房地产财务管理风险防范及控制措施

张学跃 浙江琨和房地产开发有限公司

我国房地产行业迈入全新发展阶段，市场形势剧烈波动，同时，房地产项目具有开发周期长、资金投入量大的属性，多家房地产企业经营管理期间存在诸多财务风险，如处理不当会造成严重的隐患。因此，为实现稳健发展目标，要加大对房地产企业财务管理风险的防范与控制，提高房地产企业的发展潜力和市场竞争力。

一、房地产财务管理风险概述

(一)风险类型

现阶段，房地产财务管理风险主要分为资金管理风险、项目评估风险、利率变动风险、政策调控风险、负债偿还风险等类型。不同类型风险隐患的形成原因、出现阶段存在明显差异。例如，在筹资阶段，主要存在渠道单一、筹资规模失控、利率变动等风险隐患。第一，渠道单一风险，房地产企业过于依赖金融机构筹资渠道，在主要渠道未及时放款、中途撤资时会导致企业现金流量发生改变，造成项目延后开工、中途停工、企业资金链断裂等后果。第二，筹资规模失控风险，企业忽视自身资源情况与规模体量，盲目追加项目投资额度，或是投资远超企业体量的大型项目，削弱了企业财务风险抵御能力，在出现各类突发状况与形成管理纰漏时，都有可能引发一系列连锁反应出现。第三，利率变动风险，因贷款利息增加而导致利息成本超出筹资预期，不但会分润项目收益，还会加重企业财务负担。

在投资阶段，主要存在项目评估风险、政策调控风险与现金流量风险。其中项目评估风险是在立项环节错误评估项目造价成本和投资回报周期，后续因造价增加、资金无法如期回笼而引发多项问题出现。政策调控风险是因现行政策修正、废止与颁布新政策而导致市场形式、供求关系发生改变，进而影响到项目运作情况与销售情况。现金流量风险是指在项目运作期间因错误决策，同时间段内产生多笔费用支出而导致企业现金流量不足，账面流动资金无法满足项目施工需要和按期还本付息。

在项目运维阶段，主要存在资金回笼风险与收益分配风险。其中，资金回笼风险是因应收账款过多、销售方案不合理而导致房地产企业无法在预期时间内回笼资金、实现盈利目标，还有可能形成部分坏账。收益分配风险常见于合作开发模式，没有提前在合同中明确规定各方的收益分配占比，在后续收益分配环节形成不必要的纠纷。

(二)风险特征

从房地产企业角度来看，财务管理风险具备客观性、损益性、随机性与全面性特征。第一，客观性特征，部分风险隐患客观存在，不受人为主观和企业行为活动影响，如政策调控风险和利率变动风险，前者根据行业发展情况、市场形势而修正、颁布政策文件，后者则根据金融机构发展情况与金融市场整体环境来调整贷款利率。第二，损益性特征，随着风险隐患的形成，房地产企业有可能因此遭受重大损失、影响项目投资开发目标实现，同时，房地产企业也有可能从中获取预期之外的收益，收益和亏损情况视风险类型、所采取防控措施而定。第三，随机性特征，财务管理风险种类繁多、成因复杂，尽管房地产企业前期开展市场调研、项目投资可行性论证、风险识别评价等，仍无法准确锁定各类风险的出现时间和具体影响。第四，全面性特征，财务管理风险涵盖房地产项目投资开发全过程，任何阶段都可能出现风险隐患，企业必须在项目全程开展风险防范与控制工作。

二、房地产财务管理风险的防范措施

(一)优化融资结构

为规避筹资风险的形成，避免房地产企业在项目运作期间资金链断裂或是支付高昂利息费用，房地产企业必须对原有融资结构进行优化调整，具体采取多元融资、合作开发、降低融资成本三项措施。

1.多元融资

除去常规的银行贷款融资方式外，房地产企业还应采取信托融资、债权融资等融资方式，如信托融资是由第三方信托公司直接对项目投资并分润收益。同时，摆脱对单一融资渠道的依赖性，合理把控融资结构中各部分占比，并把企业自有资金占比控制在合理范围内。

2.合作开发

为减轻房地产企业投资负担，避免因投资失败、错误决策而承受严重损失，企业应采取合作开发模式，由多家房地产企业共同出资运作项目，或是与上游设计单位、下游施工单位与材料供应商进行合作，企业无需投入大量资金用于材料费、设计费和劳务费。

