新形势下中小型房地产企业预算管理问题 思考与应对——以QR房地产公司为例

张加平

（安徽祺润投资有限责任公司，安徽 合肥 230001）

房地产行业是我国经济中的重要组成之一，在如今新形势的环境下，房地产行业也出现了增速减缓、国家宏观调控越来越严的情况，企业所面临的竞争压力不断加大。如何在激烈的竞争环境下凸显自己的核心竞争力，按照公司既定的发展战略推进各项业务，保持企业可持续发展是每个房地产企业，尤其是中小型房地产企业需要特别思考问题。中小型房地产企业在如今的经济形式下，其发展面临着较大的压力，该行业具有风险与利润呈正比、资金密集等特点。随着如今经济的飞速发展，房地产的供需关系也在发生转变，中国房地产企业不应再以规模扩张为主，而应以提高质量和效益为主，走转型升级的道路。

房地产企业需要将全面预算管理工作积极地引进并且需进行广泛的推广，加强对企业全体员工的综合管理，这样不仅能够起到促进企业利润效益最大化的作用，实务中，如何高效运用全面预算管理，一直争议不断，需要因时因地制宜，结合各房地产企业自身特点，制定适合本企业的全面预算管理制度，值得企业领导层深入研究与思考。同时加强预算管理还能够实现企业管理升级，对企业内部开展精细化管理，使房地产企业能够保持健康稳定地发展。本文以QR房地产公司为例探讨中小型房地产公司的预算管理之路径。

一、全面预算管理的实施对于房地产企业的意义

（一）全面预算管理的概念

全面预算管理是企业中用于内部管理控制的方式，指的是将预算作为其核心，对企业的业务预算、财务预算和专项预算等进行有效的管理，强调企业在此过程中需要全面参与其中，对自身的各项经营活动进行预算控制，从而实现对企业中的各项配置资源合理应用，减少资源的浪费。通过应用完善的预算管理流程，对企业之中的现金流、经营指标等进行预测，使企业中的各项业务活动能得到有序进行，并且有利于战略目标的实现。

（二）房地产企业实施全面预算管理的必要性

在房地产企业中，一方面全面预算管理能够促进企业竞争实力的有效提升。受到成本不断上升等因素的影响，房地产企业中出现可获得经济利润控制缩减的情况。基于这种情况，企业更需要进一步深思如何实现对企业内部的精细化管理，提升企业的综合性管理水平。实施全面预算管理有利于企业内部中形成互相协调、互相制约的内部关系，有利于预算人员对其所需包括成本控制、资金使用情况等信息的获取，通过对可行的预算执行方案的实施，可以很好地掌握项目各方面的实际情况，从而对各环节的工作进行优化。另一方面全面预算管理的实施下，能够促进企业运营水平的有效提升。在新形势之下，我国房地产企业目前正处于升级转型的关键阶段中，企业也在谋求更好的发展道路，对自身的战略布局加以梳理，分析整个行业的未来发展前景，整体规划企业的运营管理工作，结合企业的实际情况，将符合其短期、长期等发展计划进行科学、合理地制定，并且应当对战略规划进行调整，使企业能够达成战略目标。而要想实现这一目标，企业需要构建全面预算管理体系，促进企业运营水平提升。

二、新形势下房地产企业预算管理中的现存问题

（一）预算管理意识较为薄弱

在房地产企业中，全面预算管理主要是以其“全面”二字为其开展的管理优势所在。全面预算管理强调的是企业应当全员参与，并且该管理需要涵盖企业中的各种经营项目的所有环节中。但在全面管理工作的开展中，发现常常受到许多不同方面的因素影响，导致房地产企业不够重视该项工作，常常将全面预算管理工作与财务工作画等号，简单地制定其实施的规章制度，要求由财务人员负责开展预算工作，在此期间并未设置专职岗位，但企业中也缺乏专业的预算管理小组，造成了企业的该项工作全员参与度偏低。

QR房地产开发有限公司（以下简称“QR公司”）是一家以房地产为支柱产业的中小型投资集团公司，由于进入房地产行业比较晚，很多管理制度尚不健全，一些新的管理理念也未尝试。公司决策层对预算管理认识不够，没有意识到预算管理对公司中长期经营目标的制定和实现的重要性。2018年之前，该公司每年都会做一些预算方面的工作，但效果甚微，到年终复盘，总是与预算相差甚远，预算管理变成企业管理的累赘。从2018年下半年开始，该公司财务负责人经过近2个多月时间的多轮沟通，从董事长到部门负责人及其他管理层，认真梳理预算管理过程中存在的问题，最终让决策层深刻意识到预算管理的重要性，并让董事长亲自主抓该项工作。

