房地产破产案件中解除合同的权利救济——以D公司破产债权确认纠纷一案为例①

欧阳俊胜

广东人为律师事务所，广东 惠州 516000

近年来，房地产开发企业进入破产程序的越来越多，从笔者接触到的破产案件中，房地产企业破产清算牵涉到的法律关系多且复杂，涵括了劳动工资、税款、工程款、购房款、银行贷款、民间借贷、设计费、保证金、材料款等等，其中预售后的房屋还涉及抵押、查封等问题。破产清算工作难度较大，为盘活企业提出重整的有之，为收回抵押债权希望尽快破产清算的有之。而在部分房地产破产企业中，因为所欠债务庞大，大部分的楼房已预售，购房者供款情况不一，有的房地产企业作为担保方被银行起诉要求承担责任，如不将该已售出房屋纳为破产财产，破产企业遗留下来的“烂尾楼”建成交付难以成功，既影响市容市貌，又浪费资源，不利于城市发展。为处理好破产债权债务，将已预售出去的房屋纳入破产财产有利于将破产企业留下的“烂尾楼”完工，于是有破产管理人对该部分财产纳入破产财产，以合同不能完成、无法实现合同的目的为由决定解除合同，这样做无疑有利于企业的破产清算和让“烂尾楼”完工，有利于防止资源浪费，促进城市发展；但一概以解除合同来处理，守约人一方的合法利益如何保障？我国现行法律法规对此规定不明确，造成实务操作中有不同的处理方式。笔者现从破产房企业管理人提出合同解除的案例为研究对象，厘清合同解除权的法律规制，对商品房买受人的权利救济作一探讨。

一、问题的提出

广东某市D公司于2018年2月因资不抵债被某市中级人民法院裁定受理破产清算，并指定了破产管理人。2018年5月23日，购房人宋某向管理人申报债权，要求管理人继续履行其购买的5套房屋的商品房买卖合同，为其办理不动产权证，交付房屋，并要求确认其对D公司享有逾期交房违约金1915000余元的债权。而管理人于2021年7月1日作出债权审查通知书，不予确认宋某申报的债权，并告知宋某如不服，可收到通知书后5日内提交书面异议。2021年7月5日，宋某向管理人提交债权不予认定异议书，要求确认债权。2021年7月20日，管理人作出《关于〈债权不予认定异议书〉的答复》，维持原审查结论，并告知宋某如不服可以债权人会议核查结束后15日内向某市中级人民法院提起诉讼。为此，宋某遂于2021年8月5日提起诉讼。本案中，破产管理人在审核债权申报后，以“双方的合同目的无法达到，基于双方合同履行存在客观不能”为由主张解除D公司与债权人宋某的商品房买卖合同，而该商品房买卖合同中的买受人实际上已通过某银行按揭支付完全部购房款，此类合同是否可以解除？管理人提出解除合同，商品房买受人的权利该如何救济？

二、破产清算案件合同的履行与合同的解除的法律规定与限制

（一）合同的履行

对于合同的履行，在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中已经作出了概括性的规定，即第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但由此可见，具体履行的内容和履行的方式，仍需要结合当事人之间的约定方能够作出具体的判断。

（二）合同的解除

1.约定解除

《民法典》第五百六十二条规定了约定解除合同的情形。“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。

2.法定解除

《民法典》第五百六十三条规定了合同法定解除的条件，即当存在法定解除的情形时，当事人可以解除合同①《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。。

（三）破产清算中合同解除与履行的规定

《企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。

依据上述规定，依法成立的合同，对合同双方具有约束力，合同相对人应严格履行、全面履行。而对于合同的解除，法律规定有约定解除与法定解除，约定解除需双方约定的条件出现并履行通知义务发生解除的效力，法定解除须出现法律规定的五种情形才可以要求解除。而《企业破产法》第十八条仅规定管理人有条件地对未履行完毕的合同有解除权或继续履行权，对于一方已履行完毕的合同并未规定管理人有解除权，应按照《民法典》的相关合同履行及解除的规定行使权利和履行义务。本案中管理人以“双方的合同目的无法达到，基于双方合同履行存在客观不能”为由提出解除合同，不符合《民法典》第五百六十三条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，宋某已经通过银行按揭贷款方式（且银行按揭已全部还清）支付了所涉房屋的全部款项，宋某的合同义务已履行完毕，本案中未出现合同约定解除或法定解除的情形，故对于所涉商品房买卖合同，破产管理人并无解除权。破产管理人提出解除合同，适用法律错误，该合同一旦解除，买受人将无法取得所购房屋，买受人只能将购房款及利息申请债权。因购房合同被解除，购房款是否能获得优先受偿权也并无保证，该房地产项目“烂尾”十多年，买受人购房时的价格与现在的价格相差巨大，利息无法弥补其损失，即使买受人获得优先受偿权，其利息也将在破产受理时起不予计算，买受人的权利将受到巨大的损害。综上，管理人错误适用合同解除权对债权人的权益侵害巨大。

