发展及经济结构优化的税种组合体。［3］从房地产税制的顶层设计来看，我国目前的房地产税制存在诸多不合理之处，房地产税改革作为我国经济体制改革的重要组成部分，对我国的经济发展尤其是房地产业的发展具有极其重要的影响。同时，房产作为居民固定资产的重要构成，与居民的生产生活息息相关，如何更好地促进房地产业的健康发展，保证居民的生产生活不受影响，将是未来我国房地产税制改革的重要方向与目标。［4］

目前我国的税收结构主要存在两个方面的突出问题：一是间接税比例过高，直接税比例过低；二是我国税收主体以企业为主，由于存在税收转嫁，导致税收负担最终由普通民众承担，不利于贫富差距的缩小和社会的和谐稳定，加快房地产税改革是进一步优化我国税制结构的客观要求。［5－6］从我国目前的税收构成来看，相比于西方发达国家，我国财产类税收在总体税收中所占的比例偏低，房地产税制的顶层设计既要体现房地产税的功能定位，还要考虑其对房地产税征收管理的影响。［7］因此，完善的房地产税制的顶层设计将有力推进我国房地产税改革的进程，优化我国现行的房地产税收体制。［8］目前，学术界关于房地产税制改革的研究主要集中于以下几个方面。

首先，关于房地产税制改革方案设计的研究。在我国目前的税收体系中，个人所得税和财产税等直接税种所占比重较低，而增值税、消费税等间接税种所占比重较高，造成我国现阶段税制结构极不合理。［9－10］房地产税作为我国财税体制改革的重要组成部分，在房地产税税制改革的过程中，应该综合考虑房地产税、租、费的改革，整合房地产开发、交易和持有环节的各项税收，坚持税费联动，有减有增，使房地产宏观税负得到稳定和优化。［11－13］

其次，关于房地产税制改革对政府财政收入的影响研究。房地产税作为我国税制改革的重要内容，加快房地产税立法并适时推进改革，将成为完善地方财税体系，扩充地方财政收入的重要渠道。［14－17］并且，如果政府改革措施得当，房地产税改革将对政府行为产生深远影响，有利于政府职能的转变。［18－19］同时，随着房地产税税制改革的不断深入和完善，短期内不仅可以实现地方土地财政收入的相对稳定，长期来看还可以实现房地产税取代土地出让金成为地方财政的重要支柱，保障地方财政收入的稳定性和可持续性。［20－21］

最后，关于房地产税制改革对宏观经济的影响研究。近些年来，我国房地产价格居高不下，这不仅与我国房地产业自身市场化改革的成效相关，也与我国个人财产持有环节税收缺失紧密联系。［22－23］房地产税制改革作为再分配调节的方式，如果能够进一步完善和改革现行的房地产税制体系，通过将房地产税所得收入用于完善地方基础设施和公共服务，将进一步缩小贫富差距，并通过投资水平的乘数效应，带动宏观经济的发展。［24－26］

综上可见，现有针对房地产税制改革的研究文献，大多是关于房地产税制改革的定性分析，即使有关于房地产税制改革的定量研究，也仅仅是从非经营性的居民房产税的角度进行分析；大多数从经营性居民房产税角度进行的分析，仅考虑了房产税的不同减免方式或者不同的房产税税率调整对国民经济的影响，缺乏从房地产的开发、交易、保有各个环节税收的统一分析。［27－32］本文在借鉴以往研究的基础上，定量分析了房地产各个环节的税收变化对宏观经济和收入分配的影响。

二、税收对商品和要素价格影响的理论机制

本文以Harberger开创的税收一般均衡模型理论为基础，并借鉴汪昊和娄峰的研究，构建了包含房地产开发、交易、保有环节税收的一般均衡模型，在此基础上分析房地产税的一般均衡作用机制。［33－34］为简化分析，假设经济中有X和Y两种商品，并假设其初始价格为1，由于在该模型中，X和Y的需求函数不是相互独立的，一旦已知X的需求水平，对于给定的价格和收入，Y的需求水平便可以从已知信息中得出，即X的需求水平依赖于px/py。因此，在我们的模型中，X的需求表达式为：

