情势变更在商业租赁合同中的适用

纪睿哲

天津科技大学，天津 300457

一、情势变更制度的基础理论

（一）情势变更概念

根据《民法典》第五百三十三条的规定，情势变更的定义是这样的：合同成立后，当发生订立合同时无法预见的重大变化，且该变化不属于商业风险，导致合同基础条件不成立，继续履行合同明显造成一方合同方不公平的，受不公平方可以要求对方重新协商；若合理协商期内无法达成一致的，受不公平方可请求仲裁机构或者法院进行合同变更甚至合同解除，而法院或仲裁机构要根据公平制度和实际案件情况，对合同进行合法变更或解除［1］。这一法条规定在《民法典》中被归入合同编项下，据此法条在法典中的内容位置来看，笔者更倾向于认为，所谓情势变更是一种制度而非原则。

（二）情势变更的法律特征

1.不可预见性

根据法条定义，情势变更必须具备不可预见变化的条件。而这“不可预见”的具体意思，就是指当事人双方在合同签订前，超出可预见范围无法预见的、具有偶然性的客观事实［2］。例如，新冠疫情及相关防控措施，就属于事先无法预见的客观事实。

2.不可控性

许多事件发生是不被当事人所能控制的，从这一情势特点来看，情势变更也具有这样的特点。情势变更事件的产生必然是不因人的主观意志所控制和转移，其发生的态势不能被人所阻止。

3.不确定性

通常情况下，情势变更和不可抗力、商业风险等概念划定会存在意思混淆，容易在司法实践中出现区分准确性的问题，而法律条文也缺乏相应的明确界定。因此，如何准确区分情势变更，如何判定情势变更的适用范围和情境，都使得情势变更充满了不确定性。

（三）情势变更制度的适用条件

情势变化发生后，情势变更适用与否，其评判要详细分析其构成要素，而不是笼统化、一概而论。具体来说，可以从以下四项构成要素来看：

1.存在依法成立的合同

情势变更的适用对象是合法订立并生效的合同。如果商业租赁合同不合法或者没有生效，那情势变更的适用对象也自始就不存在。

2.存在异常发生事件

情势变更适用的条件是不可预见事件、造成一方当事人不利。因此，要判断适不适用，要从这两方面进行事实考量，具体情况加以具体分析。而此次新冠疫情对商业租赁合同的影响，符合不可预见和不利影响的条件，只要合同合法有效成立，就能使用情势变更。

3.情势事件发生时间

情势变更的适用时间是合同生效期，也就是说合同自生效日至履行完毕日期间。因此，新冠疫情下的商业租赁合同必须要在合同生效期间，才能适用情势变更。如果不在合同生效期的，那么新冠疫情发生所产生的情势变更就不适用。

4.判断合同能否履行和履行后是否造成不公平现象

情势变更的基础适用条件要求，情势事件发生后，还要满足合同履行后造成一方不公平情况，而这合同履行和不公平的界定，需要具体情况具体分析。以本文所讨论的商业租赁合同而言，除了判断合同能否履行，还要综合分析事件造成的利益损失，比如说情势事件发生后，对租金费用、租金义务、承租人获利合理性、租赁公平和诚信等问题，都要进行综合考量，以此考虑情势变更是否适用。

二、情势变更制度在商业租赁合同中的适用

因新冠疫情影响，商业合同纠纷与日俱增。针对合同纠纷案件，我国最高法曾在2020年4月出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，对合同纠纷案件进行指导和解决。而商业租赁合同纠纷案件，也要在这一指导意见下，来考虑情势变更的适用。

（一）情势变更制度的认定及适用

情势变更的认定，要满足发生三个条件：1.发生情势变更的客观事实；2.不能归因合同当事人；3.继续履行合同会造成一方不公平情形。正常情况下，合同双方按照合同依约履行合同义务，不可擅自变更合同内容，也不可擅自解除合同。而一旦发生合约前不可预见性事件，造成其中一方不利或不公平现象的，就要根据客观事实，要考量情势变更的适用，利用情势变更及时进行内容协商，或者寻求合法机关介入，从而使其得到公平对待和自身利益的保全。

