房地产开发成本管理中存在的几个主要问题及重点控制内容

宋金艳

（汇源开泰房地产有限公司，山东 济宁 272100）

在房地产开发过程中，如何进行成本管理，直接影响到房地产企业的运营效率。随着房地产开发企业的不断扩大，开发的工程也日益增多。而如何做好成本控制和重点控制内容，更是成了各大房地产的重要工作。然而，在实际工作中，成本管理仍然存在着一些问题，亟须对其进行剖析，并提出相应的对策，从而提高房地产的经济效益。

一、房地产开发成本管理中存在的主要问题

目前，部分房地产企业在发展过程中缺乏目标、责任和动态成本三个方面的成本管理，在控制上更注重显而易见的控制，而忽视了隐性成本的控制。同时，也不注重前期决策、前期设计等前期控制，仅注重工程造价控制。在进行成本控制时，如果盲目地削减开支，不仅会对工程的发展造成不利的影响，还会导致工程的投资成本上升，对工程的发展造成一些风险。

（一）没有科学完善的管理体系

部分房地产在进行成本管理工作时，缺乏科学完善的管理体系。因此，房地产企业高层领导在进行重要的决策时，往往会造成对实际情况的判断失误，带来一定的经济损失，严重的还会导致企业的资金链断裂，影响企业的可持续发展。同时，由于缺少一套科学、健全的成本管理体系，使得房地产企业的成本管理人员在工作中的积极性不高，同时，也会因为缺少相应的业绩评价机制而使其工作效率低下，从而影响到整个房地产企业的成本管理工作[1]。

（二）缺乏前期系统规划

有部分房地产企业并没有科学合理地进行预算编制和预算规划，这就为后续的成本规划目标带来一些不利影响，在进行后续的成本规划目标工作时，可能会将工作重点放在目标利润的实现方面。此外，有部分房地产企业虽然能够在前期进行科学、系统的预算编制，但在实施过程中并不具有很强的执行力。前期预算编制形同虚设，没有任何实际意义。同时，也存在着项目建设费用超支现象，严重影响成本管理的效果。此外，在前期阶段，若未对前期成本进行有效的规划和有效的执行，则在实际的项目执行过程中，由于项目的设计变更，使项目的进展速度不够快，或者无法按期完工。因此，在这个过程中，必然会产生很多的费用支出，这对企业的成本管理效果是不利的。

（三）没有较高的成本控制意识

由于房地产业连续多年的经济增长，使得一些企业在成本管理上的观念也没有及时的改变，在进行成本控制以及成本投入方面等工作时存在缺乏相关意识。此外，有部分房地产企业在进行成本控制方面不够准确，在实际工作中只做了一些简单的费用计算，并没有把成本管理的作用完全反映出来。此外，在房地产开发过程中，有些房地产企业和供应商之间的谈判也出现了问题。他们只是一味地用低价来提高自己的利润。但是，但这样做的结果可能会导致房屋的质量存在问题，而且会使供货商的关系更加紧张，对双方的长久合作不利。

（四）存在着较大的风险因素

房地产企业在进行工程建设时，由于牵扯到的因素较多，因此在进行成本管理工作时也会发生巨大的变动。比如，人工、材料的涨价，地方的政策等等，都使房地产开发的成本管理发生变化。这将导致房地产企业在成本控制方面出现一些新的改变，从而导致成本管理的有效执行出现问题。同时，由于工程建设过程中存在着许多难以预料的问题，使得房地产企业成本管理工作更加困难[2]。在进行成本控制时，有部分房地产企业的风险预警以及成本防控机制并不健全，一旦出现风险问题，房地产企业很难做出及时有效的反应，从而影响企业成本控制成效。

（五）成本管理存在误区

我国部分房地产企业在管理方面存在一定的误区，有些房地产企业只会认为成本控制工作只是某些部门管理者的工作，却没有意识到全企业员工都要参加。他们只会觉得，这份工作只是应该交给财务部门去完成。至于如何进行成本控制，如何决定费用的范围，也并不会过问。这样做的结果导致，成本控制存在严重问题，无法为企业创造更多的经济利益。相关工作人员在进行成本管理工作也无法有效地确定“管什么”，在工作中也仅仅只注重发生成本，而忽略了影响成本。工作方法与工作思维都不具有创新性，仅仅只是简单地节约成本，并没有进行全方位的有效掌控。对于如何进行成本控制的管理方面的工作也并不够健全，往往只是当成本发生以后才进行管理。内部考核制度也存在一定问题，考核并不全面，过于简单，导致相关工作人员的积极性不强。

