我国居住权制度的适用和完善

明灵玲

湖北郧和律师事务所，湖北 十堰 442000

一、居住权制度的基础理论

（一）居住权制度的定义

居住权的概念最早起源于罗马法，罗马法中有关居住权制度的设计是与婚姻家庭及继承紧密相关的，是保障家庭成员生活质量的一类规定，其设立居住权的主要目的在于解决无夫权婚姻中妻子和被解放奴隶等特殊人群的居住问题，具有非常强的人身性以及社会保障性质［1］。

在我国，《民法典》施行之前，房屋的使用只限于所有权人或者承租人，但随着2021年1月1日《民法典》的施行，居住权开始合法地广泛应用。住有所居、老有所养是每个人生活的基础保障，我国法律规定：所谓居住权，就是当事人为了实现房屋利用最大化的需求，专门为特定人所设的一种在他人所有的房屋上的权利。

现实生活中关于居住权制度的案例比比皆是：张爷爷和王奶奶晚年黄昏恋，后重组结为夫妻，张爷爷名下有一套住宅房屋，张爷爷立下遗嘱：该房屋由自己的儿子继承，王奶奶也同意他的做法。可是张爷爷不放心，王奶奶没有房屋，要是张爷爷先去世了，儿子不让王奶奶住在房子里，这个现在悉心照顾自己的老伴岂不是要无家可归？

根据我国《民法典》第十四章“居住权”之相关规定，张爷爷可以在健在的时候以书面的形式，即书写遗嘱，在遗嘱中注明王奶奶对该房屋享有居住权，那么即使张爷爷先于王奶奶去世，王奶奶仍可以享有房屋的居住权，张爷爷的儿子也可以继承取得房屋所有权，双方都有法律保障。

（二）居住权制度的特征

1.居住权具有物权属性

我国现行《民法典》关于居住权的内容属于物权编章节，物权具有支配和排他的性质，也就是说权利人在行使权利时，可以对该标的物不仅享有占有和使用的权利，同时也可享有收益等权利，一般在没有得到权利人的同意的情况下，任何人不得对该物权进行干涉。所谓居住权就是指把房屋的所有权和使用权分开，是设定在他人所有房屋之上的一种用益物权。居住权一般是在同一个家庭的成员之间设立的，法人或者其他非法人组织是不具备享有居住权主体资格的。

2.居住权具有人身属性

生活住房属于自然人特定的权利需求，大多数的居住权设立均发生在家庭成员之间，包括配偶、子女、父母等，这就体现了居住权的人身属性，而其他的民事主体，例如企业法人、非法人组织等并不是以生活需求为出发点，所以不能作为居住权的主体。另外，居住权并不是独立存在的，享有居住权的人不能将该权利进行转让或者发生继承等，因此，居住权的权利存在的期限原则上取决于该居住权人生存时间，但是如果居住权人通过协商一致的方式与所有权人确定了一定期限，则还是应当以当事人的意思表示为主。

3.居住权具有无偿性

一般情况下，权利人设置居住权是建立在双方具有婚姻或者抚养关系的基础上，通常具有保障社会秩序的作用，基于此原因，一般情况下，设立居住权都是无偿的。在现实生活中，房屋的所有权人通常不会让居住权人给付其居住期间的一些费用，因此，居住权人也没有因为居住而去承担房屋维护、修理或者改造的费用。但是，如果房屋所有权人与居住权人在合同中约定居住权人应当支付一定的费用，这是双方的真实意思表示，但是该费用应当限定在一定的范围内，否则就落入了租赁关系的范畴。

（三）居住权制度的意义

由于我国《民法典》中关于婚姻编的规定是，离婚时的财产分割仅仅限于夫妻共有的那部分财产，因此很多夫妻离婚后，会出现一方财产很多，一方财产很少的局面，所以为了不使财产较少的一方在离婚后陷入生存窘迫的局面，另一方就需要对其提供帮助，但是如果要求房屋所有权一方直接转移所有权，现实中并不具有可操作性，也不符合法律规定的宗旨，同时也不符合“适当的帮助”的含义。

