房地产经济影响因素及发展策略创新思考研究

王坤莉 安徽省宿州市萧县杜楼镇自然资源和规划所

引言

尽管房地产行业长期在我国国民经济中位居前列，但其发展也存在诸多不稳定因素，经常存在部分区域房价虚高、泡沫经济隐患问题等。针对此类问题需要立足于客观角度展开分析，寻找针对性的解决策略，从而实现推波助澜效果。对其影响因素的分析和创新思考能够为国民经济的稳定发展奠定基础，还能为日后的地产行业指明新的方向。因此，针对该课题的研究十分必要。

一、影响房地产经济的因素分析

(一)市场环境影响

市场环境的稳定性对于房地产经济发展的规范性具有决定性作用，健康有序的市场环境能够带动经济发展，反之，动荡的市场环境则会造成一定程度的风险，阻碍房地产经济。除了基础性的内容外，市场的经济结构、监管机制、土地价值变化等也会影响对房地产的估值。在消费理念的变化下，人们对住房环境的要求不断提升，在稳定供求的前提下，会受到家庭人数、收入情况、周围交通环境等多维度的影响，房地产行业作为一种刚需性商品行业，在今后的一段时间内仍会保持较高的活跃态势。

(二)社会经济因素影响

房地产作为一种交易产业，其自身拥有较强的经济属性，因此，必然会受到经济的影响，具体包括家庭经济状况、银行利率、区域内的物价以及相关政策等几个方面，这类因素在影响群众的购房意愿强弱的同时还在影响着房地产行业市场。例如：银行的购房贷款利率随着供求和社会经济水平而提升，则会直接影响购房者的行为，需要他们付出更多成本、工资比例在房产上，导致其购买欲望降低。除此之外，利率的变化也会影响开发商的积极性，若过于追求低成本，则会存在用料以次充好、不认真的情况，无论是对购房者的住房体验感还是房地产行业的整体发展来说均带来不良影响。银行利率的波动会影响开发商的投资与收益，若当前处于房地产价格变动幅度低的阶段，银行利率升高会直接导致收益减少成本增加。除此之外，物价和人力资源价格也是影响房地产经济发展的重要原因之一，消费者在收入条件合适的情况下会有意愿进行购房行动，助力房地产经济发展，反之购房意愿下降也会使得房地产行业出现疲软情况。此外，还存在信贷结构、模式以及补偿机制与房地产经济不匹配情况，影响房地产投资的持续性升温。

(三)不动产登记制度影响

不动产登记制度的实施旨在提升对房地产行业的监管，应用统一化系统为房产税务提供一定数据基础。但也直接导致大量房产拥有者不愿承担房产税而短期抛售，导致房产交易市场混乱。不动产登记制度的落实能够应用信息化系统对房产情况进行监管，控制其价格，短期内起到助推效果。相比于以往阶段，现在所实施的制度已经逐渐成熟，在形成约束的同时能够起到精准分类的作用，在此项制度的影响下，能够降低信息不对称情况的发生，但仅限于二线及以上城市，部分三线及以下城市仍旧存在信息不对称、登记不完善、投资型买家居多、售价或租金降低影响市场的情况，阻碍房地产经济的发展。部分市、县的监督工作与省级资源指导部门不一致，难以实现统一管理，部分区域在建设不动产登记系统时并不积极，甚至片面地认为该行为只是为了划分区域，并未融入管理职责，加之其工作自身存在的繁杂性，很多不动产登记机构设置主管部门时难度较高，间接影响其公信力。

(四)低碳环保理念的影响

随着国民经济水平的提升，大部分购房者的思想理念也不断发生变化，除了房屋品质外，还更加关注住房体验感，如周边环境、小区水泥路面积、基础设施以及绿化情况等。在21世纪以来，我国针对新建商品房予以新的规定，90m及以下住宅占建筑总面积的70%以上。但在实际落实过程中发现，很多区域无法满足这一条件，有的区域尽管条件符合，在设计上也存在一定问题。例如，通风和采光设计不符合低碳环保理念、周围绿化建设条件不佳、小区水泥路占地面积较大、草坪面积小、地下室建设问题等。此外，还存在建筑材料不环保的情况，如销售与建设同时进行，会产生大量灰尘与二氧化碳物质，加之一些房产在销售时有很多毛坯房直接售卖，会影响部分精装修的业主，产生建筑垃圾，与低碳理念不符。

