小区车位车库权属问题研究

王子岳

澳门科技大学法学院，澳门 999078

自改革开放以来，我国经济高速发展，我国居民的汽车拥有量也不断增长。从2003年南京市鼓楼区法院受理全国车位车库首案以后，由于车位、车库引起的案件逐年增加，在此类案件中的焦点大多为车位、车库的权属争议。然而司法实践中对于车位车库的权属认定规则十分庞杂，从而使得各级人民法院的裁判结果和标准不一，甚至相互冲突。

一、小区车位、车库权属的现行规定解读

（一）小区车位车库的概念与种类

车位指的是通过专门规划在地面或地下所设立以供小区停车之场所；车库指的是小区所设立的供小区车主停车的专门封闭场所。［1］车库是车位的集合表现形式。车位和车库作为现代小区的重要公共配套设施［2］，是小区整体环境的组成要素。

按照物理设计划分，住宅小区的车位车库主要有3种形式：1.地上车位，指在小区居住区地面以上，以划线方式界分的停车区域；2.楼层架空车位，通常是指用于停放车辆的中空楼层；3.地下停车场，也即位于小区住宅区域地下空间的用于放置机动车之用途所构建的封闭式空间。而地下车库又包含一定数量的人防车位。此外还存在独立车位、楼顶平台车位等特殊构造设施。

（二）车位车库权属的现行法律规定

原先在起草我国原《物权法》的过程中，针对车位车库的产权归属问题学者便各执一词，学界中主要存在“开发商所有”“国家所有”“业主所有或共有”“约定归属”四种典型的代表学说。在原《物权法》第七十四条的三款规定中也难分高下：第一款彰显了维护业主利益价值取向。但是法条表述较为概括，易引发理解分歧。［3］第二款采用了约定归属说，规定了约定原则，但是也没有对没有约定的情形进行明确安排，第三款则是吸收了业主所有或共有说。立法者的这种立法设计也成为小区车位车库纠纷处理混乱的导火索［4］。

我国《民法典》延续了原《物权法》的规定，并未做修改。根据《民法典》第二百七十五条的规定，小区车位、车库的归属，由当事人进行约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、车位、车库权属的现实困境

（一）现行规定过于原则化

《民法典》继承了原《物权法》的规定，并未做内容上的修改，因而原《物权法》第七十四条规定不明晰、过于原则化的问题依然未得到解决，现行《民法典》对于处理小区车位车库权属及流转问题缺乏明确具体的裁判功能，在应对和调整日益复杂、多元化的建筑物区分所有权问题上显得乏力。［5］如《民法典》第二百七十六条规定中的“应当优先满足业主需要”似乎属于一种强制性规范，但是如何界定“业主需要”、采取何种方式判断符合“业主需要”、业主优先权效力如何确定、对于开发商违反了“首先满足业主需要”的情况下业主享有何种救济方式等都缺乏具体规定，从而使得无论是行政执法活动还是司法实践中，由于缺乏清晰明确的规则指引而出现执法和司法标准不统一的情况。

（二）小区车位车库权属理论存在分歧

1.开发商所有说

开发商所有说即认为车位车库的权属归于房地产开发商，这种学说的理由是根据开发商首先对车位车库进行了全部的投资和建设，并且在预售商品房之时，由开发商选派前期物业公司管理小区的车位车库，开发商对此拥有绝对话语权。然而这种以“谁投资，回报谁”作为原则的背景下也会出现双方权利义务不平等的现象。其一，即使开发商在购房合同中有所约定，但这种条款极易被认为是格式条款，也极易损害购买者的合法权益。其二，这种学说以建筑开发商是否将车位的建设成本分摊至小区住房价格之中为产权判断标准，而业主的购房成本中是否囊括至车位车库，这在经济学角度难以计算，在实践中亦较难操作。

2.业主所有权说

业主所有权说倾向于保护业主的利益，认为小区车位车库优先归于业主。包括三种代表性观点：公摊面积说、法定主义说和建筑规划说。公摊面积说认为按照建筑物区分所有权，业主对公共区域享有共有权，只要建筑物总面积含有车位车库面积，则不论房屋单价多少，该车位均归业主所有。［6］但是该说虽然解决了车位的权利归属，但是具有忽略车位的差异性、车位无法预售而不符合实践等巨大缺陷。法定主义说则额外认为，车位车库的所有权应由法律进行明确规定，当事人不可约定，该说已然不符合现实需求。建筑规划说也认为，有关政府主管部门的行政程序是判断车位车库权属的标准，后两者过于追求解决捷径的做法而忽略了对权属问题本质的判断。

（三）人防车位的权属争议较大

人防车位，是指平时用做车位的人民防空工程。人防车位在平时的时候用作车位使用，而在战时则用作掩体之用。典型的如各类防空洞以及广场的地下空间。在实践中，由于人防车位情况较为复杂，我国法律对于结建人防车位等情况缺乏明确的规定，所以对于人防车位的权属主要也存在两种代表观点，即属于国家或属于投资者所有。

