基于绿色建筑的商业地产项目建设成本管控研究

邱晓峄

（甘肃省土地开发整理中心，甘肃 兰州 730000）

在当前中国的建筑行业进入绿色转型升级的大背景下，通过将绿色产业佳节到商业地产中，从而寻求可持续、精细化以及绿色的经营方式，已经成为众多建筑公司走向绿色开发模式的一个重要的着力点，并且将其作为转型升级的一个突破口。但是如何控制建设成本是公司能否盈利的关键，这也成为绿色建筑商业能否在房地产公司推广的一个关键性问题。因此，本文通过对商业地产与绿色建筑产业的成本进行分析，得到一个合理控制模型，达到合理控制建筑成本的目的。因此不管是从国家对于环保节能的需要，还是商业地产项目的需求角度来看，都有着非常重要的意义。

一、绿色建筑的定义和成本控制内涵

绿色建筑是在建设与利用环境的完整生命循环中，即从前期的选择、建筑设计、建筑材料选择，后期的维修、改造等各个阶段注重建筑物对自然环境与生态系统的良好性，以减少对周围环境的损害，并运用先进科学技术减少能源耗费，为城市居民带来安全、环保、健康的健康空气的建筑工程。在施工流程和技术应用的完整生活周期内，坚持了节能、节地、省水、节财和保护环境的四节—环保的工程设计宗旨。其重要的工作重点是：第一，积极地运用绿化新能源，合理规划建筑物的能源使用，进一步提高能量的利用效率，尽量减少不必要的耗费。第二，在建筑物选址与建筑设计工作过程中，通过科学合理设计对土地资源的利用方法，以进一步提高土地资源的集约使用程度。施工过程中，在满足建筑物容积率要求，同时符合卫生要求和环保标准的前提下，合理减少施工密度，以降低对耕地资源的浪费。第三，提高城市用水管网的工程质量，降低漏损率。建设科学合理的城市用水体系，增加城市水资源的循环利用率，建立科学合理的节约用水标准与政策措施，建立完备的城市污水处理设施。第四，在建筑物的材质选择上，采用高性能、低能耗、可循环再使用的建材。改善施工质量，延长使用寿命，减少材料的损耗。

绿色建筑的项目成本限制，是影响绿色建筑在商务与房产领域发展前景的一项关键性因素。对商业地产公司而言，在施工质量和后期养护措施符合有关规范的前提下，经过严格管理开发成本，达到整个工程项目的低成本开发与运作，就可以大大提高资金回报率。而常规的商业地产成本核算管理模式根据设定目标成本，用一个闭环的方式去管控每个发展工程项目关键环节的成本费用，统计资料表明一般商业地产公司的动态成本费用与实际目标成本之间的差异一般在百分之五以上。使商业地产发展由传统型低成本粗放模式逐步转变为高度规范化的绿色可持续的新型发展运营模式，因此建立符合绿色建筑建造理念的低成本管理方法，对绿色建设的发展尤为重要。

二、绿色建筑商业地产项目建造成本控制现状

（一）绿色建筑商业地产项目建造成本控制的特点

对商用房产项目开发工作而言，出租方式、租售组合的方式都是其最主要的运作特点。而这些情况的发生，造成了实行绿化成本的投资方和最终建设的受益者不一样，也不利于做好商业房产工程项目建设成本控制的管理工作。和传统型的商用房产项目开发工作一样，绿化商用房产项目开发工作也要求建设公司在投资巨大的成本、并且经过了长期的投资经营以后才可以提高建筑物的绿化质量，从而提高了其升值空间。在这些情况的共同影响下，很多的建筑投资商都已经开始更加重视商用房产项目开发工作的后期运营成本、并且期望对绿色商业地产项目实行更长久的投资经营，而并非像从前那样卖掉所有的商业地产项目以获取最大化的市场利润。租金和业务增值是持有型商业地产的主要经营收入方式，是在经营周期内以最低的经营成本和最高的经营收益为目标的商业地产项目。所以，一般住宅项目和商业地产项目都是相同的，要求更高的开发技术的同时，其运营增值空间也相对更大。从中我们可以发现，通过商业用地建设项目来发展绿色住宅的主要因素是：首先，商业地产项目以租赁以及租赁出售相结合的方式进行经营和销售，其经营模式与中国传统的绿色房地产建造工程一样，从根本上改变了绿色建筑增量的成本与受益人分割的尴尬情况；其次，和普通绿地建设商住工程比较，绿地建设商业地产项目投资规模较大，回收时间较长，但同时也有更大的运营空间和增值空间。这两个因素都导致投资者追求的是绿色建筑评级指标和绿色建筑运营指标，前者能让建筑产品卖得好，后者能真正节省后期运营成本，而非市场关注。通过节约运营成本来弥补绿色建筑前期增量成本的动机，将有助于改变传统绿色建筑住宅项目重建设轻运营的弊端。成本管理将不仅限于规划设计阶段和施工阶段的所有成本，而且要充分考虑运营阶段的成本，以项目具体运营周期为视角进行项目开发成本管理研究更有意义。