3.降低融资成本

为减少成本支出，一方面，房地产企业准确计算各条融资渠道中的总体成本，在保证筹集足够资金、不影响项目运作与企业经营的前提下，优先采取融资成本相对较低的融资方式。另一方面，提前规划还款计划与资金使用计划，将闲置资金进行短期稳健投资，由投资收益来覆盖一部分的融资成本。

(二)项目投资可行性研究

现代房地产项目有着工期时间长、资金投入量大的特征，实际投资额度、投资收益、投资回报周期都存在着不确定性，这也是多数财务风险的根源所在。因此，为提前预防财务风险的形成，房地产企业必须在策划立项阶段开展项目投资可行性研究工作，准确预测项目投资规模、投资风险系数，确定项目投资方案具备可行性、满足企业投资需求后，再开展后续工作。同时，考虑到项目运作期间存在诸多变量因素，需要在投资预算额基础上增设一定比例的冗余资金，判断企业是否有能力满足总体资金需求，由冗余资金来满足因现场停工、设计变更等突发问题而额外形成的资金需求。

此外，房地产企业还应树立分散投资、差异投资的观念，以此来分散财务风险。其中，分散投资是企业将资源分散投资到多个房地产项目当中，在少数项目亏损时，也不会造成过于严重的影响。差异投资是在单个房地产项目中同时开发面向不同消费群体的房屋，如建设住宅房屋、酒店式公寓、写字楼、商场与临街商铺。

(三)健全财务结构

面对政策波动、市场调控等外部因素，为强化财务风险抵御能力，将风险隐患消灭于萌芽状态，房地产企业需要着手优化现有财务结构。例如，在信托融资环节，根据企业财务状况与资金需求来计算债务性融资比例的最佳值，一般情况下，把这类融资结构占比保持在60%以内即可，并根据融资情况来制定中短期与长期资金使用规划。而在偿债方面，为减轻长期偿债负担，企业可以采取抵押在建设工程等多项手段来延长偿债周期，以长期负债为主、短期负债为辅，并争取相关福利政策来减少总体运营成本，如使用利息费用来抵减部分税费，确保房地产企业在项目投资开发期间始终保持资金链平稳状态。

(四)加强税收筹划

税费是房地产企业经营成本的重要组成部分，随着经济新常态时代的到来，我国陆续取消多项面对房地产企业的税收优惠政策，导致企业经营成本上涨、项目投资收益被稀释，财务总体风险系数随之增高。对此，房地产企业应做好税收筹划工作，根据现有政策进行合理避税，以此来维持健康财务状况。例如，在借款利息筹划环节，根据借款利息金额来采取最佳扣除方式，对于大型房地产企业而言，借款利息金额较多，可以根据转让项目来划分利息支出、提供金融机构证明，从而全额扣除借款利息。而在签订房屋合同时，需要分别签订包括房屋装潢、设备安装费用在内的多项合同，由销售房屋以及装修房屋共同构成房屋销售体系，前者需要缴纳5%营业税，后者仅需缴纳3%营业税。

(五)建立风险预警体系

考虑到房地产财务管理风险具备随机性特征，很难提前锁定风险事件的具体出现时间，因风险应对不及时而造成更多损失。对此，房地产企业需要建立风险预警体系，提前根据已掌握信息来识别、评价企业经营和项目运作期间可能出现的风险隐患，编制风险清单，将清单作为风险预警机制，后续发现各项风险隐患的外在征兆时进行预警，迅速采取风险控制措施。同时，风险预警方式分为人工预警、自动预警两种。人工预警是由管理人员定期分析财务资料来判断风险形成与否，有着预警时效性差、工作负担重、存在误判可能的局限性。自动预警是搭建数学分析模型，提前在模型中导入财务风险识别准则，模型通过分析实时财务数据来识别风险、发送预警信号，此项方法的预警时效性、风险识别准确率较高。

三、房地产财务管理风险的控制措施

(一)回笼资金

为有效控制现金流量等财务风险实际造成的影响，房地产企业应采取加大销售力度、应收账款管理两项风险控制措施。

1.加大销售力度

提前做好市场调研工作，全面掌握当地房地产市场供求关系、同类房屋市场售价与销售量。随后，根据调研结果来选择销售方式、确定房屋售价。同时，在销售情况不理想、企业短期内存在较大资金缺口的情况下，还可以采取房屋优惠促销、先行出租闲置商业店铺与写字间等销售措施，争取在短时间内回笼足够资金，帮助企业渡过难关。

