两轮疫情背景下全国房地产相关政策对比分析研究

文/戚丹璎 程筱艾

房地产行业规模大、链条长、牵涉面广。在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，它都占有相当高的份额，对于社会民生、经济金融稳定和风险防范具有重要影响。受到新冠疫情的冲击，房地产行业的建设施工环节、运营销售环节等都受到负面影响。停工停产、居家隔离、售楼处关闭使得房地产成交量大幅下降，销售回款受阻、延迟复工导致房企资金周转困难，加剧房企资金链紧张，传导到土地市场，致使地方政府的土地收入减少。因此，2020年以及2022年疫情爆发以来，全国各地纷纷出台各种政策以及时防范化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。本文通过汇总梳理两轮疫情期间全国各地出台的房地产业相关政策，深入分析两轮政策的共同点与差异，对缓解本轮疫情给上海市房地产市场带来的不利影响、促进本市房地产市场未来健康发展提出几点思考。

一、两轮疫情背景下全国房地产业相关政策的共同点分析

通过对比分析全国两轮疫情背景下出台的房地产业相关政策可以发现，在宏观经济政策、货币政策、供给端政策（针对房企）以及需求端政策（针对居民）方面，两轮政策出台存在以下共同点。

（一）宏观经济政策：积极表态，稳定市场预期

两轮疫情期间，均多次召开国务院常务会议、中央政治局会议稳基调、抓方向，国务院金融委、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局六部委均释放稳定房地产预期信号。2020年疫情期间召开数次国务院常务会议和中央政治局会议，强调在加强疫情防控工作的同时也要统筹推进经济社会发展各项任务，要加大宏观政策调节和实施力度，做好“六稳”工作。本轮疫情期间，中央强调把稳增长放在更加突出的位置，坚持稳中求进，统筹好疫情防控和经济社会发展，采取更加有效的措施，努力用最小的代价实现最大的防控效果，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。

（二）货币政策：降准降息，复苏市场信心

两轮疫情期间，央行和全国银行间同业拆借中心均多次下调金融机构存款准备金率和贷款市场报价利率（LPR），支持实体经济发展。2020年疫情期间央行共宣布三次降准，全国银行间同业拆借中心宣布两次降息，4月宣布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。2022年至今已全面降准一次，降息三次。1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1月20日1年期LPR为3.7%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点。2022年4月15日央行宣布，于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。5月15日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套利率下限调整为5年期LPR减20个基点。5月20日，5年期LPR由4.6%下调至4.45%，下调15个基点。LPR再次下调，5年期降幅略超市场预期，按揭利率下限持续打开。

（三）针对房企：降低预售标准，放松预售资金监管

两轮疫情期间，全国各地纷纷对房企的预售标准和资金监管进行了不同程度的松绑。2020年疫情期间，武汉、长春多地出台包括降低预售标准、放松预售资金监管在内的相关政策措施。其中，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》，核心内容是通过放松预售监管来缓解房企资金压力，一方面适当调整预售许可形象进度要求，另一方面提高预售监管资金使用效率。本轮疫情期间，出台了全国性商品房预售资金监管的意见。意见明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用，有助于提升房企资金流动性。

（四）针对居民：放松贷款、降低首付

两轮疫情期间，全国各地通过放松公积金贷款、下调房贷利率和首付比例等方式刺激居民消费需求。2020年疫情期间，从融360大数据研究院发布的2020年3月中国房贷市场报告可知，2020年3月，30个城市首套房贷款利率环比有所下调，其中8个城市降幅在10BP以上，昆明首套房贷利率环比降幅最大，达29BP。研究院监测的41个重点城市、674家银行分支行中，6家银行分支机构下调首套房首付比例，其中上海的部分银行将首套房首付比例首次调至三成。本轮疫情期间，浙江及青岛、南宁等地均发布了放松公积金贷款的有关政策。4月14日，央行的邹澜司长回答记者提问时曾指出：“3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”

二、两轮疫情背景下全国房地产业相关政策的不同点分析

由于两轮疫情传播的范围、经济环境、政策背景等存在差异，全国以及各地出台的政策侧重点存在不同。通过对比分析全国两轮疫情背景下出台的房地产业相关政策可以发现，在宏观政策背景、政策覆盖范围、政策落脚点、预售政策调整重点等方面，两轮政策出台存在以下不同点。

（一）宏观政策背景不同

2020年上半年，中央仍继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”依然是长期调控目标。在全国经济发展因突发疫情受到较大冲击的背景下，2月的金融市场工作会议强调继续“因城施策”，落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。3、4月份的中央政治局会议指出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，在坚持“房住不炒”的定位下，促进房地产市场平稳健康发展。

2022年疫情期间，房地产政策整体而言较为宽松。3月中旬，六部委先后发声，对房地产市场表达了积极态度。金融委表示，针对房企，要研究和提出有力有效的方案来防范和化解风险，要提出向新发展模式转型的配套措施；银保监会提出，要重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；央行提出，要稳中求进，防范化解房地产市场风险；财政部表明，今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；证监会提出，要积极配合化解房企风险；外汇局提出，要配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。相关政策均体现了支持房地产行业健康发展的信号。

（二）政策覆盖范围不同

2020年，由于疫情在全国多地爆发，多地针对推进复工复产出台政策。除北京、上海、广州、深四个一线城市外，武汉、天津、重庆、天津、苏州、宁波、无锡、青岛等多个城市均出台推进复工复产相关政策，对建筑施工单位、房地产开发企业、房地产经纪机构、房地产估价机构等房地产相关企业复工复产做出明确要求。