例如，2019年6月甲企业开始租用乙企业名下的一层写字楼，2020年初新冠肺炎疫情期间，甲企业于当年2月初复工，因为当地政府发布的防疫防控要求，乙企业要严格控制写字楼人员人数管理，只允许甲企业不到一半的员工进入办公，并且调整写字楼开放时间，由原来的7：30～23：30改为10：30～17：30，办公时间受到限制，而甲企业的情况又较为特殊，员工多为非本地人而且居住地远，有些员工仍处于居家隔离，有些员工因为交通管制和两周隔离期无法到岗，并且甲企业也不具备远程家庭办公的条件，因此返工率达不到20%，租赁费用和用工成本、运营成本都造成了甲企业的经济损失。此时，甲企业就可以根据《意见》第三条第（一）（二）款规定，主张由于新冠疫情防控导致的情势变更，要求协商租赁合同内容，如降低租金、减免租金或者延长租赁期限，甚至是要求直接解除租赁合同。

（二）不同租赁物对情势变更的适用

商业租赁合同涉及的租赁物不同，情势变更的适用会存在差异，这里以新冠肺炎疫情防控期间为例。不同的租赁物所体现的租赁权和商业目的不同。因此，根据商业目的的互异性，本文将商业租赁合同分为商业目的租赁合同和非商业目的租赁合同［3］。

非商业目的租赁合同，租赁物主要是非商业目的的住宅。在新冠疫情防控的背景下，住宅租赁受到的影响较小，其租赁合同的目的实现基于一方使用住宅、一方收取租金，即便是承租人无法返回到住宅，也不影响其租金的支付，但如果承租人因为交通管制或者防疫要求，长时间无法返回租赁住宅空间内行使使用权的，而被租赁方仍收取租金，就会出现承租人的合同商业目的无法实现，将造成承租人的经济损失，这是不公平的。此时，承租人就可以通过情势变更来维护自己的权益，如要求适当减免租金、延长租赁期限等。

商业目的租赁合同，适用对象多为柜台、商铺、厂房等商业性用途空间。这些商业空间的租赁商业目的，就是一方通过适用该空间实现利益营收，而另一方则是获得租金。尽管受到新冠疫情管控的限制，客流量或空间的容量减少，造成成本、运营和营收上的损失，但因其商业目的仍处于可实现状态中，那么适不适用情势变更，就要根据实际情况来进行综合判断。

三、情势变更制度在商业租赁合同中的适用建议

（一）三步走原则

在对一些合同的纠纷案件审理过程中，应该结合案件背景及具体情况，处理好“情势变更”与“不可抗力”之间的复杂关系，避免进行“一刀切”处理。从实践着手，可依照“三步走”原则进行解决：

第一步，首先要对事件的背景进行预判，对造成合同履行的基础要件进行判断，分析新冠疫情是否是本次案件发生的起因，若不是这个原因，可直接采用相适应的其他法律规则进行处理；若是因为这个原因，则进入下一步。

第二步，判别由于新冠疫情及其预防措施带来的附加现象，这是区分合同“无法履行”或“显失公平”的标尺。因为不能被预言，没办法克服的困难，也不可避免的情况下，是客观存在的，使合同不能够满足预期，属于前一种情况，则可进入第三步；假如这样的情形让合同履行基础产生双方无法预见的情况，且未构成商业风险，那么让一方保持履行合同显然是不够公平的，这样则可以采用“情势变更”的规则，同意新冠疫情影响下给合同履行带来不好影响的当事人对变更或解除合同表达自己的诉求。

第三步，假如因为受到新冠疫情防控等造成第二步合同履行也宣告“失败”，那么接下来需要进行判断的是“部分失败”还是“全部失败”。这种情况下，就需要比较精准地判断合同履行失败的原因，是否与政府的疫情管控强相关，同时要依据“案件公平”原则，针对案件提出具体问题。站在法律的角度看问题，《民法典》合同编中描述的“履行不能”包含“事实上的履行不能”以及“法律上的履行不能”，这两者相结合，常常会造成合同目的落实的难度加大。当处于“合同不能完全履行”的情形中，那么可以通过适用“不可抗力”的规则以此来进行合同终止，这样一来，可以免除一部分甚至全部的合同责任；假如是“不可抗力”的情况下，并不是说完全不能够解决，只是说这样的情况下，对于合同目的的实现增加了难度，部分次级合同的目的也可能因此无法实现，还有一种情况，是合同的主干目的能够得到实现，但是合同整个的履行周期就被拉长了。

