我国居住权制度探究

2022-11-22焦莉

法制博览 2022年28期

焦莉

吉首大学，湖南吉首 416000

一、居住权制度的基本理论

（一）居住权的概念

关于居住权的概念，不同的部门法，解释会出现差异。首先，民法中的居住权主要是从维护人类的基本生存尊严和维持基本的居住安全出发，强调的是人之所以为人，基本的居住保障是必不可少的，我们有选择去哪居住的自由，并且不会受到他人的干涉。我国《宪法》中也对人权做出了明确的规定，这充分说明了人权对于人民的重要性。其次，社会保障法中的居住权强调的是人类有基本的要求适当住所的权利，同时，从维护弱势群体利益方面，政府有义务给一些居民提供适当的住所，以便满足群众对住房的基本要求。最后，在物权中，居住权属于用益物权的一种，用益物权是物权人对他人所有之物享有的占有、使用、收益的权利。那么，居住权是居住权人对他人所有的房屋享有占有、使用的物权。[1]

（二）居住权的特征

居住权具有以下特征：1．居住权是一种用益物权，属于法定物权。2．仅有两种方式可以设立居住权：（1）合同约定：房屋所有人与居住权人以契约的方式约定设立；（2）遗嘱：房屋所有人单方便可设立；3．居住权权能：仅限占有、使用，不包括收益和处分；4．标的物的限制：设立居住权的标的物仅限于住宅，非住宅不能设定居住权；5．目的的正当性：居住权设立的目的仅限于满足居住权人的基本住房需要。

（三）居住权的主体

《民法典》中只明确了居住权的主体是“居住权人”，并没有进一步细化居住权的主体，也没有释明是自然人，法人还是非法人组织。本文支持的观点认为居住权的主体包括自然人，自然人是居住权的第一主体，但是法人以及非法人组织也是必不可少的居住权主体。面对当今人们对住房的多样化需求，投资性的房屋随处可见,法人和非法人组织同样在其中起到不可或缺的作用。所以，居住权主体范围将法人与非法人组织涵盖在内，可以为今后的发展和完善提供良好的条件。

（四）居住权的客体

“他人的住宅”，这是《民法典》中关于居住权的客体描述。法律自然没有必要为所有者建立居住权，法律规定“他人的”是准确的。由于房屋的某一个房间在空间上是独立的，可以明确区分，可以独占使用，可独立成为居住权的客体。因此仅仅将房屋的范围限定为他人的房屋是不符合实际发展的，行使居住权还包括对住房相关设施等享有权利。在房屋广义范围内，包括基本的房屋，通常还包括公用设施等附属设施。因此，将其客体解释为“他人部分或全部房屋及其相关设施”更符合社会的实际情况，另外法条中还规定“满足生活和居住的需要”。[2]然而，为了“满足生活以及居住需要”这并不是居住权设立的全部目的，我认为应该改为“满足生活和居住等需要”更为合适。

（五）居住权的设立

《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”[3]。第三百七十一条规定居住权以遗嘱的方式设立，当事人之间可以协商选择以设立居住权。目前《民法典》通过不同的法条规定了这两种居住权的设立方式。在法条中还规定了居住权合同，并指出居住权合同具有以下特征：1．要式合同，设立居住权合同应当采用书面形式。2．规定了如下一般条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的条件和要求；（4）居住权期限；（5）解决争议的方法。对合同内容进行具体详细的直接指引，当发生争议时可以直接引用。[4]

设立居住权还需注意，设立居住权采用的是登记对抗主义，能够帮助权利人更加规范地设立权利，更具有可以保护当事人的合法权益的优势。无偿设立的居住权是原则，有偿设立是例外。设立居住权采用的是登记对抗主义，登记生效主义更具有可以保护当事人的合法权益的优势。房屋所有权人和使用权人是不同的，当所有权人因为某种原因发生变化时，采用了登记生效主义就赋予了居住权对抗第三人的效力。与此同时，设立居住权的方式还有一种是设立遗嘱。因为法律中对于遗嘱另有规定，所以说对于遗嘱这种设立方式，登记生效主义是不适用的。

