房地产开发项目成本管理控制与策略

赵小钥

(安顺学院经济与管理学院，贵州 安顺561000)

房地产行业逐渐成为我国发展过程中的支柱产业，为我国的经济做出了卓越的贡献。由于近几年房地产行业市场逐渐出现饱和现象，导致行业发展势头减缓，企业之间竞争更加激烈，房地产企业开始重视成本管理。同时，政府为了能够更好地抑制房价的飙升，陆续发布了许多地产相关调控政策。在这样的背景下，企业传统的成本管理方式已经无法适应现状，企业必须根据自身的实际情况及市场的变化，不断调整，才能保证企业的健康运转。

一、成本管理在房地产开发中的意义

第一，成本管理有利于规范整体安装工程的造价管理。房企在开发项目的过程当中需要投入大量资金，而且整体费用非常的巨大，一旦成本管理不到位，很有可能就会导致企业所投资的项目受到严重经济损失。甚至一些大型的项目在成本管理上出现重大问题，会直接给该企业带来毁灭性打击。例如，建筑工程施工过程当中的安装工程，一般来说都会使用到上千万甚至上亿元的启动资金，这就要求工程造价管理人员，必须运用自己的专业知识，严格履行岗位的职责，对整个项目进行全程的成本监督，确保科学、规范及合理控制好每一个环节的成本。成本管理不但能提高造价管理人员的工作效率，而且能保障整个施工工期按时完成任务。由此便可以看出，成本管理能有效提高工程项目造价控制水平[6]。

第二，成本管理可以增强工程材料管控的效果。无论是哪一类房地产开发项目，都会使用到大量的工程材料。而在材料的采购及管理中，这也是房地产企业资金投入最多的一个环节。为此，高效的成本管理方法，在确保整个建筑工程是符合相关要求的前提下，针对施工所需要使用到的材料进行成本控制，确保工程材料的质量达标和价格合理。在工程材料保存的时候，也应该以科学的方法减少耗损，这对于提升房地产企业的经济效益来说，有着很大的帮助。另外，对于房地产产业的发展来说，成本管理是不仅是重点，也是难点。所以，我们必须要把成本管理的理念灌输到每一个工作人员心中，提升他们对企业的责任感，这样工作人员在岗期间，就能够自觉按照成本管理措施认真执行，从而让企业实现降低工程材料耗损这一目标，提升自身的企业竞争力。

第三，成本管理中还需要关注房地产开发的间接费用。例如行政办公费用，修理费用和营销费用等，对于房地产企业来说。虽然不是主要开支，如果不合理的控制，也会导致房地产企业资金短缺。严重的话，会威胁到房地产企业的资金链断裂。针对这一问题，房地产企业应该做到科学的规划，细化间接费用，明确每一笔费用的真正用途及必要性，提高间接费用的利用率，这样房地产企业才能真正实现有效的成本控制。

二、房地产项目开发前的成本测算

(一)土地相关性评估

在预购买土地前，需将该块土地的地理位置、开发用途、土地价格及购买时间进行科学分析，这一部分主要计算出涉及购买土地所产生的相关费用，提前准备好涉及投资的各项预算。例如：支出的土地使用权购买费用、土地建设费用及设备费用；土地费用包括：置换成本、批租费用、动迁费用等；还需要支出其配套设施的费用，如水、电、天然气以及学校、医院等的费用也要计算在内，都是需要前期垫资的。这笔费用也需要提前列支出来。如何判断某地块是否具备投资价值，要从成本预估开始，当销售毛利率扣除掉成本费用仍有一定比例盈余时，那可以确认这块地是具备投资价值。

(二)房地产企业人才培养及团队建设

房企应结合自身企业状况，建立合理的人才培养机制，这是一门综合性学问，只有拥有高、精、专的技术能力人才才能立足于行业领先位置。这样房企不仅可节省验收时间，发现问题也能早人一步。培养一个有强大技术支撑的团队才是企业走长走远的关键。因此优化人才队伍，不断补给新知识、提高技能水平，可帮助企业管理人员理清思路，提升房产项目开发管理水平，同时提高企业竞争力[2]。