其中，E是X的需求价格弹性。

假定X的生产函数是一次齐次的，由于模型假设市场是竞争型的，并且只有资本（K）和劳动（L）两种要素，厂商使用K和L生产X和Y两种商品，因此X的供给表达式为：

其中，fL和fK分别为生产X商品总成本中劳动力和资本的初始份额。

在完全竞争和规模报酬不变的假设下，使用生产要素比率的百分比变化将等于这些要素之间的替代弹性S乘以其价格比率的百分比变化。因此，对于部门Y的要素响应方程而言：

其中，Sy是部门Y劳动力和资本的替代弹性。将劳动力和资本的初始价格设为1，则上式可以简化为：

当对资本和劳动征收局部要素税时，式（3）可改写为：

其中，tk和tl分别为资本税和劳动税。

根据假设条件，要素供给是固定的，在部门之间可以自由流动，所有要素实现充分就业，要素支付等于各行业的总收入，可以得到以下方程式：

式（6）和式（7）来自固定要素供给的假设：两个部门中的任一部门释放的任何要素的数量必须被另一个部门吸收。式（8）和式（9）来自两个部门完全竞争假设。这些假设确保要素支付耗尽了每个部门的总收入。式（10）与其他式不同，该模型方程包含作为变量的绝对价格变化，而在基本的经济理论中，只有相对价格才是重要的。因此，式（10）将劳动力价格作为基准价格，其中gL和gK分别代表部门Y产品中劳动力和资本的初始份额。

将式（6）～ （10）代入式（1）、（2）、（3）、（4）和（5），整理后得到：

以式（13）商品的价格变化为例，可从以下两方面分析其含义：

若对商品Y征收商品税ty，并且假定tk和tl均为0，则式（13）不含税的商品价格比可以表示为dpy＝gKdpK。当dpK＜0时，税负由资本所有者承担，即税负向后转嫁到资本所有者身上，因此，商品生产者向后转嫁给要素所有者的税负会相应地减少向前转嫁给消费者的税负。向前转嫁给消费者的税负为dpy＋ty，当dpK＝0时，不存在向后转嫁的情况，此时商品税的税后价格变化表示为ty，消费者承担了所有的税负。

若对商品Y征收的是增值税，即tk和tl，则商品Y不含税的价格变化表示为gKdpK＋（gLtl＋gKtk），其中gLtl＋gKtk表示生产该商品时，劳动和资本所负担的增值税之和。假设dpK＝0，其含义为不含税的资本价格保持不变，即要素所有者不承担税负，则dpy＝gLtl＋gKtk，其含义为对要素征收的所有要素税全部转嫁给了消费者，同时，原有不含税的商品价格上涨gLtl＋gKtk。

三、研究设计

本文构建的房地产税收CGE模型是在房地产税一般均衡理论模型基础上，进一步在以下方面对理论模型进行的拓展：（1）将2017投入产出表中的生产部门结合财政税收数据加总为26个产业部门，由于模型中每个产业部门为单产出部门，因此对应26种商品。由于每个部门的投入结构和要素需求结构的不同，因此可以很好地反映房地产税收变化对各部门投入要素和产出的影响。（2）为了分析不同房地产税制政策变化对不同收入水平居民的影响，根据居民收入水平之间的差异，将农村居民和城镇居民进行细分。（3）模型中包含房地产开发、交易、保有各环节涉及到的所有税收，以便分析不同的房地产税政策组合的影响。

（一）消费结构和房产税设置

在本文模型中，居民和政府的消费函数采用简单的线性函数的形式。其中包含了居民和政府的收支去向。居民的收入主要为劳动报酬、资本收入以及政府对居民的转移支付，居民的支出主要为纳税、消费和储蓄；政府的收入主要为各项税收收入，政府的支出主要为对居民的各项转移支付、消费和储蓄。具体方程设置如下：

其中，TYHh为居民h的总收入，YHLh为居民h的劳动报酬，YHKh为居民h的资本收入，Transgthh为政府对居民h的转移支付。

其中，QHDi为居民对商品i的需求，conhi，h为居民h购买商品i的消费率，GHPTh为居民h缴纳的非经营性房产税，SHh为居民h的储蓄，GIHTAXh为居民h的个人所得税。TYG为政府总收入，GDi为政府对商品i的需求，congi为政府购买商品i的消费率，SG为政府储蓄。

其中，GVATi为部门i的增值税，GBUSi为部门i的营业税，GOCLi为部门i的耕地占用税，GCONi为部门i的城市维护建设税，GCOTi为部门i的契税，GSTAi为部门i的印花税，GVALi为部门i的土地增值税，GULVi为部门i的城镇土地使用税，GOPTi为部门i的经营性房产税，GPROi为部门i的其他税，Tarriffi为商品i的关税。rfhpth为对居民房产征收的非经营性房产税税率，TYHPTh为居民h的房产价值。

