上海党建引领住宅物业治理的经验与成效研究

文/王志兴 盛昊飞 岑毅

在上海抗疫这场大仗硬仗中，有一群逆行的物业人，他们每天起早摸黑、默默无闻地奋战在小区最平凡的岗位上，坚守疫情防控阻击战第一线，零距离为广大居民服务，成为疫情防控阻击战重要的一支生力军。

上海首家物业服务企业——沪港合资的上海安居乐物业管理有限公司成立于1991年。伴随着上海住房制度改革的不断深入和房地产业的迅猛发展，新兴的物业管理行业快速成长。《2021年上海市物业管理行业发展报告》数据显示：截至2020年12月，上海市工商注册（上海市房屋管理局网站登记备案）物业服务企业共5733家，其中本市当地总部型企业5478家，同步增加5.3%，物业从业人员达90.41万人。早在2004年下半年，上海就开始探索社区物业管理党建联建，并融入区域化大党建格局，把党的工作向行业延伸、向领域覆盖、向社会辐射。2007年4月，时任上海市委书记的习近平在考察上海基层党建工作时指出，要着眼巩固党执政的组织基础，扩大工作覆盖面，重点抓好社区和“两新”组织党的建设，通过构建单位党建、区域党建、行业党建互联、互补、互动的基层党建工作新格局，使党的组织和工作覆盖经济社会发展的所有领域。十余年来，上海社区物业管理党建联建，为提升城市形象、完善城市功能、提高人民群众的居住生活质量和促进和谐社会建设发挥了重要作用，也为上海探索符合超大城市特点的社会治理新路径——党建引领住宅物业治理提供了平台支撑。

一、近年来上海党建引领住宅物业治理的基本经验

住宅小区是城市社区最基本的单元。自2015年以来，上海住宅物业治理始终牢记习近平总书记的嘱托，聚焦基层党建、城市管理、社区治理和公共服务等主责主业，“让人民群众有更多获得感、幸福感、安全感”。把物业党建融入社区党建、行业党建、单位党建、区域化党建大格局，不断深化社区物业管理党建联建，积极探索超大城市党建引领住宅物业治理新路。

（一）聚焦业委会、物业服务企业的“两个覆盖”，将党的领导贯穿于物业治理全过程各环节

人民群众在哪里，民生需求在哪里，党建就覆盖到哪里。早在2014年5月，上海市就成立了物业管理行业党建工作指导委员会。随着社区物业管理党建联建和党建引领住宅物业治理探索的不断深入，行业党建领导体制不断完善。目前行业党建工作指导委员会由市建设交通工作党委总负责，在全市16个区建立了物业管理行业党建工作指导委员会分会，依托行业管理体系，通过点、线、面精准对接，将党的领导贯穿于物业治理全过程各环节。点上，通过集中攻坚推动“两个覆盖”有形有效；线上，依托市—区—街道—社区”四级物业行业党建联建同向发力；面上，形成市委统一领导、组织部门牵头抓总、建交委具体负责、其他部门协同推进的物业行业党建工作模式。在全市物业管理行业协会1701个会员单位中，1238个会员单位已建立党组织，占比72.8%。对党员人数不符合党组织设置要求的，由居民区书记、居委会主任及多元主体的党员骨干通过合法选举程序，进入业委会交叉任职，担任主任或委员，聘请居民区书记或社区党员骨干为党建指导员。强化业委会规范化建设，为进一步发挥物业党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用提供制度保障。

哪里有危险，哪里就有党组织，党建引领凝聚抗疫“硬核力量”。2020年初上海疫情发生后，特别是2022年3月这波疫情爆发以来，市物业行业协会积极响应市委《致全市共产党员的公开信》号召，第一时间向各会员单位党组织和全体党员发出倡议书，号召全市物业服务行业各级党组织和党员压实责任，发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，全力以赴打好疫情防控阻击战。在抗疫第一线，一大批党建强、业务硬的物业服务企业充分利用物学网平台开展行业防疫专业知识、缓解心理焦虑等应急培训，受训人数达6万人。组织力量慰问重点区域一线从业人员，对被疫情封在居住小区的约十万名从业人员提出应时应地策略，让他们到所在社区报到，发挥专业服务优势。91万物业从业人员，坚守全市1.3万个住宅小区和6000多幢楼宇大厦，扎牢“第一道篱笆”，维护居民群众的生命安全。如光明生活服务等大型全国性物业服务企业，紧急从武汉等外省市抽调近3000位有防疫经验的相关工作人员支援上海市。在本市许多小区封控后，作为市物业行业党建品牌单位的明达物业党支部与社区党总支结对共建，协同制定了社区快递三区管理“四步走”工作方案。古北物业、上实服务、延吉物业等行业大型企业积极配合封控小区全面消杀作业，并做好物资供应最后100米运输。徐汇、普陀、松江等各区房屋维修应急中心全体员工24小时待命，做好闭环管理小区的应急维修工作。许多物业服务企业组织大量人力协同抢建方舱医院，或前往建成的方舱医院定点支援。上海物业人在大上海保卫战中“坚守一线、勇敢逆行、日夜奋战、守护百姓、忘我奉献”，充分体现了基层党组织强大的组织力，彰显了物业从业人员崭新的精神风貌。

