建筑工程全过程造价管理与控制探究——以大成基金总部大厦项目为例

徐江东

上海新黄浦实业集团股份有限公司 上海 200001

改革开放之后，中国基建进入了大发展时期，各种基础设施如雨后春笋全国各地铺开，为城市化率的提升，为国家GDP的增长做出了较大贡献。建设单位作为投资主体，组织和实施各类建设工程项目的开展，并在项目落成后获得相应的经济效益和社会效益。从计划经济向市场经济的转变，对投资效益、投资管理也提出了更高的要求，无论是政府或国企的投资，亦或是民营资本，乃至到每户家庭的买房装修，都需要精打细算，减少浪费，提高投资效益，将钱花在刀刃上。这就产生了对项目建设成本全程管控的需求，建设项目全过程造价管理的理念、方法及已经实行了较长时间，这是发展经济、与国际接轨的必然趋势。

1 工程概况

大成基金总部大厦位于南山区粤海街道海德三道1236号，近科苑南路。是大成基金管理有限公司在南山区后海片区投资建设的一栋总部办公大楼。大楼用地面积为4101.26m2（用地紧张，四周均为零退线），地上30层，地下5层，总建筑面积76704.35m2。其中，计容积率建筑面积58863.72m2，包括办公部分48234.57m2，商业餐饮部分9657.9m2。不计容积率建筑面积（地下室）17840.63m2，主要建设地下车库，机动泊位数为242辆，建筑高度≤130m、裙楼四层，高度17.85m，裙楼2-3-4层均为东北角为主体结构，西南角无结构为中庭设计，大空间大堂。四楼以上至30层为塔楼。

2 项目工程造价控制中存在的问题

本项目于2016年12月下旬结构封顶，我方作为管理公司，在17年初开始接手管理。经梳理，各方因素造成造价管控中存在问题有如下两个方面：

第一方面，设计单位之间未能有效衔接到位，后期精装施工改扩建造成的结构拆改签证，增加了造价。本项目原精装设计单位不再合作，解约后重新招标，新精装设计单位在18年5月展开设计工作，彼时主体结构早已封顶1.5年。精装设计时间与主体设计时间脱钩，精装在设计时应建设单位要求，拆除原主体结构二层转换梯外廊（98.79m2）、27-29层、29-30层局部增加钢结构楼梯、22和30层局部挑空区增加楼板等(扩建面积110.81m2+66.01m2)。同时将裙楼屋顶原长方形天窗进行了结构封堵。此改扩建涉及主体结构，部分原有结构楼板凿除重新进行补强、加固；部分结构又进行了封堵。增加了后期主体结构拆改的费用。如主体设计和精装设计能统筹安排，同步开展，将装修后实际使用的功能需求反馈到主体设计单位，在主体设计时就给予考虑，就能避免此类结构拆改的发生。

因此，建设单位应重视设计单位的管理工作，如有必要可聘请专业顾问公司进行设计管理和协调。在前期各环节，统筹安排各设计工作的衔接，尤其是主体和精装设计，以及涉及规划报建的设计内容，需高度重视，专人专职[1]。

另一方面，本项目合同框架体系较为完善，合同体系为建设单位与土石方、基坑支护及桩基础工程单位、总承包工程单位、幕墙工程单位、精装修工程单位分别单独签订合同。总承包单位下为消防工程、空调工程、高低压配电工程、园林绿化工程、冷却塔工程、燃气工程、VAV BOX变风量末端设备供应工程、弱电工程等共11家。由于总包下分包均为甲指乙供，总承包单位履行总包义务不积极。为确保总包能切实履行总包责任和义务，17年接手后商务方面做了大量工作，分别协调总承包单位和各分包单位，根据原招标文件、合同文件就各方责任义务做了重新梳理，并协调各分包单位分别向总承包单位提交关于责任和义务的承诺函，主要内容有：总承包单位按和建设合同收取总包管理费，不再收取其他管理费用；分包单位签证、变更、索赔等均有建设单位决定；所有分包单位由总包统一管理，总包单位质量、工期承担责任[2]。

