《民法典》视角下探究我国居住权制度的理解与适用

沙 爽

山东省济宁市金乡县法律援助中心，山东 济宁 272200

居住权源于罗马法，是一种特殊的人役权，即为特定人群的利益利用他人所有物的权利，从权利人角度来看，这是一种以他人所有物供自身使用和获益的权利。它与地役权从属两个概念，人役权不需要如地役权一般以有需役地的存在为前提，但是具有有限期限等限制。居住权在《民法典》中的制定与其他物权制度存在多方面的重合，但对于不同情况又具有其应用的正当性，所以即便《民法典》的制定从起草开始就对这一内容做了考量，但是关于制定该内容制度的必要性的争议始终贯穿整个制定过程。《民法典》正式推出后，怎样去理解和应用这一权利成了人们广泛讨论的课题［1］。

一、《民法典》完善居住权制度的正当性

（一）保障群体居住需求

罗马法最初设立居住权，其初衷是要保护弱势群体的利益，如流浪儿童、孤寡老人、没有继承权的人，而这一权利制度在后世的使用，也是基于各国的情况（对弱势群体的考虑）展开。如我国要进一步提升对人民群众生活的保障，就需要建立这一权利制度，对以上的弱势群体乃至长期非婚同居者的个人利益进行保护，只要其属于无房可住的范围，都可以成为居住权的主体或受益对象，以为社会的稳定发展提供必要的支持［2］。对此曾有些学者提出用现有法律解决弱势群体居住问题，从而避免设立居住权与其他物权相重叠，但《物权法》（已废止）就因为没有规定居住权而缺乏对抗第三人的效力，可见租赁等其他方法解决特定群体的居住问题不符合实际，更不要说应对日益突出的养老问题，这是《民法典》设立居住权的正当性原因之一。

（二）完善住房保障体系

目前我国住房主要分商品性住房和保障性住房两类，为减少立法的重复性，有人曾尝试以社会保障制度来促进特定人居住问题的解决，为此我国实施了多个针对住房问题的社会保障制度，如廉租房、公租房、经济适用房以及安居工程，但是这些措施都存在一定的弊端，如制度对城镇居民的适用性高，农村居民无法从中获益。且现今我国的社会保障制度还有待完善，以上措施的实施并不能应对特定人群住房难的所有问题［3］。当然对于廉租房与公租房的使用，当事人也被局限在租赁的形式中，让人们对房屋使用不具备稳定性和灵活性，从这一角度来看，以当前的社会保障制度解决特定人群住房问题也是不现实的。因此居住权的设立具有其正当性、必要性，它能有效解决以上问题，还可以帮助处理“小产权房”问题，是城镇化推进下改善人民生活质量的重要措施。

（三）房屋利用率最大化

随着社会发展的推进，居住权涉及的问题已不仅限于婚姻家庭与财产继承领域，人们的投资和消费也会触及居住权益问题，在这一视域下，如何让房屋利用率最大化，进而满足人们对居住权的多样化要求成了《民法典》不得不考虑问题。例如基于老龄化现象的以房养老模式正逐渐兴起，如果用既有的反向抵押或售后租回的办法进行养老，则制度不足以调节可能出现的种种矛盾。但是要设立居住权，老人可通过对房屋所有权的让与获得稳定的生活环境和一笔资金上的保障。另外如果是合资购房的情况，出资人共同拥有房屋就可以享受有关房屋的一切物权，但如果出资人不同时作为房屋共有人，其也无法享有与该房屋相关的物权，而这违反了契约原则。如若建立居住权，合资人双方可分别享有所有权和居住权，对于房产的利益分配将更加合理，而这也有益于房产的充分利用［4］。