2.应收账款管理

为减少坏账率，保证企业如期受到各项应收账款，需要提前在合同中明确规定还款时间、延迟还款所承担责任等约定条件。同时，建立坏账准备机制，如果客户未在约定时间内还款，则委派专人督促客户还款，必要时运用法律手段，按照合同约定条件使违约客户强制还款，并承担因延迟还款而对企业造成的损失。

(二)执行预算计划

房地产企业推行全面预算管理模式，根据项目情况、财务管理要求与往年财务数据来设定预算目标、编制面向各主体的预算管理计划。在企业经营期间，严格按照预算管理计划来安排资金使用，禁止各执行主体未经允许随机支出或是改变资金用途，并由财务部门委派专人跟踪监控各套预算管理计划的执行情况，在资金使用情况和计划内容产生偏差时，将采取问题成因分析、追究相关人员责任等多项措施，必要时冻结对应账户，以此来把控财务风险损失程度。同时，对预算管理模式的实施，还有利于维持健康、稳定的企业现金流量，企业科学安排各时间段资金使用计划，避免出现现金流量过少、流动资金无法按时还本付息等问题。此外，考虑到房地产项目投资活动具备不确定性，如果在项目运作期间出现物料市场价格上涨、设计变更、工程量增加等问题，原有预算额度无法满足项目运作需求。因此，为保证现场施工活动得以顺利开展、在约定时间内竣工交付，当出现此类突发状况后，预算执行主体需要向预算委员会或财务部门提交预算追加申请，审批通过后实施全新预算计划，避免干扰到正常工作开展。

(三)授权审批与职责分解

房地产财务风险管理是一项系统性活动，管理流程复杂，如果在任意环节形成管理问题，特别是关键环节出现决策错误问题，就会引发一系列风险隐患的形成。因此，为控制风险波及范围，降低损失，房地产企业应建立授权审批与职责分解机制。其中，职责分解机制是把决策权、审批权、执行权等权限明确划分给各岗位，将管理职责层层分解，落实到个人，从根源上解决交叉管理、重复管理问题，并及时追究相关人员责任，端正员工工作态度。授权审批机制是在制定有关财务管理的各项方案计划后，按规定程序重复多次审核，审核部门从中发现问题并返回整改，在全部审批通过后，再将管理计划投入实施，以此解决错误决策问题。

(四)采取多元化风险应对措施

在房地产企业财务管理期间，当出现各类风险事件后，需要对事件类型、成因及造成的影响损失进行判断，根据判断结果来采取恰当的风险控制措施，具体分为风险承担、风险规避和风险转移。

1.风险承担

当所出现风险事件造成损失在企业可接受范围内、不会对企业运营与项目运作造成明显影响，且常规手段无法消除风险隐患，或是风险控制成本超出风险造成损失的情况下，企业应采取风险承担措施，被动承担风险事件造成的损失，在后续根据风险成因采取改进措施，预防同类问题重复出现。同时，风险承担不等同于消极管理，企业仍旧需要采取多项手段来减少损失。例如，在项目建设期间，当建筑材料市场价格大幅提高时，可以采取重新安排工序流程、预测建材价格变化趋势、后续价格峰谷期间增加采购量等手段来减少损失。

2.风险规避

当企业面对超出实际管控能力、风险损失超过项目预期投资收益的风险事件时，应采取风险规避措施，暂停与此类风险相关的业务，必要时还将推出房地产投资项目。

3.风险转移

此项方法适用于具备转移对象与条件的房地产企业，在企业经营和项目运作期间，因外部因素与不可抗力而形成财务风险时，根据先期约定条件，将此类风险转移给第三方承受，企业不会承担实质性损失，或是仅承担部分损失。例如，房地产企业提前与保险公司就房地产投资项目签订保险合同，缴纳保险费用，在项目运作期间出现归属责任范围内的风险事件时，由保险公司按照合同约定条件向房地产企业提供经济赔偿，由赔偿款覆盖风险损失。

四、结语

综上所述，面对愈发激烈的市场竞争，为谋求稳健发展并从市场竞争中脱颖而出。房地产企业理应提高对财务管理风险的重视程度，深入了解风险成因与客观发生规律，积极落实包括优化融资结构、投资可行性研究、税收筹划、回笼资金、执行预算计划在内的多项风险防范与控制措施。从而建立一套涵盖融资、投资、生产、收益分配阶段的财务风险防范体系，这将为我国房地产行业发展提供不竭动力。■