（六）缺乏成本控制人才

人才无论是对企业来说，还是对国家而言，在其高质量的发展中都具有不可取代的重要作用。为做好房地产成本控制相关工作，就一定需要具有此方面能力的优秀的人才。但是目前部分房地产企业却存在成本控制人才短缺的问题，有些相关工作人员的能力不强、职业素养不高，对成本控制管理的工作重视程度不够，遇到问题时缺乏应变能力。此外，尚有部分房地产企业成本控制的信息化建设不足。成本管理应贯穿于房地产招标工作到项目验收工作的始终，这就需要成本管理人员能够对整个项目开发的工作状态时刻把握，这样才能够取得预期的效果。但是由于企业的信息化建设不足，所以工作人员在成本控制工作时，也很难全程跟踪。

二、解决房地产开发企业成本管理问题及重点控制内容策略

房地产开发的成本管理与各部门乃至每位员工都密切相关，而在具体的工作中，则需要一个独立的部门来进行。所以，房地产企业应成立成本相关负责部门，并根据房地产企业的实际情况，对其进行层层分工，并将其职能进行细致划分。在房地产开发成本管理中，所涉及的企业成本管理工作主要有成本预测、支出决策、预算编制、监督考核[3]。因此，房地产企业要按照不同的工作内容对其进行岗位配置，以确保该部门能够发挥出真正的实际作用。要质量的开展房地产企业成本管理工作，还应做好以下工作。

（一）提升工作人员工作质量

为确保做好房地产企业成本管理工作，就应该强化成本管理人员的工作质量，可从以下几方面进行：第一，提升招聘门槛。人力资源部门在招聘相关工作人员时，应注重工作人员是否具有相关的专业技能以及高尚的职业道德素养。第二，为确保新入职人员可快速地融入相关工作中，应采用老带新的工作方式。第三，加强各部门的联系，让他们到各部门之间进行参观与合作。第四，定期进行岗位培训，以提升他们的工作能力。

（二）实现过程风险防控

房地产在开发中会遇到很多风险问题，将会给成本管理工作带来很多不确定因素。所以，为确保成本管理工作的高质量进行，就应该加强风险防控机制建设，强化监督与及时调整，以免因小问题而产生更大的问题，给企业带来经济损失并影响企业在社会上的地位。在制定相关的风险防控机制时，可以采用买保险的方式进行，这样当发生问题时也能够有效降低房地产企业的经济损失[4]。房地产企业也应当具备对各种风险的预见和提前分配的能力，以及在进行保留时采取的补偿资金。此外，要想有效地减少房地产企业的经营成本，可以成立一个具有一定规模的自保企业，并建立健全的风险控制体系，才能保证房地产企业的快速发展。

（三）确定开发成本管理的主要内容

房地产开发成本管理的主要内容有：土地成本以及与土地有关的各项费用、土地出让金费用、土地或项目转让费用、土地产权登记等相关费用、各项前期支出、临时工程费用、工程建安成本费用、小区内综合管网工程费用、环境工程费用、公共配套设施费用、建筑安装工程费用、等其他各项费用。所以，为做好房地产开发成本控制工作，就应该明确以上五花八门的各项费用。并对这些费用进行前期合理的规划，确定各种费用的开销，以及在整个开发成本管理中所占的比例。进行科学明确地预算以及规划，确保在实际工作中能够顺利落实。房地产企业在确定合理费用指标时，要根据不同的工程特点，根据具体情况，合理地制订相应的费用指标。在进行成本核算时，还要对各个环节进行控制，并通过各个部门的审核和统一，以保证成本指标的实现。比如，在预算编制、项目资金审批、细节控制、绩效考核和内部审核等方面都要做到极致。此外，房地产企业在进行成本核算时，应严格按照各项规章制度进行，账面成本必须做到真实有效，在记录账本时必须详尽地记录好各项开支费用，不可只含混不清地进行记录。房地产企业还应强化企业各部门与其他部门之间的联系，积极提高各部门在成本管理中的交流与重视程度。通过企业各部门的参与，才能够确保成本管理工作能够高质量地开展。