（四）回应司法实践需求

从司法实践角度来看，法院对一些纠纷的判决也亟需居住权制度的确立给予回应，如遗嘱继承纠纷、赡养纠纷和离婚案件等，如果能设立居住权，则这些纠纷的判决也会更加合理。以离婚案件的处理为例，婚姻关系中一方有经济困难的，另一方可以根据自己的意思为对方设立居住权，以对其离婚后生活进行基本的保障，当然弱势的一方也可以根据自身情况主动请求取得居住权，如被法院认定生活贫困，可向另一方争取居住权，直至其居住问题得到解决。而如果没有设立居住权，显然在这类案件中就会有人面临生存的窘境，从而增加社会问题［5］。

二、《民法典》中居住权制度的有关解释

（一）居住权主体——居住权人

《民法典》第三百六十六条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。指出了居住权的主体和客体，但居住权人作为居住权的主体，并没有明确的范围界定，因而在应用这一制度时要对居住权人的范畴做以进一步的厘清，如明确是否包括法人及其他的组织。一般法条制定主体会明确自然人、法人及其他组织，在居住权没有对此进行明确时，有学者认为当以自然人为限，也有学者认为法人应当被划到居住权人范围中。而从居住权制定的初衷来看，居住权主要是要解决特定群体的赡养和抚养需要，在于帮助有居住困难的自然人解决基本生活问题，所以自然人自然应包括在居住权人范围内，但从新时代人们多样化的房产使用需求考虑，仅是自然人限制了房产的有效利用，因而从这一角度，法人和非法人组织也应包含在居住权人的界定之内。

（二）居住权客体及其界定

居住权的客体顾名思义是住宅，在《民法典》第三百六十六条规定中指“他人的住宅”，但是仅是这样不足以限定客体的范围，像是房屋所有权人享有对房屋的占有、使用、收益和处分权利，不需要设定居住权，所以法条标明“他人”自然是对居住权的客体另有严谨的界定。人们首先要区分房屋的概念与住宅并不相同，房屋包括住宅，但是对其使用功能有更多要求，例如遮风挡雨、御寒保暖、给人的生活与工作提供稳定环境等等。所以对于居住权来说，用住宅不如“房屋”准确，而有时居住权人不一定要占据房屋的所有使用权，在房屋所有人也居住在房屋当中时居住权人只是占据房屋的部分使用权，如客厅、单独的某一房间，这要根据房屋的空间结构进行具体的划分，进而排他使用。所以法条将居住权客体界定成整体的房屋也不很恰当，应该就具体的房间、物品使用有所限定，如他人房屋整体或部分及其附属设施。

（三）居住权的获取与变更

根据《民法典》第三百六十七、三百六十八、三百七十一条，可梳理出居住权的设立方式，即意定设立。《民法典》中居住权的设立一般为合同或遗嘱，本着尊重当事人处分自由与意思自治的原则确立权利的建立，而非法定确立，这样设置的初衷在于给予双方当事人以自由的权利，如有一方没有确立该权利的意愿，也可不生成相关法律效益。而居住权的合同签订需以书面形式，合同条款要包含当事人姓名、住所、住宅位置、居住条件以及其他具体要求，关于居住权期限和对争议的解决办法也要包含到其中，以让合同内容更加清晰［6］。如以遗嘱方式建立，遗嘱内容也要就遗嘱和遗赠做好区分，以减少误解，避免分歧。居住权的消灭在《民法典》的第三百七十条中可以找到有关规定，即居住权期限届满或居住权人死亡，居住权即消灭，即时应办理注销登记。然而除居住权人死亡外《民法典》没有更具体的变更或消灭说明，所以有关人员还应在设立这一权利制度时对权利混同、合同解除、居住权人滥用权利等情况予以考虑，以保证居住权人利益。

（四）居住权的有关限制

《民法典》第三百六十八条规定“居住权无偿设立，但当事人另有约定除外”对居住权进行了限制，相较于其他大陆法系国家的有关制度，这一设置给予了房屋所有人以更多的选择权利，也是为居住权应对新时代人们房屋使用需求多样化的发展做出了铺垫。从这一法条的限定内容来分析，其将居住权合同的签订视作一种交易行为，因而将居住权完全限定成无偿也不很合理，附加的部分内容更便于新时代人们对于居住权的使用。除此之外，《民法典》第三百六十九条规定“居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定除外”。也是对居住权的又一种限制，但其本身出于对社会性居住权的保护，让居住权的设立初衷得以维持，所以也是相对合理和严谨的。