1.属于国家

通说认为，人防车位的权属应归于国家。其理由在于，根据《国防法》第四十条的规定，对于国家、政府所投入建设的，其属于国防资产，国家所有。虽然小区由开发商开发建设，但国家已经减免了开发商涉人防工程的土地出让金以及较大部分税金，此类安排无疑构成了国家取得人防车位的权利主体地位的对价。另外，对人防工程进行改造所建设的地下车位具有公共物品属性，其收益主体应是全体人民。所以，对于人防车位，其产权应归属于国家。该说在司法实践中广泛存在。在大连某A房地产公司等诉大连某B房屋公司合资、合作开发房地产合同纠纷案中，最高法指出诉争的地下停车场是防空工程的一部分，所以该地下停车场产权属于国家。①参见最高人民法院（2013）民申字第1997号民事裁定书。又如，在“栾某、吉林市某建筑安装有限责任公司商品房销售合同纠纷案”中，在论述地下车库的权利性质问题时，最高法认为，由于诉争标的地下车库，不仅仅作为车库之用，还兼具“人防工程”性质，所以其所有权是属于国家的，依法不得进行转让。②参见最高人民法院（2020）最高法民申4493号民事裁定书。

2.属于投资者

这种观点认为，人防车位的权属属于投资者。在“某物业管理委员会与无锡某A房屋开发公司、无锡B房屋开发公司所有权确认纠纷案”中，无锡中院认为，对于非人防车位，如果其并未列入公摊面积，并且建设成本未纳入房屋建设成本中，其开发商作为该车库的建设者，享有车位所有权。而对于人防车位，其建设面积既未纳入公摊面积，其建设成本也未纳入到房屋销售成本之中，因而其收益由投资者即开发商所有。③参见江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终4871号民事判决书。同样，在上海市浦东新区某业主委员会与上海某建设公司所有权确认纠纷案④参见上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第531号民事判决书。中，上海一中院认为，根据法律规定，结合“谁投资谁受益”“谁投资谁享有所有权”的原则，在本案中被上诉人即开发商，与作为上诉人的小区业主对于该诉争的民防车库并未作约定，应该其所有权归于民防车库的投资者，即上海某建设公司所有。

三、关于车位、车库权属的建议

（一）进一步细化规定“应当优先满足业主需要”

为了解决当前立法不明确导致可操作性不强的问题，本文认为，在《物业管理条例》等相关的配套行政法规进行修订时，对此应加以明确。具体而言，在车位车库权属分配时应以民生为导向，在具体的制度设计方面：业主范围之限定方面，首先，承租人不应享有与业主同等权利，承租人的权利是由业主部分让与的。其次，对于商业用房与居住用房应享有同等的权利，不加以区别。在判断业主需要时，其一，应为使用需要而不支持业主投资需要；其二，兼顾满足现实需要和一定期限内潜在需要。在确定优先权效力时，本文认为可以从三个方面进行考量：其一，为了防止房产开发商哄抬小区车位车库的价格，如果当事人双方对于小区车位车库的价格没有达成一致的话，可由第三方专业的机构对价格进行综合估算；其二，应为小区业主提供一段较为合理的期限，以供其考虑或准备购买或者承租车位车库；其三，对于房产开发商应限制其对外出售、出租小区车位车库的期限。对于违反“首先满足”之救济方式方面，既然《民法典》第二百七十六条为效力性强制规范，因而如果开发商违反，则相应的民事法律行为应属于相对无效的，小区业主可以向法院请求判定其无效。

（二）建立全国统一的车位车库产权登记制度

我国目前并未建立起统一的车位车库登记制度。［7］本文认为，建立全国统一的车位车库产权登记制度，明确具体主管机关和操作流程，此举是解决小区车位车库权属理论分歧的有效措施。值得注意的是，2019年10月，国家自然资源部发布文件，对于地下车位、车库的确权登记等事项公开征求意见，可以预见在不久之后，我国的地下车位产权登记制度将建立健全。

（三）立法应明确人防车位权属归于国家

对于人防车位，由于上位法规定的不明确，从而使得全国各地的相关规定存在巨大的差异。如在上海市，根据2018年修订的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定，对于民防工程的投资者可以取得民防工程的所有权。湖南省和重庆也采取相同的做法。而《江苏省物业管理条例》则规定人防车位应向全体业主开放，不得将其出售、附赠。同样，《温州市物业管理办法》也做了类似规定。而在深圳、杭州等地，对于人防车位并未界定。各地不同的规定使得对于人防车位车库的司法实践差异甚大。我国应予以纠正，在全国层面统一做法，对于其权属予以进一步明确具体的规定，本文认为，应明确人防车位的权属归于国家，但是建设者享有使用、收益权。原因在于：人防工程的国家战备设施的本质属性决定了其与一般的财产不同，将其权属归于国家符合国防建设的需要，如果仅仅是将其规定在战时由国家统一调配，其与一般的私人财产实则并无二致，那么与国防工程的建设宗旨显然是有所违背的。正如2019年，最高法第二巡回法庭第十五次法官会议纪要就认为，由于人防车位是我国人防工程的现实存在形式，其具有国家战略设施的本质属性，应当归国家所有。

四、结论

随着我国城镇化建设的推进，车位车库权属引发的矛盾纠纷频发，健全我国车位车库权属的法律制度显得尤为迫切和必要。对于我国《民法典》关于小区车位车库权属规定，本文认为，首先应进一步细化规定“应当优先满足业主需要”，提高《民法典》相关条款的可操作性。其次要建立全国统一的车位车库产权登记制度，化解小区车位车库权属争议的制度内因。最后应立法明确人防车位权属归于国家，保障我国国防工程建设水平。以期更好地化解小区车位车库权属纠纷，取得良好的社会效果。