（二）绿色建筑商业地产建设项目施工成本管理面临的问题

尽管在近些年中，我国已经针对绿色建设理念做出了一定程度上的摸索、也做出了不小的成就。尽管如此，我们在绿色的商业地产项目开发与建设成本控制工作中还面临着很多的问题。首先，很多的开发商在进行建设项目成本确定工作时，并没有对建设项目成本数据信息的正确掌握，而仅仅单纯地将绿色建设成本信息融入了整体的商业地产项目研发与管理工作中，而忽视了对后期运作成本的考虑，从而导致了后期项目管理的成本一直在上升。其次，由于很多的商业地产项目建设公司都缺乏对绿化施工进行深层次的认识，更没有在实际商业地产项目建设工作中，针对绿化施工的特色和优点加以科学合理的利用，也没有规范化的指导，从而造成了资源浪费情况的大量出现。再就是，由于没有对绿色建筑技术的有效运用，最后使得所建造出的建筑物、其绿化标准都大大地不如工程设计中的国家标准，既不能满足现代建筑设计的需要，也耗费了巨大的建设成本。最后，由于没有做好绿色商业地产项目开发建设成本控制管理工作的好方法，使得很多的商业地产项目对建筑注重管控却忽略了管理，最后使得其建筑施工成本控制的成效特别不好，也无法提高商业地产项目建设管理工作的品质与管理水平。

三、绿色建筑商业地产项目成本控制的要点

绿色建筑商业地产项目具有技术复杂、参与方众多、建设规模打等特点，这决定了其成本控制过程的复杂性。基于绿色项目设备周期ⅳ的成本控制视角，从决策、设计管理和系统控制等方面探讨了绿色建筑商业地产项目成本控制的要点。

（一）新型绿色建筑工程的费用和成本的问题概述

新型绿色建筑项目的成本及成本控制也需要注意一些非常重要的方面，新型绿色建筑项目与一般园林绿化项目有很大的区别。但并非总是和许多人所想的一样，因为新型的绿色建筑工程只是实施一般园林绿化项目。而新型的绿色建筑工程的造价与成本控制方面尽管也能采取必要的措施来降低成本，以节约经费，但新型绿化施工的费用成本还是相比常规的施工成本还要高出上不少。所以，在认真地进行新型的绿色建筑工程的过程中，一定要注重于对施工的成本与费用进行预估，以减少对成本与材料的无谓的损失，但同时又不能盲目地节约施工经费，从而对以后新型绿化工程的实施产生了干扰。所以，只有上级的管理者们弄清楚了新型绿色施工的正确定义，才能够合理的对新型绿色施工做出合理的评估，从而提高了新型绿色施工的顺利进行。

（二）新型的绿色建筑工程实施一体化的设计理念

新型建筑绿化项目在实际施工过程中，要充分考虑各方面各因素对施工过程的影响，使设计师对整个施工过程有一个全面、全面地了解，并通过统一的工程设计，使新型绿色建筑工程的生产成本和费用降到最低。在绿色建筑的设计过程中，设计师必须结合自然条件和建筑的具体情况，同时倾听基层工人们的建筑意见以及有关人员的工艺安排，以确保建筑的合理化和科学化，在建筑的过程中始终坚持统一的建筑原则，并持续地对原有的新的绿色建筑施工计划加以改良和完善，以便于把建造建筑所需的成本和费用减至最小化。