2022年疫情爆发较为集中，且当前仍处于疫情期间，就目前所收集的城市政策情况来看，鲜有复工复产相关政策出台，多地推出人才政策以推动房地产市场发展。上海全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度，加快实施人才安居工程；上海临港新片区优化调整人才住房政策，放松人才购房限制。常熟给予符合条件的人才首套自主商品住宅1%的购房补贴。长沙加大对人才的奖补支持力度，鼓励吸引各类人才来长创新创业。沈阳提升毕业五年内全日制本科及以上毕业生的公积金贷款上限。无锡梁溪区针对高层次和高技能人才购房最高补贴1000万元。

（三）政策落脚点不同

分析两轮疫情下房地产政策重点内容可知，2020年政策主要针对企业，2022年政策主要针对购房者。由于两轮疫情暴发集中城市有所差异，故针对2020年的武汉、上海和2022年的上海在疫情期间发布的各项房地产政策进行政策落脚点差异分析。2020年武汉政策落脚点主要在企业，主要包括房地产开发企业可享受分期缴纳土地出让金、疫情期间房产税等税收减免、提高预售监管资金使用效率、疫情期减免部分单位企业房租、放宽预售申请、优化审批服务等政策；2020年上海出台的政策更多是对房地产开发企业困，主要政策包括部分企业可申请减免相应房产税和城镇土地使用税、减免部分中小企业租金等。

2022年上海政策落脚点主要在居民，对购房需求起到推升作用，政策主要包括受疫情影响公积金贷款不作逾期处理、放松疫情原因个人房贷还款期限、加大购房信贷支持、优化调整人才住房政策、优化人才直接落户、加大海外人才引进及加快实施人才安居工程等。

（四）预售政策调整重点不同

2020年疫情期间，全国多地对预售标准进行调整，主要调整预售形象进度要求。如：苏州规定分期销售项目每期申请预售面积由不低于3万平方米，调整为高层、小高层商品房不少于2万平方米，多层商品房不少于1万平方米。无锡规定，已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可（装配式建筑的形象进度要求不变）。焦作规定，因疫情影响施工建设的，开发企业申请商品房预售时，预售部分完成高层正负零、多层2层以上即可。抚州规定，因疫情影响施工建设的，适当降低预售商品房形象进度标准，高层、小高层房屋预售形象进度由原来的1/3调整为1/4，多层房屋预售形象进度由原来达到主体封顶调整为1/2，符合条件的可依法申请商品房预售许可证。

2022年疫情期间多地预售政策调整重点为预售资金调整。如：上海今年首轮集中供地活动重启后，对供地规则进行了微调，监管账户的冻结资金比例降低20%；徐州提出优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金，同时试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式；长春允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；四川资阳优化预售资金监管，规定将预售资金监管期限延展至房屋所有权首次登记为止，将贷款银行或住房公积金管理机构投放贷款资金的时间由20日调整为直接转入监管账户，支持企业不超过支付比例10%的重点资金专项用于支付民工工资和工程款等。

三、政策建议

尽管当前形势严峻，但仍要坚定房地产业依然是中国经济压舱石和稳定器的信心，需要进一步加大政策调节力度。房地产政策应更加凸显稳增长要求，因城施策松动需求端限制政策，有效拉动投资与消费，促进内需增长。通过分析两轮疫情下全国各地房地产调控政策，可从放松土地市场规则、加强金融机构支持、适当放松限购门槛、缓解房企经营压力等方面出发，对本市房地产市场提出四点建议。

第一，放松土地市场规则，推动释放住房供应量。临港新片区人才住房政策操作口径的调整以及加大购房信贷支持等政策在一定程度上推升了住房市场的需求。为缓解疫情过后房地产市场强势反弹，从住房供给侧出发，考虑进一步放松供地规则，如优化土地出让方式、降低监管资金比例等，提升房企拿地积极性，推动释放本市住房供应量，以满足市场需求，促进房地产市场平稳健康发展。

第二，加强金融机构支持，满足合理住房需求。购房方面，在重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持之余，可考虑适度下调房贷利率，落实好“因区施策”的差别化住房信贷政策，通过增加公积金贷款额度等方式进一步降低公积金贷款门槛。租房方面，建议根据实际情况合理提高公积金租房提取额度，同时考虑增加对新市民、青年人的住房补贴力度，对困难家庭予以适当的租金减免。

第三，适当放松限购门槛，激发房地产市场活力。受本轮疫情影响，本市部分非上海户籍居民定居上海的信心可能受到动摇。本市可以适当放松限购门槛，可考虑率先在部分区域（如五个新城）进行试点，在社保或个税缴纳年限等方面降低购房门槛，满足外地人口在沪的安居需求，一方面有利于提升上海的人才吸引力，另一方面也能为本市房地产市场注入新的活力。

第四，缓解房企经营压力，鼓励引导高质量转型。2020年下半年，房地产行业潜在的金融风险受到空前关注，除政策层面一再强调的“房住不炒”的长期原则外，融资方面也得到严格限制。针对房企融资管理的“三道红线”在2021年全面实施，叠加本轮疫情冲击，加剧了本市很多房企存在的资金链紧张、债务到期和违约等问题。对此，一方面建议本市在加强宏观调控的逆周期调节中，适当放松预售资金监管标准，对资质良好的房企增加金融支持，另一方面，在此大变局下，建议鼓励引导房企及时对内部管理进行改革，提升经营质量，培育适应当前房地产行业需要的核心竞争力，实现高质量可持续发展。