协调总承包单位也向建设单位提交同样内容的承诺函，主要内容有：总包在收到建设单位对各分包的付款后，才向各分包支付，总包无须垫为分包单位垫资；若分包单位对总包单位质量、工期、安全等方面有处罚，给总包造成损失的，该损失由分包单位承担；分包合同对总包方约定的责任和义务如果超过总包合同责任范围，总包方不承担责任，因分包方原因给总包方和建设单位带来经济损失和法律责任由分包方承担。

通过承诺函这一手段，从商务和合同关系上理顺总分包责权关系，保障现场施工的顺利推进。从中可以看出，在项目开始前期，建立一个合适的合同体系，对于业主规范管理，简化管理，有效管理，充分发挥总承包单位的责任是非常有意义的。

3 项目全过程造价控制方法

3.1 决策阶段造价控制

建设单位在决策阶段运用多种方案展开投资估算，科学合理的决策是有效管控工程造价的前提和基础，对后续造价管控起到提纲挈领的作用。建设单位早在项目立项时，委托戴德梁行根据项目建设规模、档次、水平，分别编制了项目总投资估算和建筑安装工程费用估算表。编制口径与深圳市当地规定相符，项目比较全面。编制时，建设单位提供了充分的文件和资料，考虑的因素及建设标准非常全面，使得投资估算编制质量较高[3]。

在总投资估算表中，涵盖土地使用费、土地登记费税费等项目，甚至维修基金及新型墙体专项基金均给予了估算考虑。在后续的行政缴费中，均产生了与之相应德的缴费口径。项目开发建设总投资的估算金额为150102万元，按总建筑面积计算的平米造价为20272元/m2。

在建筑安装工程费用估算表中，前期工程、土建、机电、精装、燃气、室外工程均纳入估算范畴，虽然机电设备计算口径与实际招标后签订的合同不尽相同，有所出入，但项目种类考虑充分没有漏项，估算的建安费合计为74189万元，按计容积率面积的造价指标为12791元，按总建筑面积的造价指标10020元。均与后续实际合同及结算金额比较接近。

3.2 招投标阶段造价控制

建设单位委托当地实力较强的咨询公司承担本项目全过程造价咨询工作。在重要项目招标前，召集咨询公司组织精干力量编写招标文件，组织设计、顾问公司编制详细的技术规范文件。充分考虑影响投标报价的各方因素，招标文件及工程量清单经过各方审核才最终定稿。

对投标对象进行市场调研，科学选择。对当地各项目行业内的情况进行摸底，做好招标前准备工作。

总承包体系下的各个分包的招标，在评标时根据各工程特点，分别邀请设计或顾问单位，监理单位、咨询单位、总包单位、建设单位、管理单位均出席参与评定、打分。各方均为工程的参与方，对本项目均相当了解，通过参与审核投标单位的技术参数、商务报价，能最大限度的把握是否最适合本项目。

其他诸如沉降监测单位、钢结构第三方检测单位等，也均通过招标确定中标单位，做到公开、公平、公正。

本项目合同体系一脉相承，均为固定单价施工合同，除采用国家施工单价合同标准格式外，合同最后增加第四部分补充条款，针对各项目的特点，做出相应的专属约定。例如，各工程界面的详细说明；各工程具体调差项目（精装工程为钢筋、混凝土、人工；总承包工程为钢筋、混凝土、电缆、母线）；调差比例（均为±5%）；样板规定等。

3.3 施工过程造价控制

施工阶段是成本集中支出、耗费人力、财力、物力进行作业的阶段。需要建设单位从多维度进行管控。项目上采取措施如下：

首先，严控设计变更。建立设计变更审批制度，对于随意增加项目、提升标准的设计变更，一般不予批准。对于却因实际施工需要或使用功能需求而发生的变更，先让造价咨询单位进行费用预估，按批次形成报告，上报定期召开的建设单位基建委会议决策，若决策通过，设计出具正式变更，现场实施，若未通过，则不予批准，设计不出具正式变更。现场监理监督变更的实施，做台账记录[4]。