（六）居住权的消灭

由《民法典》第三百七十条的规定可知，居住权消灭的两大原因，一是居住权的期限届满；二是权利人死亡，“当事人另有约定的除外”这一限制性条款不复存在[5]，可以将权利人的死亡视为一种对期限的限制。当事人可以通过合同或者遗嘱对居住权的期限进行约定，一旦约定的期限届满了，权利即消灭所以，法律规定和合同约定的方式都是可行的。但是，上面所论及的两个原因仅仅是居住权消灭的部分原因，导致居住权消灭还有可能是以下原因：一是权利混同；二是合同解除。当事人之间可以协商约定解除条件，当条件发生时按照约定解除。三是权利人滥用权利。如果居住权人未在规定权利范围之内合法行使其权利，就会导致其权利消灭。四是权利人自动放弃居住权。居住权人在民事法律关系中主动想要放弃权利，就会导致权利消灭。

（七）居住权的限制

《民法典》第三百六十九条作出规定，对居住权进行了相关限制，之所以这样规定，是因为要保护弱势群体的合法权益，维护基本的住房需要。如果法律对居住权不做限制，否则很容易出现一些弱势群体没有房屋居住，从而影响社会的稳定和发展。与此同时，法条规定设立居住权的住宅原则上是不得出租的，但是当事人另有约定的除外。很明显透露出关于居住权的出租，《民法典》并没有完全禁止，因为出租与转让、继承相比较来说，出租没有发生所有权的转移，承租人仅仅有使用权，而转让和继承二者均发生了所有权的转移。法条中的例外规定，鼓励当事人和承租人之间可以自由交易，尊重当事人的意思自治。所以说，《民法典》这样规定是符合社会实际发展需要的。

二、居住权制度存在的问题

（一）只规定有一种意定的居住权，缺乏法定的居住权

目前，《民法典》的条款中仅仅涉及以合同和遗嘱两种方式为当事人设立居住权。但是，仅仅规定这两种设立方式，就无法充分保护特殊群体的基本住房需求。例如，离婚的双方难以以心平气和的方式去讨论是否给予另一方居住权。所以，应当有居住权由法律规定的情况，即法定的居住权，可以让特殊群体直接依法取得居住权，保障他们的基本生活需要。在法国，居住权的确立也是基于当事人个人意向的形式，突破了居住权的局限性。同时，在法典中进一步加强了对程序的规定，对内容有着更为具体的规定。居住权人在对设立居住权的不动产进行清点以后，并准备好居住权的情况说明后，直至居住权所有人到场后，才能开始享有居住权。但是，《法国民法典》对居住权的设立方式与用益物权的规定存在着相似之处，用益物权是由法律或当事人的意思自治确定的。因此，法国居住权也有依法设立的方式。除法国外，《意大利民法典》中对居住权的确立也有相似之处，均对法定的居住权做出了规定。意定的居住权实现了当事人之间可以自由行使权利，而法定的居住权则体现了根据合法产权原则从而更好地控制房屋，两者都不可或缺。现在我国的居住权制度中只规定有一种意定的居住权，缺乏法定的居住权。

（二）居住权的主体范围过于简单

在《民法典》中居住权的主体是居住权人。根据外国的民法记载，居住权人的范围其实很宽泛，一些必要的家庭成员也是居住权主体的范围之内的。这充分说明了法国和德国对于居住权人做出了扩大解释。相对比来说，我国《民法典》没有做出细致的规定，没有将必要的成员包括在内。现实的实际情况是十分复杂的，如果不对居住权人的概念进行完善，就很容易在具体案例中出现争议，导致司法机关在处理时无法公正地裁决。