（二）数据与参数

社会核算矩阵表（Social Accountint Matrix，SAM）作为CGE模型求解计算的核心数据库，其中包含了与模型中相关变量一一对应的多种账户的均衡数据。本文构建的SAM表以国家统计局公布的2017年投入产出表为基础，整合《中国统计年鉴》《中国税务年鉴》《中国城市居民生活与价格年鉴》等相关数据，并进一步细分生产、商品、居民等账户，最终编制完成2017年SAM表。

本文构建的CGE模型参数主要来源于两个方面：一是通过模型基础数据库SAM表校准得到，比如模型中的规模参数，份额参数、各种税率水平以及居民和政府的消费率和储蓄率等；二是通过查阅以往的相关文献获得，比如模型中涉及到的相关函数的弹性等。

（三）政策模拟方案设计

为了模拟房地产税制改革对我国经济的具体影响，本文在以往研究的基础上，结合房地产税制改革在我国实施的可能性，设置了以下9种政策模拟方案：

政策模拟方案一（S1）：取消房地产税收中的土地增值税；

政策模拟方案二（S2）：取消房地产税收中的契税和耕地占用税；

政策模拟方案三（S3）：取消房地产税收中的营业税；

政策模拟方案四（S4）：将房地产税收中的城市维护建设税，印花税纳入到增值税；

政策模拟方案五（S5）：政策组合S1＋S2＋S3＋S4；

政策模拟方案六（S6）：将城镇土地使用税和房产税合并，改为征收房地产税；

政策模拟方案七（S7）：政策组合S5＋S6；

政策模拟方案八（S8）：对居民征收非经营性房产税；

政策模拟方案九（S9）：政策组合S7＋S8。

四、结果分析

（一）对宏观经济的影响

从表1可以看出，在没有考虑对居民征收非经营性房产税的政策模拟方案中（S1～S7），由于房地产税制改革方案多为取消或者降低房地产税，使得政府的财政税收收入减少，进而使得政府消费支出水平出现不同程度的下降。从支出法GDP核算的角度来看，GDP由消费、投资、净出口三部分构成，仅仅由于政府消费支出水平的下降，最终并不一定会导致GDP水平的下降，GDP的变化还依赖于其他经济指标变动的影响，表现为：在S1～S7的政策模拟结果中，除S2结果中的总出口和总进口出现小幅度减少外，其他各项指标均出现不同程度的增加。同时，取消或者减少房地产税征收，降低了企业的经营成本，从而在一定程度上刺激了投资的增加。

表1 房地产税制改革对主要宏观经济指标的影响（单位：%）

S8为对居民征收非经营性房产税，降低了居民可支配收入，进而导致居民总消费水平下降。由于居民非经营性房产税有多种良好特性，拓展了政府财政收入来源，进而带动了政府支出的增加。但S8中其他经济指标如GDP、总产出、总出口、总进口、总投资等指标均出现不同程度的下降。可能的原因是，居民可支配收入的减少使得居民储蓄水平下降，最终使得整个经济的总储蓄减少，在本文模型的假设中，总投资等于总储蓄，因此总投资也会减少，投资水平的下降使得商品总产出受到负面影响，进而使得商品总出口减少。同时，由于居民消费和投资水平的下降，使得国内商品需求减少，降低了对国外商品的需求，使得商品总进口出现不同程度的下降。但是，总投资水平的下降并不一定是坏事，投资水平的下降在一定程度上也是提高投资效率、淘汰落后产能所要付出的代价，投资增速的下降对经济的负面影响是暂时的，投资效率的提高将会抵消投资增速下降对经济造成的负面冲击。

S9为S1～S8所有政策模拟方案的组合，从最终的结果可以看出，虽然居民总消费水平出现小幅下降，但相比于S8，其减少幅度较小，说明S9的政策模拟方案在一定程度上削弱了征收居民非经营性房产税对经济所形成的负面影响。同时还可以看出，虽然政府总消费、总出口、总进口、总投资等指标出现增减不一的波动，但总产出和GDP水平却呈现正向变化，说明只要政策组合恰当适合，仍然会带动国民经济整体水平的平稳提升。