（四）建立健全内部成本管理制度

建立健全的成本管理制度，可高质量地做好房地产开发成本管理工作，可从以下几方面进行：第一，完善成本管理制度。房地产企业可以参考业内优秀的成本管理经验，并根据企业自身的发展状况，制订出一套更加合理、切实可行的成本管理体系，以提高成本管理工作的工作质量[5]。第二，房地产企业要对其经营发展的需求和目标进行有效的界定，使其能够更好地实现对成本的全面控制，从而保证整个成本管理的有序和完整。第三，强化成本管理控制。房地产企业应设定专门的成本管理部门，对所有与房地产开发成本管理工作进行细致划分、并层层分级确定管理职责，加强各部门的沟通与团结协作能力。第四，明确房地产开发成本占成本的比例。在房地产开发的全过程中，涉及土地的相关费用，如取得土地的费用、补偿的费用等，大约占到35%~40%。在整个房地产开发成本费用工作中，土地成本是相对较大的。前期成本费用主要是指设计、各类批报等费用，大约占到5%。这类费用国家都具有明确的收费标准，具有很强的确定性。建筑费用和安装费用在成本控制中所占据的比例较大，大约占到50%~55%。此外，还有一些其他的费用也应该在成本控制中所占的比例大概有13%~20%，包括财务管理费用、市政配套费用等。所以，这部分费用在成本控制中也不应该被忽视。第五，提高成本控制管理制度的执行力度。任何科学、完善的制度如果在实际工作中并不能够按照要求去执行，那么所有制度都只是一纸空文。所以，房地产开发企业在制定好完善的成本管理控制制度时，必须保证系统的实施。

（五）加强前期规划设计工作

有部分房地产企业的成本管理工作落实不到位，很可能是项目的前期策划准备不足造成的，所以，就应该做好此部分工作，可从以下几方面进行。对项目的工作进行有效的策划。第一，房地产企业应在项目实施前，应强化进行市场调研工作，并对各项所需要的费用都进行精准计算。为提高设计人员的工作质量，可采用招投标的方法、竞争机制等择优选择设计人员。设计人员在对工程项目进行高质量的设计时，融入节约意识，可为房地产企业节省大量成本。第二，当设计图纸设计完成后，房地产企业要按照图纸上的设计，对后面的一切工作进行详细的计划。做好此项工作并非一个部门就可以完成，应与设计部门、造价部门、财务部门以及工程部门进行联合，共同努力，尽量减少不合理的费用。第三，要强化工程量清单投标，以合理竞争的方式获取最小的报价。在制定合同时，要全面地预见各种可能的问题，并在合同中予以规定。这样既能防止出现合同责任不清、工期延误等问题，又能防止承包商提出索赔，造成房地产企业的经济损失。第四，房地产企业也要对各种设备，材料，周期长短以及工程造价的预算和控制进行细致的规划。保证各项前期工作的实施，避免工程建设中产生的各类无谓支出。第五，还要注意建设工程技术。在工程建设中，采用新的技术替代原有的方法是非常有可能的。因此，应做好前期的调查研究工作，保证所采用的技术是最先进的，从而可以减少人力资源的消耗。第六，在整个项目施工过程中，更要严格按照合同去执行。相关工作人员还应该充分地发挥出监督的工作，对施工的各项工作都应该进行及时监督。发现问题第一时间进行整改，确保成本降到最低。第七，强化动态成本控制。房地产企业在每个工程实施的前后都应该配置上相关的工作人员，以此来加强成本控制力度。

三、结束语

综上所述，在房地产开发过程中，通过对项目的成本进行有效的管理，可以使其获得更大的经济效益，从而增强其在市场上的竞争能力。房地产开发项目应从决策、设计、建设、运行等各个环节进行全面、全面的控制，从而实现成本的控制。而在房地产开发的成本管理中其重点控制内容是隐性成本和隐性成本的管理。此外，房地产企业的领导也要重视成本管理工作。相关工作人员要主动转换工作思路，采取创新的工作方式，以保证能够高质量地进行相关工作。