二、我国居住权制度的现状

（一）我国居住权制度的立法现状

我国施行的《民法典》中涵盖的居住权内容包括六个条款，第一个是界定了居住权属于用益物权，同时规定该权利仅仅是当事人根据自己生活需要、居住需要而占有和使用，不得用于收益。第二个是对居住权在设立过程中应当具有的相关必备要件和要素进行了规定，根据法律规定，当事人在设立居住权时应当约定住所、姓名、名称以及地址等，同时，对于设立居住权的一些条件、期限等也应该进行约定。第三个是双方在设立居住权时，必须约定是无偿的，居住权的设立必须建立在无偿的条件之上，同时，没有经过登记的居住权是无法设立的。第四个是明确规定了居住权不能转让，也不能通过继承或者其他方式让与，另外居住权人不得将其享有居住权的房屋进行出租或者进行一些相关营利活动。第五个是明确规定当事人在设立居住权的合同当中约定居住期限届满时，居住权人便会丧失居住权，且当事人应当根据相关法律规定去相关部门办理注销。第六个是明确规定了我国的居住权不仅可以通过合同设立，也可以通过遗嘱来设立，这实质上保护了立遗嘱人的意思自治的权利。

综上，虽然我国直至2021年1月1日才将居住权纳入法律保护的范围，但是通过上述条文可知，我国的居住权创设条件、使用范围、限制条件等有非常大的创新，维护了当事人双方意思自治的权利。

（二）我国居住权制度的问题分析

虽然我国法律中关于居住权的一些规定已经比较细致了，但是学界仍然存在诸多争议，认为居住权制度仍然存在很多问题。

首先，居住权的取得方式过于单一。我国目前的居住权取得方式仅限于通过当事人的约定来取得，但在司法实践中，有很多需要享有居住权的人得不到房屋所有权人的同意，因此，其取得方式应该通过法律规定或者法官自由裁量的形式扩大化。

其次，居住权的适用客体过于狭窄。现行法律规定中的居住权制度仅仅是限于所有权人的房屋，但是实践中，一些可以用于居住的酒店、商业住宅都可以作为居住权制度的客体，因此，其客体范围应当适当扩大。

再次，居住权的适用范围过于狭窄。我国目前的居住权制度主要是解决了离婚弱势一方、老年人等弱势群体的住房问题，因此，其适用对象不够全面。婚姻关系当中的赡养、抚养关系当中的继承，都可以通过离婚协议或者是遗嘱等来进行保障，因此有学者认为没有必要专门为此设立居住权。

最后，居住权人的相关权利和义务不够明确。现行法律规定中的居住权人的权利和义务内容表述过于宽泛，不够明确和具体，既然需要为当事人设定居住权，那么双方当事人的权利和义务就应当具体化，才能更好地执行该制度。

三、域外居住权制度的借鉴与启示

（一）大陆法系的居住权制度

1.德国的居住权制度

德国通过两部法律规定了居住权的相关制度，一个是《德国民法典》中规定了具备物权属性的居住权；第二个是在《住宅所有权与长期居住权法》这部法律中明确了当事人应当是长期居住，才能享有居住权。因德国受古罗马的影响，其将居住权定性为一种人役权，跟地役权相对应，当事人可以通过协商并且前往登记的方式设立居住权，但是不能通过继承的方式取得，这是与我国居住权制度不同的一点。另外，德国的相关法律也明确规定了当事人不得转让居住权。

2.意大利的居住权制度

意大利通过《意大利民法典》的规定，将人役权分为所有权、用益物权与居住权，并且明确了转让和继承居住权的限制条件，以及设立居住权时候，居住权人所应提供的担保等相关规定。意大利关于居住权制度最大的特色在于规定居住权人如果在20年内不行使居住权，该权利将失效。意大利关于居住权设立的取得方式包括三个方面，一方面是当事人之间可以通过协商一致设立或者通过遗赠或遗嘱的方式设立；另一方面是根据《意大利民法典》的法律规定取得；最后一方面是时效取得方式。

（二）英美法系的居住权制度

1.英国的居住权制度

英国的法律制度根据法官的判例而产生，曾经在1947年，英国一位法官通过一起离婚案件，第一次给予了一名离婚女士在离婚后继续居住在该房屋中的权利，后来，《结婚住宅法》中就规定了配偶一方可以通过地产登记获得居住权，为其提供了基本人权保障。英国居住权制度设计中，存在一个特别之处就是英国讲究程序优先原则，所有权利实体的保护都必须依赖于合法正当的诉讼权利，即当事人如果想要获得某栋房屋的居住权，则必须提前向法院申请居住令。

2.美国的居住权制度

在美国的很多州当中，都存在离婚时关于弱势一方获得居住权的条件的规定，一般情况下，夫妻一方如果获得孩子的监护权，则其潜在拥有婚姻住宅的居住权，并非看其对住宅是否拥有所有权。至于居住权的期限，则规定得非常灵活，当事人可以自由约定，而且居住权期限届满时，当事人可以根据法律的规定对其优先购买，类似于租赁中的优先购买权，另外，因为美国每年存在房地产税，因此，权利人如果获得居住权，则相应地要履行日常修缮或者按时支付税款等义务。