三、对债权不予认定的救济

（一）及时申报与提出异议

针对此类案件，作为房屋购买人，首先应向破产管理人申报债权，在债权申报中不能申请金钱债权，而应申报要求管理人继续履行商品房买卖合同、办理不动产权证，交付房屋。在债权申报过程中，有的债权人申报“解除合同”的，如此申报将不利于自己的权益的保护，应引起注意，特别是作为代理人对此应谨慎处理。对于收到管理人向债权申报人发出《债权审查结论通知书》，如不予确认某人的物权请求权时，应按照通知书上所告知的时限提出异议，一般债权审查结论通知书告知的异议时限为5日内，该5日一般为收到通知书之后第2日起算，应在时限内及时提出。否则超过时限，管理人发出的《债权审查结论通知书》将发生法律效力，而《债权审查结论通知书》是否可诉，法律尚无明确规定，因此，超过异议时限，债权人欲提出异议或维权难度将大增或丧失胜诉权。

（二）要求债权人会议核查或直接提起诉讼

债权人提出异议后，管理人对债权人的异议应予以答复，一般会作出复核意见。对于不予答复的，债权人可以在合理的期限内进行催告，催告后仍不答复的，应提起诉讼。对于复核答复维持初核意见的，根据该核查意见上告知“可在收到本核查意见后15日内向某人民法院起诉”或“可在债权人会议核查结束后15日内提起公诉”的内容，应分别作出处理：1.对告知直接起诉的，可以在时限内提起诉讼；2.对可在债权人会议核查结束后15内向法院起诉的答复，笔者认为，可以在债权人会议核查结束后视结果向法院起诉，也可以直接向法院起诉。在处理本案的维权时，代理律师是直接向某中级人民法院提起了诉讼而未按管理人答复的在债权人会议核查结束后15日内向法院起诉，笔者认为这一处理是正确的，因为管理人的回复债权人会议核查时间未确定，而依据我国《企业破产法》第六十一条第一款规定，债权人会议行使核查债权职权。债权人会议核查债权主要包括三方面的内容，是对债权人的身份、债权的数额和有无财产担保进行调查核实。其内容不包括是否解除合同、继续履行合同的内容，该职责内容是属于管理人的职责范围，而且管理人代表破产企业，其所作出的通知及复核结论具有法律效力，且也只有管理人才是代表破产企业的适格诉讼主体，因此，笔者认为，收到此类解除合同、不予认定申报债权的复核意见后可直接向法院提起诉讼。

（三）判决结果评析

本文所提及的宋某提起诉讼一案，某中级人民法院予以受理，经审理后作出了实体判决，支持了宋某的诉请，判令被告D公司继续履行合同，在房屋具备产权登记条件及交房条件时，被告应协助原告办理房屋产权证并交付房屋；同时确认宋某对被告享有逾期交房违约金的普通债权，并认为被告方即D公司管理人提出的尚未经债权人会议核查应当予以驳回的理由不能成立。该判决维护了购房人的合法权益。其在说理部分评析了案涉买卖合同继续履行的问题、逾期交房违约金的问题。认为案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，原告已付清了购房款，没有存在违约行为，故合同应继续履行。对逾期交房违约金也是按合同约定予以支持。对于被告方的抗辩，法院认为：管理人已对原告所申报的债权作出了审查结论，在原告提出异议后，又作出了复核结论，均不确认原告的债权，对此，原告有权提起本案债权确认之诉，被告的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。原告的诉讼请求理由成立，法院予以支持，遂作出前述的判决。

对于本文所涉的判决，笔者认为，该判决若对管理人作出的法律文件的可诉性和破产企业中管理人对合同的履行和解除权的限制再作进一步阐述将更具完善和指导意义：让债权人在申报此类债权时有类案可查，让管理人不再滥用合同解除权。据笔者所知，仅此一例破产清算案件中就涉及到几十上百个购房者，管理人对此均提出解除合同，势必造成大量的诉讼，管理人败诉还需承担巨大的诉讼费，将使本就紧张的破产财产流失，也浪费了大量的司法资源，还拖慢了破产清算的进度。

综上，在破产清算程序中，依法处理房地产破产案件中解除合同的问题，仍需要多参与方共同推进。首先，全国各地司法机关在司法实践中，应当对此类案件的特殊性与社会影响性提高重视，总结并提炼更加完善的裁判标准，并能够通过司法解释或指导案例的方式来提高类案同判程度。其次，管理人应当谨慎使用管理人职责所赋予的权利，应站在更加公正、客观的立场上来做出是否需要提出解除合同的判断。最后，债权人也应合理行使自己的权利，在法律规定的范围内，依法维护自身的利益。