（二）明确“客观情况”的认定标准

伴随着国家对新冠疫情管控措施的科学化、精细化，和最初租赁合同成立时的环境比起来，合同履行的环境或者说合同履行的依据都因此产生了巨大的变化。站在合同目的实现的视角看问题，更有助于辨别新冠疫情因素对合同履行造成的影响等级，帮助判断这一因素是不是主客观因素。如果是因为新冠疫情下国家或者地区在一定时间内的管控措施带来的合同履行困难，在新冠疫情防控或其他管制措施解除后，合同履行困难、显失公平只是阶段性的，那么新冠疫情及管控措施就应该被判定为情势变更，使用公平原则来判别商业租赁合同利益方可以行使的权利和应该履行的义务，减轻新冠疫情对承租人以及出租人造成的各种损失。

（三）承租人和出租人正确履行协商前置程序

承租人可以行使自己的经营权，可依据自己的实际情况灵活调整经营战略。这种调整的尺度在于合理、合法，不能越界，否则就存在滥用权利的风险。当然，依据权利和义务对等原则，行使权利必然意味着要履行相应的义务。情势变更制度，其实是诚实信用原则在《民法典》合同编里的一个直观体现，同样的，诚实信用原则也是情势变更制度的理论依据。如果一旦发生情势变更，企业或者商户就应该积极主动地履行好协商义务，针对租赁合同具体内容的变化，主动与租赁方进行诚信友好的商榷，坚持用好诚实信用原则。考虑到情势变更的情况，这些改变会造成原来合同成本的底层逻辑及背景发生改变，合同双方主体之间的权利和义务关系的平衡也被打破，这样的情况下，就需要采取一定的方法，通过公平原则来修复二者的关系，这种变化带来的结果便是变更或解除合同，而且从效力层面上分析，优先采用合同变更，对于解除合同的处理办法则不提倡。此外，法院在进行相关合同纠纷审理时，要强化对执行“协商前置”程序的司法审查。在这个过程中，承租人一般会辩解自己已经完全履行了协商变更的义务，采用各种方式与出租人协商，这也可能是承租人很难达成协议的原因。考虑到这一情况，参考相关法律，承租人需要拿出证据，佐证自己已经尽全力履行了协商义务。也就是说，承租人在和出租人进行谈判时，要把过程记录下来，以此来提供相关证据，不然，法院会认为承租人没有提供证据，这样会产生不利后果。

（四）承租人和出租人合理变更商业租赁合同

一般来说，在情况发生变化时，合同双方主体可进行合同履行或直接终止合同，通过协商变更合同以减少损失。就像上文说的那样，情势变更制度在具体的合同适用中，也会随着情境的变化有特殊情况，一个很重要的点就是尽量不要终止合同。情势变更制度在适用过程中有严格的准入要求：1.最高人民法院要求各级人民法院务必正确理解、审慎适用情势变更制度。2.如果案件中有特殊要求或情境，必须要在特殊案例中适用情势变更制度，那么应该由高级人民法院对情势变更适用进行审查，在确实必要时，应该通过最高人民法院审核。

发生在此次新冠肺炎疫情防控期间的商业性质类的租赁合同纠纷，都应该在追求公平的条件下谨慎援引变更制度。一方面，法院要依据具体案件的相关因素，对租赁合同关系进行协调处理，明确是想通过减租的方式继续履行合同或是直接解除合同、变更合同条款，通过这些方式来保护双方的合法权益。在新冠肺炎疫情防控期间，我国各地政府都采取了非常严格的新冠疫情管控措施，在新冠疫情防控措施下，不管是主观还是客观原因，甚至是作为新冠患者，都可申请合同免责。但是，关于解除合同，这一条还是有严格的要求，仍然需要证明合同终止是因为合同目的不能实现，这一标准不能动摇。

四、结语

外界情况的变化使得合同的相对性也发生了变化，这也导致了在司法实践中对其要求也更加严格。与当年的“非典”相比，此次新冠疫情国家采取的措施更为完善，同时也对合同双方各方面的举证责任提出了更高的标准，这也增加了实施的困难。发生在新冠肺炎疫情防控期间的商业类租赁合同纠纷案在具体的司法实践中应该更讲究精细化，不能搞“一刀切”。合同双方的合法权益应根据法律法规、政府部门强制性规章制度等对合同继续实施的概率大小进行重新考量和平衡。