（二）未有效落实预算编制

在全面预算管理中，预算编制是其重要的基础环节，但是在QR公司未能充分理解全面预算的作用，对其认知不够正确存在偏差，导致其在生产运营期间未落实预算编制，主要体现在以下两个方面：首先，预算编制脱离实际，随意性较大。没有制定清晰的年度经营计划，导致经营预算缺乏支撑，想象空间大，缺乏有效编制依据；其次，预算编制过程过于简单，未能充分考虑部门授权以及工作之间的相关关联性。

（三）缺乏预算执行效力

预算执行是全面预算管理的最主要环节之一，其执行效力将直接对全面预算管理产生的效果造成直接的影响。QR公司目前存在的问题是：预算执行、分析和绩效考评未能充分融合，因缺乏严谨的审批机制，在预算执行中，不够严谨，过多的随意性造成了执行效力不佳，未能认真总结分析预算执行过程中偏离实际的原因，没有考虑如何将所有员工的绩效与预算考评挂钩，从而调动员工工作的积极性，这些工作都没有落到实处，如何能保障预算管理工作的有效推进呢？

此外，在预算执行中，对其执行的全过程缺少相应的监督机制，无法对预算与实际执行中所存在的偏差进行准确的把握，这就会造成预算管理工作无法得到有效的落实，仅仅是浮于形式而无法发挥其重要作用，最终就造成了房地产企业预算执行效力弱，难以全面开展预算管理工作。

（四）缺乏完善的预算管理制度，信息化管理水平低

任何工作的开展都需要遵守相关规章制度，正所谓“无规矩不成方圆”。预算管理工作的有效落实及顺利开展，必须基于完善的预算管理制度之下，根据相关制度，能够为开展的预算工作提供重要保障及支撑。而在房地产企业中，开展各种项目流程较为复杂、组织链条长，因此在建立预算管理制度方面难度较大，若是在制定预算管理制度中，并未从全方面进行全面考虑，必然会对全面预算工作的落实造成不利影响。在目前的情况下，许多房地产企业缺乏完善的预算管理制度主要表现在以下几个方面：一是在引起预算管理制度中，许多房地产企业都是直接使用自己同行业其他企业中的管理制度，并不考虑这种制度是否适合自己的企业，缺乏可行性与适用性；二是企业中现有的规章制度无法起到有效的约束作用，也无法对自己全体员工的实际行为进行有效的规范；三是覆盖范围不足，较为狭窄，仅仅是在财务部门内开展；四是缺乏有效的制衡机制。在开展预算管理工作中，许多部门之间缺乏有效的沟通交流，对预算管理工作的开展缺乏主动性与积极性。

QR公司预算管理信息化水平不高。由于公司房地产项目主要分布在省内，各项目部人员配置比较充分，且自主权比较高，合肥总部主要采用财务管控型模式，各项工作开展主要依赖线下运行，使得公司信息化管理基础薄弱，信息化建设是全面预算管理发展的必然趋势，信息化管理平台提供的信息的时效性对预算管理非常重要。

（五）缺乏预算绩效考核机制

在许多的房地产中缺乏有效的预算绩效考核机制是其常见的问题。预算考核机制的存在主要目的是综合评价企业的预算执行情况，对预算管理中的缺陷与不足进行分析，从而及时采取有效的措施对工作制度等方面加以改进，完成分析报告，为来年企业开展的预算工作提供参考。虽然有许多的房地产企业已经引入了全面预算管理，但是对其事后环节等关注度不高，缺乏有效的预算绩效考核机制。有部分企业虽然已经建立了预算绩效考核机制，但是由于存在考核力度缺乏的问题，造成了该机制无法发挥其重要作用而，加上缺乏合理的激励机制，缺乏有效的绩效奖惩手段，这些情况下也不利于预算考核工作的开展，无法充分调动企业员工的工作积极性，这也就影响了全面预算管理的有效落实。