三、房地产项目开发中的成本管理控制

在这个阶段，必须要考虑到成本管理的可行性，同时也需要考虑成本管理的过程当中的经济性，只有不断地去细化及优化方案的合理性，才能在成本节约上体现出质的飞跃。比方说写字楼项目的设计，设计师可以根据规定最大化的保证土地使用率。在设备设施上也尽可能优化，例如电梯空调项目设计，可以选择低耗能系统，这样不仅安全环保，还能在成本控制上发挥重要的作用。

设计部分的成本控制，在安排设计方案的时候，需要考虑到企业的财力以及自身的技术水平，一定不能出现眼高手低的情况，针对每项建设成本，都必须要进行合理的控制，在选择设备以及施工材料的时候，一定要选择经济可靠，避免出现使用大量运输费用高的零件，尽可能使用标准化建材，或者是成熟配套的零件，这样做就能够有效地降低成本。而且，针对图纸的设计问题和执行问题，设计单位和建设单位要多沟通，共同遵守施工标准，在沟通的时候可以出现问题，但是要解决问题，只有这样才能避免图纸的设计误区。施工方必须要针对施工的图纸进行更加严格把控，确保满足标准的建设需求的前提下，尽量减少复杂的结构。如果超过设计上限，那么就要重新调整规划方案，达到合理匹配的目的为止。另外，企业还需结合自身经济状况，本着安全第一、质量第一、信誉第一原则，切不可通过走捷径的方式改变个别子项目的质量，在用料和设备使用上要性价比优的方法，达到成本有效控制。

施工图纸的不严谨会直接影响到后期成本的不可控，从而增加资方的经济压力。因此加强施工前图纸的审核，提前确保所呈交的图纸可靠性及可行性，才能够真正避免在施工的时候出现问题，图纸的审核也是该阶段的核心体现，根据建筑工程的相关经验来看，应该让设计单位以外专业的第三方对图纸进行重新审核，这样能够有效降低因为设计不完善或者是图纸表达有误所造成的经济损失，同时也可以有效地确保工程的质量，为后续的步骤提供更大的便捷，这也能提高整体建设的有效性以及成本控制的效率。设计单位与施工单位应使用相同标准，避免错误解读。明确好设计单位与施工单位双方的责、权、利，对于出现问题要采取“追责”方式，杜绝各单位在工期中出现纰漏。也可以采用第三方专业机构审核图纸，对于不完善的地方可以及时修正，确保工程正常进行。

(一)选择合适的承包商

房地产企业对于承包商选择，应遵从谨慎原则，最好引入招标竞选制度，并对投标方进行严格的资质审核，挑选出资质较好的承包单位。因为好的合作单位具备高施工质量，低工程造价和短施工周期等优点。这种引入良性的竞争机制，可以实现共同合作、协同发展，实现共赢。

企业成立项目评委会，本着公正、客观的态度对招标进行评定。保障双方的主体权益，在确定承包商后，双方应签署工程承包合同，合同上应注明中标价格，双方需遵循各自的权利、义务，明确规定细则及施工周期，交付方式及工程进度拨款等。所以，在项目工程的建设阶段其成本管理与控制策略主要体现在招投标合同签署、工程变更和竣工结算等几个方面。

(二)施工阶段的成本管理

如果之前的工作都是停留在图纸上，那么施工阶段就是具体执行成本管理的阶段，这一阶段对成本控制的把控度直接会影响整个项目的进展。其主要工作内容是做好对施工方的各项监督检查，例如：施工方的施工队伍、施工方案、计划进度等，保证工程质量的同时，在工期上做到合理优化，并对施工质量做好监督工作。因为房地产项目可能会有不可预估的事件发生，工程变更可能会对工程量、工程进度产生一定影响，无形中也会产生对工程投资增加，增加了企业的运营成本。这种情况下，房地企业应启动应急预案小组，及时做好应对。如涉及第三方机构审查，应及时报批。对于工程变更事项，更要慎之又慎。以不影响工程进度，经济损失为前提。