（二）聚焦党建引领下的居委会、业委会、物业公司三位一体，将管理的“难点”变成治理的“亮点”

推进居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”融合发展。自上世纪90年代中期以来，随着城市管理重心下移，街镇、社区成为城市管理的主要载体，形成了居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”。作为一种新型的管理模式，“三驾马车”在实际运作中存在定位模糊、职责交叠、关系不顺等管理上的难点问题。近年来，上海将党建引领住宅物业治理融入社区治理大格局的同时，建立完善了“1+3+X”住宅物业管理机制和党建联建模式。“1”指居民区党组织，在党建引领住宅物业治理中发挥领导作用；“3”指居委会、业委会、物业服务企业，即“三驾马车”；“X”指社区民警、城管执法力量、驻区单位、社会组织、群众团体、业主居民、小区志愿者等多元主体。目前全市16个区的200多个街镇及所辖居民区已实现“1+3+X”机制全覆盖，有效解决了困扰小区物业治理的难点问题。党建联建模式作为党建资源的有效整合，具有“1+1＞2”的组织优势。早在1999年，上实物业管理有限公司就首创社区党组织领导下的居委会、业委会、物业公司“三位一体”物业管理党建联建模式，目前这一模式已有机嵌入上海党建引领住宅物业治理结构。

严格把好业委会人选关。居民区党组织加强对业委会选举的组织领导，严格政治标准，把好业委会筹备组、换届改选小组及业委会委员候选人的推荐关、审核关和选举组织关。业委会委员中党员比例一般都高于50%。浦东新区塘桥街道业委会委员中党员占75%以上。行区在开展红色物业实践中，明确居民区党组织对业委会具有人选建议权、结构建议权、资格审查权，确保业委会规范运作。全区推选2086名党员骨干、233名团员青年骨干进入业委会，业委会成员中的党员比例达到51%。

（三）聚焦最基层、最直接、最突出的民生问题，将解决好群众的操心事、烦心事、揪心事落到实处

坚持需求导向、问题导向、效果导向，全力解决小区管理中的痛点、难点、堵点问题。小区物业公司是居民群众的直接服务者，面对住宅小区人员集中、人口复杂、需求多样的局面，上海各住宅物业单位积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会和物业企业“三方联动”服务模式。上海复瑞物业管理有限公司接管的老旧小区多、历史遗留问题多。2018年2月通过公开招投标接管的行区夏朵园小区，有3500多户居民、35万平方米，居住环境脏乱差。在镇党委的领导下，成立了由居委会、复瑞物业公司、业委会党员参与的联合党支部。围绕“美丽家园”建设，公司党支部设置“党员之家”和特色党建工作展示区，组建了多支党员服务队，集中清理了十余年来遗留的公共楼道堆物顽症和出租房乱象，新增400多个数字高清探头、174套人脸识别等智能化、可视化、规范化的数字管理系统，提升了小区安全管理水平。北蔡镇绿川家园是商品房小区，建筑面积2.3万平方米，有住户228户，是典型的“迷你型”小区。小区原物业公司因长期亏损，在2014年10月合同到期后退出。在居民区党组织和镇房管办支持下，业委会提出自行管理物业方案，80%以上业主投票表决同意。几年来，小区管理“四保”到位，车位有余，道路、绿化、围墙路灯更新换代，业主的满意度也大幅提高。