（三）绿色建筑商业地产项目成本控制管理时要充分考虑建筑物的环境生命周期

全新绿色建筑工程的费用和控制并不仅仅意味要把产品的成本费用降至最低点而忽略了新建筑的自身的建造质量，与此相反，对于新的绿色建筑工程的施工过程则需要增加初始的资金投入，以确保建筑的整个生命周期都能够满足新绿化建筑的使用需求，同时要求绿色建筑的使用寿命尽可能地延长。如此一方面可以使建筑材料充分地发挥出其自身用途，从而达到绿化环境以及节约成本的效果。另一方面，在早期的绿色建筑建设过程中，建筑材料也应基于择优性选用，即尽可能地选择一些热力学性能更好的材料，尽可能降低成本是合理的，但是也要保证材料的使用寿命很长，在保证建筑材料使用寿命周期足够长的同时，还可以使建筑在后期拆除时的建筑材料能够加以回收再使用，从而达到了建筑的绿化与环境保护的主题。

（四）新型的绿色建筑工程对于数学模型进行设计

在设计并预测新的绿色建筑工程的建设费用与生产成本的过程中，由于在传统的模型中，给定的条件和新绿色建筑工程中间存在着一个很大的实际建设需求差距，而另一方面，由于传统的经验方法模型计算结果是含糊不清的，建筑成本的现实与计划相比节省很大的偏差，所以对于新建筑的实际参考价值在绿色建筑的建设过程中，也是不大的。所以，建筑商必须设计和建立一个新的数字模型，来管理和估计新的绿色建筑项目的建设成本，而这个新模型又需要以预算成本增长率为基本参数，以建筑施工的持续时间作为自变量，和因变量共同构建起估算项目成本与实际施工时限之间的指数关系式，以便实现对新绿化建筑施工更加精确的测算。建造的新绿色建筑工程的实际成本与计划的新的数学模型预算减少一定数量的预算成本和现实估算项目之差，这和原有的估算成本费用的经验公式也具有一定区别。但是综上所述，唯有当建设者们在现实的建筑施工期间针对现场的建筑施工状况和工作时间的布置状况采用了模型，才能够更加准确的估算出现实施工成本，从而确保了新的绿色建筑工程的稳定实施。

（五）提高施工人员的综合素质水平

从中国目前的发展阶段来看，先进的绿色建筑工程的施工的人员的质量的确是亟待提升。因为在现实的先进建设的工程施工过程中总会出现一些意外事故，比如职工们和员工之间的争执，或者由于一些琐碎事情而闹起来了，从而影响整个的建筑效果。另外由于建筑施工过程中的噪声也很大，或者施工人员的工作心态不良，导致地方的老百姓到了工地医闹，进而工人和职工们之间出现了无谓的争执。所有这种情况都会影响实际的绿色建筑工程的效率，从而使得实际绿色工程的建造过程延误，进而导致了实际生产和建造过程的成本和建设预算的耗费。所以，上级的工程管理工作人员就必须要加大在建筑施工上的实施管理力量，甚至是用物质奖励或者口头嘉奖之类的方法来促使职工们尽快地实现了工程建设目标，从而提高职工们的质量管理水平，从而尽量减少了与同事或者居民之间的争执发生，从而可以大大提高了工程建设效益，以便于迅速地实现了工程建设计划，从而节约了绿化工程施工的费用与成本。

四、结束语

综上所述，通过科学合理的成本管理将有助于公司降低资源耗费，从而减少项目开发成本，从绿色建设的视角出发，将更能推动该建设模式的有效应用与后续发展。本文针对商业绿色建筑项目成本控制研究，从企业生命周期的角度进行解析，首先针对类似企业绿色建筑项目成本控制问题的现状进行分析，通过对具体的企业生命周期角度进行剖析，然后比较系统地给出了商业绿色建筑项目的现状着力点；其次并创造性地将项目管理模式和商业绿色建筑项目效益绩效评价的基本内涵融入包括一定商业运营生命周期在内的成本分析中，并期望对商业绿色建筑项目的成本控制研究给出了不同的角度，以及比较严谨的研究方式。