房企应建立合理预警机制或者聘请专业机构代为管理，这也是应对房企经济损失的途径之一。以下为各分项因素的详细介绍：

1.认真审查施工方的组织设计工作

在正式施工之前，房地产的开发商必须针对施工方所提供的设计方案进行详细审查，具体包括施工的条件分析以及主要的施工方案和施工进度计划等。必要的时候，房地产开发商可根据自身具体的情况以及施工土地的具体的情况，对施工方所给予的方案进行优化。这也需要对施工单位做好相关的监督管理，针对整体的施工计划进行改善，在质量能够得到保障的前提之下，尽可能缩短工期，降低工程的造价，但是切记在施工的过程当中，房地产开发商绝对不能够过分追求工期短，因为这样对施工安全和质量不利。

2.妥善处理工程的变更以及现场签证

房地产项目在施工的过程当中面临着许多复杂多变的情况，会导致最终工程量出现变化，工程的施工进度出现变化，例如，施工方跟承包方因为施工过程当中的细节问题而产生纠纷等，这些情况都是时有发生的，而这些情况的产生，会直接影响房地产企业的经济效益。对于工程出现变更，企业必须就变更点进行必要性的分析，结合目前的工程量的变化以及所带来的效益，去判断工程的变更是否是合理的。其次，每一个变更的要求必须都要经过发包方监管项目的总工程师同意之后，才能进行变更。最后，如果设计的变更问题过大，甚至是直接超过了原有的设计标准，或者是超过了设计规模，那么就必须要将变更后的设计图纸重新交给审批部门去审查，以及请求相关的部门的许可。总而言之，妥善处理好工程的变更，既能够保证整体工程可以顺利地展开，同时也可以避免一些不必要的经济损失。

四、房地产项目开发后的成本控制

这一阶段主要涉及房地产材料相关价格是否属实，是否是按定额单价进行，其他费用的审核是否与合同标的相一致，房产建筑的类型是否与施工图纸相一致，工程任务是否与合同标的工程量一致，建筑质量与材料价格是否是按规定执行的。这些细小环节需要反复核对，避免出现漏做、少做、不做等现象发生。

如果过程中出现了不可控的因素，也可能导致工程造价提高，必须确保工程材料手续完备，各类的验收签证和施工记录都符合标准。另外，参与设计的设计单位和监理工程师也要对工程进行验收，确认无误后才会列入结算。

依据我国的《房地产管理法》规定，房地产的开发项目指的是房地产公司依法取得土地的使用权来针对土地进行开发，进行基础设施或者是房屋的建设。房地产开发项目中的成本主要由这几项组成：土地费用、土地建设费用和设备费用，这是房地产开发成本的主要成本支出，约占总成本的80%。而以上这三项中，土地费用是其中最大一部分支出。在房地产行业当中，成本控制是决定着房地产企业在未来发展的一个重要的关键因素，同样也是房地产企业成功的关键因素。

五、结论

在企业内部，控制成本，对于房地产企业创收来说，有着深远的意义。房地产开发企业必须转变经营模式,变原来“向土地要效益”的模式改为“向管理要效益”的模式，加紧修炼内功，进入精细化成本管理之路[3]。在房地产开发项目中，成本管理一直是房地产企业最为核心的环节，成本控制得合理，就会为房地产企业提供较大的利润弹性空间，反之，也会出现“倒亏”现象。由于房地产开发项目的特点，运营周期长，参与人数多，投入资金大，所以房地产企业对于每个阶段都要有成本控制意识，对工程进度、工程质量、材料管理等全过程进行成本管控，严格把关，紧密配合，使成本控制与应对策略贯穿于设计阶段、施工阶段、结算阶段，有效运用，才能使房地产企业在成本控制上，有效提升，达到理想的成本控制效果。