二、影响因素的创新性策略

(一)完善土地供应政策强化监管

房地产行业的发展需要从土地资源的角度出发，根据不同区域对土地的需求情况，从宏观角度建立资源利用机制，提升土地供应策略的合理性，尤其针对价格的调控，同时配合回收机制保证供求关系的稳定。如此一来能够促使市场始终保持规范化，实现稳步前进。此外，还应加强对房产市场的监管，重点针对一些资质存在问题的企业，需要审查其资质，避免影响行业整体发展。可以引入市场信用监督机制，构建严谨的管理体制，主要应用大数据信息对事前、事中以及事后分别进行监管，从而加快部署对房地产经济的管理模式，优化财政支出进行科学宏观调控。针对一些泡沫经济，需要采取紧缩型对策，通过对地产市场运作情况的调研，对部分领域的投资进行限制，避免出现大量冗余、低质房或影响供需的情况。反之，若房地产经济停滞不前，则要鼓励资本加大投资力度，促进房地产经济的发展。

(二)优化金融体系推动住房信贷

我国房地产经济发展情况与金融市场存在一定联系，因此需要不断完善金融体系，使其成为房地产经济的内驱力，利用科学宏观调控，借助商业银行对资金控制的优势，建立完善的信贷框架，确保战线地产经济的持续性与稳定性，从而吸引更多购买者提升购房欲望，触及经济增长。除了基础性的贷款体系外，还应当提升对个人申请、住房基金等方面的重视。为有效降低风险，需要加强风险防范意识，设置贷款数额管理，解决购房融资渠道和资金不足的问题，同时利用个人信贷体系提升社会群体的信用理念，构建良好信贷环境格局。针对不同群体的情况需要优化相关体系，降低融资风险，认真审查购房者个人情况，减少融资风险，维护地产行业长效发展。

(三)全面执行不动产登记制度

不动产登记制度在长达数十年的发展中逐渐趋于成熟，各部门之间协调工作良好，合作密切，相关业务衔接顺利。现如今相关土地承包经营制度已经得到进一步修正，从立法层面保证机构统一性，执行环境条件相对良好。部分县级以下的区域需要全面落实该项制度，执行过程中严禁出现利害关系人，从而有效保护交易双方的隐私情况，同时避免资料被篡改。由于部分区域的信息化程度不高，相关数据的登记需要不同登记部门执行，因此应当建立统一化档案资料登记系统，实现资源整合。针对公信力方面，需要加强实质审查工作，保证信息真实、有效，避免登记错误而造成的诉讼情况。

(四)注重房产布局合理性

在市场经济的影响下，房地产行业逐渐趋于饱和状态，在这一环境下，开发商将更多关注点放在利益方面，而忽视对群众心理和当前社会理念的分析，在进行房地产开发与销售中过于关注大面积住宅，例如住宅中客厅、卧室、楼梯面积较大，这属于一种资源消耗。部分开发商在市场环境和经济政策等条件的影响下，通过交付毛坯房的方式进行资金快速回笼并降低成本，装修环节需要购房者自己承担，间接导致能源消耗提升碳排放量。这些信息均会在购房者的考虑范围之内，因此，想要真正提升房地产经济发展，需要树立低碳环保理念，加强房屋结构设计的科学性，从房型设计层面提升环保水平，根据不同经纬度的光照情况设计房屋走向和通风口，秉持节约型原则控制房屋容积率，构建合理化房型。

三、其他创新性思考

(一)加强资源的实时共享性

资源的实时共享性需要以信息技术为依托，构建完善的网络系统，维护平台运作的衔接性和科学性，保证每次不动产登记操作都能符合相关管理制度，确保信息标准统一。除了事前、事中及事后的纵向关联外，还应当建立横向关联，保证部门之间合作的协调性，建立统一化管理模式，将所有的信息汇总为一个平台，并设置多个功能端口，每个端口的数据信息能够根据其属性进行自动分配，从而简化操作流程，同时提升房地产数据整理的精准性。为降低错误风险，还可以在系统中增设自动审核功能，发现异常数据后弹出窗口提醒一次，管理员或对应的部门需要根据提醒进行二次检查，确保数据无误。有这一基础后，能够有效简化行为，房地产经营环境会更加清晰。