三、《民法典》中居住权制度的具体适用

（一）居住权人的权利

基于以上对居住权人、居住权客体以及居住权设立、变更和限制的界定的分析可明确居住权人的权利义务，以及对该权利制度的保护措施。其中居住人权利包括对房屋（部分房屋及设施）的占有、使用权，其他人不应当干涉当事人行使占有权利，如果约定居住权范围较小，为完整实现居住权的使用，可将权利范围扩大至公共区域，如客厅等。收益权，根据《民法典》第三百六十九条规定，当事人能够根据约定出租居住权所在的住宅，满足居住权人以房屋进行获益的需求，但需在房屋所有权人的同意下展开，属于当事人自治的范畴。可根据居住权人的具体需求对房屋进行一定程度的改良，但不得改变原房屋结构或是减损房屋价值，费用由受益方承担，如居住权人是经济情况较差的老人，费用可协商由房屋所有权人担负［7］。优先购买权，这一点虽然《民法典》中没有明确标明，但根据现有权利的性质与相关法律规范，权利人满足一定条件可对房屋具有优先购买权，而具体内容由当事人双方根据合同来确定。

（二）居住权人的义务

居住权人享有居住权益的同时也要承担相应的义务。首先，出于居住权消灭前房屋价值不受减损的原则，居住权人要保证以正常的使用方式对房屋进行使用，如要对房屋进行结构性的改造，必须经由房屋所有人许可，同时，居住权人在行使权利期间也要对房屋进行一定的维护，以令房屋（所有权人的住宅）免受危险与侵害；其次，居住权人在使用设立居住权房屋时所产生的费用也要由居住权人自己承担，如水电煤气、取暖和修理等，除非房屋所有权人要对房屋进行翻新，否则一旦居住权人不履行对房屋的正常维护和修缮义务，或因管理不到位而造成房屋需要修缮的情况，就要承担所有相关费用；最后，居住权人如果已不存在居住问题，应当履行房屋返还义务，这一点《民法典》没有详细规定，但原则上居住权消灭居住权人的有关权利也会消失，所以这也是居住权人需要履行的义务之一。

（三）房屋所有权人的义务及居住权的保护

与居住权人义务对应的是房屋所有权人的义务。根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人行使自身权利时房屋所有权人不应予以干涉，同时在房屋所有权人行使其物权对房屋进行处理时，其他人也不应当干涉，但在存在居住权时，需要对居住权人履行通知的义务，以维护居住权人的有关权利。基于居住权在《民法典》中允许有偿设立，所以居住权人和所有权人之间的关系还可以是基于利益的合同关系，此时所有权人不但要对居住权人产生的对房屋的损毁、损坏行为承担起维护、修缮义务，还要对居住权人进行追偿，以保证房屋的价值。除此之外，要保证居住权的合理使用，对当事人双方未明确的合同条款、细则也要进行合理的补充和修复，运用合同漏洞填补规则对未约定居住条件与要求、未约定居住权期间、未约定解决争议方法、未约定其他非法定事由等情况进行补充完善，以合理化纠纷的解决。

四、结语

所有法律的存废都要经过全面、周密的考量，尤其《民法典》的制定要以社会生活及人民群众内心期盼、实际需求为参考来区分具体的制度的必要性和紧迫性。居住权正是基于社会人口老龄化、城市住房紧张等社会现象而被添入《民法典》物权编的内容，其制度界定与使用也要综合考虑人民群众实际的需求，尽量明确好适用范畴，以让其功能在具体的案件纠纷中得到最大的释放，使人民群众的居住需求得到保障。