（二）对部门产出的影响

从表2可以看出，在S1～S7的结果中，各部门产出水平所受到的影响表现出增减不一。其中产出增加幅度最大的部门是房地产部门（sector17），分别增加了3.437%、2.412%、0.150%、0.396%、6.767%、0.423%、7.282%，说明对房地产开发、交易、保有环节整体税收的改革和优化，不仅不会对房地产部门产出形成负面冲击，还会提高房地产部门的产出水平。需要说明的是，在S4的政策模拟结果中，房地产业产出增加幅度并不是最大的，产出增加幅度最大的部门是资本市场服务部门，增幅为5.286%。原因为在S4中，将印花税纳入到增值税的征收范畴内，避免了税负的重复征收，降低了资本市场服务部门的成本，从而促进资本市场服务部门的产出较其他部门增幅较大。同时，对房地产开发、交易、保有环节税收的改革和整合，不仅会解决房地产税收征收过程中的统计复杂、重复征收等问题，还会在一定程度上带动资本市场的发展，表现为货币金融和其他金融服务部门、资本市场服务部门、保险业等部门产出出现不同程度的增加。

表2 对部门产出的影响① 表2中sector1～sector26分别代表：农业；采矿业；制造业；电力、热力、燃气及水的生产和供应业；建筑业；批发；零售；交通运输、仓储和邮政业；住宿；餐饮；电信、广播电视和卫星传输服务业；互联网和相关服务；软件和信息技术服务业；货币金融和其他金融服务；资本市场服务；保险；房地产；租赁；商务服务；科学研究和技术服务业；水利、环境和公共设施管理业；居民服务、修理和其他服务业；教育；卫生和社会工作；文化、体育和娱乐业；公共管理、社会保障和社会组织等26个产业部门。 （单位：%）

在S8的结果中，绝大多数部门的产出受到了负面冲击，其中，所受负面冲击影响最大的部门是保险业，降低了2.243%，可能的原因是在本文的模型设置中，对居民征收非经营性房产税，在一定程度上减少了居民的可支配收入，保险支出作为居民消费支出的重要组成部分，势必会由于居民可支配收入的减少受到负面冲击。

除此之外，产出增加幅度较大的部门有公共管理、社会保障和社会组织部门，水利、环境和公共设施管理部门、卫生和社会工作部门以及教育部门，分别增加8.879%、6.776%、5.336%、4.500%。之所以这些部门增幅较大，主要原因是这些部门多为公共部门，政府部门作为其主要管理者。对居民征收非经营性房产税在一定程度上提高了政府的财政收入水平，进而促进该类公共部门的产出出现不同幅度的提升。S9为S1～S8所有政策模拟方案的组合，从最终的结果可以看出，部门产出增长幅度最大的依然是房地产部门，增加了5.642%，资本市场服务部门和公共管理、社会保障和社会组织部门的产出也出现明显的增长，分别增加4.381%和3.537%。部门产出减少幅度最大的部门是教育部门，降低了2.080%。

（三）对政府收入的影响

政府财政收入是国家各项公共事业健康发展的重要保障，在本文构建的中国房地产税收CGE模型中，政府财政收入来源主要为各项税收收入。S1～S7的结果显示，政府财政收入分别减少2.257%、3.233%、0.178%、3.326%、9.002%、1.228%、10.233%，之所以出现不同幅度的减少，主要是S1～S7的政策模拟方案多为取消、降低或者合并房地产开发、交易、保有环节的各项税收。S8的结果显示，政府收入增加9.270%，之所以增加是因为该模拟方案仅考虑对居民征收非经营性房产税，没有考虑其他的房地产税改革方案。S9的结果显示，政府收入减少0.966%，这是S1～S8各项不同房地产税收政策组合的最终效果。

（四）对居民可支配收入和收入分配的影响

从表3可以看出，面对不同的房地产税制改革方案，虽然不同类型的居民所受的影响不同，但不同的房地产税制改革方案均导致居民的可支配收入水平出现不同程度的下降。S1～S7的结果显示，不同的房地产税制改革方案对城镇居民和农村居民的影响差异性不大，在一定程度上体现了房地产税收政策的公平性。均值影响程度分别为－0.356%、－0.057%（S1），－0.521%、－0.124%（S2），－0.028%、－0.006%（S3），－0.537%、－0.131%（S4）、－1.444%、－0.313%（S5）、－0.198%、－0.045%（S6）、－1.641%、－0.357%（S7），之所以受到负面影响，在一定程度上是企业税负转嫁造成的。