坚持民有所呼，我有所应，民有所盼，我有所为，全力解决加装电梯难、停车难、物业费调价难等问题。明达物业党支部为破解老年居民爬楼难，以社区物业党建联建为载体，协同街道、居民区党组织、居委会、业委会，成立加装电梯组委会，逐户发放《加装电梯业主意见征询表》，已在5个小区加梯8台。为解决小区停车难问题，塘桥街道率先启动居民区与商务楼宇“潮汐式停车”模式，许多街镇社区协同物业服务企业纷纷出招，停车难问题终于有所缓解。为解决物业费调价难问题，市物业管理行业采取了“三步走”战略，即开展价格发布及监测、价格评估、价格协商，完善物业费价格体系，在全市开展物业服务价格评估及小区物业费调价试点的基础上，许多小区都成功进行了调价。

（四）聚焦党建引领下的多元主体“五治联动”，将住宅小区治理寓于服务之中

强化自治、共治、法治、德治、智治联动工作机制，形成党建引领下小区治理的组合拳。在居民区党组织的领导下，近年来物业服务企业协同居委会、业委会、社会组织、第三方专业机构、居民志愿者等多元主体，呼应居民群众的需求，引导和激发居民群众的主体意识，取得小区自治的最大公约数。各基层党组织把小区治理项目融入社区物业管理党建联建格局，通过结对共建，共治破题，实现共建共治共享。在居民区党组织的统筹推进下，物业行业和服务企业协同多元主体，加强以社会主义核心价值体系为重点的思想道德建设，培育小区新风尚。为了破解居委会、业委会和物业服务企业等主体无执法权的问题，加强房管部门、物业服务企业与城管执法部门联动，做到群租、违法搭建等乱象第一时间发现、劝阻、报告和处置。嘉定区通过“城管进社区，物业服务企业等主体协同整治群租”，不仅挂牌“无群租小区”，而且对新增“群租”及时整治率达100%。同时，与城市一网统管衔接，建立“智慧物业”，把智治功能融入企业、行业、社区线上线下互动循环圈。

助推文明社区建设，增强小区治理与服务的精准度、感受度、满意度。自2019年以来，上海物业人充分展现了社区垃圾分类管理责任人的担当。在管理项目内大规模开展生活垃圾分类的宣传普及，全面落实住宅小区分类垃圾箱房和分类投放点改造。许多企业克服成本和人力的压力，在垃圾收集分类点安排人员指导居民有序投放，新增分拣人员对垃圾箱房进行专职管理，并形成了定时、定点、定类、定人、定制度的“五定工作法”。物业服务企业协同居委会引导群众践行居民自治章程和公约，参与小区文明建设，为所在区、街镇、居民区文明创建作贡献。

（五）聚焦物业行业队伍建设，将培养造就专业化、高素质的人才队伍融入可持续发展战略

加强行业从业人员专业知识和技能培训，优化队伍结构。市物业行业协会自2013年获批上海市高技能人才培养基地（第三批次）以来，加强培养物业高技能人才。积极开展职业技能等级认定，物业管理员三级、四级，智能楼宇管理员三级、四级，四个工种等级获批试点。同时，许多企业组织开展送出去与请进来相结合的职业技术培训。通过各类培训和人员流动，行业职工的文化程度和技能水平普遍提高。市物业管理行业协会发布的《2021上海市物业管理行业发展报告》显示，2020年本市物业服务企业在编职工中，大专占23.9%，本科占11.6%，硕士及以上占0.2%。物业服务企业已摆脱了以往的低端劳动密集型运营模式，向知识型和管理型转变，职业技能结构不断优化。据不完全统计，本市2020年物业服务企业职工队伍中，初级职称3.06万人、中级职称2.06万人、高级职称1400多人，初级工4.50万人、中级工1.27万人、高级工0.31万人，技师和高级技师2000多人。

加强行业技能比武竞赛，提升物业管理服务水平。为改变长期以来存在的物业行业就业门槛低、文化程度低、专业技能低、工资收入低、社会地位低的“五低”偏见，市物业行业协会和各区工委每年分别组织市、区层面的物业职业技能竞赛，以考促训、以赛练兵，提升“四保”和管理人员的实践和创新能力。同时，加强党员骨干和团队以老带新。2019年4月，在王海斌劳模创新工作室和张金秀劳模创新工作室的共同倡议下，多个劳模创新工作室组建上海市物业劳模“匠心”联盟，为培养年轻物业人才提供了有力支撑

（六）聚焦群众获得感、幸福感、安全感，将住宅物业治理评估体系纳入“美丽家园”行动计划

早在2009年，原市房地资源局党委就制定了《上海市社区物业管理党建联建评估标准（试行）》，以全面检验本市社区物业管理党建联建工作成效和质量。在评估标准不断完善的基础上，自2015年以来，上海第三方专业机构将党建引领住宅物业治理相关工作指标纳入上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划实施评估体系。市房管部门运用信息化手段，建立了包括物业服务企业有效失信记分、最新的社会公众满意度、社会公众投诉处置情况评价、综合服务能力星级、物业服务履约质量评价以及街镇居委会服务效能评价等指标体系，依托这套综合评价体系，对本市物业服务企业精准评估“画像”，提升物业服务企业综合水平和群众满意度。