从《民法典》关于居住权的规定来看，设立居住权的初衷是为了维护特殊群体的基本权益，保障他们基本的住房需要。随着实践中居住权不断提出新问题，充分说明了仅仅有社会保障性居住权是不能迎合当今经济发展的实际需要，投资性居住权对于我国的社会发展和公众的实际需要有着重要作用。与国外的居住权规定对比来看，我国《民法典》关于居住权的规定过于单一，为了以后的发展需要，投资性居住权必不可少。

（三）仅针对社会保障设立的居住权过于单一

从《民法典》关于居住权的规定来看，我国最初设立居住权是为了维护特殊群体的基本权益，保障他们基本的住房需要。这也符合设立居住权的初衷。但是，随着经济的不断发展，投资性居住权发展空间也是很大的。这就充分说明了仅仅有社会保障性居住权是不能迎合当今经济发展的实际需要，投资性居住权对于我国的社会发展和公众的实际需要有着重要作用。

（四）居住权人的权利和义务不明晰

《民法典》对居住权人的权利和义务没有进行相关规定。这就会造成权利和义务的法律空白，居住权人不知道自己应该履行什么义务，又该怎样行使属于自己的合法权利。这样规定的原因是可以引导居住权人行使权利和履行义务。参照《法国民法典》和《德国民法典》，二者关于居住权人的权利和义务进行了明确的规定。我国《民法典》需要在这个方面进行完善和补充。

三、完善居住权制度的建议

（一）设立法定居住权

依照法律的直接规定，不需要再经过当事人的协商或者同意而直接产生的居住权，称为法定的居住权。主要设立在必要家庭成员之间，目的是有效地保障家庭成员中弱势群体权利。家庭成员之间能够依法行使居住权，以便能够维护当事人的基本权益。维护弱势群体的居住权即我国设立居住权的初衷，那么未成年人、老年人等特殊群体应当能够依法直接获得居住权，并且这种权利不应被轻易地剥夺。当然，法定居住权与婚姻、家庭、继承也有着密切的联系。因此，本文建议仅在《民法典》中的居住权增加“依照法律规定可以设立居住权”的条款，就可以起到重要的作用。

（二）扩大居住权主体的范围

权利人有要求其家属与自己同住的权利。例如有特殊困难需要照看的权利人，但是这些家庭成员或者其他必要成员，是不同于居住权的持有人的，他们并非居住权的主体。为了扩大居住权主体的范围，权利人有权在其有居住权的住所内安置符合特定群体居住需要的家庭成员或者提供医疗服务的人。国外关于居住权的规定，都在不同程度上对居住权主体的范围做出了扩大解释，我国的《民法典》也应当扩大主体的范围。

（三）给投资性居住权充分的发展空间

从保障社会住房权的角度，原则上规定居住权不能转让和继承是合理的。但从投资性住房权的角度出发，会阻碍其更好地发展。此举的实施影响了资产的收益和资产的处置。《德国民法典》为阻止居住权的不可转让性阻碍资本进步，因此设立了长期性的居住权，从而让居住权得以流通。因此，我国居住权的建立应当在借鉴他国经验以后，通过不断的发展和完善，制定符合我国现实情况的制度。直接放宽居住权流转限制，赋予居住权更好的发展机会。且居住权转让的影响原则上发生在当事人之间。因此，在民法中规定居住权能够进行转让或者继承，[6]既维护了特殊群体的基本权益，同时使得投资性居住权获得了充分的发展机会。

（四）规定权利人的权利和义务

在居住权中需要明确规定居住权人的权利和义务。权利和义务可以引导公众应该做什么和可以做什么，从而更好地维护自身的合法权益。

在居住权的法律关系中，作为一个用益物权，居住权人的权利包括占有和使用房屋，有权对抗他人的不法侵害。居住权人的义务包括合理使用房屋和承担必要的日常费用。因为在居住权中，居住权人一般并非是房屋的权利人或者所有权人，那么居住权人应该要尽到合理的管理和注意义务，不能恶意损害房屋。同时，居住权人应该对必要的费用主动承担或者进行相应的分担，例如水费、电费、物业费等。