表3 对居民可支配收入和收入分配的影响

S8的结果显示，虽然对居民征收非经营性房产税对居民的可支配收入产生了一定的负面影响，但是该政策的影响大小与居民收入水平的高低呈现负相关的关系。表现为城镇居民（或农村居民）随着收入水平的提高，所受税收政策负面冲击的影响效果逐渐减小。这主要是因为在本文模型和政策模拟方案的设计过程中，非经营性房产税实质上是一种财产税，原则上收入水平较高的居民所拥有的财产是较多的，仅对所有的居民征收统一比例的非经营性房产税，势必会造成居民收入水平越低，所受负面冲击的影响越大的结果。由于S9为S1～S8各项房地产税收政策的组合，因此其结果不仅包括S1～S7政策模拟结果所反映的现象，也包括S8政策模拟结果所揭示的规律。且影响效果均比S1～S8政策模拟结果所显示的强。从不同的房地产税制改革方案对基尼系数变动幅度的影响来看，除S3和S6对基尼系数的变动基本无影响外，其他各项房地产税收政策在一定程度上都降低了基尼系数，说明房地产税制结构改革和优化在一定程度上可以调节城乡财富收入分配，缩小居民之间的收入差距。

五、结论与政策建议

本文通过构建中国房地产税收CGE模型，模拟分析了不同房地产税制改革方案对我国宏观经济和居民收入分配的影响。在没有对居民征收非经营性房产税的政策模拟方案中（S1～S7），房地产税制改革使得宏观经济指标如GDP、总产出、总投资、居民消费等出现不同程度的增长，除个别数值外，总出口和总进口也出现不同程度的增长。由于在这些政策模拟方案中，多为取消或者减少房地产各个环节的税负征收，使得政府收入出现不同程度的减少，进而导致政府总消费水平出现不同程度的下降。在对居民征收非经营性房产税的政策模拟方案中（S8～S9），虽然某些宏观经济指标受到负面影响，但这并不能直接确定该项改革措施的不当，恰恰相反，此项改革不仅拓宽了政府财政收入的渠道，还有效降低了基尼系数。对比不同政策模拟方案对各部门产出的影响，其政策影响效果增减不一。而对比不同政策模拟方案对居民可支配收入的影响，房地产税制改革政策降低了居民的可支配收入水平。但其影响机理不同，政策模拟方案S1～S7所涉及的房地产税项为间接税，对不同收入水平居民的可支配收入影响差异不大，而政策模拟方案S8～S9将对居民征收的非经营性房产税纳入其中，非经营性房产税实质上是一种直接财产税，此时对不同收入水平居民的可支配收入的影响表现出差异性。

根据上述研究结果，笔者建议：

第一，降低房地产开发和交易环节的税负，增加房地产保有环节的税负。在我国现行的房地产税收体制下，存在房地产税重复征收的问题，随着我国财政体制机制改革进程的不断深入，必须消除原有房地产税制设计过程中存在的不合理规则。同时增加房地产保有环节的税负，一方面不仅可以拓宽政府财政收入渠道，降低政府对土地财政的依赖程度，另一方面也是向国际财税体制机制看齐，加强与各国财政体制机制改革创新的交流联系。

第二，实施差异化的房地产税收改革政策。在本文的政策模拟方案中，没有考虑不同收入阶层之间的差异，且征收税率为固定比例，对调节财富分配和城乡居民收入差距的效果较小。随着房地产税收政策实施环境的逐渐成熟，可以逐步实施税收减免、面积减免等一系列差异化政策。同时，在征收居民非经营性房产税的过程中，要坚持“以人为本”的原则，充分考虑家庭的支付能力，如对于没有收入来源的老年人和残疾人或者低收入家庭的自住房给予适当的优惠，此时的政策设计可以借鉴美国的“断路器”抵免措施，以免影响居民的正常生活需求。

第三，房地产税制改革要兼顾效率与公平。在坚持税收法定、税收规范的基础上，房地产税制改革要注重房地产税收体系中各项税种的平衡，统筹考虑税制设计的效率与公平。短期内以结构性减税为房地产税制改革的总体目标，降低房地产税中的间接税的比重，一方面可以降低企业税负，增加企业创新动力，另一方面也是国家进行结构性改革，倒逼产业转型升级的内在要求。同时，时刻关注房地产税制改革动态，适时推出居民非经营性房产税改革，真正实现税制改革效率与公平的协调统一。