其次，从严管理签证。对于现场拆改尤其是精装阶段施工，原有一次消防、总承包安装部分管道有部分拆改，做好各方见证、记录，对签证量用图纸、照片、数量确认单等资料予以确认。完善过程管理各环节。

最后，要求咨询公司派员每周三、四上现场，参加现场监理周例会，同时对现场进度、发生的签证进行实地踏勘，同步确认。

3.4 竣工结算阶段造价控制

结算阶段是成本核算的最终阶段，关系最终工程审定造价，各项目的结算金额就是最终总投资，将归并入建设单位财务系统，需经得起财务审核、外部审计。本项目从以下几方面进行管控。

第一方面，严格审核移交物业及培训情况。作为办公楼，安装系统相比民用住宅更为多样和复杂，空调、冷却塔、泛光照明、无负压供水等系统施工完成还涉及单机及群控系统调试，配合集成控制开放通讯协议接口，提供与楼控系统（BA）接入并调试，物业技术培训，整改并移交物业等工作。竣工结算资料中增加了《设备移交单》前置审批条件，承包商需完成合同约定所有内容、工程整改及系统测试、联动全部完成，竣工资料（含设备资料）移交，获得物业项目部的认可，监理、物业、等各方在《设备移交单》签字确认，方可启动竣工结算。接受竣工结算资料的提交并审核。

第二方面，再次复核设计变更和签证。结算时，各方再对设计变更和签证的资料及现场实施情况做复核。手续不全的一律不予确认。幕墙结算时，因招标图所示，水平防烟带的岩棉或矿棉所用承托的镀锌钢板为1.0mm厚，施工过程中因承包单位按防火规范《玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003》 要求，变更为1.5mm厚。但过程中并未上报设计变更，结算时发现漏报，就此项变更在结算中上报费用55.62万元。经咨询公司审计金额为28.89万元。但经过建设单位、管理单位、监理单位共同现场检查，商讨确认，承包商未遵守设计变更审批制度，过程中施工已完成不可再任意重报变更，最终未予计算，全部核减为0。同时，对设计变更前后对照仔细检查，防止重复申报和做增账同时是否做减账。

第三方面，咨询公司和承包单位背靠背编制竣工结算，再进行对账、核量。承包商上报结算前，要求咨询公司同步编制结算稿，双方背靠背各自编制，将两版结算稿相对比，能相互参照，更具有参考性，能找出结算中双方差异的重点问题。

第四方面，重点核查合同外新增项目套用的单价和投资占比较大的分项工程量。对变更新增项目的综合单机加强审核，检查定额套用、信息价或市场价的取定。检查设计变更是否做增减账。

第五方面，严格核查项目现场完工情况。联合监理，对现场进行复核。原总承包的结算，经现场联合巡检，若干项目未施工，如地下车库环氧地坪，空调机房天花水泥渗透结晶防水，制冷机房及屋面管道不锈钢保护层等。现场出具结算初稿现场复核的情况说明，交咨询公司，对结算审核进行调整[5]。

4 经济效益分析

本项目经过各环节有效管控，结算无索赔，已完成的项目结算稿工程量计算准确，定额套用合理。过程中的设计变更、签证及结算核减率普遍在13%-18%之间。总承包送审金额279624094.78元，结算金额240705780.71元。高低压配电工程送审金额14775967.55元，审定金额12266939.95元。幕墙工程送审金额75181364.74元，结算金额68784390.08元。截止撰稿完成，本项目未完成全部审计。从目前的进度看，总的预期，总结算金额与估算金额基本持平。

5 结束语

本文基于全过程造价管控问题，从建设单位角度出发对全过程造价管控在每个环节的管控要点及本项目存在的问题进行了分析，通过在决策、设计、招投标、施工和竣工结算各阶段用一系列技术手段，充分调动、协调各方诸如设计、监理、顾问公司等在相应环节参与造价管控，发挥各方的能动性，造价管控效果明显，为项目节本增效做出了一定的贡献。综上所述，本文撰写对写字楼项目全过程造价管控的经验，能够为同行提供诸多裨益和借鉴。