三、加强房地产企业全面预算管理的对策

（一）提升企业的全面预算管理意识

在开展全面预算管理工作中，房地产企业需要着手于实际，对全面预算管理工作进行全面、正确地理解，并且加强对全体员工预算管理意识的培养，使企业能够在正确的认知下开展工作。为了促进企业全面预算管理意识的有效提升，房地产企业可采取多种方式进行，如可通过开展专题宣传的形式，组织员工参与其中，能够对全面预算工作的概念及其内涵加以全面、充分地理解，使员工能充分意识到参与对于工作开展的重要影响，使之在工作中能保持良好的思想态度，积极配合全面预算工作。

QR公司聘请外部专业培训机构对员工进行了相关全面预算管理工作的培训，提升全面预算管理的编制专业知识和管理能力，同时提升员工素养和参与预算的积极性，使员工之间能进行充分沟通交流，学习好的方法及经验，保证全面预算管理能够真正落到实处，进而提高企业的全面预算管理水平。同时也能营造更好的内部环境，员工之间能够更好地配合。

（二）采取科学的预算编制方法

房地产企业在预算编制环节中，应当强调将业务预算、资本预算、财务预算相结合，对预算编制流程加以梳理完善，预算计划也应当按照自身的项目特点进行合理制定。在预算编制方法制定期间，企业应当充分考虑其及灵活性与适用性，如可采取弹性预算法、零基预算法等，再与自身的管理现状、市场环境、实际需求等结合，最终确定合适的方法。在开发房地产项目的前期工作中，企业需要充分开展调研，以免出现预算的盲目编制等不良情况，企业应当成立专门的预算管理小组，并且在此过程中，各部门都应积极配合工作，将自身部门的预算完成，并且及时递交预算结果，再通过审批等流程，对其具体的工作目标、任务等科学、合理地制定出来，并将文件下发到各部门中，使之严格落实。

（三）提升企业的预算管理执行效力

房地产企业需要将监督控制力度加大，在社会发展的今天，我们已经步入信息化时代，企业也应当充分利用各项信息技术，实现对全面预算工作的全过程跟踪监控。首先，企业需要将预算管理信息化系统建立起来，严格规范审批流程，明令禁止越权审批等不良行为；其次，需要将预警监督机制建立起来，以便能及时发现预算超支现象，及时上报处理。此外，需要对预算执行过程进行全方位监控，对影响预算与实际有偏差的影响因素进行分析，及时将安全隐患排出。

（四）将预算管理制度体系建立并完善

在预算管理制度体系构建过程中，一是需要对责任中心的权利、职责等加以明确，确定各环节的主要负责人，在工作中要求员工严格按照岗位责任制度开展工作；二是需要将执行标准确立，将制度体系按照自身所需制定，并在发展期间不断改进完善，形成定额标准；三是要在上下结合方式中进行制定，对预算管理体系加以优化整合，纳入不同层级、不同部门，在其中增设制衡机制；四是要对预算工作的“法律效力”加以强化，经营活动需基于全面预算开展，加大对工作的监督控制力度。

QR公司在2018年下半年主导制定了预算管理相关制度和流程，明确了预算编制的原则、内容、分类、编制流程、预算的执行、分析与调整以及预算的决算与考核。并聘请外部机构配合参与制定和执行过程跟踪调整。自2019年1月1日至2020年12月31日试行两年，试运行效果很好。目前得以全面推行。

（五）完善全面预算绩效考核

房地产企业需要重视预算绩效考核工作，将考核机制建立并完善，从而更好地评价预算执行过程，同时可根据考核结果对预算方案的调整提供重要参考。房地产企业可采取一些科学合理的考核模式，如多层级预算考核模式，按照由上至下的原则，对各岗位、层级的职责进行明确划分，对预算绩效考核指标加以细化分析，加深考核深度，可通过将绩效考核结果挂钩薪资等奖励的方式提升员工的积极性，以促进全面预算工作的有效落实。

四、结束语

通过2019年-2021年三年预算管理工作的推进、分析和总结，目前QR公司已经形成了良好的预算管理文化，极大地提高了员工素养，包括专业胜任能力和职业道德修养。权责清晰明确，目标完成情况与绩效考评已直接挂钩。近年来通过资源的不断优化配置和升级调整，使得公司管理制度体系更加健全，对投资机会的把控能力已大大增强。全面提高了风险防范能力，极大保证了公司的可持续发展。

综上，房地产企业要想能够适应如今经济发展的新形势，需要重视自身的全面预算管理工作，不断提升自身的预算管理水平，以实现房地产企业的可持续发展，促进其转型升级。