二、 上海党建引领住宅物业治理的主要成效

近年来，上海住宅小区物业管理行业把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势，形成了具有上海特色的党建引领住宅物业治理新路子。2019年5月17日，中组部有关领导赴上海市物业管理行业协会座谈调研时，对上海社区物业管理长期坚持党建联建和加强党建引领住宅物业治理成效给予高度好评，希望上海物业管理行业认真总结推广这方面的好经验，坚持形成长效机制。上海党建引领住宅物业治理主要成效突出体现在四个方面。

一是开启了党建引领住宅物业治理新模式，在抗疫大战中党组织的战斗力得到了检验。近年来，上海物业行业运用“党建+治理”，治理模式从“三位一体”“四位一体”“五位一体”等，发展到现在的“1+3+X”体系，形成党建引领住宅物业治理新模式，把党的领导贯穿于住宅社区治理全过程各环节，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用。面对突如其来的疫情，全市各住宅物业服务企业迅速响应，把业主的生命安全和身体健康放在首位，从严贯彻疫情防控多种举措，做好消毒杀菌、出入登记、防控宣传，落实人员排查、车辆管控、人员测温、协助社区核酸检测等工作，各物业企业党组织成为坚守防疫“最后一百米”的坚强堡垒。

二是推动党建引领下的多元主体“五治联动”，构建了现代社区治理新格局。党建引领下的多元主体在推动自治、共治、法治、德治、智治与社会治理有机融合的同时，构建形成现代社区治理新格局，极大提升了社区“规范化、民主化、社会化、科学化”治理水平。以“自治”为基础，物业服务企业协同居委会、业委会、社会组织以及居民志愿者等自治主体，强化了党建引领下物业治理的力量；以共治为动力，坚持条块结合、多元融合、资源共享，合力推进党建引领住宅物业治理纵深发展；以法治为共识，在政府主管部门的支持下，物业服务企业与城管执法等主体联动，着力破解群众“急难愁”问题；以德治为引力，推动物业行业和服务企业自觉介入社区文明创建活动；以智治为链接，融入城市和社区网格化管理，进而与社会治理有机融合，提升党建引领力，动员社会全面参与，取得了良好的社会治理效益。

三是坚持党建引领“三驾马车”各司其责，凝聚了社区治理最大合力。党建引领住宅物业治理模式最大的特点和亮点，就是形成了以居民区党组织领导的、以“三驾马车”为主体的基层社会治理共同体，最大限度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势。截至2021年12月底，全市已完工加装电梯2094台，改造更新了一大批老旧小区的安防监控系统，开展小区智慧安防系统建设，增设微卡口和人脸识别系统，统筹推进住宅小区设施设备改造，完成诸多小区电动自行车充电设施建设，方便业主居民在家门口充电。面对来势汹汹的疫情，在居民区党组织领导下，居委会、业委会、物业服务企业很快将平时的常态服务转换为疫时的高效管理，构筑起疫情防控的“铜墙铁壁”。

四是推进物业服务标准化、规范化建设，提升了群众满意度。依托“互联网+信息平台”，建成上海市物业管理监管与服务信息平台，囊括了全市1.3万多个小区的基本信息、地理信息、公共收益、维修资金等数据，具有物业服务企业信息管理、物业信息上报、小区五查管理、信用信息管理等功能，实现了对全市住宅小区、物业企业、小区项目经理的管理全覆盖，强化了企业及从业人员的信用监管，积极推进小区门卫室和管理处规范化建设。

加强党建引领下的基层社会治理创新，是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要内容，而住宅物业治理又是基层社会治理的重要组成部分。坚持党建与社会治理有机融合是党建引领住宅物业治理的显著特征。从上海的实践看，一方面要不断加强物业行业党建工作，建立和强化组织体系，突出政治功能，提升组织力；另一方面要紧紧围绕基层治理各项任务，在群众“急难愁”问题上下功夫。面对当下严峻的疫情防控形势，为打赢这场大上海保卫战，各住宅物业服务企业党组织迅速行动，广大党员迎难而上，奋勇担当，充分彰显了基层党组织强大的组织力和社会号召力。