（三）对我国居住权制度的启示

在我们国家中，居住权制度的设立一般是在家庭成员中发生和设立的，但现实中，大陆法系中，居住权的发生情形可能需要扩大至家属、保姆等亲密关系的人。另外，居住权不仅仅是对房屋，同时也包括其他的附属设备，这对于将房屋利用价值最大化起了很大的作用，这对我国来说，具有非常大的借鉴意义和学习意义。

英美法系国家采取判例法来设定居住权，主要体现在婚姻家庭领域当中，而大陆法系国家是通过成文法方式来设立居住权制度，相比之下，我国的适用范围比判例法会缩减很多，那么就需要在法律规定中穷尽相应的居住权适用情形，及其延伸出来的相关制度。最值得借鉴的就是，居住权的权利人需要向法院提出申请之后才能享有，这个规定在某种程度上规制了享有居住权的权利人合理合法地利用权利，使得居住权的行使有一定的监督机构。

四、我国居住权制度立法的完善建议

住房是关系到民生根本的大事，在我国以前的法律法规中，对于房屋的利用，一般包括所有权和租赁权，这两种形式由于其局限性，不能够对免费使用他人住房提供依据。此次《民法典》新增了居住权的相关制度，目的在于为当事人提供一种新的房屋利用方式，对那些本着居住为原则，对房屋所有权人的住房和设施进行占有并使用的群体提供了法律依据。居住权的设立灵活地满足了当事人对于所有权和居住权相分离的利用形式，对于所有权人的房屋利用实现了最大化。但因目前的居住权制度存在上述笔者所陈述的各类问题，因此，笔者建议从以下几个方面进行完善。

（一）增加居住权的设立和取得方式

正如我们在前面所讨论的一样，如果当事人双方仅仅通过订立合同或者是设立遗嘱来取得居住权，便无法满足当今社会中多元化的居住需求，增加居住权的设立和取得方式，对于我国在现阶段保障社会体系的完善具有非常重要的作用。所以建议增加以下几种设立方式：

1.依据法律的明文规定取得

依据法律规定来取得居住权，也就是所谓的“法定居住权”，通过成文法的行使预先设立特定的权利人可以在特定时候取得居住权，当权利人的条件符合法律规定的条件时，即依据法律规定取得居住权，享有对房屋的居住权。这个规定是我国法律法规对一定特定权益人届时居住权保障的一种方式，例如，直接规定未成年子女可以无偿获得未能尽抚养义务的父母或一方的住宅居住权，避免儿童流离失所；同样，有住房困难的父母可以直接无偿获得未尽赡养义务的子女一方房屋的居住权；如果离婚后一方生活困难，另一方未能对其适当帮助，则困难一方有权要求享有对方房屋的居住权，等等。笔者认为，作为成文法国家，通过上述穷尽适用条件的列举方式可以更好地保护在社会关系中处于弱势一方的正当权益。

2.通过向法院诉讼或向仲裁庭申请仲裁来取得居住权

很明显，法律法规总是滞后于社会现实，法律规定无法包含所有的适用居住权的情形，所以建议在司法实践中，相关部门可以通过授予法院相关自由裁量权来实现，法官如果通过庭审查明真相，并根据事实来判断是否赋予当事人以居住权，这样使得居住权取得的形式不再单一化，能够跟上社会发展的步伐。

3.依据时效取得居住权

通常情况下，房屋的价值比较大，有部分学者认为不适宜用于时效取得，但是笔者认为，如果居住权在通过较长时间的合法占有和使用后，已经与房屋的所有权人在某种程度上形成了一种支配关系，可以适用时效取得居住权，但与此同时，应当明确的是，居住权人在最开始取得居住权的程序、目的、方式等必须合法，否则法律可以规定，未经合法程序，则法院可以不予认可权利人取得居住权［2］。

（二）明确居住权制度的客体

1.将客体范围扩大为涵盖附属设施及其他类型住宅

在实际生活中，权利人行使居住权的权利和义务并不是仅仅限于是所有权人的房屋，同时也包括房屋所附属的建筑物和附属设施，还包括一些酒店、商业住宅等能满足权利人居住生活需求的房屋。但是，我国目前的居住权制度并不能囊括所有的人群，所以不仅仅应当通过公租房、经济适用房的方式来解决，同时也应当扩大居住权适用的住宅类型，只要能够满足权利人居住和生活的要求的房屋，均可以将其设定为居住权的客体。

