房地产企业财务管理风险防范与控制研究

姚杰 西安高科城市服务管理有限责任公司

引言

随着我国社会与经济的蓬勃发展，城市化建设水平不断提升，房地产行业也迎来发展的新机遇和新挑战，行业具有资金回收周期长、投资大、风险高等特点，企业在经营运行中容易遭遇各种风险，进而蒙受经济损失。同时，国际经济大环境的变化，也为房地产行业带来一定危机。财务管理是企业规避风险、提升效益、实现发展的关键举措，房地产企业通过科学的财务管理，能够及时识别潜在风险，进而保证自身的平稳发展。因此，本文主要针对房地产企业财务管理风险控制进行分析和探究，希望给予相关企业以些许参考。

一、房地产企业财务管理风险的特点

（一）客观性

基于房地产行业的特点，财务风险是真实客观存在的，其贯穿于整个经营过程中，如果发生财务风险，企业无法通过任何方式进行转移和消除，只能利用相关手段规避或者削弱风险，降低风险对企业的不利影响。

（二）全面性

当前房地产企业面临的风险类型较多，风险并非存在于某个环节或者阶段中，而是在整个经营过程中都可能诱发风险，而导致风险的因素较多，例如权益分配、决策、筹资以及成本管理等。基于财务管理风险的特点，企业想要正确规避风险，则要全员参与其中，突出财务管理的全面性，全员树立风险防范意识。

（三）不确定性

在当前复杂多变的市场环境下，房地产企业面临的经营环境不断变化，尤其房地产行业受到市场需求和国家政策的影响较多，如果外部环境剧烈变化，则容易诱发风险，因此，财务管理风险还存在不确定性，一些隐蔽性较强的风险无法通过监测识别而及时判断。

（四）双重性

房地产企业具有资金回收周期长、投资大以及资金密集等特点，想要实现更多的利润，则意味着企业需承担更大的风险，这是财务管理风险双重性的集中体现。因此，企业要综合衡量风险和利润的关系，在风险防控范围内，尽量赢得更大收益。

二、房地产企业存在的财务管理风险分析

（一）筹资风险

房地产企业具有资金密集的特征，在平时运行中涉及大量资金，而想要确保资金流充足，一些企业选择筹资的方式储备资金，但是资金来源和筹资方式存在差异，也会诱发不同的风险。筹资风险包括：第一，汇率风险，如果企业通过对外活动进行筹资，汇率发生变化则会为企业带来筹资风险；第二，杠杆风险，评财务杠杆是评价筹资风险的主要因素，如果杠杆过大，企业面临的风险也会相应增加；第三，再融资风险，企业为了扩大自身的经营规模或者出于其他目的进行再融资，但是由于筹资结构不科学而容易诱发风险，例如融资方式和金融工具的变化而产生的风险。

例如某地产企业爆发的无力还债事件，是对其他房地产企业的警示，企业在融资中要综合衡量杠杆因素，对融资结构进行科学调整，尤其在选择融资方式和金融工具中，要预先评价其风险因素，通过融资控制等方式，尽量将风险降到最低。

（二）投资风险

在开展财务管理中，投资风险是较为常见的一种风险类型，基于国家政策和市场供需关系的变化，会对房地产企业的投资行为带来一定风险。当前房地产企业在开展投资中，以地块和工程项目为主，其均具有开发周期长、建设规模大、投资金额大等特点，前期变现能力不足，企业需要承担一定风险。同时，基于国家政策和市场环境的变化，也容易为企业投资行为埋下风险隐患。通常情况下，投资项目的金额和规模与风险呈现正比关系，大型的投资项目需要通过十几年、甚至二十几年的时间执行和计划，未来报酬、时间跨度都存在不可预见性，因此，投资风险也具有不确定性。

例如某地产企业在前段时间遭遇的负债危机，其根本原因在于收购了大量的资产和项目，高负债和高资产无法在短时间内消化，而随着楼市环境越来越差，进而出现负债危机，其属于投资风险的典型案例。

想要合理避免投资风险，房地产企业要做好以下几点：第一，企业在制定投资决策之前，需要做好充分的市场调研分析，对项目开展详尽而反复的调查，对项目可行性和回报率进行全面分析，同时，企业还要对项目存在的风险进行分析，如果潜存风险则要制定风险应对计划；第二，对于大型投资项目，房地产企业可通过多方合作分摊风险，避免由于独家投资而导致风险增加，在开展多方合作中，可利用合同明确合作各方的责任和义务，合同内容要清晰明确，包括施工指标、项目技术、具体权责等，避免发生风险后而出现相互推诿的情况；第三，在整个投资过程中，企业要关注项目的建设周期，尽量在确保建设质量的前提下，缩短建设周期，尽早回收资金，可降低投资风险。