(二)完善经济管理目标和优化手段

房地产经济发展，目标的实现需要从管理角度出发，先进性商业价值分析，做好对经济的估值，分析当地产业结构特点、当地群体对住房的需求方向以及实际需求内容，并构建出详细的产业结构，为可持续发展提供数据基础。在针对地产经济进行管理时，需实现动态化、秩序化管理，整个流程严禁违规出售和高资源消耗问题，提升住房资源利用率实现可持续发展。除此之外，政府还需建立稳健的保障机制，提升对地产行业的干预效果，确保市场稳定。

(三)注重低碳环保提升资源利用率

大部分居民对于房产购置的首要目的在于住房，但在低碳环保理念出现之前，仍有大部分人选择购置第二套房。出现以上情况的原因可概括为攀比心理、为子女购置房产、投资应用等几类，其中盲目消费的攀比心理会导致一定资源浪费情况，甚至影响市场发展。针对这一问题需要正确引导社会群体的消费观念，从城市发展角度落实硬性规定，推动低碳房产经济。除此之外，为有效降低资源损耗成本提升房地产经济，需要结合当前社会的环保理念，融入人本思想，在房屋结构方面应用新技术和节能型材料，根据需求增加建筑物的玻璃面，选择新型玻璃材料。如此一来既能满足采光需求又能做到保温隔热，从而降低其他高能耗型家用电器的使用频率。如空调、高功率等。目前，房产周围环境和小区内道路情况也是影响当前社会群体购房欲望强度的一项指标，在建设过程中可适当降低小区内的水泥路占比，可增设花园、草坪部分，并引入自动蓄水与灌溉的技术实现循环用水，从而达到绿色环保标准，提升购房者的购买欲望。房地产开发过程还需要以绿色建筑为基调，对一些可用材料进行重复利用，降低资源浪费而的成本，实现可持续发展。

(四)加强房地产投资引导

为避免房地产经济无序增长，同时稳定房价构建良好市场环境，可以通过投资引导的方式降低社会矛盾，提升资源利用率。进行房地产投资引导能够有效改善住房条件，针对不同类型的地产进行科学投资分配，控制比例，同时结合相关政策优化优质配置，具体从以下几点展开分析。第一，明确投资主体责任，优先进行抗风险性审查，做好资金、资质等方面的审查，保证投资科学性；第二，对部分产能过剩的投资进行调整，提升投资稳定性，针对不良企业则予以警告、淘汰等机制，提升入行门槛，保证房地产行业呈持续性增长趋势发展；第三，针对一些认知不清、盲目投资而导致的失败情况，需要对其进行限制，例如控制银行借贷规模，从而起到限制投资的作用，优化投资市场环境。根据土地收购储备制度的实施效果来看，有效防止了部分资源垄断情况，作为参考，可以通过调整税费的方式调整市场情况，例如减少流转税或增加不动产税等，实现对土地资源的保护。

(五)加强政策调控

政府作为影响经济发展的关键主体，需要利用宏观调控对房地产经济进行科学调整，从而为其指明方向。首先，政府需要结合对房产市场展开阶段分析，并根据其特点和规律构建监督机制，保证其运行的稳定。其次，需要加大对房屋限购政策的执行力度，避免出现炒房团情况，降低泡沫经济，必要时可以借助银行调控或相关货币政策的方式避免房价无序上浮。最后，需要进一步完善房产税收体系，严格根据其特点来执行，减少社会矛盾，避免造成对房地产经济的影响。

四、结语

总而言之，市场环境、经济因素、社会条件以及相关制度等对于房地产经济来说具有重要影响，需要不断加强基础性建设，完善供应政策的同时加强对市场的管理，不断优化金融体系，健全相关制度。作为新时期的房地产行业工作者，树立创新性思维，学会应用新技术提升资源共享性，不断完善管理目标，结合社会情况推动住房信贷体系的建设，为更好地服务于群众，还应当简化登记审核步骤，并融入低碳环保理念，实现房地产行业的可持续发展。■