2.将公有住房设定在居住权的客体范畴中

我国《民法典》的合同编规定，如果承租人取得出租人的同意后，可以将出租人的房屋又出租给第三人，这在法律上叫转租。发生转租的情形时，承租人和出租人之前签订的租赁合同是继续生效的，如果转租后，第三人对转租的房屋进行了损毁，那么此时，承租人也应当因此赔偿出租人的相关损失。只要是合法的转租，承租人不会脱离原有的合同关系，依然享有原租赁合同中所确定的权利和义务，也就是说转租是需要出租人同意的一种法律行为。但是居住权是法律明确规定的一种权利，多半发生在家庭成员之间。笔者认为，公房承租是属于中国特色的产物，建议能在公房承租领域中适用居住权制度并且突破亲属关系的限制。因为公房承租中，虽然法院判决当事人享有居住使用权，但其实是没有法律依据的，所以在公房制度之下，如果适用居住权制度，那么居住权人是不需要承担因为居住权的行使而带来的相关损失的，另外居住权的期限可以远远大于租赁期限，这样就可以延长居住权人的居住期限，公房所有权人并不会存在什么损失，同时也完全符合居住权的根本要求。

（三）明确居住权人的权利和义务

在我国，居住权是一种用益物权，在一定程度上，具有限制所有权权利的功能，是所有权之上所设立的一种负担权利。某一房屋一旦设立了居住权，就会存在相关权利和义务的分配问题，所以在所有权人设立居住权时，应当充分考虑双方的利益平衡问题，因为房屋居住所涉及的维修、护理、修缮等义务承担，费用分担等问题都需要约定清楚。为了最大限度降低可能会产生的争议和纠纷，双方当事人应当事先在合同中明确双方可能产生的争议，并且予以明确相关的权利和义务。

1.居住权人的相关权利

首先，居住权人因为居住在房屋中，其为了改善生存环境，有权对房屋进行必要的维修，只要未改变整体结构，所有权人应当允许权利人为了其自身生活进行必要的修缮，使得房屋发挥最大的利用价值。同时，因为修缮房屋而产生的相关装修费用、新增设施设备费用等，都由权利人来承担，除非当事人对此在合同中有其他约定，则按照双方之间的约定执行。在居住权期限届满后，如果房屋的所有权人要求保持权利人修缮后或购买设备后的状态，则所有权人应当对权利人给付适当的补偿费用，如果所有权人不需要的，则居住权的权利人应当对其拆除并恢复原状。

其次，对房屋享有居住权的当事人对该房屋有优先购买的权利。此规定类似于租赁，如果在居住权期限内，所有权人需要出售该房屋，则居住权人在所有权人开出的相同出卖条件下对该房屋有优先购买的权利。如此规定，不仅可以节约交易成本，同时，也能使居住权人能更安心的享有居住权，从而保障了社会秩序的稳定。

最后，当事人对房屋有居住权，则其同时也应当具备相关的物权请求权。在我国，因为居住权作为物权的一种，那么该物权如果未来面临第三人的侵害或者存在被侵害的隐患时，居住权人可以基于其享有的居住权，享有相应的物权请求权，例如，返还原物等等。通过此种方式，居住权人的居住权和所有权人的所有权等相关的物权都可以得到保护。

2.居住权人的相关义务

首先，居住权人一旦享有居住权，则相对应就应当履行合理使用的义务，居住权人在使用房屋时，应当按照法律规定和合同的约定，尽妥善保管住宅的义务，一方面是为了居住权人更好地享有生活环境；另一方面是为了居住权期限届满时，所有权人能够顺利取回其住宅。另外，如果房屋遭受可能存在被侵害的风险时，居住权人应当尽可能采取措施排除或通知所有权人、相关救援机构等。

其次，居住权人还应当承担其因自身行为带来的一些费用。前面我们谈到过，对房屋享有居住权的当事人能够对房屋进行相关维护修理，那么因修缮而导致的相关费用自然应当由居住权人来承担。另外，因为居住和生活而产生的物业费、水电费、燃气费、暖气费等应当由居住权人来承担。

最后，居住权人还应当承担返还房屋的义务。既然居住权是用益物权，那么，居住权的期限届满后，居住权人理应将房屋恢复原状并且归还给所有权人。如果因为享有居住权的人在居住过程中发生了死亡，那么该居住权就不存在了，也就是说应该是由居住权人的继承人来承担返还义务。另外，如果因为居住权人的不当使用导致了房屋损坏或者灭失等，则居住权人或者其继承人还应当承担相关赔偿责任。