（三）经营风险

经营风险主要是指在房地产运行过程中，受到房产销售、市场应用、现金流等因素的影响，而导致企业价值损失、运营困难和资金流动迟缓等风险。随着我国城市化建设进程的开展，房地产行业迎来了黄金发展阶段，现有的房地产企业在经营方面已经形成了完善的体系，经营风险发生的概率不断降低。但是随着市场经济体制的健全，房地产行业竞争更加激烈，以往的营销模式、产业模式和经营理念逐渐被时代淘汰，企业想要规避经营风险，则要突破以往的陈旧理念，充分发挥财务管理的作用和价值。

（四）资金风险

在企业经营中，资金风险是最为常见的一种财务风险类型，由于房地产行业与其他行业不同，其需要大量的资金作为支撑，现有房地产企业主要通过银行借贷的方式获取资金，但是也存在高杠杆、高负债率的风险。同时，房地产项目建设时间较长，资金回收缓慢，如果在项目建设中出现资金链断裂的情况，则会为企业增加沉重的资金负担，甚至出现企业倒闭的情况。例如大型房地产遭遇的资金风险问题，通过这一实际案例可以为其他房地产企业提供思路，首先，基于当前我国楼市环境的整体环境和国家政策，企业不能像某大型房地产一样盲目扩张，将精力置于一两个重要项目中，与上游供应商建立稳定的合作关系，避免出现资金链断裂的情况；其次，在防范资金风险中，要注重避免高杠杆、高负债率，对银行借贷的金额进行控制，尽量缩短建设周期，提升现金利用效率；最后，积极尝试各种新型的融资方式，例如组织全体员工或者社会公众进行融资，在项目盈利后进行分红，不仅可以分担企业的经营风险，还能够避免出现资金链断裂的情况。

（五）利润风险

实现经济效益最大化是所有企业的发展目标和意愿，基于当前我国城市化建设现状，房地产行业存在一定的不稳定性，受市场环境和国家政策的影响较大，企业难以在项目开发中获得足够的利润。诱发利润风险的原因包括：第一，企业对国家政策倾向缺乏分析，受到政策制定的影响而降低利润；第二，忽视项目前期调研和施工中的成本管理，导致工程项目成本消耗过大，为企业带来沉重的经济负担，进而造成利润降低；第三，在施工中出现超预算情况，尤其在造价管控方面，如果超预算现象严重，则会导致利润大量缩水。

三、房地产企业财务管理风险控制措施分析

（一）树立正确的风险意识

在当前的市场环境下，企业想要获取竞争优势，实现稳定发展，则要树立正确的风险意识，房地产行业与其他行业不同，其潜存的风险类型较多，企业上下只有形成一定的风险意识，才能更加准确的识别和防御风险。首先，在开展日常管理经营中，财务人员和企业高层要认识到风险控制的重要性，并且将风险意识落实到各个岗位和各个部门中，建立风险识别、应急以及处理机制，如果发现潜在风险要及时启动处理机制，避免风险发生；其次，财务人员作为风险防控的主要参与者，要夯实自身的专业知识，并且对企业的经济活动和资金运作开展动态监督，分析财务指标和财务报表，对风险具有较高的敏感性，能够结合专业知识及时判断和识别风险，尽量控制风险可能造成的损失；最后，管理者作为房地产企业的掌舵人，要从思想层面给予风险控制以重视，当发生风险后，需提出可行性的解决方案，将风险管理落实到企业各个生产经营环节中，引入风险防控机制，由企业、员工和管理者共同承担风险。

（二）加强财务监督管理

在复杂多变的市场环境下，财务风险发生的概率也不断提升，想要有效规避风险，企业则要加强财务监管工作。首先，企业要建立科学的内控机制，完善财务内控的各项制度和规定，并且将其落实到各个生产经营环节中，财务部门要发挥监管职能，负责财务监督、工程决算以及预算等工作；其次，积极应用现代信息技术，建设财务数据管理平台，确保每天各项财务信息可以及时地通过平台传递和分享，数据信息要具有准确性和真实性，同时，财务部门还要将各项风险控制职能分解到各个部门中，并且制定科学的考核指标，通过考核对员工的工作绩效开展评价，能够从内部起到防控风险的作用；最后，进一步明确财务部门所有人员的管理权责，清晰划分岗位责任，避免发生问题后相互推诿，对于财务决算、财务核算等重要工作环节，所有人员都具有连带责任，提升财务人员的责任意识和岗位意识。

（三）全面落实预算管理

在激烈的竞争环境下，房地产企业想要提升经济效益，则要控制企业运行成本，将预算管理落实到各个生产经营环节中，通过预算实现风险控制。首先，财务部门要根据企业运行情况科学制定预算，明确预算长期目标和短期目标，并且将预算目标进行分解，下达到相关部门，为了保证预算目标具有可操作性，可将采取灵活调控的方式，避免预算目标僵化硬化，便于预算目标的落实；其次，确保预算的全面执行，将具体执行效果与部门和人员的考核密切联系，例如将年度、季度和月度的预算执行情况纳入考核标准中，起到控制企业成本的作用，同时，在预算的制约下，还能够提升各个部门的决策能力，避免出现决策失误；最后，预算的编制和执行属于动态过程，在执行预算过程中，可根据企业运行需要动态调整，体现预算执行的灵活性和可操作性，尤其对于现金流要进行动态监控，如果发现现金流存在问题，可能导致资金链断裂，则要立即上报集团。

（四）提升资金利用效率

房地产属于资金密集型行业，对资金的需求量较多，如果在企业运行中出现资金链断裂情况，则会给企业造成巨大损失，甚至导致企业倒闭，因此，企业要注重资金流的健康性，提升资金利用效率。首先，对于大型的房地产企业，要成立独立的资金管理部门，尤其对于集团型企业，可在内部成立“公司银行”，对现金流开展统一管理，体现合理调度、统筹安排的作用，将资金集中在大型项目和优势项目开发中，缓解企业的资金压力；其次，所有账簿都要认真核对和分析，所有资金活动都要及时登记和清查，如果发现账簿存在问题，财务人员需要查明具体原因，并且妥善解决，避免发生资金风险；最后，如果企业出现现金流紧张的情况，要立即启动备用融资方案。例如地产企业在遭遇资金链断裂后，首先，立即采取全国楼盘清零销售，进行资金回笼，并且进行市场融资，保证现金流充足，避免企业出现资金链断裂问题；其次，领导层在发生资金链断裂后反应迅速，立即通过清理企业资产的方式偿还债务，避免债务危机进一步扩大，确保企业信誉和市场知名度，避免影响企业的社会品牌；最后，减少股东的持股比例，尽量将经营成果留在企业内部，不仅能够有效缓解债务危机，还能够提升企业的资金利用效率。

（五）优化财务风险评价

基于现代房地产行业的特点，企业要注重优化财务风险评价，通过科学的评价识别企业可能存在的风险，进而制定科学的应对措施，避免突发风险后而对企业经营造成巨大影响。首先，当前在风险评价中，主要采用定性分析和定量分析两种方法，定性分析相对全面，可以及时判断潜存风险，但是对财务人员的专业能力、综合素质和岗位技能具有较高的要求，在评价中容易掺杂个人主观意识，定量分析是利用信息技术，通过对收集的数据信息进行统计，具有较高的真实性和准确性，目前在房地产企业中获得广泛应用；其次，企业在开展风险评价中，需要综合衡量各项指标，包括净利润比率、现金净流率、销售收入比率、现金净流量、总资产增长率、利润增长率、业务增长率、资产负债率、速动比率、流动比率、资产周转率、盈利能力、业务利润率等；最后，在完成财务风险评价后，企业要针对可能存在的风险制定科学的应对方案，当发生风险后可及时解决，降低风险对企业的负面影响。

（六）加强单个项目管理

大型房地产企业承担开发的项目较多，不同项目具有自身的特点，企业以盈利为基础和前提，为了避免发生利润风险，企业要注重加强单个项目管理。例如大型房地产企业在开发某项目之前，首先，在开展工程建设之前，企业组织人员对项目进行详尽的调研分析，基于掌握的资料制定工程预算，并且将预算落实到各个施工环节中，合理控制工程造价，提升工程的经营利润；其次，在制定关于项目的决策中，综合衡量相关信息确保决策的合理性，并且考虑可能存在的经营风险和管理风险，避免由于决策失误而导致成本增加，为后期实现经济效益最大化奠定基础；最后，由于地产企业项目投入资本较大，很多项目都属于大型住宅项目，在项目管理中也更加重视成本管理，通过单个项目管理的方式，可以有效控制工程造价。

结语

总而言之，随着我国房地产行业的快速发展，行业竞争更加激烈，基于当前经济大环境下，房地产企业想要获得更好的发展，则要重视财务管理，对可能存在的风险隐患进行分析，并且通过有效的举措规避以及防范风险，确保企业资金安全，推动企业的稳定以及可持续发展。